Báo cáo của Bộ Xây dựng, tại cuộc họp với Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà vào cuối tuần trước, chỉ ra giá bất động sản trong thời gian qua tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt xuất hiện tình trạng tăng giá nhanh cục bộ tại một số địa phương sau thông tin sáp nhập, đặt cơ quan hành chính mới.

Băng chưa tan

Cụ thể, quý đầu năm, cả nước có 14 dự án nhà ở thương mại hoàn thành với quy mô hơn 3.800 căn, bằng 140% so với cùng kỳ. Số lượng đủ điều kiện mở bán là 59 dự án, với hơn 19.700 căn. Lượng giao dịch bất động sản thành công đạt 33.585 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 101.049 lô, nền.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá nguồn cung bất động sản vẫn mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, giá tăng cao nên chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân.

Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, thời gian thực hiện trình tự, thủ tục kéo dài. Một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn triển khai dự án.

Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định, thị trường có dấu hiệu phục hồi nhẹ, và mới vượt qua thời điểm khó khăn nhất. Tuy nhiên, giá nhà đang đứng lại ở mức cao, chưa có dấu hiệu giảm rõ rệt.

Những khó khăn trên cũng phản ánh thực tế trong bức tranh kinh doanh của các doanh nghiệp top đầu ngành bất động sản, với sự phân hóa rõ rệt. Nhiều tên tuổi lớn ghi nhận kết quả khả quan, như Vinhomes (VHM) với doanh thu gần 15.700 tỷ đồng, Vingroup (VIC) doanh thu vượt 84.050 tỷ đồng, Đất Xanh (DXG) doanh thu khoảng 1.500 tỷ đồng…

Tuy nhiên, không ít doanh nghiệp vẫn đang đối mặt thách thức. Như Novaland (NVL) gặt hái doanh thu thuần gần 1.780 tỷ đồng trong quý đầu năm, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2024. Song, do chi phí tài chính, chi phí quản lý doanh nghiệp cao, kèm theo khoản lỗ khác, nên sau cùng doanh nghiệp ghi nhận lỗ ròng sau thuế 476 tỷ đồng.

Tình cảnh tương tự cũng diễn ra tại một số doanh nghiệp địa ốc quy mô vừa. Đơn cử, một doanh nghiệp có tiếng tại khu vực phía Bắc chỉ đạt doanh thu khoảng 187 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế khiêm tốn ở mức 7,3 tỷ đồng, lần lượt giảm gần 17% và 94% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu do giá vốn tăng, chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí lãi vay đội lên đáng kể.

Khó bứt tốc trong ngắn hạn

Ngay cả với những ông lớn có kết quả kinh doanh được đánh giá là ấn tượng như Nhà Khang Điền (KDH) cũng đang đối mặt với nhiều vấn đề, từ chi phí tăng vọt, hàng tồn kho kỷ lục, đến biến động nhân sự.

Đơn cử, với lợi nhuận sau thuế quý I/2025 đạt 119 tỷ đồng, Khang Điền mới hoàn thành 11,9% mục tiêu 1.000 tỷ đồng cho năm 2025. Sự phụ thuộc vào doanh thu từ hai dự án hợp tác với Keppel Land, dự kiến triển khai từ quý 3/2025, tạo ra rủi ro nếu tiến độ xây dựng, kinh doanh hoặc sức mua không đạt kỳ vọng.

Về cơ cấu tài chính, tính đến ngày 31/3/2025, tổng tài sản của Khang Điền đạt 30.202 tỷ đồng, giảm 1,8% so với đầu năm. Hàng tồn kho đạt mức kỷ lục 22.404 tỷ đồng, tăng 1% so với đầu năm, chiếm hơn 70% tổng tài sản. Tiền và các khoản tương đương tiền giảm mạnh 32%, còn 2.107 tỷ đồng…

Ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch Nam Long (NLG) - đánh giá thị trường đang trong quá trình hồi phục có chọn lọc. Trong đó, các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ, đầu tư công được đẩy mạnh, cơ sở hạ tầng phát triển, chính sách tiền tệ nới lỏng...

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn đó những thách thức như lệch pha cung cầu các phân khúc khác nhau. Tình hình quốc tế có rủi ro thuế quan, căng thẳng địa chính trị kéo dài, ảnh hưởng chính sách và tình hình kinh tế khó lường trước. Ngoài ra, việc sáp nhập các bộ, ban, ngành địa phương có thể ảnh hưởng đến thủ tục hồ sơ, quá trình phê duyệt thủ tục dự án…

Những diễn biến từ thực tế là lý do tại cuộc họp với các bộ ngành về tình hình thị trường bất động sản diễn ra vừa qua (15/5), Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nêu rõ, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều vướng mắc kéo dài, lúc đóng băng, lúc lại sốt nóng bất thường dẫn tới biến động lớn về giá cả và gây ảnh hưởng dây chuyền tới tín dụng, tài chính.

Phó Thủ tướng yêu cầu các Bộ Xây dựng, Tài chính, Nông nghiệp và Môi trường phối hợp, rà soát quy trình liên quan đến phát triển nhà ở, từ khâu quy hoạch, duyệt chủ trương đầu tư, định giá đất, đến thiết kế, cấp phép xây dựng...

Các cơ quan chức năng phải làm rõ trách nhiệm của từng bộ ngành, không để xảy ra tình trạng đùn đẩy, né tránh như thời gian qua. Với thủ tục đầu tư xây dựng, Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài chính rà soát quy trình, đơn giản hóa các bước.

Tựu trung lại, thị trường địa ốc đang khởi sắc trở lại sau những năm dài khó khăn, tuy nhiên khó khăn vẫn chưa qua. Người Trung Quốc có câu “băng dày ba thước đâu phải do lạnh một ngày”, tức những khó khăn thực tế đã tích tụ trong quá trình dài, theo đó để “tan băng” cũng không thể trong một sớm một chiều.

Hầu hết doanh nghiệp địa ốc đều đang đặt kế hoạch rất “đẹp mắt” trong năm 2025, nhưng ở thời điểm hiện tại, việc đạt được tăng trưởng hai chữ số, hay những cú “đại nhảy vọt” là không dễ dàng, chưa nói đến rủi ro “lao dốc” của thị trường vì những biến cố bất ngờ vẫn chưa thể loại trừ.

Hưng Nguyên-Link gốc