RiverSea

M&#227;i ko thấy BCTC qu&#253; 4 nhỉ 

Ra khỏi hang đc chưa hay vẫn n&#234;n chui trong hang nhỉ. Cổ đ&#244;ng cũ bỏ đi hết rồi :(. 

Ra khỏi hang đc chưa hay vẫn nên chui trong hang nhỉ. Cổ đông cũ bỏ đi hết rồi :(. 

M&#226;́t c&#244;ng cả đ&#234;m ng&#244;̀i nghi&#234;n cứu, ra được 1 s&#244;́ th&#244;ng tin sau: (Mình sẽ tính ra giá trị doanh thu dự án dựa tr&#234;n con s&#244;́ trung bình 60tr/m2 đ&#226;́t. Ri&#234;ng Casamia bán trung bình 50tr/m2 thì ra T&#234;́t mở bán C&#244;̀n Ti&#234;́n sẽ kh&#244;ng th&#234;̉ th&#226;́p hơn 60tr/m2, với ki&#234;̉u s&#244;́t đ&#226;́t khắp nơi như này thì 80tr/m2 là bình thường).
89 nhà li&#234;̀n k&#234;̀, shophouse (150m2) = 801 tỷ (60tr/m2)
101 Bi&#234;̣t thự 10 x 25 (250m2) = 1767 tỷ (17.5 tỷ/căn) (70tr/m2 View s&#244;ng)
70 Bi&#234;̣t thự 12 x 25; 12x26; 12x28 (300-336m2) = 1470 tỷ (21 tỷ/căn) (70tr/m2 - View s&#244;ng)
53 Bi&#234;̣t thự song l&#226;̣p (220m2) = 700 tỷ (13.2 tỷ/ căn) (60tr/m2)
Trong đó vị trí s&#244;́ 9 và 10 là Khu khách sạn cao t&#226;̀ng và Khách sạn nghỉ dưỡng ki&#234;̉u Maldives chính là nơi Đạt Phương sẽ kinh doanh khách sạn. (Đ&#226;y là lý do mới b&#244;̉ nhi&#234;̣m GĐ mảng này ngày 24/11). Và t&#226;́t nhi&#234;n khách hàng mua nhà ở khu này n&#234;́u kh&#244;ng ở có th&#234;̉ cho Đạt Phương thu&#234; lại đ&#234;̉ kinh doanh khách sạn.
Như v&#226;̣y chỉ ri&#234;ng ti&#234;̀n bán bi&#234;̣t thự, shophouse đã có th&#234;̉ thu v&#234;̀ 4.738 tỷ. (Kém v&#244;́n hóa 800 tỷ th&#244;i). Và chưa k&#234;̉ doanh thu/ lợi nhu&#226;̣n m&#244;̃i năm vài chục tỷ từ kinh doanh khách sạn.
Ri&#234;ng m&#244;̃i khu C&#244;̀n Ti&#234;́n đã giá trị bằng v&#244;́n hóa hi&#234;̣n tại của DPG r&#244;̀i thì có phải cái khu đ&#226;́t 30ha Casamia mở r&#244;̣ng + 187ha Bình Dương + 60ha ở Trung t&#226;m TP Đ&#244;̀ng Hới (Ngay sát c&#226;̀u Quang Trung - cái này đoán mò vị trí :)) + mảng x&#226;y lắp + mảng thủy đi&#234;̣n là cho kh&#244;ng kh&#244;ng? V&#226;̣y mà còn sợ r&#244;̀i đi bán ra + kh&#244;ng dám mua vào thì khó hi&#234;̉u th&#226;̣t.
P/s: Ri&#234;ng cái khu Sun vs Vin ở Phú Qu&#244;́c đang bán là 150tr - 200tr/m2. (bạn mình làm m&#244;i giới) mà còn bán như mớ rau thì thực sự 60tr/m2 cái dự án cao c&#226;́p do KTS Võ Trọng Nghĩa thi&#234;́t k&#234;́ này là QUÁ SỨC rẻ. N&#234;́u giá bán dự án này 80tr - 100tr/m2 thì nói thẳng ra 8000 tỷ doanh thu dự án này là r&#226;́t bình thường. LNG của DPG trung bình 60% nghĩa là dự án này lãi th&#226;́p nh&#226;́t từ 2842 tỷ - 4800 tỷ (Nghĩa là LNR t&#226;̀m 2500 tỷ - 4500 tỷ). Đ&#226;́y các bạn bi&#234;́t lợi nhu&#226;̣n của DPG chưa tính Thủy đi&#234;̣n + X&#226;y lắp năm 2022 - 2023 là bao nhi&#234;u r&#244;̀i nhé. 3000 tỷ lợi nhu&#226;̣n thì v&#244;́n hóa bao nhi&#234;u nó mới tương xứng? P/E forward 2022 = 2 @@

Mất công cả đêm ngồi nghiên cứu, ra được 1 số thông tin sau: (Mình sẽ tính ra giá trị doanh thu dự án dựa trên con số trung bình 60tr/m2 đất. Riêng Casamia bán trung bình 50tr/m2 thì ra Tết mở bán Cồn Tiến sẽ không thể thấp hơn 60tr/m2, với kiểu sốt đất khắp nơi như này thì 80tr/m2 là bình thường).
89 nhà liền kề, shophouse (150m2) = 801 tỷ (60tr/m2)
101 Biệt thự 10 x 25 (250m2) = 1767 tỷ (17.5 tỷ/căn) (70tr/m2 View sông)
70 Biệt thự 12 x 25; 12x26; 12x28 (300-336m2) = 1470 tỷ (21 tỷ/căn) (70tr/m2 - View sông)
53 Biệt thự song lập (220m2) = 700 tỷ (13.2 tỷ/ căn) (60tr/m2)
Trong đó vị trí số 9 và 10 là Khu khách sạn cao tầng và Khách sạn nghỉ dưỡng kiểu Maldives chính là nơi Đạt Phương sẽ kinh doanh khách sạn. (Đây là lý do mới bổ nhiệm GĐ mảng này ngày 24/11). Và tất nhiên khách hàng mua nhà ở khu này nếu không ở có thể cho Đạt Phương thuê lại để kinh doanh khách sạn.
Như vậy chỉ riêng tiền bán biệt thự, shophouse đã có thể thu về 4.738 tỷ. (Kém vốn hóa 800 tỷ thôi). Và chưa kể doanh thu/ lợi nhuận mỗi năm vài chục tỷ từ kinh doanh khách sạn.
Riêng mỗi khu Cồn Tiến đã giá trị bằng vốn hóa hiện tại của DPG rồi thì có phải cái khu đất 30ha Casamia mở rộng + 187ha Bình Dương + 60ha ở Trung tâm TP Đồng Hới (Ngay sát cầu Quang Trung - cái này đoán mò vị trí :)) + mảng xây lắp + mảng thủy điện là cho không không? Vậy mà còn sợ rồi đi bán ra + không dám mua vào thì khó hiểu thật.
P/s: Riêng cái khu Sun vs Vin ở Phú Quốc đang bán là 150tr - 200tr/m2. (bạn mình làm môi giới) mà còn bán như mớ rau thì thực sự 60tr/m2 cái dự án cao cấp do KTS Võ Trọng Nghĩa thiết kế này là QUÁ SỨC rẻ. Nếu giá bán dự án này 80tr - 100tr/m2 thì nói thẳng ra 8000 tỷ doanh thu dự án này là rất bình thường. LNG của DPG trung bình 60% nghĩa là dự án này lãi thấp nhất từ 2842 tỷ - 4800 tỷ (Nghĩa là LNR tầm 2500 tỷ - 4500 tỷ). Đấy các bạn biết lợi nhuận của DPG chưa tính Thủy điện + Xây lắp năm 2022 - 2023 là bao nhiêu rồi nhé. 3000 tỷ lợi nhuận thì vốn hóa bao nhiêu nó mới tương xứng? P/E forward 2022 = 2 @@

Ng&#244;̣ nh&#226;̣n v&#234;̀ quỹ đ&#226;́t!

Nh&#226;n vi&#234;̣c nhi&#234;̀u người hỏi xin mình File CKG qua vi&#234;̣c CKG hơn 1 tu&#226;̀n qua tăng tới 28%, thì mình cũng xin phép vi&#234;́t bài này mang tính ch&#226;́t cảnh báo nhi&#234;̀u người v&#234;̀ vi&#234;̣c đ&#226;̀u tư nghe theo m&#244;i giới nói v&#234;̀ doanh nghi&#234;̣p này, doanh nghi&#234;̣p kia có vài trăm/ nghìn ha đ&#226;́t mà kh&#244;ng hi&#234;̉u rõ. Mình vi&#234;́t đ&#234;̉ mọi người hi&#234;̉u rõ doanh nghi&#234;̣p mà tránh FOMO vào những CP đang tăng nóng vượt giá trị ở thời đi&#234;̉m này.

Với các CP BĐS hi&#234;̣n mình đang c&#226;̀m CKG, DPG, DTD, và NLG (đã bán do mua bằng Margin), thì mình xin ph&#226;n tích như sau:
Trong s&#244;́ các c&#244;ng ty này thì NLG có quỹ đ&#226;́t lớn nh&#226;́t, rơi vào khoảng 681ha, và m&#244;̃i năm dành ra khoảng 2000 tỷ đ&#234;̉ mua quỹ đ&#226;́t. CKG ở vị trí s&#244;́ 2 với khoảng 381ha, DTD ở vị trí s&#244;́ 3 với khoảng 375ha, DPG vị trí cu&#244;́i cùng với khoảng 250ha (tính tới cái mà mình bi&#234;́t). N&#234;́u dựa vào quỹ đ&#226;́t đ&#234;̉ định giá doanh nghi&#234;̣p thì rõ ràng v&#244;́n hóa DPG phải đứng bét so với 3 c&#244;ng ty kia r&#244;̀i. Nhưng đ&#226;̀u tư đ&#226;u phải v&#226;̣y đ&#226;u mọi người? Mình phải ph&#226;n tích chi ti&#234;́t xem quỹ đ&#226;́t đó thực ch&#226;́t là như th&#234;́ nào chứ?
NLG mặc dù quỹ đ&#226;́t là 681ha, nhưng ph&#226;̀n lớn quỹ đ&#226;́t của họ là &quot;Li&#234;n doanh dự án&quot; + &quot;Đi mua lại&quot;. Ví dụ như dự án Izumi City, NLG đã chi ra tới 4300 tỷ đ&#234;̉ mua lại 170ha đ&#226;́t từ Keppel Land. Hay Akari City NLG cũng li&#234;n doanh với đ&#244;́i tác Nh&#226;̣t đ&#234;̉ phát tri&#234;̉n chứ kh&#244;ng nắm 100%. Tức là mặc dù NLG sở hữu quỹ đ&#226;́t lớn, nhưng ph&#226;̀n lớn dự án đi mua lại =&gt; Giá v&#244;́n cao =&gt; Lợi nhu&#226;̣n g&#244;̣p ở mức th&#226;́p, chỉ khoảng 20% - 30%. Như v&#226;̣y nói thẳng ra 681ha đ&#226;́t này nghe thì to nhưng lãi chưa chắc cao, vì giá v&#244;́n cao, và còn li&#234;n doanh với đ&#244;́i tác n&#234;n đ&#226;u có ăn h&#234;́t được.
CKG có t&#244;̉ng quỹ đ&#226;́t dự án là 381ha, nhưng thực sự hi&#234;̣n đang tri&#234;̉n khai đã là 201ha, trong đó 100ha từ dự án T&#226;y Bắc thì đã bán g&#226;̀n h&#234;́t (chỉ còn 10%), trong khi 40ha đ&#234;́n từ dự án Hoa Vi&#234;n Vĩnh Hằng (nghĩa là doanh thu trong 20 năm, m&#244;̃i năm vài chục tỷ, giá bán kh&#244;ng cao). Như v&#226;̣y thực ch&#226;́t CKG chỉ còn lại khoảng 241ha quỹ đ&#226;́t cho tương lai (Trừ 100ha T&#226;y Bắc + 40ha Nghĩa Trang), trong s&#244;́ này thì 60ha giá trị cao, còn lại các dự án ở Rạch Giá giá bán chỉ t&#226;̀m 12tr/m2 - 25tr/m2 (Mình đã khảo giá). Giá trị nh&#226;́t trong 241ha của CKG là hơn 34ha dự án Búng G&#244;̣i, 4.3ha từ Resident Hill, 10.9ha từ Nam Du, Ki&#234;n Hải, 7.3ha từ Streamy Royal Villas, và Riverside Villas 5.76ha với giá bán khoảng 40tr - 60tr/m2 nhưng chỉ có Resident Complex đã đc c&#226;́p phép, 4 cái còn lại v&#226;̃n nằm tr&#234;n gi&#226;́y.
Có 1 đi&#234;̉m y&#234;́u của CKG chính là LNG các dự án đã tri&#234;̉n khai là r&#226;́t th&#226;́p (mình r&#226;́t trung thực), vì các dự án đã bán đa s&#244;́ ở Rạch Giá, giá trị kh&#244;ng cao, trong khi giá v&#244;́n kh&#244;ng quá rẻ. Ví dụ GPMB + chi phí x&#226;y là 7 - 8tr/m2, trong khi bán ra chỉ có 12tr/m2 - 15tr/m2 thì th&#234;m các chi phí khác nữa là LNG th&#226;́p. Chỉ n&#234;n kỳ vọng vào các dự án ở Phú Qu&#244;́c n&#234;́u tri&#234;̉n khai được thì mới mang lại giá trị cao.
DTD có khoảng 375ha đ&#226;́t (đã trừ đi 231 ha KCN đã cho thu&#234;) thì khoảng 300ha là đ&#226;́t KCN đang chu&#226;̉n bị cho thu&#234; và đang xin mở r&#244;̣ng. Còn lại 54ha là đ&#226;́t x&#226;y ở. Mặc dù chỉ có khoảng 54ha đ&#226;́t ở nhưng bù lại chi phí đ&#226;́t của DTD r&#226;́t rẻ, chỉ khoảng 3tr/m2. Và đ&#226;́t Hà Nam giá bán vào khoảng 20tr - 35tr/m2 tùy vị trí (Tức là cao hơn giá bán ở Rạch Giá). Do Hà Nam nhi&#234;̀u KCN và ven Hà N&#244;̣i n&#234;n giá cao hơn Ki&#234;n Giang là d&#234;̃ hi&#234;̉u. Như v&#226;̣y lợi th&#234;́ của DTD là bi&#234;n LNG cao g&#226;́p 2.5 l&#226;̀n CKG
DPG hơi khác 3 DN tr&#234;n 1 chút do 3 mảng x&#226;y lắp, năng lượng và BĐS. Ở đ&#226;y mình đánh giá v&#234;̀ quỹ đ&#226;́t thì DPG có t&#244;̉ng khoảng 271ha (6.4ha Casamia Calm, 15.6ha Casamia, 183ha Bình Dương, 36ha C&#244;̀n Ti&#234;́n, 30ha Casamia mở r&#244;̣ng). Đã tri&#234;̉n khai Casamia Calm và Casamia n&#234;n còn lại khoảng 250ha. Lợi th&#234;́ của DPG cũng gi&#244;́ng DTD, chính là đ&#244;̉i đ&#226;́t l&#226;́y hạ t&#226;̀ng với tỉnh, ở đ&#226;y là Quảng Nam, n&#234;n giá v&#244;́n cực th&#226;́p, trong khi giá bán dự án thương mại của DPG lại r&#226;́t cao vì nằm ở n&#244;̣i đ&#244; H&#244;̣i An. LNG BĐS của DPG phải nói là top khi dao đ&#244;̣ng từ 55% - 65%. Tức là doanh thu 100 đ&#244;̀ng thì lãi v&#234;̀ 55 - 65 đ&#244;̀ng tức là g&#226;́p 1.5 l&#226;̀n DTD, 3 l&#226;̀n NLG và 3-4 l&#226;̀n CKG.
Mình thử làm 1 phép tính như sau:
CKG 60ha đ&#226;́t Phú Qu&#244;́c, Ki&#234;n Hải, di&#234;̣n tích thương mại thành ph&#226;̉m khoảng 24ha, nh&#226;n giá bán khoảng trung bình 50tr/m2 thì giá trị khoảng 12,000 tỷ. Các dự án khác 180ha, thương mại 72ha (40%) thì giá trị khoảng 10,800 tỷ. Tức là giá trị khoảng 22,800 tỷ. Nhưng nhắc lại 90% các dự án của CKG dự ki&#234;́n tri&#234;̉n khai v&#226;̃n chưa được c&#226;́p quy hoạch 1/500.
DTD 54ha đã được duy&#234;̣t quy hoạch và đang tri&#234;̉n khai x&#226;y dựng, giá trị đ&#226;́t thương mại thành ph&#226;̉m khoảng 21.6ha (40%), nh&#226;n giá bán trung bình 25tr/m2 (bét nh&#226;́t) thì t&#244;̉ng giá trị là 5400 tỷ. Th&#234;m 300ha KCN cho thu&#234; rơi vào khoảng 270ha thương mại thành ph&#226;̉m (90% di&#234;̣n tích), giá cho thu&#234; ~ 100-130 $ thì doanh thu khoảng 7145 tỷ. T&#244;̉ng DT dự ki&#234;́n là 12500 tỷ. C&#226;̀n phải nói th&#234;m là các dự án của DTD sẽ mang doanh thu lớn trong trong 2022, 2023, 2024 vì đã được c&#226;́p phép và đang x&#226;y dựng đ&#234;̉ mở bán, khác so với CKG.
DPG 250ha đ&#226;́t H&#244;̣i An, thương ph&#226;̉m khoảng 100ha với giá bán trung bình hi&#234;̣n tại 45tr/m2 thì giá trị quỹ đ&#226;́t DPG rơi vào khoảng 45,000 tỷ (n&#234;́u tính lạm phát tăng giá đ&#226;́t l&#234;n 60tr - 70tr/m2 thì giá trị có th&#234;̉ tăng l&#234;n 60,000 tới - 70,000 tỷ, vì đ&#226;́t của DPG là ở H&#244;̣i An, x&#226;y theo ki&#234;̉u nghỉ dưỡng s&#244;̉ đỏ dài hạn n&#234;n đ&#226;́t có khả năng tăng giá r&#226;́t mạnh (Như đ&#226;́t của VCR ở dự án Amatia Cát Bà đã là 90tr/m2). Trong khi DPG còn 100MW Thủy Đi&#234;̣n trị giá 5000 tỷ và mảng x&#226;y dựng khoảng 3000 - 3500 tỷ.
CKG v&#244;́n hóa 2500 tỷ/ 22800 tỷ = 10% giá trị
DTD v&#244;́n hóa 1550 tỷ/ 12500 tỷ = 20% giá trị
DPG v&#244;́n hóa 5400 tỷ/ 53500 tỷ (L&#226;́y giá trị đ&#226;́t ở mức th&#226;́p 45tr/m2) = 11%.
Mình k&#234;́t lu&#226;̣n lại n&#234;́u là mình, mình sẽ all - in vào DPG, vì đ&#226;́t đã được duy&#234;̣t quy hoạch, đã GPMB, trong khi giá trị quỹ đ&#226;́t là r&#226;́t cao, giá v&#244;́n lại cực th&#226;́p. Tài chính của DPG thì mạnh vì dòng ti&#234;̀n từ Thủy đi&#234;̣n v&#234;̀ lớn. Ti&#234;́p tới mình sẽ chọn DTD, vì nhìn rõ ràng trong 2-3 năm tới thì DTD sẽ có ngu&#244;̀n ti&#234;̀n v&#234;̀ r&#226;́t lớn do các dự án đang tri&#234;̉n khai GPMB và thi c&#244;ng r&#244;̀i, nợ vay ở mức th&#226;́p n&#234;n khả năng tri&#234;̉n khai dự án là chắc chắn. Còn CKG thực t&#234;́ quỹ đ&#226;́t hi&#234;̣n nay chỉ còn lại 251ha, tức là ngang với DPG, trong khi dự án đa ph&#226;̀n chưa được c&#226;́p phép + GPMB thì với ngu&#244;̀n lực tài chính hi&#234;̣n nay CKG r&#226;́t khó khăn trong vi&#234;̣c tri&#234;̉n khai.
V&#226;̣y thì đ&#226;̀u tư DPG vì ti&#234;̀m năng to lớn với giá trị quỹ đ&#226;́t kh&#244;̉ng l&#244;̀, (tính thẳng ra thì 250ha đ&#226;́t của DPG còn giá trị hơn nhi&#234;̀u 681ha đ&#226;́t vùng ven đi mua lại và góp v&#244;́n của NLG), và sẵn sàng tri&#234;̉n khai ngay.
Đ&#226;̀u tư DTD vì v&#244;́n hóa còn th&#226;́p trong khi ti&#234;̀m năng lợi nhu&#226;̣n r&#226;́t t&#244;́t trong 2, 3 năm tới.
Đ&#226;̀u tư CKG thì đ&#226;̀u tư vì kỳ vọng là chính, gi&#244;́ng h&#234;̣t trường hợp của DIG.
N&#234;́u ai mà mu&#244;́n ăn chắc mặc b&#234;̀n, ăn to thì ăn DPG, n&#234;́u mu&#244;́n ăn chắc nhưng ăn nhỏ và nhanh thì DTD, còn n&#234;́u mạo hi&#234;̉m đ&#226;̀u cơ hơn thì CKG. Mặc dù mình có cả 3 nhưng mình v&#226;̃n phải nói sự th&#226;̣t là CKG hi&#234;̣n đang đắt hơn DPG và DTD ở mức định giá hi&#234;̣n tại.
Mong các bạn hãy hi&#234;̉u s&#226;u doanh nghi&#234;̣p đ&#234;̉ tránh bị thua l&#244;̃ vì mua ở mức định giá v&#244;́n hóa cao hơn giá trị tương lai g&#226;̀n!

Ngộ nhận về quỹ đất!

Nhân việc nhiều người hỏi xin mình File CKG qua việc CKG hơn 1 tuần qua tăng tới 28%, thì mình cũng xin phép viết bài này mang tính chất cảnh báo nhiều người về việc đầu tư nghe theo môi giới nói về doanh nghiệp này, doanh nghiệp kia có vài trăm/ nghìn ha đất mà không hiểu rõ. Mình viết để mọi người hiểu rõ doanh nghiệp mà tránh FOMO vào những CP đang tăng nóng vượt giá trị ở thời điểm này.

Với các CP BĐS hiện mình đang cầm CKG, DPG, DTD, và NLG (đã bán do mua bằng Margin), thì mình xin phân tích như sau:
Trong số các công ty này thì NLG có quỹ đất lớn nhất, rơi vào khoảng 681ha, và mỗi năm dành ra khoảng 2000 tỷ để mua quỹ đất. CKG ở vị trí số 2 với khoảng 381ha, DTD ở vị trí số 3 với khoảng 375ha, DPG vị trí cuối cùng với khoảng 250ha (tính tới cái mà mình biết). Nếu dựa vào quỹ đất để định giá doanh nghiệp thì rõ ràng vốn hóa DPG phải đứng bét so với 3 công ty kia rồi. Nhưng đầu tư đâu phải vậy đâu mọi người? Mình phải phân tích chi tiết xem quỹ đất đó thực chất là như thế nào chứ?
NLG mặc dù quỹ đất là 681ha, nhưng phần lớn quỹ đất của họ là "Liên doanh dự án" + "Đi mua lại". Ví dụ như dự án Izumi City, NLG đã chi ra tới 4300 tỷ để mua lại 170ha đất từ Keppel Land. Hay Akari City NLG cũng liên doanh với đối tác Nhật để phát triển chứ không nắm 100%. Tức là mặc dù NLG sở hữu quỹ đất lớn, nhưng phần lớn dự án đi mua lại => Giá vốn cao => Lợi nhuận gộp ở mức thấp, chỉ khoảng 20% - 30%. Như vậy nói thẳng ra 681ha đất này nghe thì to nhưng lãi chưa chắc cao, vì giá vốn cao, và còn liên doanh với đối tác nên đâu có ăn hết được.
CKG có tổng quỹ đất dự án là 381ha, nhưng thực sự hiện đang triển khai đã là 201ha, trong đó 100ha từ dự án Tây Bắc thì đã bán gần hết (chỉ còn 10%), trong khi 40ha đến từ dự án Hoa Viên Vĩnh Hằng (nghĩa là doanh thu trong 20 năm, mỗi năm vài chục tỷ, giá bán không cao). Như vậy thực chất CKG chỉ còn lại khoảng 241ha quỹ đất cho tương lai (Trừ 100ha Tây Bắc + 40ha Nghĩa Trang), trong số này thì 60ha giá trị cao, còn lại các dự án ở Rạch Giá giá bán chỉ tầm 12tr/m2 - 25tr/m2 (Mình đã khảo giá). Giá trị nhất trong 241ha của CKG là hơn 34ha dự án Búng Gội, 4.3ha từ Resident Hill, 10.9ha từ Nam Du, Kiên Hải, 7.3ha từ Streamy Royal Villas, và Riverside Villas 5.76ha với giá bán khoảng 40tr - 60tr/m2 nhưng chỉ có Resident Complex đã đc cấp phép, 4 cái còn lại vẫn nằm trên giấy.
Có 1 điểm yếu của CKG chính là LNG các dự án đã triển khai là rất thấp (mình rất trung thực), vì các dự án đã bán đa số ở Rạch Giá, giá trị không cao, trong khi giá vốn không quá rẻ. Ví dụ GPMB + chi phí xây là 7 - 8tr/m2, trong khi bán ra chỉ có 12tr/m2 - 15tr/m2 thì thêm các chi phí khác nữa là LNG thấp. Chỉ nên kỳ vọng vào các dự án ở Phú Quốc nếu triển khai được thì mới mang lại giá trị cao.
DTD có khoảng 375ha đất (đã trừ đi 231 ha KCN đã cho thuê) thì khoảng 300ha là đất KCN đang chuẩn bị cho thuê và đang xin mở rộng. Còn lại 54ha là đất xây ở. Mặc dù chỉ có khoảng 54ha đất ở nhưng bù lại chi phí đất của DTD rất rẻ, chỉ khoảng 3tr/m2. Và đất Hà Nam giá bán vào khoảng 20tr - 35tr/m2 tùy vị trí (Tức là cao hơn giá bán ở Rạch Giá). Do Hà Nam nhiều KCN và ven Hà Nội nên giá cao hơn Kiên Giang là dễ hiểu. Như vậy lợi thế của DTD là biên LNG cao gấp 2.5 lần CKG
DPG hơi khác 3 DN trên 1 chút do 3 mảng xây lắp, năng lượng và BĐS. Ở đây mình đánh giá về quỹ đất thì DPG có tổng khoảng 271ha (6.4ha Casamia Calm, 15.6ha Casamia, 183ha Bình Dương, 36ha Cồn Tiến, 30ha Casamia mở rộng). Đã triển khai Casamia Calm và Casamia nên còn lại khoảng 250ha. Lợi thế của DPG cũng giống DTD, chính là đổi đất lấy hạ tầng với tỉnh, ở đây là Quảng Nam, nên giá vốn cực thấp, trong khi giá bán dự án thương mại của DPG lại rất cao vì nằm ở nội đô Hội An. LNG BĐS của DPG phải nói là top khi dao động từ 55% - 65%. Tức là doanh thu 100 đồng thì lãi về 55 - 65 đồng tức là gấp 1.5 lần DTD, 3 lần NLG và 3-4 lần CKG.
Mình thử làm 1 phép tính như sau:
CKG 60ha đất Phú Quốc, Kiên Hải, diện tích thương mại thành phẩm khoảng 24ha, nhân giá bán khoảng trung bình 50tr/m2 thì giá trị khoảng 12,000 tỷ. Các dự án khác 180ha, thương mại 72ha (40%) thì giá trị khoảng 10,800 tỷ. Tức là giá trị khoảng 22,800 tỷ. Nhưng nhắc lại 90% các dự án của CKG dự kiến triển khai vẫn chưa được cấp quy hoạch 1/500.
DTD 54ha đã được duyệt quy hoạch và đang triển khai xây dựng, giá trị đất thương mại thành phẩm khoảng 21.6ha (40%), nhân giá bán trung bình 25tr/m2 (bét nhất) thì tổng giá trị là 5400 tỷ. Thêm 300ha KCN cho thuê rơi vào khoảng 270ha thương mại thành phẩm (90% diện tích), giá cho thuê ~ 100-130 $ thì doanh thu khoảng 7145 tỷ. Tổng DT dự kiến là 12500 tỷ. Cần phải nói thêm là các dự án của DTD sẽ mang doanh thu lớn trong trong 2022, 2023, 2024 vì đã được cấp phép và đang xây dựng để mở bán, khác so với CKG.
DPG 250ha đất Hội An, thương phẩm khoảng 100ha với giá bán trung bình hiện tại 45tr/m2 thì giá trị quỹ đất DPG rơi vào khoảng 45,000 tỷ (nếu tính lạm phát tăng giá đất lên 60tr - 70tr/m2 thì giá trị có thể tăng lên 60,000 tới - 70,000 tỷ, vì đất của DPG là ở Hội An, xây theo kiểu nghỉ dưỡng sổ đỏ dài hạn nên đất có khả năng tăng giá rất mạnh (Như đất của VCR ở dự án Amatia Cát Bà đã là 90tr/m2). Trong khi DPG còn 100MW Thủy Điện trị giá 5000 tỷ và mảng xây dựng khoảng 3000 - 3500 tỷ.
CKG vốn hóa 2500 tỷ/ 22800 tỷ = 10% giá trị
DTD vốn hóa 1550 tỷ/ 12500 tỷ = 20% giá trị
DPG vốn hóa 5400 tỷ/ 53500 tỷ (Lấy giá trị đất ở mức thấp 45tr/m2) = 11%.
Mình kết luận lại nếu là mình, mình sẽ all - in vào DPG, vì đất đã được duyệt quy hoạch, đã GPMB, trong khi giá trị quỹ đất là rất cao, giá vốn lại cực thấp. Tài chính của DPG thì mạnh vì dòng tiền từ Thủy điện về lớn. Tiếp tới mình sẽ chọn DTD, vì nhìn rõ ràng trong 2-3 năm tới thì DTD sẽ có nguồn tiền về rất lớn do các dự án đang triển khai GPMB và thi công rồi, nợ vay ở mức thấp nên khả năng triển khai dự án là chắc chắn. Còn CKG thực tế quỹ đất hiện nay chỉ còn lại 251ha, tức là ngang với DPG, trong khi dự án đa phần chưa được cấp phép + GPMB thì với nguồn lực tài chính hiện nay CKG rất khó khăn trong việc triển khai.
Vậy thì đầu tư DPG vì tiềm năng to lớn với giá trị quỹ đất khổng lồ, (tính thẳng ra thì 250ha đất của DPG còn giá trị hơn nhiều 681ha đất vùng ven đi mua lại và góp vốn của NLG), và sẵn sàng triển khai ngay.
Đầu tư DTD vì vốn hóa còn thấp trong khi tiềm năng lợi nhuận rất tốt trong 2, 3 năm tới.
Đầu tư CKG thì đầu tư vì kỳ vọng là chính, giống hệt trường hợp của DIG.
Nếu ai mà muốn ăn chắc mặc bền, ăn to thì ăn DPG, nếu muốn ăn chắc nhưng ăn nhỏ và nhanh thì DTD, còn nếu mạo hiểm đầu cơ hơn thì CKG. Mặc dù mình có cả 3 nhưng mình vẫn phải nói sự thật là CKG hiện đang đắt hơn DPG và DTD ở mức định giá hiện tại.
Mong các bạn hãy hiểu sâu doanh nghiệp để tránh bị thua lỗ vì mua ở mức định giá vốn hóa cao hơn giá trị tương lai gần!

<a href="https://www.youtube.com/watch?v=Fed-2ZCgyro" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">https://www.youtube.com/watch?v=Fed-2ZCgyro</a>

Cảm ơn bạn Thành đã đăng youtube v&#234;̀ ti&#234;́n đ&#244;̣ tri&#234;̉n khai KĐT Văn Xá, Chợ Lương của DTD vs NHA nhé! 

Khoá học cơ bản : https://bit.ly/3Boq3rkKênh Thành Thich đầu tư là kênh youtube chia sẻ những kiến thức đầu tư chứng khoán Hiệu quả từ A7 Nguyễn Mạnh Tuấn và...

Khảo sát KDT chợ Lương Dtd va Nha

https://www.youtube.com/watch?v=Fed-2ZCgyro

Cảm ơn bạn Thành đã đăng youtube về tiến độ triển khai KĐT Văn Xá, Chợ Lương của DTD vs NHA nhé! 

Ngày nào cũng tr&#226;̀n như này đ&#244;̀ng m&#244;n e chớ h&#234;́t r&#244;̀i. 2 anh tạo l&#226;̣p th&#234;́ này bi&#234;́t nói gì ngoài vi&#234;̣c &quot;Cảm ơn s&#226;u sắc&quot; đ&#226;y. C&#244;̉ phi&#234;́u n&#244;̣i tại t&#244;́t, định giá còn h&#226;́p d&#226;̃n mà cứ đem bán thì ko hi&#234;̉u n&#244;̉i đ&#226;̀u tư ki&#234;̉u gì. x2, x3, x10 kh&#244;ng thích lại cứ thích ăn vài chục % &#128579;

Ngày nào cũng trần như này đồng môn e chớ hết rồi. 2 anh tạo lập thế này biết nói gì ngoài việc "Cảm ơn sâu sắc" đây. Cổ phiếu nội tại tốt, định giá còn hấp dẫn mà cứ đem bán thì ko hiểu nổi đầu tư kiểu gì. x2, x3, x10 không thích lại cứ thích ăn vài chục % 🙃

Cho Bác nào chưa hi&#234;̉u giá trị DPG nhé. V&#244;́n hóa hnay đạt 4k7 tỷ còn thua cả su&#226;́t đ&#226;̀u tư 100MW đi&#234;̣n b&#226;y giờ. Trong khi đó 100MW Thủy Đi&#234;̣n (Giá v&#244;́n cực th&#226;́p, LNG cực cao so với các loại đi&#234;̣n khác)
350ha đ&#226;́t trong đó 200ha là sạch và sẵn sàng tri&#234;̉n khai
2022 DPG được ch&#226;́p thu&#226;̣n làm Ea Po 30MW nữa thì sẽ n&#226;ng t&#244;̉ng c&#244;ng su&#226;́t thủy đi&#234;̣n l&#234;n 129MW.

(Trung Nam nó đ&#226;̀u tư 100MW dự &#225;n điện gi&#243; Đ&#244;ng Hải 1 (Tr&#224; Vinh)  5.000 tỉ đồng.
Dự &#225;n điện gi&#243; Đ&#244;ng Hải 1 l&#224; dự &#225;n điện gi&#243; tr&#234;n biển c&#243; tổng c&#244;ng suất lớn, l&#234;n đến 100 MW, do C&#244;ng ty cổ phần điện gi&#243; Trung Nam Tr&#224; Vinh 1 (th&#224;nh vi&#234;n của Trungnam Group) đầu tư. Đ&#226;y l&#224; dự &#225;n điện gi&#243; tr&#234;n biển c&#243; quy m&#244; c&#244;ng suất lớn nhất tỉnh Tr&#224; Vinh.)

Cho Bác nào chưa hiểu giá trị DPG nhé. Vốn hóa hnay đạt 4k7 tỷ còn thua cả suất đầu tư 100MW điện bây giờ. Trong khi đó 100MW Thủy Điện (Giá vốn cực thấp, LNG cực cao so với các loại điện khác)
350ha đất trong đó 200ha là sạch và sẵn sàng triển khai
2022 DPG được chấp thuận làm Ea Po 30MW nữa thì sẽ nâng tổng công suất thủy điện lên 129MW.

(Trung Nam nó đầu tư 100MW dự án điện gió Đông Hải 1 (Trà Vinh)  5.000 tỉ đồng.
Dự án điện gió Đông Hải 1 là dự án điện gió trên biển có tổng công suất lớn, lên đến 100 MW, do Công ty cổ phần điện gió Trung Nam Trà Vinh 1 (thành viên của Trungnam Group) đầu tư. Đây là dự án điện gió trên biển có quy mô công suất lớn nhất tỉnh Trà Vinh.)

Review c&#244;̉ phi&#234;́u ti&#234;̀m năng.(T&#244;̉ng hợp của mình chia sẻ tới các bạn đang đ&#226;̀u tư DTD, đ&#244;̀ng hành cùng doanh nghi&#234;̣p)

DTD - C&#244;ng ty C&#244;̉ ph&#226;̀n đ&#226;̀u tư phát tri&#234;̉n Thành Đạt
Giới thi&#234;̣u C&#244;ng ty.
Được th&#224;nh lập v&#224;o năm 2001 với khởi đ&#226;̀u cty x&#226;y dựng d&#226;n dụng, san lấp mặt bằng v&#224; x&#226;y dựng hạ tầng. Năm 2006, Th&#224;nh Đạt chuyển đổi sang h&#236;nh thức cổ phần với vốn điều lệ 120 tỷ v&#224; ni&#234;m yết tr&#234;n HNX v&#224;o 2017. Đến hiện tại, vốn điều lệ của C&#244;ng ty tăng l&#234;n 365 tỷ. Hoạt động của DTD hi&#234;̣n đứng tr&#234;n 4 trụ c&#244;̣t chính là:
X&#226;y dựng hạ t&#226;̀ng, x&#226;y dựng d&#226;n dụng
BĐS KCN, ICD
BĐS d&#226;n dụng
Kinh doanh thương mại, dịch vụ giá trị gia tăng
Dự án n&#244;̉i b&#226;̣t đã tri&#234;̉n khai:
- X&#226;y dựng b&#234;̣nh vi&#234;̣n Bạch Mai, b&#234;̣nh vi&#234;̣n Hữu Nghị cơ sở 2 tại Hà Nam.
- Chủ đ&#226;̀u tư KCN Đ&#244;̀ng Văn 3 giai đoạn 1(chi&#234;́m 65%)

2. DTD có gì?
KCN Đ&#244;̀ng Văn 3 Giai đoạn 2 168,8ha (Dự án có th&#234;̉ mở r&#244;̣ng t&#244;́i đa l&#234;n 800ha cho giai đoạn 3): – kh&#244;ng giới hạn doanh nghiệp FDI, thời gian cho thu&#234; l&#224; 50 năm. Hi&#234;̣n đã hoàn thi&#234;̣n cơ sở hạ t&#226;̀ng và cho thu&#234; 44.4ha, còn 124ha sẵn sàng cho thu&#234;. Giá thu&#234; hi&#234;̣n tại là 95USD/ m2 ~ 22 tỷ/ ha. Tức là doanh thu mang v&#234;̀ cho DTD là 1.767 tỷ (Chi&#234;́m 65%). Giá v&#244;́n 50% thì 124ha này mang v&#234;̀ cho DTD khoảng 880 tỷ LNTT.

T&#226;n Cảng Đ&#244;̀ng Văn, DTD có k&#234;́ hoạch thoái v&#244;́n hoặc mua lại toàn b&#244;̣ dự án của TCT T&#226;n Cảng. (Chưa rõ giá trị)
Ngo&#224;i ra, mảng b&#234; t&#244;ng năm nay tăng trưởng mạnh 300% (từ 4,7 tỉ l&#234;n 12.3 tỉ); c&#244;ng ty c&#243; th&#234;m mảng khai th&#225;c v&#224; b&#225;n c&#225;t (2 mỏ khai th&#225;c 40ha) đ&#227; cho doanh thu 28 tỉ, lợi nhuận 5,6 tỉ

Khu Đ&#244; Thị Thành Đạt (8.7 ha). Li&#234;m Tuy&#234;̀n, Phủ Lý. Dự &#225;n đang tri&#234;̉n khai giải ph&#243;ng mặt bằng v&#224; san lấp x&#226;y dựng hạ tầng trong năm 2021. Cung cấp 6,2 ha đất ở v&#224; dịch vụ, đ&#225;p ứng nhu cầu ph&#225;t triển kh&#244;ng gian đ&#244; thị th&#224;nh phố Phủ L&#253;. Gi&#225; dự kiến mở b&#225;n khoảng : 25-40tr/m2. Giả sử khu n&#224;y lấy gi&#225; bèo nhèo 20tr/m2 - gi&#225; vốn 5tr/m2 th&#236; &#237;t nhất cũng l&#227;i tầm 15tr/m2 x 40.000 ~ 600 tỷ LNTT.

Dự &#225;n BT l&#224;m đường đổi đất Khu Đ&#244; Thị Văn Xá - Chợ Lương (35ha - Thương phẩm 15ha - Li&#234;n doanh với NHA - DTD chi&#234;́m 40% v&#244;́n). DTD c&#243; 40% Hiện trạng : Đ&#227; Ho&#224;n Th&#224;nh Đền B&#249; - GPMB - Khởi C&#244;ng Th&#225;ng 6/2021. Dự ki&#234;́n mở bán cu&#244;́i 2021, đ&#226;̀u 2022. Với 40% của 15ha, giá đ&#226;́t cho là 8tr/ m2 thì ri&#234;ng ti&#234;̀n đ&#226;́t ở dự án này trị giá 6ha x 8 ~ 480 tỷ. Lợi nhu&#226;̣n có th&#234;̉ x2 ti&#234;̀n đ&#226;́t.

Khu Nh&#224; Nước Cho DTD - 10 ha trong KCN đ&#234;̉ x&#226;y Khu Đ&#244; Thị Cho C&#225;n BỘ CNV. Đ&#226;́t KCN chuy&#234;̉n đ&#244;̉i làm đ&#226;́t ở gi&#225; 0đ. Khu n&#224;y dự kiến L&#227;i Khủng của DTD - Hiện chưa biết định gi&#225;. Vốn đầu tư tầm 300-500 tỷ - Chưa ước tính được LN vì x&#226;y nhà cao t&#226;̀ng.

Dự án cảng Y&#234;n L&#234;̣nh 36ha - Cảng n&#244;̣i thủy chuy&#234;̉n hàng các tuy&#234;́n dọc s&#244;ng H&#244;̀ng. (s&#244;ng H&#244;̀ng đ&#244;̉ ra bi&#234;̉n, đi ngược l&#234;n cảng Hải Phòng, và tuy&#234;́n n&#244;̣i thủy qua S&#244;ng Đu&#244;́ng, S&#244;ng Kinh Th&#226;̀y, S&#244;ng Bạch Đằng k&#234;́t n&#244;́i Hà N&#244;̣i - Bắc Ninh - Hải Phòng - Hà Nam - Thái Bình - Nam Định)
Đ&#244;̣i xe tải, xúc, san l&#226;́p, thi&#234;́t bị x&#226;y dựng, mỏ cát, tr&#244;̣n b&#234; t&#244;ng... Khách sạn trong KCN, nhà máy nước sạch Li&#234;m Tuy&#234;̀n, c&#226;y xăng, b&#234;́n xe khách Thành Đạt.

3. Luận điểm đầu tư:
* Hệ số định gi&#225; P/E: 10 - Mức P/E đang định gi&#225; thấp so với mặt bằng chung to&#224;n ng&#224;nh ( 15.x - 20.x ) , cho thấy mức định gi&#225; n&#224;y vẫn c&#242;n hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng của DTD trong ít nh&#226;́t 3 năm tới. (P/E chỉ là cái đ&#234;̉ tham khảo, Cty BĐS nhìn vào giá trị quỹ đ&#226;́t trong tương lai)

Tăng trưởng EPS 5 năm l&#234;n tới 237.68% - Một mức tăng trưởng rất mạnh
* Lợi nhuận tr&#234;n vốn chủ sở hữu l&#234;n tới 23% cao hơn mức trung b&#236;nh ng&#224;nh ( chỉ khoảng 17% )

* Bi&#234;n an to&#224;n cực cao: Tổng vay t&#224;i ch&#237;nh ngắn và dài hạn h&#234;́t quý 2/2021 là l&#224; 81 tỉ đồng, nợ vay/VCSH ~ 22% gần như kh&#244;ng c&#243; yếu tố rủi ro trong thời buổi kinh tế bất ổn do Covid.

Tác đ&#244;̣ng vĩ m&#244;
Tình hình chi&#234;́n tranh thương mại và thu&#234;́ quan giữa các nước phương T&#226;y (Mỹ, Úc, Anh, EU) và Trung Qu&#244;́c, tình hình thi&#234;́u hụt đi&#234;̣n sản xu&#226;́t tại &#194;́n Đ&#244;̣, Trung Qu&#244;́c làm cho làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc, &#194;́n Đ&#244;̣ sang c&#225;c quốc gia Đ&#244;ng Nam &#193;, đặc bi&#234;̣t là Vi&#234;̣t Nam (Khi có các hi&#234;̣p định tự do thương mại đa phương với Mỹ, EU, ASEAN, CPTPP) sẽ còn mạnh mẽ trong vài năm tới. B&#234;n cạnh đ&#243;, KCN Đồng Văn III c&#243; vị tr&#237; rất thuận lợi khi nằm ở cửa ng&#245; ph&#237;a Nam của H&#224; Nội, gi&#225;p với Quốc lộ 1A v&#224; cao tốc Cầu Giẽ - Ninh B&#236;nh. Đ&#244;̀ng thời với t&#226;̀m nhìn chi&#234;́n lược của BLĐ khi đ&#226;̀u tư cảng thủy n&#244;̣i địa Y&#234;n L&#234;̣nh, KCN Đ&#244;̀ng Văn nói ri&#234;ng và Hà Nam nói chung có lợi th&#234;́ lớn đ&#234;̉ thu hút đ&#226;̀u tư FDI.

Ngu&#244;̀n ti&#234;̀n được bơm ra TT r&#226;́t lớn từ NHNN sẽ thúc đ&#226;̉y lạm phát gia tăng, đ&#244;̀ng thời làm cho giá đ&#226;́t tăng cao. Những doanh nghi&#234;̣p có quỹ đ&#226;́t giá rẻ như DTD sẽ hưởng lợi lớn từ vi&#234;̣c tăng giá BĐS, đặc bi&#234;̣t là khi Hà Nam giáp ranh Hà N&#244;̣i và có 2 b&#234;̣nh vi&#234;̣n hi&#234;̣n đại hàng đ&#226;̀u mi&#234;̀n Bắc (Bạch Mai, Hữu Nghị cơ sở 2)

* Năm 2022, kỳ vọng DTD sẽ cho thu&#234; được 20 ha tr&#234;n tổng số 168 ha đất thương phẩm c&#242;n lại của dự &#225;n Khu c&#244;ng nghiệp Đồng Văn III giai đoạn 1. DTD đã và đang hoàn thi&#234;̣n n&#244;́t cơ sở hạ t&#226;̀ng Đ&#244;̀ng Văn III giai đoạn 2, dự ki&#234;́n sẽ cho thu&#234; được ít nh&#226;́t 80ha nữa trong năm 2022, BLĐ DTD c&#243; lẽ đang làm thủ tục xin chủ trương để thực hiện giai đoạn 3 của KCN Đồng Văn III.

* Tiềm năng của KCN Đồng Văn III khi giai đoạn 3 của dự &#225;n sẽ n&#226;ng tổng diện t&#237;ch to&#224;n khu l&#234;n 523ha v&#224; định hướng theo quy hoạch c&#243; thể mở rộng l&#234;n 800ha là dự án mang lại sự tăng trưởng b&#234;̀n vững cho Thành Đạt trong 5-7 năm tới.

*==&gt; Nếu t&#237;nh l&#227;i r&#242;ng 3 năm tới ước khoảng ~ 1200 - 1300 tỷ * (ước lượng cả tương lai gi&#225; đất tăng, đất DTD v&#249;ng ven, n&#234;̀n giá th&#226;́p, gần KCN, tiện &#237;ch n&#234;n dễ tăng gi&#225;)

BLĐ đã và đang mua vào li&#234;n tục từ 2018 - 2021 với s&#244;́ lượng lớn. C&#244;̉ phi&#234;́u c&#244; đặc trong khi v&#244;́n hóa C&#244;ng ty mới 1200 tỷ/ tài sản là quỹ đ&#226;́t trị giá ~4000 - 5000 tỷ (Chưa k&#234;̉ khi đ&#226;́t tăng giá thì kh&#244;ng khác ng&#244;̀i tr&#234;n đ&#244;́ng vàng)

4. Ph&#226;n tích kỹ thu&#226;̣t (Sơ b&#244;̣)
C&#244;̉ phi&#234;́u đã chính thức vượt đỉnh 40.6 của tháng 3 và ti&#234;́n v&#234;̀ m&#244;́c 41.6 . Với 7 tháng tích lũy thì target view tới 12.2021 là m&#244;́c 65.x. (P/E fw 12) View cho 2022 là vùng 120.x (P/E fw 15) khi dự ki&#234;́n đi&#234;̉m rơi lợi nhu&#226;̣n trong 2022.


Review cổ phiếu tiềm năng.(Tổng hợp của mình chia sẻ tới các bạn đang đầu tư DTD, đồng hành cùng doanh nghiệp)

DTD - Công ty Cổ phần đầu tư phát triển Thành Đạt
Giới thiệu Công ty.
Được thành lập vào năm 2001 với khởi đầu cty xây dựng dân dụng, san lấp mặt bằng và xây dựng hạ tầng. Năm 2006, Thành Đạt chuyển đổi sang hình thức cổ phần với vốn điều lệ 120 tỷ và niêm yết trên HNX vào 2017. Đến hiện tại, vốn điều lệ của Công ty tăng lên 365 tỷ. Hoạt động của DTD hiện đứng trên 4 trụ cột chính là:
Xây dựng hạ tầng, xây dựng dân dụng
BĐS KCN, ICD
BĐS dân dụng
Kinh doanh thương mại, dịch vụ giá trị gia tăng
Dự án nổi bật đã triển khai:
- Xây dựng bệnh viện Bạch Mai, bệnh viện Hữu Nghị cơ sở 2 tại Hà Nam.
- Chủ đầu tư KCN Đồng Văn 3 giai đoạn 1(chiếm 65%)

2. DTD có gì?
KCN Đồng Văn 3 Giai đoạn 2 168,8ha (Dự án có thể mở rộng tối đa lên 800ha cho giai đoạn 3): – không giới hạn doanh nghiệp FDI, thời gian cho thuê là 50 năm. Hiện đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng và cho thuê 44.4ha, còn 124ha sẵn sàng cho thuê. Giá thuê hiện tại là 95USD/ m2 ~ 22 tỷ/ ha. Tức là doanh thu mang về cho DTD là 1.767 tỷ (Chiếm 65%). Giá vốn 50% thì 124ha này mang về cho DTD khoảng 880 tỷ LNTT.

Tân Cảng Đồng Văn, DTD có kế hoạch thoái vốn hoặc mua lại toàn bộ dự án của TCT Tân Cảng. (Chưa rõ giá trị)
Ngoài ra, mảng bê tông năm nay tăng trưởng mạnh 300% (từ 4,7 tỉ lên 12.3 tỉ); công ty có thêm mảng khai thác và bán cát (2 mỏ khai thác 40ha) đã cho doanh thu 28 tỉ, lợi nhuận 5,6 tỉ

Khu Đô Thị Thành Đạt (8.7 ha). Liêm Tuyền, Phủ Lý. Dự án đang triển khai giải phóng mặt bằng và san lấp xây dựng hạ tầng trong năm 2021. Cung cấp 6,2 ha đất ở và dịch vụ, đáp ứng nhu cầu phát triển không gian đô thị thành phố Phủ Lý. Giá dự kiến mở bán khoảng : 25-40tr/m2. Giả sử khu này lấy giá bèo nhèo 20tr/m2 - giá vốn 5tr/m2 thì ít nhất cũng lãi tầm 15tr/m2 x 40.000 ~ 600 tỷ LNTT.

Dự án BT làm đường đổi đất Khu Đô Thị Văn Xá - Chợ Lương (35ha - Thương phẩm 15ha - Liên doanh với NHA - DTD chiếm 40% vốn). DTD có 40% Hiện trạng : Đã Hoàn Thành Đền Bù - GPMB - Khởi Công Tháng 6/2021. Dự kiến mở bán cuối 2021, đầu 2022. Với 40% của 15ha, giá đất cho là 8tr/ m2 thì riêng tiền đất ở dự án này trị giá 6ha x 8 ~ 480 tỷ. Lợi nhuận có thể x2 tiền đất.

Khu Nhà Nước Cho DTD - 10 ha trong KCN để xây Khu Đô Thị Cho Cán BỘ CNV. Đất KCN chuyển đổi làm đất ở giá 0đ. Khu này dự kiến Lãi Khủng của DTD - Hiện chưa biết định giá. Vốn đầu tư tầm 300-500 tỷ - Chưa ước tính được LN vì xây nhà cao tầng.

Dự án cảng Yên Lệnh 36ha - Cảng nội thủy chuyển hàng các tuyến dọc sông Hồng. (sông Hồng đổ ra biển, đi ngược lên cảng Hải Phòng, và tuyến nội thủy qua Sông Đuống, Sông Kinh Thầy, Sông Bạch Đằng kết nối Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng - Hà Nam - Thái Bình - Nam Định)
Đội xe tải, xúc, san lấp, thiết bị xây dựng, mỏ cát, trộn bê tông... Khách sạn trong KCN, nhà máy nước sạch Liêm Tuyền, cây xăng, bến xe khách Thành Đạt.

3. Luận điểm đầu tư:
* Hệ số định giá P/E: 10 - Mức P/E đang định giá thấp so với mặt bằng chung toàn ngành ( 15.x - 20.x ) , cho thấy mức định giá này vẫn còn hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng của DTD trong ít nhất 3 năm tới. (P/E chỉ là cái để tham khảo, Cty BĐS nhìn vào giá trị quỹ đất trong tương lai)

Tăng trưởng EPS 5 năm lên tới 237.68% - Một mức tăng trưởng rất mạnh
* Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu lên tới 23% cao hơn mức trung bình ngành ( chỉ khoảng 17% )

* Biên an toàn cực cao: Tổng vay tài chính ngắn và dài hạn hết quý 2/2021 là là 81 tỉ đồng, nợ vay/VCSH ~ 22% gần như không có yếu tố rủi ro trong thời buổi kinh tế bất ổn do Covid.

Tác động vĩ mô
Tình hình chiến tranh thương mại và thuế quan giữa các nước phương Tây (Mỹ, Úc, Anh, EU) và Trung Quốc, tình hình thiếu hụt điện sản xuất tại Ấn Độ, Trung Quốc làm cho làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc, Ấn Độ sang các quốc gia Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam (Khi có các hiệp định tự do thương mại đa phương với Mỹ, EU, ASEAN, CPTPP) sẽ còn mạnh mẽ trong vài năm tới. Bên cạnh đó, KCN Đồng Văn III có vị trí rất thuận lợi khi nằm ở cửa ngõ phía Nam của Hà Nội, giáp với Quốc lộ 1A và cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình. Đồng thời với tầm nhìn chiến lược của BLĐ khi đầu tư cảng thủy nội địa Yên Lệnh, KCN Đồng Văn nói riêng và Hà Nam nói chung có lợi thế lớn để thu hút đầu tư FDI.

Nguồn tiền được bơm ra TT rất lớn từ NHNN sẽ thúc đẩy lạm phát gia tăng, đồng thời làm cho giá đất tăng cao. Những doanh nghiệp có quỹ đất giá rẻ như DTD sẽ hưởng lợi lớn từ việc tăng giá BĐS, đặc biệt là khi Hà Nam giáp ranh Hà Nội và có 2 bệnh viện hiện đại hàng đầu miền Bắc (Bạch Mai, Hữu Nghị cơ sở 2)

* Năm 2022, kỳ vọng DTD sẽ cho thuê được 20 ha trên tổng số 168 ha đất thương phẩm còn lại của dự án Khu công nghiệp Đồng Văn III giai đoạn 1. DTD đã và đang hoàn thiện nốt cơ sở hạ tầng Đồng Văn III giai đoạn 2, dự kiến sẽ cho thuê được ít nhất 80ha nữa trong năm 2022, BLĐ DTD có lẽ đang làm thủ tục xin chủ trương để thực hiện giai đoạn 3 của KCN Đồng Văn III.

* Tiềm năng của KCN Đồng Văn III khi giai đoạn 3 của dự án sẽ nâng tổng diện tích toàn khu lên 523ha và định hướng theo quy hoạch có thể mở rộng lên 800ha là dự án mang lại sự tăng trưởng bền vững cho Thành Đạt trong 5-7 năm tới.

*==> Nếu tính lãi ròng 3 năm tới ước khoảng ~ 1200 - 1300 tỷ * (ước lượng cả tương lai giá đất tăng, đất DTD vùng ven, nền giá thấp, gần KCN, tiện ích nên dễ tăng giá)

BLĐ đã và đang mua vào liên tục từ 2018 - 2021 với số lượng lớn. Cổ phiếu cô đặc trong khi vốn hóa Công ty mới 1200 tỷ/ tài sản là quỹ đất trị giá ~4000 - 5000 tỷ (Chưa kể khi đất tăng giá thì không khác ngồi trên đống vàng)

4. Phân tích kỹ thuật (Sơ bộ)
Cổ phiếu đã chính thức vượt đỉnh 40.6 của tháng 3 và tiến về mốc 41.6 . Với 7 tháng tích lũy thì target view tới 12.2021 là mốc 65.x. (P/E fw 12) View cho 2022 là vùng 120.x (P/E fw 15) khi dự kiến điểm rơi lợi nhuận trong 2022.
