Giai đoạn 1: Gỡ rối ph&aacute;p l&yacute;: đ&acirc;y l&agrave; những doanh nghiệp c&oacute; quỹ đất lớn. Doanh nghiệp hưởng lợi <a class='symbol'>NVL</a> <a class='symbol'>VHM</a> thường ở đầu s&oacute;ng.&nbsp;

Trong giai đoạn đầu ti&ecirc;n, gi&aacute; cổ phiếu tăng mạnh nhờ kỳ vọng c&aacute;c dự &aacute;n trọng điểm sẽ nhanh ch&oacute;ng được th&aacute;o gỡ c&aacute;c vướng mắc ph&aacute;p l&yacute;, từ đ&oacute; mở đường triển khai tiếp. Điều n&agrave;y thường tạo ra &quot;c&uacute; h&iacute;ch&quot; cho thị trường, đặc biệt với những tập đo&agrave;n bất động sản lớn như Novaland, <a class='symbol'>VHM</a> v&agrave; Nam Long.&nbsp;

🔹V&iacute; dụ: Novaland (<a class='symbol'>NVL</a>) Dự &aacute;n Aqua City (Đồng Nai) đ&atilde; kh&eacute;p sổ ph&aacute;p l&yacute; quy hoạch ph&acirc;n khu/ph&acirc;n l&ocirc;, gi&uacute;p Novaland c&oacute; thể l&agrave;m việc với c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng về vốn vay (Aqua City được giải ng&acirc;n 3.250 tỷ đồng, NovaWorld Phan Thiet 7.558 tỷ) Bước ngoặt n&agrave;y gi&uacute;p cổ phiếu <a class='symbol'>NVL</a> tăng từ khoảng 8.000 đồng l&ecirc;n đến 15.500&ndash;15.600 đồng/cp chỉ trong v&ograve;ng 2 th&aacute;ng.&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250715/images/image(60).png" style="height:377px; width:650px">

Giai đoạn mở đầu của chu kỳ phục hồi trong ng&agrave;nh bất động sản nằm ở việc gỡ rối ph&aacute;p l&yacute; &mdash; một t&aacute;c nh&acirc;n quan trọng đẩy gi&aacute; cổ phiếu tăng mạnh. C&aacute;c v&iacute; dụ ti&ecirc;u biểu như Novaland v&agrave; Nam Long minh chứng r&otilde; hiệu ứng n&agrave;y: khi c&aacute;c dự &aacute;n trọng điểm được th&aacute;o vướng, d&ograve;ng vốn đầu tư v&agrave; niềm tin thị trường lập tức được k&iacute;ch hoạt.

Giai đoạn 2: Kỳ vọng b&aacute;n h&agrave;ng &ndash; Khi d&ograve;ng tiền bắt đầu chảy về.

&nbsp;Trong giai đoạn hai của chu kỳ bất động sản, t&acirc;m điểm chuyển sang c&aacute;c dự &aacute;n sắp mở b&aacute;n, nơi m&agrave; doanh thu v&agrave; d&ograve;ng tiền bắt đầu chảy về khi người mua đặt cọc (&quot;booking&quot;) v&agrave; thanh to&aacute;n.

Đ&acirc;y l&agrave; bước khởi đầu để dự &aacute;n bước v&agrave;o giai đoạn kinh doanh thực tế.&nbsp;

📌 V&iacute; dụ ti&ecirc;u biểu: Đất Xanh (<a class='symbol'>DXG</a>) &ndash; The Priv&eacute; Booking The Priv&eacute; (Gem Riverside) đạt hơn 3.320 đặt chỗ t&iacute;nh tới 16/6/2025, theo b&aacute;o c&aacute;o MBS&mdash;một t&iacute;n hiệu mạnh cho thấy kỳ vọng b&aacute;n h&agrave;ng đang chuyển biến th&agrave;nh doanh thu thực tế trong qu&yacute; tới . Dự &aacute;n dự kiến ho&agrave;n tất m&oacute;ng v&agrave; mở b&aacute;n ch&iacute;nh thức trong qu&yacute; 3/2025, mở ra cơ hội doanh thu mới cho Đất Xanh&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250715/images/image(59).png" style="height:331px; width:650px">

Trong giai đoạn 2 &ndash; Kỳ vọng b&aacute;n h&agrave;ng &ndash; đ&aacute;nh dấu bước chuyển từ &ldquo;gửi tiền k&yacute; quỹ&rdquo; sang ghi nhận doanh thu v&agrave; d&ograve;ng tiền thực. C&aacute;c con số như 3.320 booking cho The Priv&eacute; l&agrave; minh chứng r&otilde; r&agrave;ng cho việc thị trường đ&atilde; &ldquo;ch&iacute;n muồi&rdquo; để chuyển.sang giai đoạn kinh doanh s&ocirc;i động. Đ&acirc;y l&agrave; t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực cho c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản như Đất Xanh v&agrave; l&agrave; cơ sở quan trọng để dự b&aacute;o kết quả kinh doanh trong qu&yacute; 3 v&agrave; nửa cuối năm 2025.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250715/images/image(58).png" style="height:372px; width:650px">

Giai đoạn 3: T&aacute;i cấu tr&uacute;c d&ograve;ng tiền &ndash; Tinh gọn để bứt ph&aacute;: <a class='symbol'>DIG</a>, <a class='symbol'>CEO</a>, <a class='symbol'>HDC</a>, <a class='symbol'>PDR</a>, <a class='symbol'>HDG</a>.

💼 Ở giai đoạn n&agrave;y, doanh nghiệp bất động sản chủ động quản l&yacute; t&agrave;i ch&iacute;nh bằng c&aacute;ch b&aacute;n t&agrave;i sản hoặc c&ocirc;ng ty con, nhằm t&aacute;i cơ cấu danh mục đầu tư v&agrave; thu hồi d&ograve;ng tiền để tập trung v&agrave;o c&aacute;c dự &aacute;n trọng điểm.&nbsp;

🔹V&iacute; dụ: <a class='symbol'>PDR</a> &ndash; Ph&aacute;t Đạt Corp 1. Thu hồi d&ograve;ng tiền từ c&aacute;c dự &aacute;n &ndash; Bắc H&agrave; Thanh &amp; Thuận An Centric tại B&igrave;nh Định (Bắc H&agrave; Thanh hay Quy Nhơn Iconic) trở th&agrave;nh nguồn thu lớn, đ&oacute;ng g&oacute;p khoảng 520 tỷ đồng doanh thu v&agrave; 66 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong qu&yacute; 2/2025 &ndash; chiếm 16% mục ti&ecirc;u lợi nhuận năm Dự &aacute;n Thuận An 1 đ&atilde; ho&agrave;n tất ph&aacute;p l&yacute;, chuẩn bị được chuyển nhượng 80% cổ phần cho đối t&aacute;c Nhật với gi&aacute; trị thu r&ograve;ng khoảng 3.000 tỷ đồng (trong tổng 5.200 tỷ), kỳ vọng thu tiền v&agrave;o khoảng th&aacute;ng 9&ndash;11/2025 2. B&aacute;n t&agrave;i sản - tho&aacute;i vốn c&ocirc;ng ty con <a class='symbol'>PDR</a> đ&atilde; chấp thuận tho&aacute;i 94% vốn tại CTCP Đầu tư BĐS Ng&ocirc; M&acirc;y (chủ dự &aacute;n Q1 Tower) nhằm giải ph&oacute;ng d&ograve;ng tiền đầu tư cho dự &aacute;n l&otilde;i H&agrave;nh động n&agrave;y nằm trong chiến lược t&aacute;i cơ cấu: chuyển nhượng t&agrave;i sản/dự &aacute;n kh&ocirc;ng cốt l&otilde;i, tối ưu h&oacute;a danh mục v&agrave; tập trung nguồn lực cho c&aacute;c dự &aacute;n chủ chốt như Bắc H&agrave; Thanh, Thuận An v&agrave; Quy Nhơn Iconic&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250715/images/image(57).png" style="height:365px; width:650px">

Ở giai đoạn 3 Doanh Nghiệp chủ yếu T&aacute;i cấu tr&uacute;c danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực v&agrave;o dự &aacute;n l&otilde;i v&agrave; mở rộng quỹ đất chiến lược.

Giai đoạn 4: Chờ điểm rơi mở b&aacute;n doanh nghiệp hưởng lợi: <a class='symbol'>KDH</a>, <a class='symbol'>SIP</a>

🕒 Trong giai đoạn n&agrave;y, c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản đ&atilde; ho&agrave;n thiện ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; x&acirc;y dựng cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn chưa đến thời điểm ghi nhận doanh thu ch&iacute;nh thức do chưa mở b&aacute;n. Đ&acirc;y l&agrave; khoảng thời gian &ldquo;thời trần&rdquo; trước khi dự &aacute;n ch&iacute;nh thức bung h&agrave;ng v&agrave; tạo ra d&ograve;ng tiền mạnh mẽ.&nbsp;

🔹 V&iacute; dụ điển h&igrave;nh: Nh&agrave; Khang Điền (<a class='symbol'>KDH</a>) Dự &aacute;n The Riviera hiện đang được tiến h&agrave;nh b&agrave;n giao dần từng căn cho kh&aacute;ch h&agrave;ng. Tuy c&aacute;c khoản doanh thu từ b&agrave;n giao sẽ được hạch to&aacute;n theo từng đợt, dự &aacute;n chưa đ&oacute;ng hết n&ecirc;n doanh thu t&iacute;ch lũy vẫn chưa đạt đỉnh điểm Clarita &amp; Emeria &ndash; sẵn s&agrave;ng bung h&agrave;ng qu&yacute; 2/2025. Theo kế hoạch, hai dự &aacute;n thấp tầng Clarita (5,8 ha) v&agrave; Emeria (6,0 ha) tại TP. Thủ Đức &ndash; hợp t&aacute;c c&ugrave;ng Keppel Land &ndash; đ&atilde; được khởi c&ocirc;ng từ th&aacute;ng 10/2023, ho&agrave;n thiện phần hạ tầng v&agrave; đang chờ cấp ph&eacute;p b&aacute;n h&agrave;ng Chuỗi chuyển đổi điểm rơi doanh thu: The Riviera b&agrave;n giao dần cầm chừng, Clarita &amp; Emeria chờ mở b&aacute;n tạo &ldquo;điểm rơi doanh thu&rdquo; r&otilde; rệt khi mở b&aacute;n ch&iacute;nh thức.&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250715/images/image(56).png" style="height:433px; width:650px">

Trong Giai đoạn 4 &ndash; Chờ điểm rơi mở b&aacute;n &ndash; l&agrave; giai đoạn mang t&iacute;nh tĩnh trong kinh doanh bất động sản, khi dự &aacute;n đ&atilde; sẵn s&agrave;ng về mọi mặt nhưng doanh thu vẫn chưa thực sự &ldquo;su&ocirc;ng&rdquo;. Với <a class='symbol'>KDH</a>, The Riviera đang dần ghi nhận doanh thu nhẹ nh&agrave;ng, c&ograve;n Clarita v&agrave; Emeria sẽ l&agrave; &ldquo;miếng b&aacute;nh ngọt&rdquo; tiếp theo v&agrave;o qu&yacute; 4/2024 &ndash; qu&yacute; 1/2025, dự kiến mang về khoản doanh thu lớn với bi&ecirc;n lợi nhuận hấp dẫn.

Đầu tư cổ phiếu bất động sản kh&ocirc;ng đơn giản &ndash; bởi n&oacute; gắn liền với nhiều yếu tố rủi ro như ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n, tiến độ thi c&ocirc;ng, v&agrave; &aacute;p lực tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn. Để tr&aacute;nh &ldquo;mua sai thời điểm &ndash; trả gi&aacute; bằng t&agrave;i khoản&rdquo;, nh&agrave; đầu tư cần hiểu r&otilde; doanh nghiệp đang ở giai đoạn n&agrave;o trong chu kỳ phục hồi.

Việc lựa chọn thời điểm giải ng&acirc;n hợp l&yacute; c&oacute; thể quyết định th&agrave;nh &ndash; bại của khoản đầu tư. Nếu anh/chị đang quan t&acirc;m đến cổ phiếu bất động sản, việc đồng h&agrave;nh c&ugrave;ng một chuy&ecirc;n gia am hiểu ng&agrave;nh, c&oacute; lộ tr&igrave;nh đầu tư r&otilde; r&agrave;ng, l&agrave; yếu tố then chốt gi&uacute;p bảo vệ vốn v&agrave; tối ưu lợi nhuận.

THAM GIA ROOM CỦA CHUY&Ecirc;N GIA TẠI Đ&Acirc;Y: <a href="http://Giai đoạn 1: Gỡ rối pháp lý: đây là những doanh nghiệp có quỹ đất lớn. Doanh nghiệp hưởng lợi NVL VHM thường ở đầu sóng. Trong giai đoạn đầu tiên, giá cổ phiếu tăng mạnh nhờ kỳ vọng các dự án trọng điểm sẽ nhanh chóng được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, từ đó mở đường triển khai tiếp. Điều này thường tạo ra &quot;cú hích&quot; cho thị trường, đặc biệt với những tập đoàn bất động sản lớn như Novaland, VHM và Nam Long. 🔹Ví dụ: Novaland (NVL) Dự án Aqua City (Đồng Nai) đã khép sổ pháp lý quy hoạch phân khu/phân lô, giúp Novaland có thể làm việc với các ngân hàng về vốn vay (Aqua City được giải ngân 3.250 tỷ đồng, NovaWorld Phan Thiet 7.558 tỷ) Bước ngoặt này giúp cổ phiếu NVL tăng từ khoảng 8.000 đồng lên đến 15.500–15.600 đồng/cp chỉ trong vòng 2 tháng. Giai đoạn mở đầu của chu kỳ phục hồi trong ngành bất động sản nằm ở việc gỡ rối pháp lý — một tác nhân quan trọng đẩy giá cổ phiếu tăng mạnh. Các ví dụ tiêu biểu như Novaland và Nam Long minh chứng rõ hiệu ứng này: khi các dự án trọng điểm được tháo vướng, dòng vốn đầu tư và niềm tin thị trường lập tức được kích hoạt. Giai đoạn 2: Kỳ vọng bán hàng – Khi dòng tiền bắt đầu chảy về. Trong giai đoạn hai của chu kỳ bất động sản, tâm điểm chuyển sang các dự án sắp mở bán, nơi mà doanh thu và dòng tiền bắt đầu chảy về khi người mua đặt cọc (&quot;booking&quot;) và thanh toán. Đây là bước khởi đầu để dự án bước vào giai đoạn kinh doanh thực tế. 📌 Ví dụ tiêu biểu: Đất Xanh (DXG) – The Privé Booking The Privé (Gem Riverside) đạt hơn 3.320 đặt chỗ tính tới 16/6/2025, theo báo cáo MBS—một tín hiệu mạnh cho thấy kỳ vọng bán hàng đang chuyển biến thành doanh thu thực tế trong quý tới . Dự án dự kiến hoàn tất móng và mở bán chính thức trong quý 3/2025, mở ra cơ hội doanh thu mới cho Đất Xanh Trong giai đoạn 2 – Kỳ vọng bán hàng – đánh dấu bước chuyển từ “gửi tiền ký quỹ” sang ghi nhận doanh thu và dòng tiền thực. Các con số như 3.320 booking cho The Privé là minh chứng rõ ràng cho việc thị trường đã “chín muồi” để chuyển.sang giai đoạn kinh doanh sôi động. Đây là tín hiệu tích cực cho các doanh nghiệp bất động sản như Đất Xanh và là cơ sở quan trọng để dự báo kết quả kinh doanh trong quý 3 và nửa cuối năm 2025. Giai đoạn 3: Tái cấu trúc dòng tiền – Tinh gọn để bứt phá: DIG, CEO, HDC, PDR, HDG. 💼 Ở giai đoạn này, doanh nghiệp bất động sản chủ động quản lý tài chính bằng cách bán tài sản hoặc công ty con, nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư và thu hồi dòng tiền để tập trung vào các dự án trọng điểm. 🔹Ví dụ: PDR – Phát Đạt Corp 1. Thu hồi dòng tiền từ các dự án – Bắc Hà Thanh &amp; Thuận An Centric tại Bình Định (Bắc Hà Thanh hay Quy Nhơn Iconic) trở thành nguồn thu lớn, đóng góp khoảng 520 tỷ đồng doanh thu và 66 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý 2/2025 – chiếm 16% mục tiêu lợi nhuận năm Dự án Thuận An 1 đã hoàn tất pháp lý, chuẩn bị được chuyển nhượng 80% cổ phần cho đối tác Nhật với giá trị thu ròng khoảng 3.000 tỷ đồng (trong tổng 5.200 tỷ), kỳ vọng thu tiền vào khoảng tháng 9–11/2025 2. Bán tài sản - thoái vốn công ty con PDR đã chấp thuận thoái 94% vốn tại CTCP Đầu tư BĐS Ngô Mây (chủ dự án Q1 Tower) nhằm giải phóng dòng tiền đầu tư cho dự án lõi Hành động này nằm trong chiến lược tái cơ cấu: chuyển nhượng tài sản/dự án không cốt lõi, tối ưu hóa danh mục và tập trung nguồn lực cho các dự án chủ chốt như Bắc Hà Thanh, Thuận An và Quy Nhơn Iconic Ở giai đoạn 3 Doanh Nghiệp chủ yếu Tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực vào dự án lõi và mở rộng quỹ đất chiến lược. Giai đoạn 4: Chờ điểm rơi mở bán doanh nghiệp hưởng lợi: KDH, SIP 🕒 Trong giai đoạn này, các doanh nghiệp bất động sản đã hoàn thiện pháp lý và xây dựng cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn chưa đến thời điểm ghi nhận doanh thu chính thức do chưa mở bán. Đây là khoảng thời gian “thời trần” trước khi dự án chính thức bung hàng và tạo ra dòng tiền mạnh mẽ. 🔹 Ví dụ điển hình: Nhà Khang Điền (KDH) Dự án The Riviera hiện đang được tiến hành bàn giao dần từng căn cho khách hàng. Tuy các khoản doanh thu từ bàn giao sẽ được hạch toán theo từng đợt, dự án chưa đóng hết nên doanh thu tích lũy vẫn chưa đạt đỉnh điểm Clarita &amp; Emeria – sẵn sàng bung hàng quý 2/2025. Theo kế hoạch, hai dự án thấp tầng Clarita (5,8 ha) và Emeria (6,0 ha) tại TP. Thủ Đức – hợp tác cùng Keppel Land – đã được khởi công từ tháng 10/2023, hoàn thiện phần hạ tầng và đang chờ cấp phép bán hàng Chuỗi chuyển đổi điểm rơi doanh thu: The Riviera bàn giao dần cầm chừng, Clarita &amp; Emeria chờ mở bán tạo “điểm rơi doanh thu” rõ rệt khi mở bán chính thức. Trong Giai đoạn 4 – Chờ điểm rơi mở bán – là giai đoạn mang tính tĩnh trong kinh doanh bất động sản, khi dự án đã sẵn sàng về mọi mặt nhưng doanh thu vẫn chưa thực sự “suông”. Với KDH, The Riviera đang dần ghi nhận doanh thu nhẹ nhàng, còn Clarita và Emeria sẽ là “miếng bánh ngọt” tiếp theo vào quý 4/2024 – quý 1/2025, dự kiến mang về khoản doanh thu lớn với biên lợi nhuận hấp dẫn. Đầu tư cổ phiếu bất động sản không đơn giản – bởi nó gắn liền với nhiều yếu tố rủi ro như pháp lý dự án, tiến độ thi công, và áp lực trái phiếu đáo hạn. Để tránh “mua sai thời điểm – trả giá bằng tài khoản”, nhà đầu tư cần hiểu rõ doanh nghiệp đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ phục hồi. Việc lựa chọn thời điểm giải ngân hợp lý có thể quyết định thành – bại của khoản đầu tư. Nếu anh/chị đang quan tâm đến cổ phiếu bất động sản, việc đồng hành cùng một chuyên gia am hiểu ngành, có lộ trình đầu tư rõ ràng, là yếu tố then chốt giúp bảo vệ vốn và tối ưu lợi nhuận. THAM GIA ROOM CỦA CHUYÊN GIA TẠI ĐÂY: https://fireant.vn/charts/content/rooms/97">https://fireant.vn/charts/content/rooms/97</a>

Đầu tư cổ phiếu bất động sản không đơn giản – bởi nó gắn liền với nhiều yếu tố rủi ro như pháp lý dự án, tiến độ thi công, và áp lực trái phiếu đáo hạn. Để tránh “mua sai thời điểm – trả giá bằng tài khoản”, nhà đầu tư cần hiểu rõ doanh nghiệp đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ phục hồi.

Giai đoạn 1: Gỡ rối ph&aacute;p l&yacute;: đ&acirc;y l&agrave; những doanh nghiệp c&oacute; quỹ đất lớn. Doanh nghiệp hưởng lợi NVL VHM thường ở đầu s&oacute;ng.&nbsp;

Trong giai đoạn đầu ti&ecirc;n, gi&aacute; cổ phiếu tăng mạnh nhờ kỳ vọng c&aacute;c dự &aacute;n trọng điểm sẽ nhanh ch&oacute;ng được th&aacute;o gỡ c&aacute;c vướng mắc ph&aacute;p l&yacute;, từ đ&oacute; mở đường triển khai tiếp. Điều n&agrave;y thường tạo ra &quot;c&uacute; h&iacute;ch&quot; cho thị trường, đặc biệt với những tập đo&agrave;n bất động sản lớn như Novaland, VHM v&agrave; Nam Long.&nbsp;

🔹V&iacute; dụ: Novaland (NVL) Dự &aacute;n Aqua City (Đồng Nai) đ&atilde; kh&eacute;p sổ ph&aacute;p l&yacute; quy hoạch ph&acirc;n khu/ph&acirc;n l&ocirc;, gi&uacute;p Novaland c&oacute; thể l&agrave;m việc với c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng về vốn vay (Aqua City được giải ng&acirc;n 3.250 tỷ đồng, NovaWorld Phan Thiet 7.558 tỷ) Bước ngoặt n&agrave;y gi&uacute;p cổ phiếu NVL tăng từ khoảng 8.000 đồng l&ecirc;n đến 15.500&ndash;15.600 đồng/cp chỉ trong v&ograve;ng 2 th&aacute;ng.&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250715/images/image(60).png" style="height:377px; width:650px" />

Giai đoạn mở đầu của chu kỳ phục hồi trong ng&agrave;nh bất động sản nằm ở việc gỡ rối ph&aacute;p l&yacute; &mdash; một t&aacute;c nh&acirc;n quan trọng đẩy gi&aacute; cổ phiếu tăng mạnh. C&aacute;c v&iacute; dụ ti&ecirc;u biểu như Novaland v&agrave; Nam Long minh chứng r&otilde; hiệu ứng n&agrave;y: khi c&aacute;c dự &aacute;n trọng điểm được th&aacute;o vướng, d&ograve;ng vốn đầu tư v&agrave; niềm tin thị trường lập tức được k&iacute;ch hoạt.

Giai đoạn 2: Kỳ vọng b&aacute;n h&agrave;ng &ndash; Khi d&ograve;ng tiền bắt đầu chảy về.

&nbsp;Trong giai đoạn hai của chu kỳ bất động sản, t&acirc;m điểm chuyển sang c&aacute;c dự &aacute;n sắp mở b&aacute;n, nơi m&agrave; doanh thu v&agrave; d&ograve;ng tiền bắt đầu chảy về khi người mua đặt cọc (&quot;booking&quot;) v&agrave; thanh to&aacute;n.

Đ&acirc;y l&agrave; bước khởi đầu để dự &aacute;n bước v&agrave;o giai đoạn kinh doanh thực tế.&nbsp;

📌 V&iacute; dụ ti&ecirc;u biểu: Đất Xanh (DXG) &ndash; The Priv&eacute; Booking The Priv&eacute; (Gem Riverside) đạt hơn 3.320 đặt chỗ t&iacute;nh tới 16/6/2025, theo b&aacute;o c&aacute;o MBS&mdash;một t&iacute;n hiệu mạnh cho thấy kỳ vọng b&aacute;n h&agrave;ng đang chuyển biến th&agrave;nh doanh thu thực tế trong qu&yacute; tới . Dự &aacute;n dự kiến ho&agrave;n tất m&oacute;ng v&agrave; mở b&aacute;n ch&iacute;nh thức trong qu&yacute; 3/2025, mở ra cơ hội doanh thu mới cho Đất Xanh&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250715/images/image(59).png" style="height:331px; width:650px" />

Trong giai đoạn 2 &ndash; Kỳ vọng b&aacute;n h&agrave;ng &ndash; đ&aacute;nh dấu bước chuyển từ &ldquo;gửi tiền k&yacute; quỹ&rdquo; sang ghi nhận doanh thu v&agrave; d&ograve;ng tiền thực. C&aacute;c con số như 3.320 booking cho The Priv&eacute; l&agrave; minh chứng r&otilde; r&agrave;ng cho việc thị trường đ&atilde; &ldquo;ch&iacute;n muồi&rdquo; để chuyển.sang giai đoạn kinh doanh s&ocirc;i động. Đ&acirc;y l&agrave; t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực cho c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản như Đất Xanh v&agrave; l&agrave; cơ sở quan trọng để dự b&aacute;o kết quả kinh doanh trong qu&yacute; 3 v&agrave; nửa cuối năm 2025.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250715/images/image(58).png" style="height:372px; width:650px" />

Giai đoạn 3: T&aacute;i cấu tr&uacute;c d&ograve;ng tiền &ndash; Tinh gọn để bứt ph&aacute;: DIG, CEO, HDC, PDR, HDG.

💼 Ở giai đoạn n&agrave;y, doanh nghiệp bất động sản chủ động quản l&yacute; t&agrave;i ch&iacute;nh bằng c&aacute;ch b&aacute;n t&agrave;i sản hoặc c&ocirc;ng ty con, nhằm t&aacute;i cơ cấu danh mục đầu tư v&agrave; thu hồi d&ograve;ng tiền để tập trung v&agrave;o c&aacute;c dự &aacute;n trọng điểm.&nbsp;

🔹V&iacute; dụ: PDR &ndash; Ph&aacute;t Đạt Corp 1. Thu hồi d&ograve;ng tiền từ c&aacute;c dự &aacute;n &ndash; Bắc H&agrave; Thanh &amp; Thuận An Centric tại B&igrave;nh Định (Bắc H&agrave; Thanh hay Quy Nhơn Iconic) trở th&agrave;nh nguồn thu lớn, đ&oacute;ng g&oacute;p khoảng 520 tỷ đồng doanh thu v&agrave; 66 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong qu&yacute; 2/2025 &ndash; chiếm 16% mục ti&ecirc;u lợi nhuận năm Dự &aacute;n Thuận An 1 đ&atilde; ho&agrave;n tất ph&aacute;p l&yacute;, chuẩn bị được chuyển nhượng 80% cổ phần cho đối t&aacute;c Nhật với gi&aacute; trị thu r&ograve;ng khoảng 3.000 tỷ đồng (trong tổng 5.200 tỷ), kỳ vọng thu tiền v&agrave;o khoảng th&aacute;ng 9&ndash;11/2025 2. B&aacute;n t&agrave;i sản - tho&aacute;i vốn c&ocirc;ng ty con PDR đ&atilde; chấp thuận tho&aacute;i 94% vốn tại CTCP Đầu tư BĐS Ng&ocirc; M&acirc;y (chủ dự &aacute;n Q1 Tower) nhằm giải ph&oacute;ng d&ograve;ng tiền đầu tư cho dự &aacute;n l&otilde;i H&agrave;nh động n&agrave;y nằm trong chiến lược t&aacute;i cơ cấu: chuyển nhượng t&agrave;i sản/dự &aacute;n kh&ocirc;ng cốt l&otilde;i, tối ưu h&oacute;a danh mục v&agrave; tập trung nguồn lực cho c&aacute;c dự &aacute;n chủ chốt như Bắc H&agrave; Thanh, Thuận An v&agrave; Quy Nhơn Iconic&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250715/images/image(57).png" style="height:365px; width:650px" />

Ở giai đoạn 3 Doanh Nghiệp chủ yếu T&aacute;i cấu tr&uacute;c danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực v&agrave;o dự &aacute;n l&otilde;i v&agrave; mở rộng quỹ đất chiến lược.

Giai đoạn 4: Chờ điểm rơi mở b&aacute;n doanh nghiệp hưởng lợi: KDH, SIP

🕒 Trong giai đoạn n&agrave;y, c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản đ&atilde; ho&agrave;n thiện ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; x&acirc;y dựng cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn chưa đến thời điểm ghi nhận doanh thu ch&iacute;nh thức do chưa mở b&aacute;n. Đ&acirc;y l&agrave; khoảng thời gian &ldquo;thời trần&rdquo; trước khi dự &aacute;n ch&iacute;nh thức bung h&agrave;ng v&agrave; tạo ra d&ograve;ng tiền mạnh mẽ.&nbsp;

🔹 V&iacute; dụ điển h&igrave;nh: Nh&agrave; Khang Điền (KDH) Dự &aacute;n The Riviera hiện đang được tiến h&agrave;nh b&agrave;n giao dần từng căn cho kh&aacute;ch h&agrave;ng. Tuy c&aacute;c khoản doanh thu từ b&agrave;n giao sẽ được hạch to&aacute;n theo từng đợt, dự &aacute;n chưa đ&oacute;ng hết n&ecirc;n doanh thu t&iacute;ch lũy vẫn chưa đạt đỉnh điểm Clarita &amp; Emeria &ndash; sẵn s&agrave;ng bung h&agrave;ng qu&yacute; 2/2025. Theo kế hoạch, hai dự &aacute;n thấp tầng Clarita (5,8 ha) v&agrave; Emeria (6,0 ha) tại TP. Thủ Đức &ndash; hợp t&aacute;c c&ugrave;ng Keppel Land &ndash; đ&atilde; được khởi c&ocirc;ng từ th&aacute;ng 10/2023, ho&agrave;n thiện phần hạ tầng v&agrave; đang chờ cấp ph&eacute;p b&aacute;n h&agrave;ng Chuỗi chuyển đổi điểm rơi doanh thu: The Riviera b&agrave;n giao dần cầm chừng, Clarita &amp; Emeria chờ mở b&aacute;n tạo &ldquo;điểm rơi doanh thu&rdquo; r&otilde; rệt khi mở b&aacute;n ch&iacute;nh thức.&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250715/images/image(56).png" style="height:433px; width:650px" />

Trong Giai đoạn 4 &ndash; Chờ điểm rơi mở b&aacute;n &ndash; l&agrave; giai đoạn mang t&iacute;nh tĩnh trong kinh doanh bất động sản, khi dự &aacute;n đ&atilde; sẵn s&agrave;ng về mọi mặt nhưng doanh thu vẫn chưa thực sự &ldquo;su&ocirc;ng&rdquo;. Với KDH, The Riviera đang dần ghi nhận doanh thu nhẹ nh&agrave;ng, c&ograve;n Clarita v&agrave; Emeria sẽ l&agrave; &ldquo;miếng b&aacute;nh ngọt&rdquo; tiếp theo v&agrave;o qu&yacute; 4/2024 &ndash; qu&yacute; 1/2025, dự kiến mang về khoản doanh thu lớn với bi&ecirc;n lợi nhuận hấp dẫn.

Đầu tư cổ phiếu bất động sản kh&ocirc;ng đơn giản &ndash; bởi n&oacute; gắn liền với nhiều yếu tố rủi ro như ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n, tiến độ thi c&ocirc;ng, v&agrave; &aacute;p lực tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn. Để tr&aacute;nh &ldquo;mua sai thời điểm &ndash; trả gi&aacute; bằng t&agrave;i khoản&rdquo;, nh&agrave; đầu tư cần hiểu r&otilde; doanh nghiệp đang ở giai đoạn n&agrave;o trong chu kỳ phục hồi.

Việc lựa chọn thời điểm giải ng&acirc;n hợp l&yacute; c&oacute; thể quyết định th&agrave;nh &ndash; bại của khoản đầu tư. Nếu anh/chị đang quan t&acirc;m đến cổ phiếu bất động sản, việc đồng h&agrave;nh c&ugrave;ng một chuy&ecirc;n gia am hiểu ng&agrave;nh, c&oacute; lộ tr&igrave;nh đầu tư r&otilde; r&agrave;ng, l&agrave; yếu tố then chốt gi&uacute;p bảo vệ vốn v&agrave; tối ưu lợi nhuận.

THAM GIA ROOM CỦA CHUY&Ecirc;N GIA TẠI Đ&Acirc;Y: <a href="http://Giai đoạn 1: Gỡ rối pháp lý: đây là những doanh nghiệp có quỹ đất lớn. Doanh nghiệp hưởng lợi NVL VHM thường ở đầu sóng. Trong giai đoạn đầu tiên, giá cổ phiếu tăng mạnh nhờ kỳ vọng các dự án trọng điểm sẽ nhanh chóng được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, từ đó mở đường triển khai tiếp. Điều này thường tạo ra &quot;cú hích&quot; cho thị trường, đặc biệt với những tập đoàn bất động sản lớn như Novaland, VHM và Nam Long. 🔹Ví dụ: Novaland (NVL) Dự án Aqua City (Đồng Nai) đã khép sổ pháp lý quy hoạch phân khu/phân lô, giúp Novaland có thể làm việc với các ngân hàng về vốn vay (Aqua City được giải ngân 3.250 tỷ đồng, NovaWorld Phan Thiet 7.558 tỷ) Bước ngoặt này giúp cổ phiếu NVL tăng từ khoảng 8.000 đồng lên đến 15.500–15.600 đồng/cp chỉ trong vòng 2 tháng. Giai đoạn mở đầu của chu kỳ phục hồi trong ngành bất động sản nằm ở việc gỡ rối pháp lý — một tác nhân quan trọng đẩy giá cổ phiếu tăng mạnh. Các ví dụ tiêu biểu như Novaland và Nam Long minh chứng rõ hiệu ứng này: khi các dự án trọng điểm được tháo vướng, dòng vốn đầu tư và niềm tin thị trường lập tức được kích hoạt. Giai đoạn 2: Kỳ vọng bán hàng – Khi dòng tiền bắt đầu chảy về. Trong giai đoạn hai của chu kỳ bất động sản, tâm điểm chuyển sang các dự án sắp mở bán, nơi mà doanh thu và dòng tiền bắt đầu chảy về khi người mua đặt cọc (&quot;booking&quot;) và thanh toán. Đây là bước khởi đầu để dự án bước vào giai đoạn kinh doanh thực tế. 📌 Ví dụ tiêu biểu: Đất Xanh (DXG) – The Privé Booking The Privé (Gem Riverside) đạt hơn 3.320 đặt chỗ tính tới 16/6/2025, theo báo cáo MBS—một tín hiệu mạnh cho thấy kỳ vọng bán hàng đang chuyển biến thành doanh thu thực tế trong quý tới . Dự án dự kiến hoàn tất móng và mở bán chính thức trong quý 3/2025, mở ra cơ hội doanh thu mới cho Đất Xanh Trong giai đoạn 2 – Kỳ vọng bán hàng – đánh dấu bước chuyển từ “gửi tiền ký quỹ” sang ghi nhận doanh thu và dòng tiền thực. Các con số như 3.320 booking cho The Privé là minh chứng rõ ràng cho việc thị trường đã “chín muồi” để chuyển.sang giai đoạn kinh doanh sôi động. Đây là tín hiệu tích cực cho các doanh nghiệp bất động sản như Đất Xanh và là cơ sở quan trọng để dự báo kết quả kinh doanh trong quý 3 và nửa cuối năm 2025. Giai đoạn 3: Tái cấu trúc dòng tiền – Tinh gọn để bứt phá: DIG, CEO, HDC, PDR, HDG. 💼 Ở giai đoạn này, doanh nghiệp bất động sản chủ động quản lý tài chính bằng cách bán tài sản hoặc công ty con, nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư và thu hồi dòng tiền để tập trung vào các dự án trọng điểm. 🔹Ví dụ: PDR – Phát Đạt Corp 1. Thu hồi dòng tiền từ các dự án – Bắc Hà Thanh &amp; Thuận An Centric tại Bình Định (Bắc Hà Thanh hay Quy Nhơn Iconic) trở thành nguồn thu lớn, đóng góp khoảng 520 tỷ đồng doanh thu và 66 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý 2/2025 – chiếm 16% mục tiêu lợi nhuận năm Dự án Thuận An 1 đã hoàn tất pháp lý, chuẩn bị được chuyển nhượng 80% cổ phần cho đối tác Nhật với giá trị thu ròng khoảng 3.000 tỷ đồng (trong tổng 5.200 tỷ), kỳ vọng thu tiền vào khoảng tháng 9–11/2025 2. Bán tài sản - thoái vốn công ty con PDR đã chấp thuận thoái 94% vốn tại CTCP Đầu tư BĐS Ngô Mây (chủ dự án Q1 Tower) nhằm giải phóng dòng tiền đầu tư cho dự án lõi Hành động này nằm trong chiến lược tái cơ cấu: chuyển nhượng tài sản/dự án không cốt lõi, tối ưu hóa danh mục và tập trung nguồn lực cho các dự án chủ chốt như Bắc Hà Thanh, Thuận An và Quy Nhơn Iconic Ở giai đoạn 3 Doanh Nghiệp chủ yếu Tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực vào dự án lõi và mở rộng quỹ đất chiến lược. Giai đoạn 4: Chờ điểm rơi mở bán doanh nghiệp hưởng lợi: KDH, SIP 🕒 Trong giai đoạn này, các doanh nghiệp bất động sản đã hoàn thiện pháp lý và xây dựng cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn chưa đến thời điểm ghi nhận doanh thu chính thức do chưa mở bán. Đây là khoảng thời gian “thời trần” trước khi dự án chính thức bung hàng và tạo ra dòng tiền mạnh mẽ. 🔹 Ví dụ điển hình: Nhà Khang Điền (KDH) Dự án The Riviera hiện đang được tiến hành bàn giao dần từng căn cho khách hàng. Tuy các khoản doanh thu từ bàn giao sẽ được hạch toán theo từng đợt, dự án chưa đóng hết nên doanh thu tích lũy vẫn chưa đạt đỉnh điểm Clarita &amp; Emeria – sẵn sàng bung hàng quý 2/2025. Theo kế hoạch, hai dự án thấp tầng Clarita (5,8 ha) và Emeria (6,0 ha) tại TP. Thủ Đức – hợp tác cùng Keppel Land – đã được khởi công từ tháng 10/2023, hoàn thiện phần hạ tầng và đang chờ cấp phép bán hàng Chuỗi chuyển đổi điểm rơi doanh thu: The Riviera bàn giao dần cầm chừng, Clarita &amp; Emeria chờ mở bán tạo “điểm rơi doanh thu” rõ rệt khi mở bán chính thức. Trong Giai đoạn 4 – Chờ điểm rơi mở bán – là giai đoạn mang tính tĩnh trong kinh doanh bất động sản, khi dự án đã sẵn sàng về mọi mặt nhưng doanh thu vẫn chưa thực sự “suông”. Với KDH, The Riviera đang dần ghi nhận doanh thu nhẹ nhàng, còn Clarita và Emeria sẽ là “miếng bánh ngọt” tiếp theo vào quý 4/2024 – quý 1/2025, dự kiến mang về khoản doanh thu lớn với biên lợi nhuận hấp dẫn. Đầu tư cổ phiếu bất động sản không đơn giản – bởi nó gắn liền với nhiều yếu tố rủi ro như pháp lý dự án, tiến độ thi công, và áp lực trái phiếu đáo hạn. Để tránh “mua sai thời điểm – trả giá bằng tài khoản”, nhà đầu tư cần hiểu rõ doanh nghiệp đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ phục hồi. Việc lựa chọn thời điểm giải ngân hợp lý có thể quyết định thành – bại của khoản đầu tư. Nếu anh/chị đang quan tâm đến cổ phiếu bất động sản, việc đồng hành cùng một chuyên gia am hiểu ngành, có lộ trình đầu tư rõ ràng, là yếu tố then chốt giúp bảo vệ vốn và tối ưu lợi nhuận. THAM GIA ROOM CỦA CHUYÊN GIA TẠI ĐÂY: https://fireant.vn/charts/content/rooms/97">https://fireant.vn/charts/content/rooms/97</a>