Mặc dù thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn hồi sinh nhưng nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực này vẫn đang đối mặt với áp lực về dòng tiền cho việc trả nợ và dòng vốn mới triển khai dự án do kinh doanh liên tục thua lỗ.

Thị trường bất động sản đang đối mặt với áp lực lớn trong việc tăng doanh thu để cải thiện dòng tiền hoạt động kinh doanh. Ảnh: Nam Long

Từ lãi chuyển sang lỗ khủng sau soát xét

Báo cáo tài chính hợp nhất bán niên của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) sau khi được soát xét bởi đơn vị kiểm toán đã lộ ra nhiều điểm đáng lo ngại. Trong đó, một số doanh nghiệp đã lỗ càng thêm lỗ, thậm chí chuyển từ lãi trên báo cáo tự lập thành khoản lỗ lớn sau khi soát xét.

Báo cáo tài chính bán niên soát xét 2024 của Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland) có sự chênh lệch trong lợi nhuận sau thuế trước và sau soát xét. Theo đó, lợi nhuận sau thuế hợp nhất của Novaland trong 6 tháng đầu năm 2024 ghi nhận lỗ 7.327 tỉ đồng so với báo cáo tài chính tự lập với lợi nhuận 345 tỉ đồng.

Đại diện Novaland cho hay, khoản lỗ này chủ yếu đến từ khoản trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của dự án 30,106ha Nam Rạch Chiếc (phường An Phú, TP Thủ Đức), tên thương mại là dự án Lakeview City (chủ đầu tư là Công ty TNHH phát triển quốc tế Thế Kỷ 21), dựa trên thông báo của cơ quan thuế ngày 8.1.2021. Giá trị trích lập dự phòng với khoản phải nộp 4.358 tỉ đồng.

Trong báo cáo tài chính bán niên, đơn vị kiểm toán độc lập cũng đã nêu ý kiến về giả định hoạt động liên tục của Novaland. Liên quan đến nội dung trên, Novaland cho biết, tiếp tục triển khai nhiều giải pháp để có thể tạo ra đủ dòng tiền tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp.

Trường hợp Công ty Cổ phần Tập đoàn Danh Khôi cũng chung tình cảnh tương tự. Sau soát xét, doanh nghiệp lỗ hơn 10 tỉ đồng, chênh lệch lớn so với phần lãi hơn 7 tỉ đồng trong báo cáo tự lập trước đó. Tại ngày 30.6, Danh Khôi vay nợ tài chính ngắn hạn hơn 342 tỉ đồng và nợ tài chính dài hạn hơn 46 tỉ đồng. Trong đó, công ty có hơn 256 tỉ đồng nợ vay trái phiếu. Tuy nhiên, doanh nghiệp chưa thanh toán 139,5 tỉ đồng trái phiếu quá hạn kèm tiền lãi gần 24 tỉ đồng.

Bên cạnh đó, một bức tranh thường thấy hiện nay đó là nhiều doanh nghiệp BĐS cũng liên tục báo cáo thua lỗ ngay từ khi tự lập con số tài chính chứ chưa cần tới sự “soi chiếu” của đơn vị kiểm toán. Đơn cử như trường hợp Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai báo lỗ ngay 16,6 tỉ đồng nửa đầu năm, tiếp tục đà thua lỗ của cùng kỳ năm trước (13,7 tỉ đồng). Trong cơ cấu doanh thu, mảng BĐS giảm mạnh.

Công ty Cổ phần Tập đoàn Tiến Phước (Tiến Phước Group) vừa có báo cáo về tình hình tài chính 6 tháng đầu năm 2024 với khoản lỗ ròng hơn 181 tỉ đồng.

Dòng tiền trả nợ yếu

Báo cáo về tình hình hoạt động của các doanh nghiệp BĐS niêm yết của Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) vừa công bố cho thấy, nhiều vấn đề phải đối mặt của doanh nghiệp BĐS hiện nay.

Trong 6 tháng đầu năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư địa ốc niêm yết trên thị trường chứng khoán tăng 19% so với cùng kỳ năm 2023. Dư nợ tăng chủ yếu đến từ việc phát triển dự án mới của một số công ty BĐS lớn như: Văn Phú Invest (tổng nợ tăng 54% so với cùng kỳ năm 2023), DIG (tăng 59%), Nhà Khang Điền (tăng 33%)... Con số nợ được dự báo tiếp tục tăng trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang chủ trương tăng vay để phát triển dự án mới.

Trong khi đó, mặc dù thị trường đã có những tín hiệu khởi sắc, nhưng lượng hàng tồn kho vẫn tiếp tục gia tăng, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án gặp vướng mắc pháp lý hoặc phân khúc chưa có thanh khoản.

Các chuyên gia của VIS Rating cũng đưa ra một số liệu đáng chú ý, đó là hơn 2/3 các chủ đầu tư niêm yết đang có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu.

TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DG Capital cho rằng, thị trường có thể sẽ phải đợi sang năm 2025 mới có chuyển biến tích cực. Các luật mới liên quan thị trường BĐS sẽ mang đến những tác động tích cực, nhưng đồng thời cũng sẽ thanh lọc những chủ đầu tư không đủ năng lực.

"Khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện hơn trong giai đoạn cuối năm 2024 và trong năm 2025, nhờ vào sự tăng trưởng của các khoản tín dụng ngân hàng cho kinh doanh BĐS và việc phát hành cổ phiếu tăng gấp đôi so với năm trước", TS Phương nêu quan điểm.

Bảo Chương

Link gốc