Thị trường đang hướng sự chú ý vào và kết quả kinh doanh quý IV/2025 của ngành địa ốc, với kỳ vọng lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp tăng trưởng sẽ dẫn dắt dòng tiền trong năm 2026.
Bức tranh sáng dần
Tổng Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - Saigonres (mã CK: SGR) là doanh nghiệp đầu tiên của ngành công bố kết quả kinh doanh 2025 ghi nhận doanh thu 337 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 159 tỷ đồng, lần lượt tăng 123% và 101% so với năm 2024.
Dù chưa đạt được kế hoạch đã được Đại hội đồng cổ đông thông qua hồi tháng 4/2025, khi Saigonres đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất 1.025 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 320 tỷ đồng, tương ứng gấp 4 lần và 5,3 lần mức thực hiện của năm trước, nhưng kết quả này cũng phản ánh phần nào sự lạc quan của thị trường trong năm vừa qua với khối doanh nghiệp địa ốc
Thị trường nói chung và doanh nghiệp địa ốc nói riêng đang đứng trước nhiều cơ hội mới. Ảnh: Đức Thanh
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, năm 2025, thị trường bất động sản chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung, lớn nhất trong 5 năm qua với 128.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng 88% so với năm 2024, và cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025. Riêng trong quý IV/2025, có 42 nghìn sản phẩm mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm 2024. Không chỉ tăng trưởng về quy mô nguồn cung, thị trường ghi nhận sự xuất hiện của hàng loạt “đại dự án” mà quy mô của mỗi dự án đều ở mức chưa từng có.
Trong đó, đáng chú ý nhất là sự xuất hiện của hàng loạt dự án đại đô thị do Vinhomes (mã CK: VHM) triển khai mở bán và khởi công, và bản thân Vinhomes cũng tiếp tục giữ vững vị thế “đầu tàu” của ngành với dự báo lợi nhuận sau thuế quý IV/2025 ước đạt 25.590 tỷ đồng, tăng 77% so với cùng kỳ; có thể đạt gần 39.000 tỷ đồng hoặc cao hơn cho cả năm 2025.
Ở nhóm các doanh nghiệp phía sau, CTCP Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (mã CK: KDH), với lợi nhuận sau thuế quý IV/2025 dự kiến đạt 881 tỷ đồng, tăng 124% so với cùng kỳ, qua đó ghi nhận cả năm ở hơn 1.700 tỷ đồng, còn lợi nhuận sau thuế cổ đông không kiểm soát đạt mức trên 1.000 tỷ đồng.
Cơ hội không phân bổ đồng đều, nhà đầu tư cần tiếp cận chọn lọc
Mức định giá của nhóm cổ phiếu bất động sản, xét theo chỉ số P/B, đã điều chỉnh về lại vùng nền sau giai đoạn bị chiết khấu khá sâu, được xem là mặt bằng định giá tương đối hấp dẫn trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang nằm trong chu kỳ phục hồi và được kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng trong thời gian tới. Tuy nhiên, cơ hội không phân bổ đồng đều cho toàn ngành. Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn và mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên trong năm 2026, nhà đầu tư cần có cách tiếp cận chọn lọc.
Một ông lớn khác cũng dự báo kết quả kinh doanh quý IV/2025 nhảy vọt là CTCP Tập đoàn Sunshine (mã CK: KSF) khi dự kiến ghi nhận hơn 12.419 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế nhờ vào việc đẩy mạnh bán hàng và triển khai nhiều dự án lớn tại Tây Hồ và Long Biên. Ngoài ra một phần lớn lợi nhuận của KSF đến từ việc sáp nhập với Tập đoàn mẹ Sunshine Group (trước đây KSF là Sunshine Homes) giúp doanh thu và lợi nhuận sau sáp nhập tăng vọt.
Một ông lớn mới khác trên thị trường cũng dự báo kết quả kinh doanh nhảy vọt trong năm 2025 là CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco Land (mã CK: TAL) khi ước tính doanh thu năm 2025 đạt 3.824 tỷ đồng, gấp 2,3 lần cùng kỳ năm trước. Kéo theo đó là lợi nhuận sau thuế hơn 615 tỷ đồng.
Tương tự, Hodeco (mã CK: HDC) được VCBS dự báo có thể đạt mức tăng trưởng “bằng lần” trong quý IV/2025, với lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 60 tỷ đồng, tăng 590% so với cùng kỳ kéo theo lợi nhuận sau thuế cả năm 2025 của Hodeco được dự phóng gấp 10 lần cùng kỳ, lên gần 670 tỷ đồng. Hay Đất Xanh (mã CK: DXG) được dự phóng lãi khoảng 170 tỷ đồng trong quý IV/2025, giảm 19% so với cùng kỳ.
Kịch bản 2026 và mục tiêu phân hóa
Sự bùng nổ của thị trường bất động sản 2025 là hệ quả tất yếu của hàng loạt động thái tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, các dự án của Chính phủ và các địa phương, sự mở rộng của chính sách tiền tệ và làn sóng đầu tư công. Điều này cũng giúp nhiều doanh nghiệp đã đặt mục tiêu tăng trưởng cao hơn trong năm 2026 từ khá sớm.
Công ty Chứng khoán KBSV dự đoán trong bối cảnh nguồn cung có triển vọng cải thiện từ năm 2026, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng trưởng tích cực nhờ ba yếu tố chính gồm xu hướng tháo gỡ pháp lý và hoàn thiện cơ chế thị trường, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông kết nối và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức nền thấp nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Nhờ đó, nguồn cung thị trường được kỳ vọng cải thiện khi số lượng dự án được phê duyệt mới gia tăng, thủ tục rút gọn và các dự án tồn đọng pháp lý có thể sớm được triển khai, mở bán trở lại.
Đồng quan điểm, theo ông Bùi Văn Huy - Phó Chủ tịch HĐQT Giám đốc khối nghiên cứu đầu tư FIDT - cho rằng, trọng tâm 2026 đặt vào các doanh nghiệp sở hữu ban lãnh đạo có năng lực và uy tín, dòng tiền hoạt động ổn định, cấu trúc tài chính lành mạnh, đồng thời tập trung phát triển các dự án thuộc phân khúc trung cấp, nhà ở xã hội (NOXH) phục vụ nhu cầu ở thực.
Vốn vẫn phụ thuộc vào kênh tín dụng
Ngoài tín dụng ngân hàng, kênh trái phiếu doanh nghiệp - nguồn vốn quan trọng của các chủ đầu tư - vẫn chưa phục hồi như kỳ vọng. Dù mặt bằng lãi suất phát hành đã hạ nhiệt so với giai đoạn căng thẳng, nhưng yêu cầu minh bạch thông tin, xếp hạng tín nhiệm và tài sản đảm bảo ngày càng chặt chẽ. Điều này khiến chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, quỹ đất sạch và uy tín thương hiệu mới có khả năng tiếp cận vốn thuận lợi.
Nhóm doanh nghiệp này có khả năng duy trì tiến độ bán hàng, hạn chế rủi ro chu kỳ và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững trong năm 2026 và các năm tiếp theo.
Tuy vậy, bên cạnh những điểm thuận lợi, các chuyên gia vẫn cho rằng còn một số thách thức nhất định có thể ảnh hưởng tới kết quả chung, tạo ra sự phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp trong ngành trong năm 2026.
Cụ thể, sau giai đoạn nới lỏng nhằm hỗ trợ tăng trưởng, định hướng điều hành tín dụng đang quay trở lại trạng thái thận trọng hơn, đặc biệt với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản, đầu tư – kinh doanh thứ cấp và các dự án chưa đầy đủ pháp lý.
Mặc dù điều này không hàm ý việc lãi suất tăng và "siết chặt", nhưng cũng phần nào ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai dự án của nhiều doanh nghiệp, cũng như tác động gián tiếp đến sức cầu trên thị trường nhà ở, nhất là ở phân khúc trung - cao cấp và bất động sản đầu tư.
Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính lớn, phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngắn hạn hoặc các dự án chậm tiến độ pháp lý chịu nhiều áp lực với rủi ro dễ rơi vào vòng xoáy thiếu vốn - trì hoãn dự án - suy giảm dòng tiền, tạo áp lực lên kết quả kinh doanh và giá cổ phiếu trong năm tới.
Thực tế, trong thời gian vừa qua, điều này phản ánh rõ nét qua diễn biến giá cổ phiếu của ngành bất động sản khi ngoại trừ VHM của Vinhomes duy trì sự ổn định xuyên suốt năm (dù có nhiều phiên chấp chới “giá sàn”), còn lại NLG, KDH hay DXG, PDR cho thấy xu hướng phục hồi vẫn khá chậm. Trong khi đó, nhiều cổ phiếu khác như CEO, VPI,... cũng không thể hiện xu hướng tích cực rõ ràng.
Điều này cho thấy, năm 2026 cơ hội vẫn rất lớn nhưng cũng đẩy mạnh sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém. Chỉ có doanh nghiệp có sự bền bỉ, kỷ luật và chiến lược rõ ràng, đồng thời có năng lực thích ứng cao và tầm nhìn dài hạn mới tồn tại được.
Việt Dương
