Tối qua t&#244;i c&#243; ngồi xem lại một số cổ phiếu thuộc nh&#243;m khu c&#244;ng nghiệp v&#236; thấy gi&#225; chiết khấu nhiều v&#224; muốn xem xem c&#243; cơ hội đầu tư ko, th&#236; về cơ bản t&#244;i cố gắng loại bỏ phần kcn đ&#227;/đang đầu tư m&#224; chưa cho thu&#234; (trong kịch bản thận trọng), v&#224; chỉ giữ lại phần đ&#227; cho thu&#234; thu tiền, v&#224; doanh thu mảng điện nước, dịch vụ hạ tầng. 
—-
Nhưng đọc đoạn n&#224;y BLD D2D chia sẻ trong đại hội “Hiện c&#225;c đơn h&#224;ng đi Mỹ tạm dừng nhiều. Một doanh nghiệp thu&#234; đất của D2D thời gian qua muốn trả lại đất d&#249; tiền đ&#227; đ&#243;ng 50% (khoảng 100 tỷ đồng). …Trump hạ thuế quan xuống 30% cũng ảnh hưởng, mức thuế quan 10% như hiện tại cũng đ&#227; mệt mỏi rồi.” 
—-
Với phần đang bồi thường GPMB hay đầu tư hạ tầng, phương &#225;n của t&#244;i sẽ xử l&#253; như sau

+ kh&#244;ng t&#237;nh phần n&#224;y theo gi&#225; đất cho thu&#234;, m&#224; chiết khấu mạnh phần n&#224;y hoặc loại khỏi định gi&#225; hiện tại, chỉ định gi&#225; c&#225;c khu đ&#227; sẵn s&#224;ng.
+ Hoặc ghi nhận chi ph&#237; đầu tư v&#224;o như một khoản “t&#224;i sản chiến lược chưa sinh lời”, v&#224; &#225;p dụng hệ số chiết khấu 30–50% tr&#234;n gi&#225; trị đầu tư (do rủi ro chậm khai th&#225;c).
—-
Tuy nhi&#234;n, một số DN đ&#227; trả trước h&#224;ng trăm hoặc cả ng&#224;n tỷ đồng cho việc đền b&#249;, giải ph&#243;ng mặt bằng, l&#224;m hạ tầng KCN mới. Khoản n&#224;y về kế to&#225;n, vẫn l&#224; khoản phải thu (xem như t&#224;i sản) nhưng rủi ro cao l&#224; kh&#244;ng cho thu&#234; được, hoặc cho thu&#234; với gi&#225; rất thấp, hoặc bị đ&#236;nh trệ d&#224;i l&#226;u., Trong khi đ&#243;, chi ph&#237; t&#224;i ch&#237;nh (vay nợ), chi ph&#237; bảo tr&#236;, quản l&#253;, v&#224; chi ph&#237; cơ hội vẫn tiếp tục ph&#225;t sinh. Tức l&#224; khoản đầu tư n&#224;y chưa phải l&#224; t&#224;i sản sinh lời, m&#224; c&#243; thể tạm thời th&#224;nh một “g&#225;nh nặng” t&#224;i ch&#237;nh.

N&#234;n th&#224;nh ra kh&#244;ng những phải loại ra khỏi định gi&#225;, m&#224; thậm ch&#237; phải chiết khấu v&#236; n&#243; chưa sinh lời nhưng vẫn phải duy tr&#236; chi ph&#237;. 
—-
Th&#224;nh ra việc t&#236;m ra mức gi&#225; hợp l&#253;, do quan điểm v&#224; g&#243;c nh&#236;n của mỗi người, chứ kh&#244;ng c&#243; 1 c&#225;i gi&#225; r&#245; r&#224;ng, bối cảnh thay đổi th&#236; gi&#225; trị cũng thay đổi
N&#243;i chung t&#244;i thấy nh&#243;m n&#224;y rất kh&#243; ước lượng gi&#225; trị l&#250;c n&#224;y m&#224; phụ thuộc diễn biến thuế quan, v&#236; outlook thay đổi th&#236; gi&#225; thay đổi rất nhanh

Tối qua tôi có ngồi xem lại một số cổ phiếu thuộc nhóm khu công nghiệp vì thấy giá chiết khấu nhiều và muốn xem xem có cơ hội đầu tư ko, thì về cơ bản tôi cố gắng loại bỏ phần kcn đã/đang đầu tư mà chưa cho thuê (trong kịch bản thận trọng), và chỉ giữ lại phần đã cho thuê thu tiền, và doanh thu mảng điện nước, dịch vụ hạ tầng. 
—-
Nhưng đọc đoạn này BLD D2D chia sẻ trong đại hội “Hiện các đơn hàng đi Mỹ tạm dừng nhiều. Một doanh nghiệp thuê đất của D2D thời gian qua muốn trả lại đất dù tiền đã đóng 50% (khoảng 100 tỷ đồng). …Trump hạ thuế quan xuống 30% cũng ảnh hưởng, mức thuế quan 10% như hiện tại cũng đã mệt mỏi rồi.” 
—-
Với phần đang bồi thường GPMB hay đầu tư hạ tầng, phương án của tôi sẽ xử lý như sau

+ không tính phần này theo giá đất cho thuê, mà chiết khấu mạnh phần này hoặc loại khỏi định giá hiện tại, chỉ định giá các khu đã sẵn sàng.
+ Hoặc ghi nhận chi phí đầu tư vào như một khoản “tài sản chiến lược chưa sinh lời”, và áp dụng hệ số chiết khấu 30–50% trên giá trị đầu tư (do rủi ro chậm khai thác).
—-
Tuy nhiên, một số DN đã trả trước hàng trăm hoặc cả ngàn tỷ đồng cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng KCN mới. Khoản này về kế toán, vẫn là khoản phải thu (xem như tài sản) nhưng rủi ro cao là không cho thuê được, hoặc cho thuê với giá rất thấp, hoặc bị đình trệ dài lâu., Trong khi đó, chi phí tài chính (vay nợ), chi phí bảo trì, quản lý, và chi phí cơ hội vẫn tiếp tục phát sinh. Tức là khoản đầu tư này chưa phải là tài sản sinh lời, mà có thể tạm thời thành một “gánh nặng” tài chính.

Nên thành ra không những phải loại ra khỏi định giá, mà thậm chí phải chiết khấu vì nó chưa sinh lời nhưng vẫn phải duy trì chi phí. 
—-
Thành ra việc tìm ra mức giá hợp lý, do quan điểm và góc nhìn của mỗi người, chứ không có 1 cái giá rõ ràng, bối cảnh thay đổi thì giá trị cũng thay đổi
Nói chung tôi thấy nhóm này rất khó ước lượng giá trị lúc này mà phụ thuộc diễn biến thuế quan, vì outlook thay đổi thì giá thay đổi rất nhanh

GrowSeek

Szl x&#226;y xưởng cho thu&#234; chắc &#237;t bị ảnh hưởng nhất, d2d b&#225;n được đất đ&#250;ng đỉnh lu&#244;n 

Szl xây xưởng cho thuê chắc ít bị ảnh hưởng nhất, d2d bán được đất đúng đỉnh luôn 

Cuibap13

t&#244;i hiểu &#253; b&#225;c n&#243;i, những người phản biện lại b&#225;c chỉ đang cố chấp cho c&#225;i sai của họ th&#244;i. Chiến lược set up t&#237;nh bằng năm của c&#225;c DN đ&#227; đổi chiều rồi. Nghĩ đơn giản khi bạn đ&#227; đầu tư qu&#225; nhiều tiền v&#224; sức v&#224;o 1 chỗ, giờ n&#243; đ&#227; thay đổi v&#224; bạn phải l&#224;m lại từ đầu

tôi hiểu ý bác nói, những người phản biện lại bác chỉ đang cố chấp cho cái sai của họ thôi. Chiến lược set up tính bằng năm của các DN đã đổi chiều rồi. Nghĩ đơn giản khi bạn đã đầu tư quá nhiều tiền và sức vào 1 chỗ, giờ nó đã thay đổi và bạn phải làm lại từ đầu

Vua Lì Đòn

D2D   vs  DTD      chọn DTD  ngon hơn. gi&#225;  thấp 1/2     D2D  định gi&#225; cao qu&#225; .

D2D   vs  DTD      chọn DTD  ngon hơn. giá  thấp 1/2     D2D  định giá cao quá .

KIA Morning

B&#234;n t&#244;i cũng đang đầu tư Cụm CN hiện cũng đ&#227; tạm dừng quy hoạch v&#236; thuế đ&#226;y
chiến lược thay đổi rồi

Bên tôi cũng đang đầu tư Cụm CN hiện cũng đã tạm dừng quy hoạch vì thuế đây
chiến lược thay đổi rồi

Nam le hai

mua dc gi&#225; s&#224;n ko bạn, b&#225;n mạnh đi


mua dc giá sàn ko bạn, bán mạnh đi


Binh Lược Chứng Khoán

Kate

Ph&#226;n với chả t&#237;ch nghe rất chuy&#234;n nghiệp . Kết quả D2D s&#224;n

Phân với chả tích nghe rất chuyên nghiệp . Kết quả D2D sàn

chắc b&#236;nh thường bạn chuy&#234;n l&#224;m vậy đ&#250;ng ko?

chắc bình thường bạn chuyên làm vậy đúng ko?

Đầu tư giá trị tăng trưởng

Đ&#227; phản &#225;nh v&#224;o gi&#225; rồi. Hoảng loạn b&#225;n cắt lỗ xong quay ra ch&#234; d&#236;m h&#224;ng để mua lại gi&#225; rẻ 

Đã phản ánh vào giá rồi. Hoảng loạn bán cắt lỗ xong quay ra chê dìm hàng để mua lại giá rẻ 

l&#244;i mấy con d2d szl v&#224;o đ&#226;y l&#224;m g&#236;. Mấy thằng  đếm cua trong lỗ đất cao su th&#224;nh kcn cho n&#243; chết. 

lôi mấy con d2d szl vào đây làm gì. Mấy thằng  đếm cua trong lỗ đất cao su thành kcn cho nó chết. 

quan trọng l&#224;: phần n&#224;o l&#234;n s&#224;i g&#242;n, ph&#224;n n&#224;o ở lại đồng nai, hay người đi ( l&#227;nh đạo cty, tcty) đất ở lại. cơ chế mỗi tỉnh dẫu sao cũng c&#243; sự kh&#225;c nhau

quan trọng là: phần nào lên sài gòn, phàn nào ở lại đồng nai, hay người đi ( lãnh đạo cty, tcty) đất ở lại. cơ chế mỗi tỉnh dẫu sao cũng có sự khác nhau

DUY ANH

Giả sử dn vay 1.000 tỷ đồng để đầu tư phần n&#224;y, với l&#227;i suất 8%/năm, th&#236; mỗi năm sẽ chịu:
Chi ph&#237; l&#227;i vay = 80 tỷ/năm, chi ph&#237; bảo tr&#236;, h&#224;nh ch&#237;, thu&#234; bảo vệ 20–30 tỷ/năm, Chi ph&#237; cơ hội (t&#224;i sản kh&#244;ng sinh d&#242;ng tiền). Nếu 1000 tỷ n&#224;y gửi ng&#226;n h&#224;ng được 5% th&#236; cũng mất đi: Chi ph&#237; cơ hội ~50 tỷ/năm

N&#234;n d&#249; vẫn l&#224; t&#224;i sản (c&#243; thể phải thu, c&#243; thể tồn kho, c&#243; thể đầu tư d&#224;i hạn…) th&#236; n&#243; vẫn mất chi ph&#237; 

Giả sử dn vay 1.000 tỷ đồng để đầu tư phần này, với lãi suất 8%/năm, thì mỗi năm sẽ chịu:
Chi phí lãi vay = 80 tỷ/năm, chi phí bảo trì, hành chí, thuê bảo vệ 20–30 tỷ/năm, Chi phí cơ hội (tài sản không sinh dòng tiền). Nếu 1000 tỷ này gửi ngân hàng được 5% thì cũng mất đi: Chi phí cơ hội ~50 tỷ/năm

Nên dù vẫn là tài sản (có thể phải thu, có thể tồn kho, có thể đầu tư dài hạn…) thì nó vẫn mất chi phí 

 C&#227;i l&#224; mấy &#244;ng kẹp h&#224;ng

Vác gạch

Viết g&#236; vậy &#128515;, lấy gi&#225; trị sổ s&#225;ch l&#224;m căn cứ 

Viết gì vậy 😃, lấy giá trị sổ sách làm căn cứ 