BĐS D&#194;N DỤNG – T&#193;I C&#194;N BẰNG SAU GIAI ĐOẠN TĂNG TRƯỞNG LỆCH PHA

Sau chu kỳ điều chỉnh k&#233;o d&#224;i từ nửa cuối năm 2022 đến 2024, thị trường bất động sản d&#226;n dụng đang bước v&#224;o giai đoạn tạo nền trong năm 2025. Những n&#250;t thắt lớn về ph&#225;p l&#253; dần được th&#225;o gỡ, tiến độ đầu tư hạ tầng li&#234;n v&#249;ng được đẩy nhanh, đồng thời cấu tr&#250;c cung – cầu bắt đầu t&#225;i định h&#236;nh theo hướng thực chất hơn. Trong bối cảnh đ&#243;, ch&#250;ng t&#244;i cho rằng năm 2026 sẽ l&#224; thời điểm thị trường bước v&#224;o pha t&#225;i c&#226;n bằng r&#245; n&#233;t, thay v&#236; tăng trưởng n&#243;ng v&#224; lệch pha như c&#225;c chu kỳ trước.

Ba yếu tố ch&#237;nh đang định h&#236;nh giai đoạn t&#225;i c&#226;n bằng n&#224;y. Thứ nhất, hạ tầng li&#234;n v&#249;ng tiếp tục được th&#250;c đẩy mạnh, đặc biệt tại khu vực TP.HCM mới v&#224; c&#225;c đ&#244; thị vệ tinh, gi&#250;p cải thiện đ&#225;ng kể khả năng kết nối v&#224; r&#250;t ngắn thời gian di chuyển. Thứ hai, nguồn cung mới được kỳ vọng cải thiện cả về số lượng lẫn cơ cấu, với sự ph&#226;n h&#243;a c&#226;n bằng hơn giữa c&#225;c ph&#226;n kh&#250;c. Thứ ba, mức độ hấp thụ c&#243; xu hướng chậm lại khi l&#227;i suất kh&#244;ng c&#242;n đ&#243;ng vai tr&#242; hỗ trợ mạnh như giai đoạn trước, khiến nhu cầu thị trường dịch chuyển r&#245; hơn sang ph&#226;n kh&#250;c ở thực.

Trong bối cảnh đ&#243;, ch&#250;ng t&#244;i duy tr&#236; quan điểm t&#237;ch cực đối với nh&#243;m cổ phiếu bất động sản d&#226;n dụng theo hướng đầu tư trung – d&#224;i hạn. Trọng t&#226;m lựa chọn l&#224; c&#225;c doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, ph&#225;p l&#253; r&#245; r&#224;ng v&#224; c&#243; khả năng triển khai b&#225;n h&#224;ng, ghi nhận doanh thu trong giai đoạn 2026–2027. C&#225;c cổ phiếu được ưu ti&#234;n gồm KDH (khuyến nghị Mua, gi&#225; mục ti&#234;u 39.400 đồng/cp) v&#224; NLG (Mua, gi&#225; mục ti&#234;u 39.300 đồng/cp). B&#234;n cạnh đ&#243;, một số doanh nghiệp c&#243; c&#226;u chuyện tăng trưởng ri&#234;ng trong năm 2026 cũng đ&#225;ng ch&#250; &#253; như TCH (Mua, gi&#225; mục ti&#234;u 23.500 đồng/cp) v&#224; HDG (Mua, gi&#225; mục ti&#234;u 36.300 đồng/cp).

Triển vọng cung – cầu: Phục hồi c&#243; chọn lọc, ph&#226;n h&#243;a r&#245; n&#233;t từ năm 2026

Thị trường bất động sản d&#226;n dụng được kỳ vọng bước v&#224;o giai đoạn t&#225;i c&#226;n bằng từ năm 2026, khi m&#244;i trường ph&#225;p l&#253; v&#224; triển khai dự &#225;n dần th&#244;ng suốt hơn. Nguồn cung mới c&#243; xu hướng ph&#226;n bổ đều hơn cho c&#225;c ph&#226;n kh&#250;c b&#236;nh d&#226;n v&#224; trung cấp, đồng thời dịch chuyển r&#245; rệt ra c&#225;c khu vực vệ tinh quanh TP.HCM như B&#236;nh Dương, Long An, Đồng Nai v&#224; B&#224; Rịa – Vũng T&#224;u.

Ở ph&#237;a cầu, động lực tăng trưởng trong giai đoạn tới được dự b&#225;o chuyển dịch từ yếu tố “ưu đ&#227;i l&#227;i suất” sang “khả năng chi trả thực” của người mua. Trong bối cảnh mặt bằng l&#227;i suất năm 2026 được dự b&#225;o tăng, sức mua sẽ mang t&#237;nh chọn lọc hơn, ưu ti&#234;n c&#225;c dự &#225;n c&#243; mức gi&#225; hợp l&#253;, vị tr&#237; kết nối thuận lợi v&#224; ph&#225;p l&#253; minh bạch. Điều n&#224;y gi&#250;p nhịp phục hồi của thị trường diễn ra chậm hơn nhưng bền vững hơn.

Về mặt bằng gi&#225;, đặc biệt tại TP.HCM mới, gi&#225; b&#225;n năm 2026 được kỳ vọng ổn định hơn khi sự trở lại của ph&#226;n kh&#250;c b&#236;nh d&#226;n – trung cấp g&#243;p phần k&#233;o mặt bằng gi&#225; về mức ph&#249; hợp với thu nhập thực. Song song đ&#243;, chiến lược ph&#225;t triển c&#225;c lĩnh vực c&#243; gi&#225; trị gia tăng cao như c&#244;ng nghệ cao, c&#244;ng nghiệp phụ trợ v&#224; cơ kh&#237; sẽ th&#250;c đẩy h&#236;nh th&#224;nh c&#225;c khu kinh tế lớn, tạo lợi thế hạ tầng v&#224; ưu đ&#227;i thuế. Thị trường bất động sản tại c&#225;c địa phương n&#224;y cũng được kỳ vọng thu h&#250;t d&#242;ng tiền đầu tư trong trung hạn.

Triển vọng b&#225;n h&#224;ng v&#224; kết quả kinh doanh duy tr&#236; t&#237;ch cực

Với kỳ vọng thị trường tiếp tục nằm trong pha phục hồi v&#224; nguồn cung – khả năng hấp thụ cải thiện trong năm 2026, ch&#250;ng t&#244;i ước t&#237;nh doanh số b&#225;n h&#224;ng v&#224; doanh thu từ b&#224;n giao bất động sản của c&#225;c doanh nghiệp trong danh mục theo d&#245;i sẽ ghi nhận kết quả t&#237;ch cực. Cụ thể, gi&#225; trị b&#225;n h&#224;ng dự kiến đạt khoảng 8.300 tỷ đồng đối với KDH (tăng 33% so với c&#249;ng kỳ), 11.595 tỷ đồng đối với NLG (tăng 16%), 1.125 tỷ đồng đối với HDG v&#224; 14.600 tỷ đồng đối với TCH (tăng 68%).

X&#233;t tr&#234;n g&#243;c độ đầu tư trung – d&#224;i hạn, KDH v&#224; NLG tiếp tục l&#224; hai lựa chọn ưu ti&#234;n nhờ triển vọng tăng trưởng gi&#225; trị b&#225;n h&#224;ng trong năm 2026 v&#224; lợi thế quỹ đất tại thị trường cấp I cũng như c&#225;c đ&#244; thị vệ tinh. Ngo&#224;i ra, TCH được đ&#225;nh gi&#225; cao nhờ động lực tăng trưởng từ mở b&#225;n dự &#225;n tại c&#225;c thị trường tiềm năng, trong khi HDG hưởng lợi từ doanh thu hồi phục khi c&#225;c dự &#225;n bước v&#224;o giai đoạn b&#224;n giao.

Rủi ro cần lưu &#253;

Rủi ro ch&#237;nh đối với triển vọng ng&#224;nh nằm ở khả năng mặt bằng l&#227;i suất tăng nhanh hơn dự kiến hoặc sức cầu suy yếu, c&#243; thể ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ nguồn cung mới trong giai đoạn 2026–2027. Tuy nhi&#234;n, với cấu tr&#250;c thị trường đang dịch chuyển theo hướng l&#224;nh mạnh v&#224; tập trung v&#224;o nhu cầu ở thực, ch&#250;ng t&#244;i cho rằng rủi ro n&#224;y ở mức c&#243; thể theo d&#245;i v&#224; kiểm so&#225;t trong chiến lược đầu tư trung – d&#224;i hạn.

✅ Anh/Chị nếu cần r&#224; so&#225;t danh mục hoặc muốn em đ&#225;nh gi&#225; chi tiết từng m&#227; đang nắm giữ, vui l&#242;ng nhắn ri&#234;ng để em hỗ trợ.
✅ Li&#234;n hệ Zalo/SĐT: 0978 948 996 để được tư vấn v&#224; tham gia nh&#243;m đầu tư.

BĐS DÂN DỤNG – TÁI CÂN BẰNG SAU GIAI ĐOẠN TĂNG TRƯỞNG LỆCH PHA

Sau chu kỳ điều chỉnh kéo dài từ nửa cuối năm 2022 đến 2024, thị trường bất động sản dân dụng đang bước vào giai đoạn tạo nền trong năm 2025. Những nút thắt lớn về pháp lý dần được tháo gỡ, tiến độ đầu tư hạ tầng liên vùng được đẩy nhanh, đồng thời cấu trúc cung – cầu bắt đầu tái định hình theo hướng thực chất hơn. Trong bối cảnh đó, chúng tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bước vào pha tái cân bằng rõ nét, thay vì tăng trưởng nóng và lệch pha như các chu kỳ trước.

Ba yếu tố chính đang định hình giai đoạn tái cân bằng này. Thứ nhất, hạ tầng liên vùng tiếp tục được thúc đẩy mạnh, đặc biệt tại khu vực TP.HCM mới và các đô thị vệ tinh, giúp cải thiện đáng kể khả năng kết nối và rút ngắn thời gian di chuyển. Thứ hai, nguồn cung mới được kỳ vọng cải thiện cả về số lượng lẫn cơ cấu, với sự phân hóa cân bằng hơn giữa các phân khúc. Thứ ba, mức độ hấp thụ có xu hướng chậm lại khi lãi suất không còn đóng vai trò hỗ trợ mạnh như giai đoạn trước, khiến nhu cầu thị trường dịch chuyển rõ hơn sang phân khúc ở thực.

Trong bối cảnh đó, chúng tôi duy trì quan điểm tích cực đối với nhóm cổ phiếu bất động sản dân dụng theo hướng đầu tư trung – dài hạn. Trọng tâm lựa chọn là các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và có khả năng triển khai bán hàng, ghi nhận doanh thu trong giai đoạn 2026–2027. Các cổ phiếu được ưu tiên gồm KDH (khuyến nghị Mua, giá mục tiêu 39.400 đồng/cp) và NLG (Mua, giá mục tiêu 39.300 đồng/cp). Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp có câu chuyện tăng trưởng riêng trong năm 2026 cũng đáng chú ý như TCH (Mua, giá mục tiêu 23.500 đồng/cp) và HDG (Mua, giá mục tiêu 36.300 đồng/cp).

Triển vọng cung – cầu: Phục hồi có chọn lọc, phân hóa rõ nét từ năm 2026

Thị trường bất động sản dân dụng được kỳ vọng bước vào giai đoạn tái cân bằng từ năm 2026, khi môi trường pháp lý và triển khai dự án dần thông suốt hơn. Nguồn cung mới có xu hướng phân bổ đều hơn cho các phân khúc bình dân và trung cấp, đồng thời dịch chuyển rõ rệt ra các khu vực vệ tinh quanh TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Ở phía cầu, động lực tăng trưởng trong giai đoạn tới được dự báo chuyển dịch từ yếu tố “ưu đãi lãi suất” sang “khả năng chi trả thực” của người mua. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất năm 2026 được dự báo tăng, sức mua sẽ mang tính chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án có mức giá hợp lý, vị trí kết nối thuận lợi và pháp lý minh bạch. Điều này giúp nhịp phục hồi của thị trường diễn ra chậm hơn nhưng bền vững hơn.

Về mặt bằng giá, đặc biệt tại TP.HCM mới, giá bán năm 2026 được kỳ vọng ổn định hơn khi sự trở lại của phân khúc bình dân – trung cấp góp phần kéo mặt bằng giá về mức phù hợp với thu nhập thực. Song song đó, chiến lược phát triển các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như công nghệ cao, công nghiệp phụ trợ và cơ khí sẽ thúc đẩy hình thành các khu kinh tế lớn, tạo lợi thế hạ tầng và ưu đãi thuế. Thị trường bất động sản tại các địa phương này cũng được kỳ vọng thu hút dòng tiền đầu tư trong trung hạn.

Triển vọng bán hàng và kết quả kinh doanh duy trì tích cực

Với kỳ vọng thị trường tiếp tục nằm trong pha phục hồi và nguồn cung – khả năng hấp thụ cải thiện trong năm 2026, chúng tôi ước tính doanh số bán hàng và doanh thu từ bàn giao bất động sản của các doanh nghiệp trong danh mục theo dõi sẽ ghi nhận kết quả tích cực. Cụ thể, giá trị bán hàng dự kiến đạt khoảng 8.300 tỷ đồng đối với KDH (tăng 33% so với cùng kỳ), 11.595 tỷ đồng đối với NLG (tăng 16%), 1.125 tỷ đồng đối với HDG và 14.600 tỷ đồng đối với TCH (tăng 68%).

Xét trên góc độ đầu tư trung – dài hạn, KDH và NLG tiếp tục là hai lựa chọn ưu tiên nhờ triển vọng tăng trưởng giá trị bán hàng trong năm 2026 và lợi thế quỹ đất tại thị trường cấp I cũng như các đô thị vệ tinh. Ngoài ra, TCH được đánh giá cao nhờ động lực tăng trưởng từ mở bán dự án tại các thị trường tiềm năng, trong khi HDG hưởng lợi từ doanh thu hồi phục khi các dự án bước vào giai đoạn bàn giao.

Rủi ro cần lưu ý

Rủi ro chính đối với triển vọng ngành nằm ở khả năng mặt bằng lãi suất tăng nhanh hơn dự kiến hoặc sức cầu suy yếu, có thể ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ nguồn cung mới trong giai đoạn 2026–2027. Tuy nhiên, với cấu trúc thị trường đang dịch chuyển theo hướng lành mạnh và tập trung vào nhu cầu ở thực, chúng tôi cho rằng rủi ro này ở mức có thể theo dõi và kiểm soát trong chiến lược đầu tư trung – dài hạn.

✅ Anh/Chị nếu cần rà soát danh mục hoặc muốn em đánh giá chi tiết từng mã đang nắm giữ, vui lòng nhắn riêng để em hỗ trợ.
✅ Liên hệ Zalo/SĐT: 0978 948 996 để được tư vấn và tham gia nhóm đầu tư.