Giai đoạn 1: Gỡ rối pháp lý: đây là những doanh nghiệp có quỹ đất lớn. Doanh nghiệp hưởng lợi NVL VHM thường ở đầu sóng. 

Trong giai đoạn đầu tiên, giá cổ phiếu tăng mạnh nhờ kỳ vọng các dự án trọng điểm sẽ nhanh chóng được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, từ đó mở đường triển khai tiếp. Điều này thường tạo ra "cú hích" cho thị trường, đặc biệt với những tập đoàn bất động sản lớn như Novaland, VHM và Nam Long. 

🔹Ví dụ: Novaland (NVL) Dự án Aqua City (Đồng Nai) đã khép sổ pháp lý quy hoạch phân khu/phân lô, giúp Novaland có thể làm việc với các ngân hàng về vốn vay (Aqua City được giải ngân 3.250 tỷ đồng, NovaWorld Phan Thiet 7.558 tỷ) Bước ngoặt này giúp cổ phiếu NVL tăng từ khoảng 8.000 đồng lên đến 15.500–15.600 đồng/cp chỉ trong vòng 2 tháng. 

Giai đoạn mở đầu của chu kỳ phục hồi trong ngành bất động sản nằm ở việc gỡ rối pháp lý — một tác nhân quan trọng đẩy giá cổ phiếu tăng mạnh. Các ví dụ tiêu biểu như Novaland và Nam Long minh chứng rõ hiệu ứng này: khi các dự án trọng điểm được tháo vướng, dòng vốn đầu tư và niềm tin thị trường lập tức được kích hoạt.

Giai đoạn 2: Kỳ vọng bán hàng – Khi dòng tiền bắt đầu chảy về.

 Trong giai đoạn hai của chu kỳ bất động sản, tâm điểm chuyển sang các dự án sắp mở bán, nơi mà doanh thu và dòng tiền bắt đầu chảy về khi người mua đặt cọc ("booking") và thanh toán.

Đây là bước khởi đầu để dự án bước vào giai đoạn kinh doanh thực tế. 

📌 Ví dụ tiêu biểu: Đất Xanh (DXG) – The Privé Booking The Privé (Gem Riverside) đạt hơn 3.320 đặt chỗ tính tới 16/6/2025, theo báo cáo MBS—một tín hiệu mạnh cho thấy kỳ vọng bán hàng đang chuyển biến thành doanh thu thực tế trong quý tới . Dự án dự kiến hoàn tất móng và mở bán chính thức trong quý 3/2025, mở ra cơ hội doanh thu mới cho Đất Xanh 

Trong giai đoạn 2 – Kỳ vọng bán hàng – đánh dấu bước chuyển từ “gửi tiền ký quỹ” sang ghi nhận doanh thu và dòng tiền thực. Các con số như 3.320 booking cho The Privé là minh chứng rõ ràng cho việc thị trường đã “chín muồi” để chuyển.sang giai đoạn kinh doanh sôi động. Đây là tín hiệu tích cực cho các doanh nghiệp bất động sản như Đất Xanh và là cơ sở quan trọng để dự báo kết quả kinh doanh trong quý 3 và nửa cuối năm 2025.

Giai đoạn 3: Tái cấu trúc dòng tiền – Tinh gọn để bứt phá: DIG, CEO, HDC, PDR, HDG.

💼 Ở giai đoạn này, doanh nghiệp bất động sản chủ động quản lý tài chính bằng cách bán tài sản hoặc công ty con, nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư và thu hồi dòng tiền để tập trung vào các dự án trọng điểm. 

🔹Ví dụ: PDR – Phát Đạt Corp 1. Thu hồi dòng tiền từ các dự án – Bắc Hà Thanh & Thuận An Centric tại Bình Định (Bắc Hà Thanh hay Quy Nhơn Iconic) trở thành nguồn thu lớn, đóng góp khoảng 520 tỷ đồng doanh thu và 66 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý 2/2025 – chiếm 16% mục tiêu lợi nhuận năm Dự án Thuận An 1 đã hoàn tất pháp lý, chuẩn bị được chuyển nhượng 80% cổ phần cho đối tác Nhật với giá trị thu ròng khoảng 3.000 tỷ đồng (trong tổng 5.200 tỷ), kỳ vọng thu tiền vào khoảng tháng 9–11/2025 2. Bán tài sản - thoái vốn công ty con PDR đã chấp thuận thoái 94% vốn tại CTCP Đầu tư BĐS Ngô Mây (chủ dự án Q1 Tower) nhằm giải phóng dòng tiền đầu tư cho dự án lõi Hành động này nằm trong chiến lược tái cơ cấu: chuyển nhượng tài sản/dự án không cốt lõi, tối ưu hóa danh mục và tập trung nguồn lực cho các dự án chủ chốt như Bắc Hà Thanh, Thuận An và Quy Nhơn Iconic 

Ở giai đoạn 3 Doanh Nghiệp chủ yếu Tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực vào dự án lõi và mở rộng quỹ đất chiến lược.

Giai đoạn 4: Chờ điểm rơi mở bán doanh nghiệp hưởng lợi: KDH, SIP

🕒 Trong giai đoạn này, các doanh nghiệp bất động sản đã hoàn thiện pháp lý và xây dựng cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn chưa đến thời điểm ghi nhận doanh thu chính thức do chưa mở bán. Đây là khoảng thời gian “thời trần” trước khi dự án chính thức bung hàng và tạo ra dòng tiền mạnh mẽ. 

🔹 Ví dụ điển hình: Nhà Khang Điền (KDH) Dự án The Riviera hiện đang được tiến hành bàn giao dần từng căn cho khách hàng. Tuy các khoản doanh thu từ bàn giao sẽ được hạch toán theo từng đợt, dự án chưa đóng hết nên doanh thu tích lũy vẫn chưa đạt đỉnh điểm Clarita & Emeria – sẵn sàng bung hàng quý 2/2025. Theo kế hoạch, hai dự án thấp tầng Clarita (5,8 ha) và Emeria (6,0 ha) tại TP. Thủ Đức – hợp tác cùng Keppel Land – đã được khởi công từ tháng 10/2023, hoàn thiện phần hạ tầng và đang chờ cấp phép bán hàng Chuỗi chuyển đổi điểm rơi doanh thu: The Riviera bàn giao dần cầm chừng, Clarita & Emeria chờ mở bán tạo “điểm rơi doanh thu” rõ rệt khi mở bán chính thức. 

Trong Giai đoạn 4 – Chờ điểm rơi mở bán – là giai đoạn mang tính tĩnh trong kinh doanh bất động sản, khi dự án đã sẵn sàng về mọi mặt nhưng doanh thu vẫn chưa thực sự “suông”. Với KDH, The Riviera đang dần ghi nhận doanh thu nhẹ nhàng, còn Clarita và Emeria sẽ là “miếng bánh ngọt” tiếp theo vào quý 4/2024 – quý 1/2025, dự kiến mang về khoản doanh thu lớn với biên lợi nhuận hấp dẫn.

Đầu tư cổ phiếu bất động sản không đơn giản – bởi nó gắn liền với nhiều yếu tố rủi ro như pháp lý dự án, tiến độ thi công, và áp lực trái phiếu đáo hạn. Để tránh “mua sai thời điểm – trả giá bằng tài khoản”, nhà đầu tư cần hiểu rõ doanh nghiệp đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ phục hồi.

Việc lựa chọn thời điểm giải ngân hợp lý có thể quyết định thành – bại của khoản đầu tư. Nếu anh/chị đang quan tâm đến cổ phiếu bất động sản, việc đồng hành cùng một chuyên gia am hiểu ngành, có lộ trình đầu tư rõ ràng, là yếu tố then chốt giúp bảo vệ vốn và tối ưu lợi nhuận.

THAM GIA ROOM CỦA CHUYÊN GIA TẠI ĐÂY: https://fireant.vn/charts/content/rooms/97