Ng&#244;̣ nh&#226;̣n v&#234;̀ quỹ đ&#226;́t!

Nh&#226;n vi&#234;̣c nhi&#234;̀u người hỏi xin mình File CKG qua vi&#234;̣c CKG hơn 1 tu&#226;̀n qua tăng tới 28%, thì mình cũng xin phép vi&#234;́t bài này mang tính ch&#226;́t cảnh báo nhi&#234;̀u người v&#234;̀ vi&#234;̣c đ&#226;̀u tư nghe theo m&#244;i giới nói v&#234;̀ doanh nghi&#234;̣p này, doanh nghi&#234;̣p kia có vài trăm/ nghìn ha đ&#226;́t mà kh&#244;ng hi&#234;̉u rõ. Mình vi&#234;́t đ&#234;̉ mọi người hi&#234;̉u rõ doanh nghi&#234;̣p mà tránh FOMO vào những CP đang tăng nóng vượt giá trị ở thời đi&#234;̉m này.

Với các CP BĐS hi&#234;̣n mình đang c&#226;̀m CKG, DPG, DTD, và NLG (đã bán do mua bằng Margin), thì mình xin ph&#226;n tích như sau:
Trong s&#244;́ các c&#244;ng ty này thì NLG có quỹ đ&#226;́t lớn nh&#226;́t, rơi vào khoảng 681ha, và m&#244;̃i năm dành ra khoảng 2000 tỷ đ&#234;̉ mua quỹ đ&#226;́t. CKG ở vị trí s&#244;́ 2 với khoảng 381ha, DTD ở vị trí s&#244;́ 3 với khoảng 375ha, DPG vị trí cu&#244;́i cùng với khoảng 250ha (tính tới cái mà mình bi&#234;́t). N&#234;́u dựa vào quỹ đ&#226;́t đ&#234;̉ định giá doanh nghi&#234;̣p thì rõ ràng v&#244;́n hóa DPG phải đứng bét so với 3 c&#244;ng ty kia r&#244;̀i. Nhưng đ&#226;̀u tư đ&#226;u phải v&#226;̣y đ&#226;u mọi người? Mình phải ph&#226;n tích chi ti&#234;́t xem quỹ đ&#226;́t đó thực ch&#226;́t là như th&#234;́ nào chứ?
NLG mặc dù quỹ đ&#226;́t là 681ha, nhưng ph&#226;̀n lớn quỹ đ&#226;́t của họ là &quot;Li&#234;n doanh dự án&quot; + &quot;Đi mua lại&quot;. Ví dụ như dự án Izumi City, NLG đã chi ra tới 4300 tỷ đ&#234;̉ mua lại 170ha đ&#226;́t từ Keppel Land. Hay Akari City NLG cũng li&#234;n doanh với đ&#244;́i tác Nh&#226;̣t đ&#234;̉ phát tri&#234;̉n chứ kh&#244;ng nắm 100%. Tức là mặc dù NLG sở hữu quỹ đ&#226;́t lớn, nhưng ph&#226;̀n lớn dự án đi mua lại =&gt; Giá v&#244;́n cao =&gt; Lợi nhu&#226;̣n g&#244;̣p ở mức th&#226;́p, chỉ khoảng 20% - 30%. Như v&#226;̣y nói thẳng ra 681ha đ&#226;́t này nghe thì to nhưng lãi chưa chắc cao, vì giá v&#244;́n cao, và còn li&#234;n doanh với đ&#244;́i tác n&#234;n đ&#226;u có ăn h&#234;́t được.
CKG có t&#244;̉ng quỹ đ&#226;́t dự án là 381ha, nhưng thực sự hi&#234;̣n đang tri&#234;̉n khai đã là 201ha, trong đó 100ha từ dự án T&#226;y Bắc thì đã bán g&#226;̀n h&#234;́t (chỉ còn 10%), trong khi 40ha đ&#234;́n từ dự án Hoa Vi&#234;n Vĩnh Hằng (nghĩa là doanh thu trong 20 năm, m&#244;̃i năm vài chục tỷ, giá bán kh&#244;ng cao). Như v&#226;̣y thực ch&#226;́t CKG chỉ còn lại khoảng 241ha quỹ đ&#226;́t cho tương lai (Trừ 100ha T&#226;y Bắc + 40ha Nghĩa Trang), trong s&#244;́ này thì 60ha giá trị cao, còn lại các dự án ở Rạch Giá giá bán chỉ t&#226;̀m 12tr/m2 - 25tr/m2 (Mình đã khảo giá). Giá trị nh&#226;́t trong 241ha của CKG là hơn 34ha dự án Búng G&#244;̣i, 4.3ha từ Resident Hill, 10.9ha từ Nam Du, Ki&#234;n Hải, 7.3ha từ Streamy Royal Villas, và Riverside Villas 5.76ha với giá bán khoảng 40tr - 60tr/m2 nhưng chỉ có Resident Complex đã đc c&#226;́p phép, 4 cái còn lại v&#226;̃n nằm tr&#234;n gi&#226;́y.
Có 1 đi&#234;̉m y&#234;́u của CKG chính là LNG các dự án đã tri&#234;̉n khai là r&#226;́t th&#226;́p (mình r&#226;́t trung thực), vì các dự án đã bán đa s&#244;́ ở Rạch Giá, giá trị kh&#244;ng cao, trong khi giá v&#244;́n kh&#244;ng quá rẻ. Ví dụ GPMB + chi phí x&#226;y là 7 - 8tr/m2, trong khi bán ra chỉ có 12tr/m2 - 15tr/m2 thì th&#234;m các chi phí khác nữa là LNG th&#226;́p. Chỉ n&#234;n kỳ vọng vào các dự án ở Phú Qu&#244;́c n&#234;́u tri&#234;̉n khai được thì mới mang lại giá trị cao.
DTD có khoảng 375ha đ&#226;́t (đã trừ đi 231 ha KCN đã cho thu&#234;) thì khoảng 300ha là đ&#226;́t KCN đang chu&#226;̉n bị cho thu&#234; và đang xin mở r&#244;̣ng. Còn lại 54ha là đ&#226;́t x&#226;y ở. Mặc dù chỉ có khoảng 54ha đ&#226;́t ở nhưng bù lại chi phí đ&#226;́t của DTD r&#226;́t rẻ, chỉ khoảng 3tr/m2. Và đ&#226;́t Hà Nam giá bán vào khoảng 20tr - 35tr/m2 tùy vị trí (Tức là cao hơn giá bán ở Rạch Giá). Do Hà Nam nhi&#234;̀u KCN và ven Hà N&#244;̣i n&#234;n giá cao hơn Ki&#234;n Giang là d&#234;̃ hi&#234;̉u. Như v&#226;̣y lợi th&#234;́ của DTD là bi&#234;n LNG cao g&#226;́p 2.5 l&#226;̀n CKG
DPG hơi khác 3 DN tr&#234;n 1 chút do 3 mảng x&#226;y lắp, năng lượng và BĐS. Ở đ&#226;y mình đánh giá v&#234;̀ quỹ đ&#226;́t thì DPG có t&#244;̉ng khoảng 271ha (6.4ha Casamia Calm, 15.6ha Casamia, 183ha Bình Dương, 36ha C&#244;̀n Ti&#234;́n, 30ha Casamia mở r&#244;̣ng). Đã tri&#234;̉n khai Casamia Calm và Casamia n&#234;n còn lại khoảng 250ha. Lợi th&#234;́ của DPG cũng gi&#244;́ng DTD, chính là đ&#244;̉i đ&#226;́t l&#226;́y hạ t&#226;̀ng với tỉnh, ở đ&#226;y là Quảng Nam, n&#234;n giá v&#244;́n cực th&#226;́p, trong khi giá bán dự án thương mại của DPG lại r&#226;́t cao vì nằm ở n&#244;̣i đ&#244; H&#244;̣i An. LNG BĐS của DPG phải nói là top khi dao đ&#244;̣ng từ 55% - 65%. Tức là doanh thu 100 đ&#244;̀ng thì lãi v&#234;̀ 55 - 65 đ&#244;̀ng tức là g&#226;́p 1.5 l&#226;̀n DTD, 3 l&#226;̀n NLG và 3-4 l&#226;̀n CKG.
Mình thử làm 1 phép tính như sau:
CKG 60ha đ&#226;́t Phú Qu&#244;́c, Ki&#234;n Hải, di&#234;̣n tích thương mại thành ph&#226;̉m khoảng 24ha, nh&#226;n giá bán khoảng trung bình 50tr/m2 thì giá trị khoảng 12,000 tỷ. Các dự án khác 180ha, thương mại 72ha (40%) thì giá trị khoảng 10,800 tỷ. Tức là giá trị khoảng 22,800 tỷ. Nhưng nhắc lại 90% các dự án của CKG dự ki&#234;́n tri&#234;̉n khai v&#226;̃n chưa được c&#226;́p quy hoạch 1/500.
DTD 54ha đã được duy&#234;̣t quy hoạch và đang tri&#234;̉n khai x&#226;y dựng, giá trị đ&#226;́t thương mại thành ph&#226;̉m khoảng 21.6ha (40%), nh&#226;n giá bán trung bình 25tr/m2 (bét nh&#226;́t) thì t&#244;̉ng giá trị là 5400 tỷ. Th&#234;m 300ha KCN cho thu&#234; rơi vào khoảng 270ha thương mại thành ph&#226;̉m (90% di&#234;̣n tích), giá cho thu&#234; ~ 100-130 $ thì doanh thu khoảng 7145 tỷ. T&#244;̉ng DT dự ki&#234;́n là 12500 tỷ. C&#226;̀n phải nói th&#234;m là các dự án của DTD sẽ mang doanh thu lớn trong trong 2022, 2023, 2024 vì đã được c&#226;́p phép và đang x&#226;y dựng đ&#234;̉ mở bán, khác so với CKG.
DPG 250ha đ&#226;́t H&#244;̣i An, thương ph&#226;̉m khoảng 100ha với giá bán trung bình hi&#234;̣n tại 45tr/m2 thì giá trị quỹ đ&#226;́t DPG rơi vào khoảng 45,000 tỷ (n&#234;́u tính lạm phát tăng giá đ&#226;́t l&#234;n 60tr - 70tr/m2 thì giá trị có th&#234;̉ tăng l&#234;n 60,000 tới - 70,000 tỷ, vì đ&#226;́t của DPG là ở H&#244;̣i An, x&#226;y theo ki&#234;̉u nghỉ dưỡng s&#244;̉ đỏ dài hạn n&#234;n đ&#226;́t có khả năng tăng giá r&#226;́t mạnh (Như đ&#226;́t của VCR ở dự án Amatia Cát Bà đã là 90tr/m2). Trong khi DPG còn 100MW Thủy Đi&#234;̣n trị giá 5000 tỷ và mảng x&#226;y dựng khoảng 3000 - 3500 tỷ.
CKG v&#244;́n hóa 2500 tỷ/ 22800 tỷ = 10% giá trị
DTD v&#244;́n hóa 1550 tỷ/ 12500 tỷ = 20% giá trị
DPG v&#244;́n hóa 5400 tỷ/ 53500 tỷ (L&#226;́y giá trị đ&#226;́t ở mức th&#226;́p 45tr/m2) = 11%.
Mình k&#234;́t lu&#226;̣n lại n&#234;́u là mình, mình sẽ all - in vào DPG, vì đ&#226;́t đã được duy&#234;̣t quy hoạch, đã GPMB, trong khi giá trị quỹ đ&#226;́t là r&#226;́t cao, giá v&#244;́n lại cực th&#226;́p. Tài chính của DPG thì mạnh vì dòng ti&#234;̀n từ Thủy đi&#234;̣n v&#234;̀ lớn. Ti&#234;́p tới mình sẽ chọn DTD, vì nhìn rõ ràng trong 2-3 năm tới thì DTD sẽ có ngu&#244;̀n ti&#234;̀n v&#234;̀ r&#226;́t lớn do các dự án đang tri&#234;̉n khai GPMB và thi c&#244;ng r&#244;̀i, nợ vay ở mức th&#226;́p n&#234;n khả năng tri&#234;̉n khai dự án là chắc chắn. Còn CKG thực t&#234;́ quỹ đ&#226;́t hi&#234;̣n nay chỉ còn lại 251ha, tức là ngang với DPG, trong khi dự án đa ph&#226;̀n chưa được c&#226;́p phép + GPMB thì với ngu&#244;̀n lực tài chính hi&#234;̣n nay CKG r&#226;́t khó khăn trong vi&#234;̣c tri&#234;̉n khai.
V&#226;̣y thì đ&#226;̀u tư DPG vì ti&#234;̀m năng to lớn với giá trị quỹ đ&#226;́t kh&#244;̉ng l&#244;̀, (tính thẳng ra thì 250ha đ&#226;́t của DPG còn giá trị hơn nhi&#234;̀u 681ha đ&#226;́t vùng ven đi mua lại và góp v&#244;́n của NLG), và sẵn sàng tri&#234;̉n khai ngay.
Đ&#226;̀u tư DTD vì v&#244;́n hóa còn th&#226;́p trong khi ti&#234;̀m năng lợi nhu&#226;̣n r&#226;́t t&#244;́t trong 2, 3 năm tới.
Đ&#226;̀u tư CKG thì đ&#226;̀u tư vì kỳ vọng là chính, gi&#244;́ng h&#234;̣t trường hợp của DIG.
N&#234;́u ai mà mu&#244;́n ăn chắc mặc b&#234;̀n, ăn to thì ăn DPG, n&#234;́u mu&#244;́n ăn chắc nhưng ăn nhỏ và nhanh thì DTD, còn n&#234;́u mạo hi&#234;̉m đ&#226;̀u cơ hơn thì CKG. Mặc dù mình có cả 3 nhưng mình v&#226;̃n phải nói sự th&#226;̣t là CKG hi&#234;̣n đang đắt hơn DPG và DTD ở mức định giá hi&#234;̣n tại.
Mong các bạn hãy hi&#234;̉u s&#226;u doanh nghi&#234;̣p đ&#234;̉ tránh bị thua l&#244;̃ vì mua ở mức định giá v&#244;́n hóa cao hơn giá trị tương lai g&#226;̀n!

Ngộ nhận về quỹ đất!

Nhân việc nhiều người hỏi xin mình File CKG qua việc CKG hơn 1 tuần qua tăng tới 28%, thì mình cũng xin phép viết bài này mang tính chất cảnh báo nhiều người về việc đầu tư nghe theo môi giới nói về doanh nghiệp này, doanh nghiệp kia có vài trăm/ nghìn ha đất mà không hiểu rõ. Mình viết để mọi người hiểu rõ doanh nghiệp mà tránh FOMO vào những CP đang tăng nóng vượt giá trị ở thời điểm này.

Với các CP BĐS hiện mình đang cầm CKG, DPG, DTD, và NLG (đã bán do mua bằng Margin), thì mình xin phân tích như sau:
Trong số các công ty này thì NLG có quỹ đất lớn nhất, rơi vào khoảng 681ha, và mỗi năm dành ra khoảng 2000 tỷ để mua quỹ đất. CKG ở vị trí số 2 với khoảng 381ha, DTD ở vị trí số 3 với khoảng 375ha, DPG vị trí cuối cùng với khoảng 250ha (tính tới cái mà mình biết). Nếu dựa vào quỹ đất để định giá doanh nghiệp thì rõ ràng vốn hóa DPG phải đứng bét so với 3 công ty kia rồi. Nhưng đầu tư đâu phải vậy đâu mọi người? Mình phải phân tích chi tiết xem quỹ đất đó thực chất là như thế nào chứ?
NLG mặc dù quỹ đất là 681ha, nhưng phần lớn quỹ đất của họ là "Liên doanh dự án" + "Đi mua lại". Ví dụ như dự án Izumi City, NLG đã chi ra tới 4300 tỷ để mua lại 170ha đất từ Keppel Land. Hay Akari City NLG cũng liên doanh với đối tác Nhật để phát triển chứ không nắm 100%. Tức là mặc dù NLG sở hữu quỹ đất lớn, nhưng phần lớn dự án đi mua lại => Giá vốn cao => Lợi nhuận gộp ở mức thấp, chỉ khoảng 20% - 30%. Như vậy nói thẳng ra 681ha đất này nghe thì to nhưng lãi chưa chắc cao, vì giá vốn cao, và còn liên doanh với đối tác nên đâu có ăn hết được.
CKG có tổng quỹ đất dự án là 381ha, nhưng thực sự hiện đang triển khai đã là 201ha, trong đó 100ha từ dự án Tây Bắc thì đã bán gần hết (chỉ còn 10%), trong khi 40ha đến từ dự án Hoa Viên Vĩnh Hằng (nghĩa là doanh thu trong 20 năm, mỗi năm vài chục tỷ, giá bán không cao). Như vậy thực chất CKG chỉ còn lại khoảng 241ha quỹ đất cho tương lai (Trừ 100ha Tây Bắc + 40ha Nghĩa Trang), trong số này thì 60ha giá trị cao, còn lại các dự án ở Rạch Giá giá bán chỉ tầm 12tr/m2 - 25tr/m2 (Mình đã khảo giá). Giá trị nhất trong 241ha của CKG là hơn 34ha dự án Búng Gội, 4.3ha từ Resident Hill, 10.9ha từ Nam Du, Kiên Hải, 7.3ha từ Streamy Royal Villas, và Riverside Villas 5.76ha với giá bán khoảng 40tr - 60tr/m2 nhưng chỉ có Resident Complex đã đc cấp phép, 4 cái còn lại vẫn nằm trên giấy.
Có 1 điểm yếu của CKG chính là LNG các dự án đã triển khai là rất thấp (mình rất trung thực), vì các dự án đã bán đa số ở Rạch Giá, giá trị không cao, trong khi giá vốn không quá rẻ. Ví dụ GPMB + chi phí xây là 7 - 8tr/m2, trong khi bán ra chỉ có 12tr/m2 - 15tr/m2 thì thêm các chi phí khác nữa là LNG thấp. Chỉ nên kỳ vọng vào các dự án ở Phú Quốc nếu triển khai được thì mới mang lại giá trị cao.
DTD có khoảng 375ha đất (đã trừ đi 231 ha KCN đã cho thuê) thì khoảng 300ha là đất KCN đang chuẩn bị cho thuê và đang xin mở rộng. Còn lại 54ha là đất xây ở. Mặc dù chỉ có khoảng 54ha đất ở nhưng bù lại chi phí đất của DTD rất rẻ, chỉ khoảng 3tr/m2. Và đất Hà Nam giá bán vào khoảng 20tr - 35tr/m2 tùy vị trí (Tức là cao hơn giá bán ở Rạch Giá). Do Hà Nam nhiều KCN và ven Hà Nội nên giá cao hơn Kiên Giang là dễ hiểu. Như vậy lợi thế của DTD là biên LNG cao gấp 2.5 lần CKG
DPG hơi khác 3 DN trên 1 chút do 3 mảng xây lắp, năng lượng và BĐS. Ở đây mình đánh giá về quỹ đất thì DPG có tổng khoảng 271ha (6.4ha Casamia Calm, 15.6ha Casamia, 183ha Bình Dương, 36ha Cồn Tiến, 30ha Casamia mở rộng). Đã triển khai Casamia Calm và Casamia nên còn lại khoảng 250ha. Lợi thế của DPG cũng giống DTD, chính là đổi đất lấy hạ tầng với tỉnh, ở đây là Quảng Nam, nên giá vốn cực thấp, trong khi giá bán dự án thương mại của DPG lại rất cao vì nằm ở nội đô Hội An. LNG BĐS của DPG phải nói là top khi dao động từ 55% - 65%. Tức là doanh thu 100 đồng thì lãi về 55 - 65 đồng tức là gấp 1.5 lần DTD, 3 lần NLG và 3-4 lần CKG.
Mình thử làm 1 phép tính như sau:
CKG 60ha đất Phú Quốc, Kiên Hải, diện tích thương mại thành phẩm khoảng 24ha, nhân giá bán khoảng trung bình 50tr/m2 thì giá trị khoảng 12,000 tỷ. Các dự án khác 180ha, thương mại 72ha (40%) thì giá trị khoảng 10,800 tỷ. Tức là giá trị khoảng 22,800 tỷ. Nhưng nhắc lại 90% các dự án của CKG dự kiến triển khai vẫn chưa được cấp quy hoạch 1/500.
DTD 54ha đã được duyệt quy hoạch và đang triển khai xây dựng, giá trị đất thương mại thành phẩm khoảng 21.6ha (40%), nhân giá bán trung bình 25tr/m2 (bét nhất) thì tổng giá trị là 5400 tỷ. Thêm 300ha KCN cho thuê rơi vào khoảng 270ha thương mại thành phẩm (90% diện tích), giá cho thuê ~ 100-130 $ thì doanh thu khoảng 7145 tỷ. Tổng DT dự kiến là 12500 tỷ. Cần phải nói thêm là các dự án của DTD sẽ mang doanh thu lớn trong trong 2022, 2023, 2024 vì đã được cấp phép và đang xây dựng để mở bán, khác so với CKG.
DPG 250ha đất Hội An, thương phẩm khoảng 100ha với giá bán trung bình hiện tại 45tr/m2 thì giá trị quỹ đất DPG rơi vào khoảng 45,000 tỷ (nếu tính lạm phát tăng giá đất lên 60tr - 70tr/m2 thì giá trị có thể tăng lên 60,000 tới - 70,000 tỷ, vì đất của DPG là ở Hội An, xây theo kiểu nghỉ dưỡng sổ đỏ dài hạn nên đất có khả năng tăng giá rất mạnh (Như đất của VCR ở dự án Amatia Cát Bà đã là 90tr/m2). Trong khi DPG còn 100MW Thủy Điện trị giá 5000 tỷ và mảng xây dựng khoảng 3000 - 3500 tỷ.
CKG vốn hóa 2500 tỷ/ 22800 tỷ = 10% giá trị
DTD vốn hóa 1550 tỷ/ 12500 tỷ = 20% giá trị
DPG vốn hóa 5400 tỷ/ 53500 tỷ (Lấy giá trị đất ở mức thấp 45tr/m2) = 11%.
Mình kết luận lại nếu là mình, mình sẽ all - in vào DPG, vì đất đã được duyệt quy hoạch, đã GPMB, trong khi giá trị quỹ đất là rất cao, giá vốn lại cực thấp. Tài chính của DPG thì mạnh vì dòng tiền từ Thủy điện về lớn. Tiếp tới mình sẽ chọn DTD, vì nhìn rõ ràng trong 2-3 năm tới thì DTD sẽ có nguồn tiền về rất lớn do các dự án đang triển khai GPMB và thi công rồi, nợ vay ở mức thấp nên khả năng triển khai dự án là chắc chắn. Còn CKG thực tế quỹ đất hiện nay chỉ còn lại 251ha, tức là ngang với DPG, trong khi dự án đa phần chưa được cấp phép + GPMB thì với nguồn lực tài chính hiện nay CKG rất khó khăn trong việc triển khai.
Vậy thì đầu tư DPG vì tiềm năng to lớn với giá trị quỹ đất khổng lồ, (tính thẳng ra thì 250ha đất của DPG còn giá trị hơn nhiều 681ha đất vùng ven đi mua lại và góp vốn của NLG), và sẵn sàng triển khai ngay.
Đầu tư DTD vì vốn hóa còn thấp trong khi tiềm năng lợi nhuận rất tốt trong 2, 3 năm tới.
Đầu tư CKG thì đầu tư vì kỳ vọng là chính, giống hệt trường hợp của DIG.
Nếu ai mà muốn ăn chắc mặc bền, ăn to thì ăn DPG, nếu muốn ăn chắc nhưng ăn nhỏ và nhanh thì DTD, còn nếu mạo hiểm đầu cơ hơn thì CKG. Mặc dù mình có cả 3 nhưng mình vẫn phải nói sự thật là CKG hiện đang đắt hơn DPG và DTD ở mức định giá hiện tại.
Mong các bạn hãy hiểu sâu doanh nghiệp để tránh bị thua lỗ vì mua ở mức định giá vốn hóa cao hơn giá trị tương lai gần!

RiverSea

ngocan93

Khả Hân

Henry

Learn Colors Baby

Nguyen Thanh Huong

thanhku ko

LÊN ĐỈNH VN-INDEX 2000

Hieu_Nguyen

Ú Nụ

Fredom

UPTREND

Mãi Tím 😘

Nguyễn Đức Hải

Hoàng Ngọc Linh

Steven Vu

Fn upcom

Le anh Tuan

Minh Hue Vu

Hòa Mít

New Sky