Ngành bất động sản

Hãy là người đầu tiên thích bài này

Ngành bất động sản

Tác giả gửi đăng | 13:55

1. Tổng quan về ngành bất động sản 2024

Năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục trải qua giai đoạn điề u chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó. Một số điểm đáng chú ý bao gồm:

• Sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Trong khi bất động sản dân cư và khu công nghiệp có dấu hiệu phục hồ i, phân khúc thương mại và nghỉ dưỡng vẫn đối mặt với nhiề u thách thức.

• Hạn chế trong nguồ n vốn, đặc biệt là sự sụt giảm của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Tổng giá trị phát hành mới đạt hơn 97,000 tỷ đồ ng, chỉ chiếm 21% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành, giảm mạnh so với mức 37% vào năm 2021. Phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầ u tư và khó khăn trong huy động vốn của doanh nghiệp .

• Lãi suất giữ ở mức thấp, giúp duy trì thanh khoản thị trường, nhưng không còn nhiề u dư địa để giảm thêm .

2. Tổng quan chuôi giá trị ngành

Tầm quan trọng của việc xác định chuỗi giá trị ngành bất động sản Việc xác định chuỗi giá trị ngành bất động sản không chỉ giúp hiểu rõ các giai đoạn phát triển của một dự án mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích cơ hội đầ u tư, đánh giá rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

Chuỗi giá trị ngành BĐS

3. Phân tích động lực tăng trưởng ngành BĐS năm 2025

3.1. Hành lang pháp lý mới: Tác động tích cực đến thị trường

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực, tạo ra những thay đổi quan trọng:

• Thúc đẩy nguồ n cung: Quy định mới giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận và phát triển dự án hợp pháp hơn.

• Minh bạch thị trường: Yêu cầ u công bố thông tin dự án chính xác, giảm tình trạng đầ u cơ thiếu kiểm soát.

• Bảo vệ quyền lợi người mua: Hạn chế việc đặt cọc quá cao (tối đa 5% giá trị sản phẩm), điều chỉnh lịch thanh toán .

• Tạo động lực phát triển quỹ đất: Loại bỏ khung giá đất cũ, áp dụng phương pháp định giá mới giúp giá đất tiệm cận thị trường .

• Các chính sách này giúp thị trường BĐS phát triển bề n vững hơn, đặc biệt là khi tâm lý người mua nhà đang dầ n cải thiện

3.2. Tăng trưởng tín dụng: Dòng vốn chảy mạnh vào BĐS

Ngành bất động sản tiếp tục nhận dòng vốn tín dụng với tỷ trọng cao trong tổng dư nợ toàn thị trường.
Tỷ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ tín dụng đã đạt mức 21.3% vào cuối năm 2024, cho thấy sự quan tâm lớn từ hệ thống ngân hàng .
Dư nợ lĩnh vực BĐS có xu hướng tiếp tục tăng, hỗ trợ các doanh nghiệp tái khởi động dự án và mở bán sản phẩm mới .
Tuy nhiên, việc kiểm soát chặt hơn đối với nguồ n vốn tín dụng, đặc biệt là tín dụng tiêu dùng BĐS, có thể tạo ra một số thách thức đối với những dự án chưa hoàn thiện pháp lý

3.3. Hạ tầng phát triển là đòn bẩy quan trọng thu hút người mua

Trong giai đoạn 2021-2025, tổng mức đầ u tư công của Hà Nội dự kiến sẽ đạt 340,153 tỷ đồ ng, tăng 36% so với giai đoạn 2016-2020. Đầ u tư công năm nay chủ yếu đến từ các dự ángiao thông trọng điểm như Vành đai 4 và Vành đai 3.5, nhằ m kết nối khu vực trung tâm với khu vực phía Đông, phía Tây Hà Nội và các tỉnh lân cận. Chúng tôi tin rằ ng sự phát triển cơ sở hạ tầ ng sẽ giúp nâng cao lợi thế của các khu đô thị ngoại ô quy mô lớn so với khu vực trung tâm, thông qua việc giảm thời gian di chuyển giữa các khuvực khác nhau

Vào năm 2025, TP. Hồ Chí Minh sẽ ưu tiên triển khai 59 dự án giao thông với tổng ngân sách lên tới 231 nghìn tỷ đồ ng, tương đương 9.4 tỷ USD. Việc đầ u tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầ ng giao thông sẽ giúp giảm áp lực cho các khu vực nội thành. Các dự án trọng điểm như Sân bay Long Thành (Đồ ng Nai) và Cao tốc Biên Hòa– Vũng Tàu sẽ tạo ra triển vọng đầ y hứa hẹn cho các dự án bất động sản dân cư tại các tỉnh phía Nam như Vũng Tàu, Đồ ng Nai, Bình Dương và Bình Phước.

3.3. ĐỊNH GIÁ NGÀNH HẤP DẪN

Hệ số P/B của ngành tiếp tục giảm từ 1,27x vào đầ u năm xuống còn 1,08x vào cuối năm 2024 sau khi giảm trong suốt cả năm 2023. Vì thế mức này khá hấp dẫn cho việc nắm giữ dài hạn, vì thị trường bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2025 như phân tích trên.

4. TRIỂN VỌNG ĐẦU TƯ CỔ PHIẾU BĐS NĂM 2025

Trước tác động của các bộ luật BĐS sửa đổi, việc lựa chọn doanh nghiệp phát triển Bất động sản niêm yết dựa trên các yếu tố sau:

Cổ phiếu ưa thích

4.1. CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH: HOSE)

Luận điểm đầ u tư:

• KDH sở hữu quỹ đất lớn tại TP.HCM, với nhiề u năm kinh nghiệm trong ngành bất động sản. Công ty hiện sở hữu hơn 524 ha đất đang phát triển tại cả hai khu vực Đông và Tây TP.HCM, khẳng định vị thế là một trong những chủ đầ u tư lớn nhất tại thành phố.

• KDH được hưởng lợi từ sự phục hồ i của thị trường bất động sản TP.HCM. Công ty hiện có nhiề u dự án lớn gầ n hoàn thiện thủ tục pháp lý, dự kiến sẽ mở bán trong năm 2025, bao gồ m dự án Foresta (11,8 ha tại TP.Thủ Đức) và giai đoạn 1 của The Solina (16,4 ha tại quận Bình Tân).

• Trong dài hạn, KDH còn có kế hoạch phát triển các dự án quy mô lớn, như cho thuê KCN Lê Minh Xuân mở rộng (110 ha) và mở bán Khu đô thị Tân Tạo (330 ha tại quận Bình Tân). Dự án này đã có giấy phép đầ u tư và quy hoạch 1/500, hiện đang tiến hành bồ i thường giải phóng mặt bằ ng (đã hoàn thành 85%). Dự kiến sẽ mở bán trong năm 2026 khi tiến độ giải phóng mặt bằ ng đạt 90%.

• Dự báo năm 2025, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của KDH lầ n lượt đạt 6,28 nghìn tỷ đồ ng (+71,9% svck) và 1,18 nghìn tỷ đồ ng (+21,9% svck), nhờ vào doanh số bán các căn thấp tầ ng từ dự án Foresta và doanh thu từ dự án The Privia.

Rủi ro:

• Những khó khăn trong quá trình bồ i thường đất đai và chi phí cao liên quan đến các dự án lớn có thể ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả của các dự án.

• Chậm cấp phép các dự án có thể tác động đến doanh số bán hàng của công ty.

4.2. CTCP Đầu tư Nam Long (NLG: HOSE) – Khả quan (Nửa cuối năm 2025)

Luận điểm đầu tư:

• NLG dự kiến hưởng lợi dài hạn từ việc tăng giá đất nhờ vào các dự án lớn với tổng diện tích quỹ đất lên đến 681 ha (tại tỉnh Long An và Đồ ng Nai), đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính. Điề u này giúp công ty duy trì chi phí đầ u tư thấp, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh trong tương lai.

• Năm 2025 được kỳ vọng là năm phục hồ i cho NLG, với các dự án mới mở bán trở lại, bao gồ m dự án Izumi City tại tỉnh Đồ ng Nai. Chúng tôi dự báo NPATMI năm 2025 đạt 626,7 tỷ đồ ng, tăng 35% so với cùng kỳ năm trước, nhờ vào doanh thu từ dự án Southgate tại Long An và dự án Nam Long 2 tại Cầ n Thơ.

• Trong dài hạn, NLG có kế hoạch mở bán giai đoạn tiếp theo của dự án Waterpoint tại Long An (190 ha) và dự án Paragon Đại Phước tại Đồ ng Nai (45 ha).

• NLG sở hữu bảng cân đối kế toán mạnh mẽ và quản trị rủi ro vững chắc, với tỷ lệ nợ/VCSH thấp. Điề u này giúp công ty duy trì khả năng phát triển các dự án mới và giữ uy tín tín dụng, đồ ng thời đảm bảo việc bàn giao căn hộ đúng hạn.

Rủi ro:

• Tỷ lệ hấp thụ thấp tại các thành phố cấp 2 có thể ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng, đặc biệt là tại các dự án như Southgate (Long An), Izumi (Đồ ng Nai) và Nam Long 2 (Cầ n Thơ). Quá trình phê duyệt dự án kéo dài (như các quy hoạch tổng thể sửa đổi tại Izumi City và Paragon Đại Phước) có thể tác động tiêu cực đến doanh số bán hàng.

4.3. CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (TCH: HOSE)

Luận điểm đầu tư:

TCH sở hữu các lô đất có vị trí đắc địa tại khu dân cư với tổng diện tích hơn 94 ha, nằ m gầ n trung tâm thành phố Hải Phòng – thành phố cảng hàng đầ u miề n Bắc. Các dự án của công ty đã hoàn tất các phê duyệt pháp lý quan trọng, bao gồ m quy hoạch tổng thể và phê duyệt đầ u tư. Hầ u hết các dự án dự kiến sẽ sẵn sàng để bán trong vòng 6 tháng đến 1 năm.
Với bảng cân đối kế toán thận trọng và vị thế tiề n mặt ròng mạnh mẽ tính đến cuối Q3/2024, TCH có khả năng tiếp tục mua thêm các dự án mới, từ đó mở rộng quỹ đất và phát triển mạnh mẽ trong tương lai.
Dự báo năm 2025, TCH sẽ mở bán các căn thấp tầ ng tại dự án trên đường Đỗ Mười (49,4 ha), đồ ng thời tiếp tục bán các căn hộ tại Hoàng Huy Commerce (tòa chung cư tại Hải Phòng) và các căn thấp tầ ng tại Hoàng Huy New City (8 ha). Với các dự án này, công ty dự kiến đạt doanh thu 7,46 nghìn tỷ đồ ng (+107,1% svck) và NPATMI đạt 1,6 nghìn tỷ đồ ng (+110,5% svck).

Rủi ro:

Tỷ lệ hấp thụ thấp tại Hải Phòng có thể là một yếu tố tác động tiêu cực, đặc biệt do giá bán cao của các sản phẩm.
Chậm cấp phép các dự án có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ bán hàng và doanh thu của công ty.

4.4. CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG: HOSE)

Luận điểm đầu tư:

• Mở bán dự án Gems Riverside tại Quận 2, TP.HCM: DXG đã nhận được giấy phép xây dựng để tái khởi động dự án Gems Riverside trong Q3/2024, bao gồ m 3.175 căn hộ trên diện tích 6,71 ha tại Quận 2. Với vị trí đắc địa và nguồ n cung căn hộ mới hạn chế tại khu vực, chúng tôi kỳ vọng giá bán cao và tỷ lệ hấp thụ mạnh sẽ giúp DXG ghi nhận mức lợi nhuận đáng kể.

• Dịch vụ môi giới bất động sản phục hồ i: Dự báo thị trường bất động sản miề n Nam sẽ phục hồ i vào năm 2025, chúng tôi ước tính phân khúc dịch vụ môi giới của DXG sẽ tăng trưởng 60% so với cùng kỳ năm trước, sau khi đạt mức tăng trưởng doanh thu 1,2 nghìn tỷ đồ ng (tăng 100%) trong năm 2024.

• Khả năng tái mở bán dự án Gems Skyworld trong năm 2025: Các căn hộ của Opal Skyline và một số căn của Gems Skyworld bán trong giai đoạn 2021-2022 dự kiến sẽ được bàn giao trong năm 2024. Do đó, doanh thu năm 2025 của DXG sẽ chủ yếu đến từ doanh số bán hàng và ghi nhận doanh thu từ dự án Gems Skyworld và dịch vụ môi giới. Doanh số bán hàng của Gems Riverside sẽ không được ghi nhận cho đến năm 2026, khi các căn hộ được bàn giao.

Rủi ro:

• Việc tái mở bán và mở bán dự án Gems Skyworld và Gems Riverside không đúng tiến độ có thể ảnh hưởng đến doanh thu và lợi nhuận của công ty.

• Thị trường bất động sản không phục hồ i như dự kiến có thể làm giảm khả năng đạt được mục tiêu doanh thu và lợi nhuận trong năm 2025.

• Bản chỉnh sửa này giúp thông tin trở nên rõ ràng hơn và dễ tiếp nhận, đồ ng thời nhấn mạnh các yếu tố quan trọng trong luận điểm đầ u tư.

Bình luận (16)

KRX🥕🫏

Tag t vao lam gi v thang broker mom~

14:03

Đừng Gọi Tên Êm!

Không đọc đâu đại ka, tớ kg thích chơi cùng mấy vị ẩn mặt

14:08

Đị.t Vào Mõ.m Mấy Tg Broker 😄

KRX🥕🫏 broker dnay đói khách quá mà, dân giờ tiền gửi bank vs mua vàng hết, bọn broker mõm hô hào mạnh lắm trong khi h còn đag húp cháo loãng sống qua ngày 😄

14:10

Phần mềm hỗ trợ đầu tư