NLG: Tiềm năng từ quỹ đất lớn v&#224; sạch – ph&#226;n kh&#250;c ph&#249; hợp
KHUYẾN NGHỊ 
DSC ước t&#237;nh doanh thu đạt 5.620 tỷ (+77% YoY), lợi nhuận sau thuế đạt 1.012 tỷ (+26% YoY) (đ&#227; bao gồm khoảng 200 tỷ lợi nhuận từ chuyển nhượng 25% dự &#225;n Paragon cho đối t&#225;c NNR). 
DSC sử dụng 2 phương ph&#225;p định gi&#225; RNAV v&#224; P/B với tỷ trọng tương đương, c&#249;ng k&#236; vọng doanh nghiệp sẽ bắt đầu chu tr&#236;nh mở b&#225;n lần lượt c&#225;c sản phẩm Ehome SouthGate, Ehome Cần Thơ; Ph&#226;n khu Pearl/ Waterpoint,... bắt đầu từ nửa cuối năm 2024, trong bối cảnh thị trường BĐS hồi phục gi&#250;p nh&#243;m dự &#225;n th&#226;́p tầng dần c&#243; sức h&#226;́p thụ kh&#225; hơn. Mức gi&#225; mục ti&#234;u DSC ước t&#237;nh cho cổ phiếu l&#224; 46.400 VND/cổ phiếu.
LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ 
C&#225;c sản phẩm cao tầng bắt đầu cho &quot;quả ngọt&quot; 
Ti&#234;u biểu c&#243; thể kể đến Akari giai đoạn 2 đ&#227; mở b&#225;n từ năm 2022, dự kiến sẽ b&#224;n giao v&#224; ghi nhận doanh thu v&#224;o năm 2024 sau khi c&#226;́t n&#243;c v&#224;o cuối T11/2023. C&#225;c dự &#225;n vừa t&#250;i tiền như EhomeS Cần Thơ, Ehome SouthGate dự kiến cũng sẽ mở b&#225;n v&#224; mang lại d&#242;ng tiền tốt cho doanh nghiệp trong năm 2024 (t&#242;a A2 thu&#244;̣c giai đoạn 2 dự &#225;n đ&#227; được k&#253; hợp đồng b&#225;n sỉ cho đối t&#225;c v&#224;o cuối năm 2023). 
Đ&#243;n đầu con s&#243;ng hồi phục với quỹ đất tiềm năng 
DSC đ&#225;nh gi&#225; thị trường BĐS đang dần chuyển m&#236;nh m&#244;̣t c&#225;ch chậm r&#227;i để bước v&#224;o pha phục hồi bắt đầu từ qu&#253; 2/2024. So với c&#225;c doanh nghiệp trong ng&#224;nh c&#249;ng quy m&#244;, NLG c&#243; nhiều lợi thế để đ&#243;n cơn s&#243;ng hồi phục n&#224;y với (1) Quỹ đ&#226;́t lớn, đầy đủ ph&#225;p l&#253; với quỹ h&#224;ng sẳn s&#224;ng để tiến h&#224;nh mở b&#225;n; (2) Chiến lược ph&#225;t triển dự &#225;n linh hoạt, đưa ra sản phẩm ph&#249; hợp với nhu cầu thị trường theo từng thời k&#236;; (3) Mối quan hệ hợp t&#225;c với c&#225;c đối t&#225;c Nhật Bản gi&#250;p đảm bảo t&#237;nh ổn định trong cơ c&#226;́u vốn v&#224; hoạt đ&#244;̣ng ph&#225;t triển dự &#225;n.
TỔNG QUAN NLG 
với quỹ đ&#226;́t gần 700 ha, l&#224; nh&#224; ph&#225;t triển b&#226;́t đ&#244;̣ng sản nh&#224; ở h&#224;ng đầu ph&#226;n kh&#250;c vừa t&#250;i tiền tại TP. HCM, hiện đang l&#226;́n s&#226;n sang sản phẩm cao c&#226;́p, th&#226;́p tầng tại TP HCM v&#224; c&#225;c tỉnh l&#226;n cận, bắt kịp xu thế ph&#225;t triển hạ tầng kết nối c&#225;c đ&#244; thị vệ tinh với TP. HCM. 
KẾT QUẢ KINH DOANH 
Rơi v&#224;o m&#249;a thấp điểm DSC nhận th&#226;́y, do thu&#244;̣c t&#237;nh ưa th&#237;ch v&#224; tập trung b&#224;n giao nh&#224; v&#224;o qu&#253; 4 (trước Tết), n&#234;n qu&#253; 1 thường l&#224; m&#249;a th&#226;́p điểm b&#224;n giao, k&#233;o theo việc ghi nhận kết quả hoạt đ&#244;̣ng kinh doanh th&#226;́p. Cụ thể, doanh thu đat 205 tỷ (-13% YoY), lợi nhuận trước thuế đạt -47 tỷ. DSC đ&#225;nh gi&#225;, việc ghi nhận lỗ nhẹ kh&#244;ng phải hiện tượng qu&#225; b&#226;́t thường v&#224; kh&#244;ng ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh cả năm khi trụ c&#244;̣t lợi nhuận năm nay l&#224; Akari gia đoạn 2 sẽ được b&#224;n giao v&#224;o qu&#253; 4( doanh thu dự kiến khoảng tr&#234;n 2.500 tỷ) 
Duy tr&#236; nợ vay ở mức hợp l&#253; 
Mặc d&#249; l&#224; doanh nghiệp hiếm hoi kh&#244;ng cắt giảm, thậm ch&#237; tăng cường nợ vay trong giai đoạn kh&#243; khăn, NLG vẫn duy tr&#236; được khả năng thanh to&#225;n kh&#225; tốt, với tỷ lệ tiền gửi / nợ vay lớn hơn trung b&#236;nh ng&#224;nh d&#249; gi&#225; trị nợ vay cao. Tuy nhi&#234;n, như ch&#250;ng t&#244;i đ&#227; đề cập trong B&#225;o c&#225;o cập nhật Q4/2023, năm 2024 NLG cần t&#226;́t to&#225;n 2.400 tỷ nợ vay tr&#225;i phiếu v&#224; t&#237;n dụng đ&#225;o hạn, việc huy đ&#244;̣ng th&#234;m nợ v&#224; sử dụng tiền hiện c&#243; để trả nợ c&#243; thể sẽ l&#224;m ảnh hưởng ti&#234;u cực tới chỉ số về khả năng thanh to&#225;n của NLG.
Akari giai đoạn 2 l&#224; điểm tựa cho kết quả kinh doanh năm 2024 
Akari l&#224; tổ hợp chung cư lớn, chia l&#224;m 3 giai đoạn, được NLG (sở hữu 50%) c&#249;ng 2 đối t&#225;c Nhật l&#224; Hankyu v&#224; Nishi Nippon Road hợp t&#225;c ph&#225;t triển. Giai đoạn 2 của dự &#225;n đ&#227; bắt đầu mở b&#225;n v&#224;o khoảng qu&#253; 2/2022, c&#226;́t n&#243;c v&#224;o cuối năm 2023 v&#224; dự kiến sẽ b&#224;n giao v&#224;o cuối năm 2024. Đến thời điểm hiện tại, lượng h&#224;ng được h&#226;́p thụ ước t&#237;nh khoảng 70-80%. Theo ước t&#237;nh của DSC, với mật đ&#244;̣ x&#226;y dựng l&#224; 30%, số tầng được đưa v&#224;o thương mại nh&#224; ở l&#224; 26/29 tầng mỗi t&#242;a (3 tầng th&#226;́p nh&#226;́t d&#249;ng để cho thu&#234; hoat đ&#244;̣ng thương mại, dịch vụ), tổng gi&#225; trị doanh số b&#225;n h&#224;ng m&#224; doanh nghiệp thu về từ dự &#225;n n&#224;y c&#243; thể l&#234;n tới gần 5.800 tỷ. DSC k&#236; vọng, với việc b&#224;n giao kh&#225; mu&#244;̣n l&#224; v&#224;o qu&#253; 4/2024, số lượng sản phẩm được ghi nhận v&#224;o doanh thu trong năm nay c&#243; thể đạt khoảng 60%, tức 3.400 tỷ, lợi nhuận g&#244;̣p thu được khoảng 1.300 tỷ. Từ đ&#243;, Akari giai đoạn 2 ch&#237;nh l&#224; đ&#244;̣ng lực lớn nh&#226;́t cho kết quả kinh doanh của NLG trong năm 2024 khi chiếm khoảng 61% tổng doanh thu thuần dự ph&#243;ng.
Quỹ đất khủng quanh trung t&#226;m TP. HCM l&#224; lợi thế trong chu k&#236; mới
 So với c&#225;c doanh nghiệp c&#249;ng quy m&#244;, DSC nhận th&#226;́y NLG l&#224; chủ đầu tư sở hữu quỹ đ&#226;́t lớn, đầy đủ ph&#225;p l&#253; v&#224; được ph&#225;t triển b&#224;i bản nh&#226;́t. Quỹ đ&#226;́t của NLG chủ yếu nằm ở khu vực th&#224;nh phố vệ tinh của TP. HCM trong bối cảnh khu vực trung t&#226;m ng&#224;y c&#224;ng khan hiếm quỹ nh&#224; ở. Hơn nữa, NLG chủ yếu tập trung ph&#225;t triển c&#225;c đại dự &#225;n đ&#244; thị lớn gồm nhiều th&#224;nh phần sản phẩm bao gồm Liền kề, biệt thự (Valora); Chung cư trung c&#226;́p (Flora); Chung cư gi&#225; rẻ (Ehome). Từ đ&#243;, doanh nghiệp c&#243; khả năng linh hoạt điều chỉnh, lựa chọn ph&#225;t triển, mở b&#225;n loại sản phẩm ph&#249; hợp với thị trường, từ đ&#243; tối ưu khả năng ti&#234;u thụ h&#224;ng m&#224; kh&#244;ng bị đứt qu&#227;ng qu&#225; nghi&#234;m trọng theo thị trường như trường hợp của đa số doanh nghiệp c&#249;ng ng&#224;nh. Trong giai đoạn 5 năm tới, doanh nghiệp vẫn tiếp tục khai th&#225;c c&#225;c th&#224;nh phần của những quỹ dự &#225;n hiện hữu, bao gồm Valora tại Waterpoint, Izumi; Flora tại Mizuki, Akari 3 v&#224; Ehome tại Central Lake Cần Thơ, Southgate. DSC k&#236; vọng, giai đoạn 2024-2026 sẽ thiết lập những c&#244;̣t mốc doanh số mới cho NLG với tăng trưởng CAGR khoảng 15%.
Dự ph&#243;ng kết quả kinh doanh 
DSC ước t&#237;nh kết quả kinh doanh 2024 của NLG sẽ c&#243; sự hồi phục mạnh mẽ, đ&#244;̣ng lực chủ yếu đến từ b&#224;n giao dự &#225;n Akari 2 v&#224;o cuối năm, hỗ trợ bởi m&#244;̣t lượng nhỏ c&#225;c sản phẩm Valora từ dự &#225;n Waterpoint, Izumi. Đồng thời, do Akari 2 chỉ bao gồm c&#225;c sản phẩm chung cư Flora, DSC dự ph&#243;ng bi&#234;n lợi nhuận g&#244;̣p năm 2024 của NLG sẽ giảm về mức 38% (so với 49% của năm 2023). Cụ thể, doanh thu đạt 5.620 tỷ (+77% YoY), lợi nhuận sau thuế đạt 1.012 tỷ (+26% YoY) (đ&#227; bao gồm khoảng 200 tỷ lợi nhuận từ chuyển nhượng 25% dự &#225;n Paragon cho đối t&#225;c NNR). 
Định gi&#225; 
DSC sử dụng 2 phương ph&#225;p định gi&#225; RNAV v&#224; P/B với tỷ trọng tương đương, c&#249;ng k&#236; vọng doanh nghiệp sẽ bắt đầu chu tr&#236;nh mở b&#225;n lần lượt c&#225;c sản phẩm Ehome SouthGate, Ehome Cần Thơ; Ph&#226;n khu Pearl/ Waterpoint,... bắt đầu từ nửa cuối năm 2024, trong bối cảnh thị trường BĐS hồi phục gi&#250;p nh&#243;m dự &#225;n th&#226;́p tầng dần c&#243; sức h&#226;́p thụ kh&#225;. Mức gi&#225; mục ti&#234;u 12 th&#225;ng DSC x&#225;c định cho cổ phiếu l&#224; 46.400 VND/cổ phiếu. Thống k&#234; b&#225;o c&#225;o ph&#226;n t&#237;ch trong 6 th&#225;ng gần nh&#226;́t của c&#225;c CTCK đối với cổ phiếu NLG, gi&#225; mục ti&#234;u b&#236;nh qu&#226;n l&#224; 42.800 VND/ cổ phiếu.



NLG: Tiềm năng từ quỹ đất lớn và sạch – phân khúc phù hợp
KHUYẾN NGHỊ 
DSC ước tính doanh thu đạt 5.620 tỷ (+77% YoY), lợi nhuận sau thuế đạt 1.012 tỷ (+26% YoY) (đã bao gồm khoảng 200 tỷ lợi nhuận từ chuyển nhượng 25% dự án Paragon cho đối tác NNR). 
DSC sử dụng 2 phương pháp định giá RNAV và P/B với tỷ trọng tương đương, cùng kì vọng doanh nghiệp sẽ bắt đầu chu trình mở bán lần lượt các sản phẩm Ehome SouthGate, Ehome Cần Thơ; Phân khu Pearl/ Waterpoint,... bắt đầu từ nửa cuối năm 2024, trong bối cảnh thị trường BĐS hồi phục giúp nhóm dự án thấp tầng dần có sức hấp thụ khá hơn. Mức giá mục tiêu DSC ước tính cho cổ phiếu là 46.400 VND/cổ phiếu.
LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ 
Các sản phẩm cao tầng bắt đầu cho "quả ngọt" 
Tiêu biểu có thể kể đến Akari giai đoạn 2 đã mở bán từ năm 2022, dự kiến sẽ bàn giao và ghi nhận doanh thu vào năm 2024 sau khi cất nóc vào cuối T11/2023. Các dự án vừa túi tiền như EhomeS Cần Thơ, Ehome SouthGate dự kiến cũng sẽ mở bán và mang lại dòng tiền tốt cho doanh nghiệp trong năm 2024 (tòa A2 thuộc giai đoạn 2 dự án đã được ký hợp đồng bán sỉ cho đối tác vào cuối năm 2023). 
Đón đầu con sóng hồi phục với quỹ đất tiềm năng 
DSC đánh giá thị trường BĐS đang dần chuyển mình một cách chậm rãi để bước vào pha phục hồi bắt đầu từ quý 2/2024. So với các doanh nghiệp trong ngành cùng quy mô, NLG có nhiều lợi thế để đón cơn sóng hồi phục này với (1) Quỹ đất lớn, đầy đủ pháp lý với quỹ hàng sẳn sàng để tiến hành mở bán; (2) Chiến lược phát triển dự án linh hoạt, đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường theo từng thời kì; (3) Mối quan hệ hợp tác với các đối tác Nhật Bản giúp đảm bảo tính ổn định trong cơ cấu vốn và hoạt động phát triển dự án.
TỔNG QUAN NLG 
với quỹ đất gần 700 ha, là nhà phát triển bất động sản nhà ở hàng đầu phân khúc vừa túi tiền tại TP. HCM, hiện đang lấn sân sang sản phẩm cao cấp, thấp tầng tại TP HCM và các tỉnh lân cận, bắt kịp xu thế phát triển hạ tầng kết nối các đô thị vệ tinh với TP. HCM. 
KẾT QUẢ KINH DOANH 
Rơi vào mùa thấp điểm DSC nhận thấy, do thuộc tính ưa thích và tập trung bàn giao nhà vào quý 4 (trước Tết), nên quý 1 thường là mùa thấp điểm bàn giao, kéo theo việc ghi nhận kết quả hoạt động kinh doanh thấp. Cụ thể, doanh thu đat 205 tỷ (-13% YoY), lợi nhuận trước thuế đạt -47 tỷ. DSC đánh giá, việc ghi nhận lỗ nhẹ không phải hiện tượng quá bất thường và không ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh cả năm khi trụ cột lợi nhuận năm nay là Akari gia đoạn 2 sẽ được bàn giao vào quý 4( doanh thu dự kiến khoảng trên 2.500 tỷ) 
Duy trì nợ vay ở mức hợp lý 
Mặc dù là doanh nghiệp hiếm hoi không cắt giảm, thậm chí tăng cường nợ vay trong giai đoạn khó khăn, NLG vẫn duy trì được khả năng thanh toán khá tốt, với tỷ lệ tiền gửi / nợ vay lớn hơn trung bình ngành dù giá trị nợ vay cao. Tuy nhiên, như chúng tôi đã đề cập trong Báo cáo cập nhật Q4/2023, năm 2024 NLG cần tất toán 2.400 tỷ nợ vay trái phiếu và tín dụng đáo hạn, việc huy động thêm nợ và sử dụng tiền hiện có để trả nợ có thể sẽ làm ảnh hưởng tiêu cực tới chỉ số về khả năng thanh toán của NLG.
Akari giai đoạn 2 là điểm tựa cho kết quả kinh doanh năm 2024 
Akari là tổ hợp chung cư lớn, chia làm 3 giai đoạn, được NLG (sở hữu 50%) cùng 2 đối tác Nhật là Hankyu và Nishi Nippon Road hợp tác phát triển. Giai đoạn 2 của dự án đã bắt đầu mở bán vào khoảng quý 2/2022, cất nóc vào cuối năm 2023 và dự kiến sẽ bàn giao vào cuối năm 2024. Đến thời điểm hiện tại, lượng hàng được hấp thụ ước tính khoảng 70-80%. Theo ước tính của DSC, với mật độ xây dựng là 30%, số tầng được đưa vào thương mại nhà ở là 26/29 tầng mỗi tòa (3 tầng thấp nhất dùng để cho thuê hoat động thương mại, dịch vụ), tổng giá trị doanh số bán hàng mà doanh nghiệp thu về từ dự án này có thể lên tới gần 5.800 tỷ. DSC kì vọng, với việc bàn giao khá muộn là vào quý 4/2024, số lượng sản phẩm được ghi nhận vào doanh thu trong năm nay có thể đạt khoảng 60%, tức 3.400 tỷ, lợi nhuận gộp thu được khoảng 1.300 tỷ. Từ đó, Akari giai đoạn 2 chính là động lực lớn nhất cho kết quả kinh doanh của NLG trong năm 2024 khi chiếm khoảng 61% tổng doanh thu thuần dự phóng.
Quỹ đất khủng quanh trung tâm TP. HCM là lợi thế trong chu kì mới
 So với các doanh nghiệp cùng quy mô, DSC nhận thấy NLG là chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn, đầy đủ pháp lý và được phát triển bài bản nhất. Quỹ đất của NLG chủ yếu nằm ở khu vực thành phố vệ tinh của TP. HCM trong bối cảnh khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm quỹ nhà ở. Hơn nữa, NLG chủ yếu tập trung phát triển các đại dự án đô thị lớn gồm nhiều thành phần sản phẩm bao gồm Liền kề, biệt thự (Valora); Chung cư trung cấp (Flora); Chung cư giá rẻ (Ehome). Từ đó, doanh nghiệp có khả năng linh hoạt điều chỉnh, lựa chọn phát triển, mở bán loại sản phẩm phù hợp với thị trường, từ đó tối ưu khả năng tiêu thụ hàng mà không bị đứt quãng quá nghiêm trọng theo thị trường như trường hợp của đa số doanh nghiệp cùng ngành. Trong giai đoạn 5 năm tới, doanh nghiệp vẫn tiếp tục khai thác các thành phần của những quỹ dự án hiện hữu, bao gồm Valora tại Waterpoint, Izumi; Flora tại Mizuki, Akari 3 và Ehome tại Central Lake Cần Thơ, Southgate. DSC kì vọng, giai đoạn 2024-2026 sẽ thiết lập những cột mốc doanh số mới cho NLG với tăng trưởng CAGR khoảng 15%.
Dự phóng kết quả kinh doanh 
DSC ước tính kết quả kinh doanh 2024 của NLG sẽ có sự hồi phục mạnh mẽ, động lực chủ yếu đến từ bàn giao dự án Akari 2 vào cuối năm, hỗ trợ bởi một lượng nhỏ các sản phẩm Valora từ dự án Waterpoint, Izumi. Đồng thời, do Akari 2 chỉ bao gồm các sản phẩm chung cư Flora, DSC dự phóng biên lợi nhuận gộp năm 2024 của NLG sẽ giảm về mức 38% (so với 49% của năm 2023). Cụ thể, doanh thu đạt 5.620 tỷ (+77% YoY), lợi nhuận sau thuế đạt 1.012 tỷ (+26% YoY) (đã bao gồm khoảng 200 tỷ lợi nhuận từ chuyển nhượng 25% dự án Paragon cho đối tác NNR). 
Định giá 
DSC sử dụng 2 phương pháp định giá RNAV và P/B với tỷ trọng tương đương, cùng kì vọng doanh nghiệp sẽ bắt đầu chu trình mở bán lần lượt các sản phẩm Ehome SouthGate, Ehome Cần Thơ; Phân khu Pearl/ Waterpoint,... bắt đầu từ nửa cuối năm 2024, trong bối cảnh thị trường BĐS hồi phục giúp nhóm dự án thấp tầng dần có sức hấp thụ khá. Mức giá mục tiêu 12 tháng DSC xác định cho cổ phiếu là 46.400 VND/cổ phiếu. Thống kê báo cáo phân tích trong 6 tháng gần nhất của các CTCK đối với cổ phiếu NLG, giá mục tiêu bình quân là 42.800 VND/ cổ phiếu.

