Ng&#224;nh bất động sản c&#243; đang xấu như ch&#250;ng ta nghĩ.  NLG c&#243; phải l&#224; lựa chọn đầu tư đ&#225;ng c&#226;n nhắc hay kh&#244;ng ?
BĐS L&#224; một ng&#224;nh c&#243; t&#237;nh chu kỳ v&#236; vậy để ph&#226;n t&#237;ch tiềm năng tăng trưởng của doanh nghiệp ng&#224;nh bđs ch&#250;ng ta cần l&#224;m r&#245; c&#225;c trọng số sau 

I. Sự can thiệp của ch&#237;nh phủ 
C&#225;c g&#243;i k&#237;ch cầu kinh tế, luật sửa đổi đất đai hay l&#224; hạ l&#227;i suất xuống mức thấp để c&#225;c nh&#224; đầu tư c&#243; thể tiếp cận được c&#225;c sản phẩm bđs thường xuất hiện ở đ&#225;y chu kỳ kinh tế. Đ&#226;y l&#224; một biện ph&#225;p nhằm hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua kh&#243; khăn v&#224; th&#250;c đẩy tăng trưởng kinh tế.

- Mức l&#227;i suất t&#237;n dụng đ&#227; hạ nhiệt 3% - 5% so với thời điểm cuối năm 2022, điều n&#224;y hỗ trợ DN bất động sản giảm bớt g&#225;nh nặng l&#227;i vay cũng như k&#237;ch th&#237;ch nhu cầu mua nh&#224; của người d&#226;n.
- Luật Đất Đai dự kiến được đưa v&#224;o &#225;p dụng từ nửa sau 2024 tạo th&#234;m h&#224;nh lang ph&#225;p l&#253; nhằm giải quyết vấn đề li&#234;n quan đến tiền sử dụng đất v&#224; cấp ph&#233;p quy hoạch cho c&#225;c chủ đầu tư.
=&gt;  Sự can thiệp của ch&#237;nh phủ qua c&#225;c g&#243;i k&#237;ch cầu, điều chỉnh luật đất đai v&#224; giảm l&#227;i suất đ&#227; tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản v&#224; th&#250;c đẩy tăng trưởng kinh tế. Việc giảm l&#227;i suất t&#237;n dụng gi&#250;p giảm g&#225;nh nặng l&#227;i vay v&#224; k&#237;ch th&#237;ch nhu cầu mua nh&#224;, trong khi Luật Đất Đai dự kiến &#225;p dụng từ nửa sau năm 2024 sẽ cung cấp h&#224;nh lang ph&#225;p l&#253; r&#245; r&#224;ng cho c&#225;c nh&#224; đầu tư. Những biện ph&#225;p n&#224;y hứa hẹn sẽ hỗ trợ sự hồi phục v&#224; ph&#225;t triển bền vững của ng&#224;nh bất động sản trong tương lai.

II. H&#224;ng tồn kho ( H&#236;nh 1 )

Lượng h&#224;ng tồn kho của doanh nghiệp bđs Nam Long chiếm phần lớn tr&#234;n quy m&#244; t&#224;i sản 19 ngh&#236;n tỷ tr&#234;n tổng t&#224;i sản 26.7 ngh&#236;n tỷ. 

=&gt; Trọng số n&#224;y đ&#243;ng g&#243;p đến &#190;  quy m&#244; t&#224;i sản th&#236; x&#225;c suất cao v&#242;ng đời tăng trưởng một doanh nghiệp sẽ xuất ph&#225;t từ đ&#226;y 

Lượng h&#224;ng tồn kho tăng từ 17.3 ngh&#236;n tỷ trong năm 2023 l&#234;n 19 ngh&#236;n tỷ trong Qu&#253; 2/2024 . Lượng h&#224;ng tồn kho tăng 10% c&#243; thể do hai l&#253; do ch&#237;nh:

Ho&#224;n thiện sản phẩm dở dang: ( H&#236;nh 3,4 )
- Doanh nghiệp đang đẩy mạnh sản xuất để chuẩn bị cho c&#225;c đơn h&#224;ng lớn trong tương lai.
- Tăng cường sản xuất để đ&#225;p ứng nhu cầu thị trường đang tăng.
Mở rộng v&#224; đầu tư dự &#225;n:
- Doanh nghiệp th&#226;u t&#243;m quỹ đất v&#224; dự &#225;n mới để mở rộng thị trường.
- Chiến lược đầu tư d&#224;i hạn, đa dạng h&#243;a danh mục đầu tư v&#224; giảm thiểu rủi ro.

=&gt; Như vậy, việc tăng lượng h&#224;ng tồn kho c&#243; thể phản &#225;nh sự chuẩn bị kỹ lưỡng v&#224; chiến lược mở rộng của doanh nghiệp trong thời gian tới. 
Nh&#236;n v&#224;o biểu đồ lượng h&#224;ng tồn kho của doanh nghiệp bđs Nam Long cũng cho thấy thị trường bất động sản n&#243;i chung v&#224; doanh nghiệp Nam Long n&#243;i ri&#234;ng đang hoạt động t&#237;ch cực, tr&#225;i ngược với suy nghĩ rằng thị trường đang bất động.


III. Người mua trả tiền trước ( H&#236;nh 2 )

Nh&#236;n  v&#224;o biểu đồ ta c&#243; thể suy ra c&#225;c &#253; sau: 

- Tăng trưởng người mua trả tiền trước cho thấy tiến độ ho&#224;n thiện sản phẩm của doanh nghiệp bắt đầu quay trở lại 
- Tiến độ b&#225;n h&#224;ng v&#224; thu h&#224;ng của doanh nghiệp n&#224;y bắt đầu c&#243;
Doanh nghiệp đang gia tăng v&#242;ng quay b&#225;n sản phẩm 

=&gt; Nh&#236;n tổng thể, doanh thu v&#224; lợi nhuận của c&#225;c doanh nghiệp trong ng&#224;nh bất động sản hiện đang gặp kh&#243; khăn, v&#224; chu kỳ tạo đ&#225;y của ng&#224;nh vẫn chưa ho&#224;n tất. Tuy nhi&#234;n, nếu ph&#226;n t&#237;ch s&#226;u hơn v&#224;o bản chất b&#234;n trong, hoạt động của c&#225;c doanh nghiệp bất động sản n&#243;i chung v&#224; doanh nghiệp Nam Long n&#243;i ri&#234;ng cho thấy một t&#236;nh h&#236;nh t&#237;ch cực hơn. Nội tại của c&#225;c doanh nghiệp n&#224;y đang vận h&#224;nh hiệu quả, cho thấy sự ổn định v&#224; khả năng phục hồi tiềm năng trong bối cảnh thị trường hiện tại.

Kết luận
Chu kỳ tạo đ&#225;y của NLG dự kiến sẽ diễn ra trong thời gian tới khi doanh thu v&#224; lợi nhuận đang ở mức thấp nhất. Hiện tại, lượng h&#224;ng tồn kho đang gia tăng v&#224; số lượng người mua trả tiền trước cũng đang tăng l&#234;n, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phục hồi mạnh mẽ. Điều n&#224;y sẽ l&#224; một c&#250; h&#237;ch lớn, gi&#250;p c&#225;c doanh nghiệp bất động sản đạt được mức tăng trưởng lợi nhuận đột biến trong tương lai.

=&gt; Dự kiến doanh thu của NLG sẽ tăng trưởng 96% svck đạt mức 6,300 tỷ VNĐ phần lớn đến từ b&#224;n giao khoảng 1,000 căn hộ tại Akari, 100 căn biệt thự tại The Aqua (Southgate) v&#224; khoảng 400 căn hộ tại Central lake. Lợi nhuận r&#242;ng dự kiến 547 tỷ. 
Định gi&#225; NLG 48.000








Ngành bất động sản có đang xấu như chúng ta nghĩ.  NLG có phải là lựa chọn đầu tư đáng cân nhắc hay không ?
BĐS Là một ngành có tính chu kỳ vì vậy để phân tích tiềm năng tăng trưởng của doanh nghiệp ngành bđs chúng ta cần làm rõ các trọng số sau 

I. Sự can thiệp của chính phủ 
Các gói kích cầu kinh tế, luật sửa đổi đất đai hay là hạ lãi suất xuống mức thấp để các nhà đầu tư có thể tiếp cận được các sản phẩm bđs thường xuất hiện ở đáy chu kỳ kinh tế. Đây là một biện pháp nhằm hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

- Mức lãi suất tín dụng đã hạ nhiệt 3% - 5% so với thời điểm cuối năm 2022, điều này hỗ trợ DN bất động sản giảm bớt gánh nặng lãi vay cũng như kích thích nhu cầu mua nhà của người dân.
- Luật Đất Đai dự kiến được đưa vào áp dụng từ nửa sau 2024 tạo thêm hành lang pháp lý nhằm giải quyết vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất và cấp phép quy hoạch cho các chủ đầu tư.
=>  Sự can thiệp của chính phủ qua các gói kích cầu, điều chỉnh luật đất đai và giảm lãi suất đã tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Việc giảm lãi suất tín dụng giúp giảm gánh nặng lãi vay và kích thích nhu cầu mua nhà, trong khi Luật Đất Đai dự kiến áp dụng từ nửa sau năm 2024 sẽ cung cấp hành lang pháp lý rõ ràng cho các nhà đầu tư. Những biện pháp này hứa hẹn sẽ hỗ trợ sự hồi phục và phát triển bền vững của ngành bất động sản trong tương lai.

II. Hàng tồn kho ( Hình 1 )

Lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp bđs Nam Long chiếm phần lớn trên quy mô tài sản 19 nghìn tỷ trên tổng tài sản 26.7 nghìn tỷ. 

=> Trọng số này đóng góp đến ¾  quy mô tài sản thì xác suất cao vòng đời tăng trưởng một doanh nghiệp sẽ xuất phát từ đây 

Lượng hàng tồn kho tăng từ 17.3 nghìn tỷ trong năm 2023 lên 19 nghìn tỷ trong Quý 2/2024 . Lượng hàng tồn kho tăng 10% có thể do hai lý do chính:

Hoàn thiện sản phẩm dở dang: ( Hình 3,4 )
- Doanh nghiệp đang đẩy mạnh sản xuất để chuẩn bị cho các đơn hàng lớn trong tương lai.
- Tăng cường sản xuất để đáp ứng nhu cầu thị trường đang tăng.
Mở rộng và đầu tư dự án:
- Doanh nghiệp thâu tóm quỹ đất và dự án mới để mở rộng thị trường.
- Chiến lược đầu tư dài hạn, đa dạng hóa danh mục đầu tư và giảm thiểu rủi ro.

=> Như vậy, việc tăng lượng hàng tồn kho có thể phản ánh sự chuẩn bị kỹ lưỡng và chiến lược mở rộng của doanh nghiệp trong thời gian tới. 
Nhìn vào biểu đồ lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp bđs Nam Long cũng cho thấy thị trường bất động sản nói chung và doanh nghiệp Nam Long nói riêng đang hoạt động tích cực, trái ngược với suy nghĩ rằng thị trường đang bất động.


III. Người mua trả tiền trước ( Hình 2 )

Nhìn  vào biểu đồ ta có thể suy ra các ý sau: 

- Tăng trưởng người mua trả tiền trước cho thấy tiến độ hoàn thiện sản phẩm của doanh nghiệp bắt đầu quay trở lại 
- Tiến độ bán hàng và thu hàng của doanh nghiệp này bắt đầu có
Doanh nghiệp đang gia tăng vòng quay bán sản phẩm 

=> Nhìn tổng thể, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản hiện đang gặp khó khăn, và chu kỳ tạo đáy của ngành vẫn chưa hoàn tất. Tuy nhiên, nếu phân tích sâu hơn vào bản chất bên trong, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản nói chung và doanh nghiệp Nam Long nói riêng cho thấy một tình hình tích cực hơn. Nội tại của các doanh nghiệp này đang vận hành hiệu quả, cho thấy sự ổn định và khả năng phục hồi tiềm năng trong bối cảnh thị trường hiện tại.

Kết luận
Chu kỳ tạo đáy của NLG dự kiến sẽ diễn ra trong thời gian tới khi doanh thu và lợi nhuận đang ở mức thấp nhất. Hiện tại, lượng hàng tồn kho đang gia tăng và số lượng người mua trả tiền trước cũng đang tăng lên, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phục hồi mạnh mẽ. Điều này sẽ là một cú hích lớn, giúp các doanh nghiệp bất động sản đạt được mức tăng trưởng lợi nhuận đột biến trong tương lai.

=> Dự kiến doanh thu của NLG sẽ tăng trưởng 96% svck đạt mức 6,300 tỷ VNĐ phần lớn đến từ bàn giao khoảng 1,000 căn hộ tại Akari, 100 căn biệt thự tại The Aqua (Southgate) và khoảng 400 căn hộ tại Central lake. Lợi nhuận ròng dự kiến 547 tỷ. 
Định giá NLG 48.000








Quân Đoàn Minh

T+th&#236; được v&#236; chiết khấu, c&#242;n đầu tư th&#236; kh&#244;ng. V&#236; chi ph&#237; quản l&#253; v&#224; l&#227;i vay bank n&#243; qu&#225; lớn trong khi gi&#225; bđs vượt qu&#225; nhiều thu nhập người d&#226;n, to&#224;n d&#242;ng tiền đầu cơ m&#250;c bđs. Vậy n&#234;n trung hạn đ&#225;nh bđs phải coi lại. V&#236; bank n&#243; &#225;c vl. N&#243; kh&#244;ng c&#243; giảm cho  người vay  cũ đ&#226;u bạn, người vay mới thấp thật nhưng vay cũ n&#243; giảm từ 18% xuống c&#242;n tận 14-15%.  V&#224; quan trọng nhất l&#224; người đầu tư bđs vốn qu&#225; lớn m&#224; n&#243; kh&#244;ng tao ra d&#242;ng tiền. Chỉ c&#243; l&#227;i đợi gi&#225; bđs tăng an ch&#234;nh lệch., mảng cho thu&#234; mặt bằng sẽ kh&#244;ng thịnh nữa v&#236; k&#234;nh b&#225;n h&#224;ng online ticktoc, fb, zalo, lazada...ph&#225;t triển vượt bậc. V&#224; yếu tố cuối c&#249;ng khi nền gi&#225; qu&#225; cao,  bđs tăng gi&#225; nữa th&#236; lại c&#224;ng lệch cầu, suy cho c&#249;ng mảng cho thu&#234; mặt bằng m&#224; t&#232;o th&#236; bđs cũng kh&#243; m&#224; l&#234;n được. N&#243; cũng sẽ ph&#225;t triển nhưng m&#224; tăng trưởng kha kh&#225; th&#236; e hơi kh&#243;. Quan điểm của m&#236;nh t+ th&#236; được, c&#242;n đầu tư trung hạn trong năm nay th&#236; kh&#244;ng. C&#242;n việc c&#243; s&#243;ng hay kh&#244;ng th&#236; m&#236;nh nghĩ tới 90% sẽ c&#243; s&#243;ng. Kh&#244;ng k&#233;o gi&#225; l&#234;n b&#225;n cổ phiếu, ph&#225;t h&#224;nh gi&#225; thấp dụ nh&#224; đầu tư mua th&#236; lấy tiền đ&#226;u trả l&#227;i bank, trả lương nh&#226;n vi&#234;n duy tr&#236; hoạt động. V&#237; dụ NVL m&#236;nh nhớ kh&#244;ng nhầm th&#236; v&#249;ng gi&#225; từ 18-20 năm ngo&#225;i nvl c&#243; 1 lệnh mua 10.2 triệu cổ. V&#224; tay mở tưởng c&#225; mập v&#224;o h&#224;ng, mua theo r&#224;o r&#224;o.  Họ tưởng ngon &quot; C&#225; mập 10 triệu họ lỗ nhiều m&#236;nh c&#243; 100-200k muỗi đốt inox&quot;. Nhưng miếng fomat miễn ph&#237; chỉ c&#243; ở trong c&#225;i bẫy chuột th&#244;i.

T+thì được vì chiết khấu, còn đầu tư thì không. Vì chi phí quản lý và lãi vay bank nó quá lớn trong khi giá bđs vượt quá nhiều thu nhập người dân, toàn dòng tiền đầu cơ múc bđs. Vậy nên trung hạn đánh bđs phải coi lại. Vì bank nó ác vl. Nó không có giảm cho  người vay  cũ đâu bạn, người vay mới thấp thật nhưng vay cũ nó giảm từ 18% xuống còn tận 14-15%.  Và quan trọng nhất là người đầu tư bđs vốn quá lớn mà nó không tao ra dòng tiền. Chỉ có lãi đợi giá bđs tăng an chênh lệch., mảng cho thuê mặt bằng sẽ không thịnh nữa vì kênh bán hàng online ticktoc, fb, zalo, lazada...phát triển vượt bậc. Và yếu tố cuối cùng khi nền giá quá cao,  bđs tăng giá nữa thì lại càng lệch cầu, suy cho cùng mảng cho thuê mặt bằng mà tèo thì bđs cũng khó mà lên được. Nó cũng sẽ phát triển nhưng mà tăng trưởng kha khá thì e hơi khó. Quan điểm của mình t+ thì được, còn đầu tư trung hạn trong năm nay thì không. Còn việc có sóng hay không thì mình nghĩ tới 90% sẽ có sóng. Không kéo giá lên bán cổ phiếu, phát hành giá thấp dụ nhà đầu tư mua thì lấy tiền đâu trả lãi bank, trả lương nhân viên duy trì hoạt động. Ví dụ NVL mình nhớ không nhầm thì vùng giá từ 18-20 năm ngoái nvl có 1 lệnh mua 10.2 triệu cổ. Và tay mở tưởng cá mập vào hàng, mua theo rào rào.  Họ tưởng ngon " Cá mập 10 triệu họ lỗ nhiều mình có 100-200k muỗi đốt inox". Nhưng miếng fomat miễn phí chỉ có ở trong cái bẫy chuột thôi.