Hàng loạt đại gia bất động sản có “của để dành” đạt hàng trăm tỷ đồng cho thấy sức mua của thị trường đang hồi phục. Tuy nhiên, phía sau những con số vẫn không ít nỗi lo.
Mục "người mua trả tiền trước" tại báo cáo tài chính doanh nghiệp địa ốc chủ yếu là tiền khách hàng trả theo tiến độ hợp đồng mua bán. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận doanh thu khi công ty hoàn thành và bàn giao sản phẩm. Vì vậy, mục này ví như "của để dành" của các chủ đầu tư.
Tại thời điểm 31/12/2024, khoản mục khách hàng trả trước ngắn hạn của Vinhomes (VHM) ở mức 46.383 tỷ đồng, tăng 32% so với cuối năm 2023. Con số này gấp 1,7 lần so với tổng số ghi nhận của 5 doanh nghiệp còn lại trong tốp dẫn đầu thị trường.
Kỷ lục khách hàng trả trước của Vinhomes được thiết lập từ năm 2022 với 62.337 tỷ đồng, gấp 2,7 lần so với tổng các đơn vị khác gộp lại.
Phần lớn trong khoản mục người mua trả tiền trước của VHM là số dư các khoản thanh toán theo tiến độ từ các khách hàng đã ký hợp đồng mua bán bất động sản tại các dự án của VHM và các công ty con.
Của để dành của doanh nghiệp địa ốc đang cải thiện cho thấy thị trường đang hồi phục.
Đứng tiếp sau về giá trị tiền khách hàng trả trước ngắn hạn là Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland - NVL). Trong khi đó, "của để dành" của Tổng Công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp - DIG) cải thiện đáng kể khi cán mốc 2.426 tỷ đồng, tăng 37%.
Bên cạnh các đơn vị tăng “của để dành”, thì cũng có không ít đơn vị “đi giật lùi”. Điển hình như Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) có 1.903 tỷ đồng (giảm so với mức 2.388 tỷ đồng năm 2023), Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) có 3.024 tỷ đồng (giảm so với mức 3.815 tỷ đồng năm 2023), Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) có 1.134 tỷ đồng (giảm so với mức 1.751 tỷ đồng năm 2023).
Nguyên nhân của sự sụt giảm là bởi năm 2023 các đơn vị trên đều có sự tăng trưởng đáng kể, trong khi năm 2024 không có hoặc có rất ít dự án được mở bán.
Cần phải nhấn mạnh, “của để dành” sẽ được ghi nhận là doanh thu khi chủ đầu tư hoàn thành và bàn giao các bất động sản đã xây dựng cho khách hàng. Vì vậy, việc khoản thu này có dấu hiệu được cải thiện cho thấy khả năng ghi nhận lợi nhuận cuối năm của các doanh nghiệp tốt lên.
Những diễn biến thực tế khiến giới chuyên gia dự báo khả năng tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc sẽ cải thiện trong năm 2025, tâm lý chờ đợi của khách hàng dần được cởi bỏ.
Tuy nhiên, phía sau những con số màu hồng vẫn là những nỗi lo. Như trường hợp của Novaland, dù chỉ xếp sau Vinhomes nhưng “của để dành” của công ty giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2023. Điều này phần nào phản ánh việc tháo gỡ cho các đại dự án của doanh nghiệp này cũng như giao dịch chưa có sự thay đổi so với năm 2023.
Thực tế cũng cho thấy các dự án của Novaland dù đã có nhiều cải thiện về tiến độ, nhưng triển khai rất chậm do vướng mắc pháp lý và chưa biết tới bao giờ mới có thể chuyển hoá giá trị người mua trả tiền trước ngắn hạn thành doanh thu.
Để hình dung rõ hơn, có thể so sánh số liệu tài chính của Vinhomes và Novaland. Điểm chung là khoản mục khách hàng trả trước ngắn hạn của 2 đơn vị này tăng trưởng nhanh.
Nhưng khác biệt là trong khi Vinhomes tăng trưởng cùng chiều với khoản tăng của để dành thì NVL lại ngược lại, ghi nhận khoản lỗ sau thuế khoảng 4.351 tỷ đồng, do gặp những vướng mắc về pháp lý dự án dẫn tới chưa thể hiện thực hóa khoản người mua trả tiền trước thành lợi nhuận.
Nhìn chung, các kết quả nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra trong năm 2024, lượng tiền chảy vào bất động sản thông qua kênh khách hàng trả trước, dù đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng mức tăng vẫn dựa trên nền so sánh thấp của giai đoạn trước. Phần lớn doanh nghiệp vẫn buộc phải xoay sở đủ mọi cách để bán hàng, với nhiều chính sách chiết khấu, ưu đãi...
Chưa kể, “của để dành” dù cải thiện song chưa đủ để giúp các doanh nghiệp nới áp lực về dòng tiền kinh doanh. Minh chứng là không ít các doanh nghiệp được thống kê nêu trên đang ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm, dẫn tới nợ vay gia tăng, gây xói mòn lợi nhuận.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp đang nín thở chờ đợi Chính phủ sẽ tiếp tục có giải pháp gỡ vướng để thúc tiến độ các dự án, cùng với đó là chờ đợi dòng tiền thông thoáng hơn từ hệ thống nhà băng.
Chỉ khi pháp lý được gỡ, vốn tín dụng được khơi thông, tiến độ dự án được đảm bảo, “của để dành” của doanh nghiệp mới thực sự có đột phá. Tuy nhiên, theo chuyên gia, điều này có thể sẽ khó xảy trong ngắn hạn khi mặt bằng giá đang tăng nhanh, trong khi nguồn cung hạn chế.
Bình luận (6)
