To&#224;n cảnh thị trường bất động sản 9 th&#225;ng đầu năm 2023
--------------------------
Vừa qua, Hiệp hội m&#244;i giới bất động sản Việt Nam (VARS) đ&#227; c&#244;ng bố B&#225;o c&#225;o tổng quan thị trường bất động sản 9T2023, c&#243; một v&#224;i điểm ch&#250; &#253; như sau.

Một v&#224;i điểm ch&#250; &#253; t&#243;m tắt:

- Một v&#224;i địa phương đ&#227; xuất hiện nhiều điểm s&#225;ng như H&#224; Nội, Hải Ph&#242;ng, L&#224;o Cai, Đ&#224; Nẵng, TP.HCM. Đ&#226;y vỗn dĩ l&#224; c&#225;c địa phương được ch&#250; t&#226;m ph&#225;t triển về kinh tế, hạ tầng giao th&#244;ng.

- C&#225;c doanh nghi&#234;p bất động sản tuy chưa hồi phục ho&#224;n to&#224;n nhưng sức khỏe đ&#227; dần cải thiện.

- Lượng giao dịch tr&#234;n to&#224;n thị trường tăng dần theo thời gian. Lần lượt l&#224; 2.700, 3.700, 6.000 tỷ đồng cho Qu&#253; 1, Qu&#253; 2, Qu&#253; 3.

Dưới đ&#226;y l&#224; ti&#234;u điểm của từng nh&#243;m ng&#224;nh:

&#128073; Bất động sản nh&#224; ở: nguồn cung tăng nhẹ, lượng giao dịch tăng

Trong qu&#253; 3, cả nước ghi nhận 250 dự &#225;n nh&#224; ở đang mở b&#225;n, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Tuy nhi&#234;n, phần lớn trong số đ&#243; l&#224; giai đoạn tiếp theo của c&#225;c dự &#225;n cũ, hơn nữa phần lớn nguồn cung đều l&#224; sản phẩm thấp tầng v&#224; đất nền.
Ngược lại, ph&#226;n kh&#250;c căn hộ b&#236;nh d&#226;n vẫn đang khan hiếm.

&#128073; Bất động sản nghỉ dưỡng - kh&#243; khăn k&#233;o d&#224;i

Trong Qu&#253; 3, cả nước chỉ c&#243; 16 dự &#225;n bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ch&#224;o b&#225;n. Cung cấp ra thị trường khoản 970 sản phẩm, thoạt nh&#236;n con số n&#224;y tăng gấp đ&#244;i so với qu&#253; 2 nhưng chỉ bằng 20% so với c&#249;ng kỳ năm ngo&#225;i.

Tỷ lệ ti&#234;u thụ bằng 23%, tương đương 225 giao dịch, chỉ bằng 1/10 của qu&#253; 3 năm trước. Một phần đến từ sức mua chưa cải thiện v&#224; gi&#225; của c&#225;c sản phẩm n&#224;y vẫn c&#242;n qu&#225; cao.

Nghị định 10 chưa ph&#225;t huy được như kỳ vọng do cần thời gian thẩm thấu.

&#128073; Bất động sản c&#244;ng nghiệp - tiếp tục l&#224; điểm s&#225;ng

Nhiều dự &#225;n đầu tư khu c&#244;ng nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai c&#225;c giai đoạn tiếp theo. Gi&#225; cho thu&#234; tiếp tục duy tr&#236; ở mức cao, duy tr&#236; tốc tăng trưởng ổn định.

Hoạt động M&amp;A s&#244;i động trong mảng KCN. Hầu hết người mua đều l&#224; c&#225;c nh&#224; đầu tư đến từ nước ngo&#224;i như Đ&#224;i Loan, Singapore, H&#224;n Quốc. V&#224; c&#242;n nhiều dự &#225;n đang trong b&#224;n *** ph&#225;n, hy vọng sẽ xong trong cuối năm nay.

Nhờ hoạt động ngoại giao t&#237;ch cực cấp nh&#224; nước, n&#234;n l&#224;n s&#243;ng dịch chuyển đầu tư sang Việt Nam rất lớn, th&#250;c đẩy thị trường bất động sản KCN trong nước ph&#225;t triển mạnh.

&#128073; Bất động sản thương mại, b&#225;n lẻ - tiếp tục khởi sắc

Chủ yếu tập trung ở 2 th&#224;nh phố lớn l&#224; H&#224; Nội v&#224; Tp.HCM, c&#244;ng suất thu&#234; tương đối ổn định. Gi&#225; mặt bằng thu&#234; ở trong c&#225;c Trung t&#226;m thương mại Việt Nam rẻ hơn so với c&#225;c quốc gia kh&#225;c trong khu vực.
Tuy nhi&#234;n, mấu chốt ở việc người ti&#234;u d&#249;ng vẫn c&#242;n đắn đo trong việc lựa chọn nơi m&#236;nh xuất hiện do mức thu nhập bị giảm.

&#128073; Bất động sản thương mại, văn ph&#242;ng - tiếp tục đối mặt với khủng hoảng thừa

Thị trường bất động sản đang đối mặt với khủng hoảng thừa, đặc biệt l&#224; văn ph&#242;ng hạng A.

Doanh nghiệp đang lựa chọn dịch chuyển văn ph&#242;ng sang nơi xa trung t&#226;m hơn để c&#243; mức gi&#225; thu&#234; tốt hơn. Điều n&#224;y l&#224;m giảm chi ph&#237; cho doanh nghiệp.

Gi&#225; cho thu&#234; tại H&#224; Nội l&#224; 25 - 50 USD/m2/th&#225;ng, ph&#237; dịch vụ l&#224; 4 - 8 USD/m2/th&#225;ng đối với văn ph&#242;ng hạng A. C&#242;n t&#242;a nh&#224; hạng B th&#236; gi&#225; cho thu&#234; dao động ở mức 12 - 28 USD/m2/th&#225;ng.

Tại Hồ ********, gi&#225; văn ph&#242;ng hạng A l&#224; 35 - 70 USD/m2/th&#225;ng, hạng B l&#224; 20 - 35 USD/m2/th&#225;ng.

&#128165; Dự b&#225;o thị trường bất động sản Việt Nam

- Bất động sản nh&#224; ở: Dự kiến Qu&#253; 4 nguồn cung sẽ vượt ngưỡng 30.000 sản phẩm, do c&#243; th&#234;m khoảng 200 dự &#225;n được th&#225;o gỡ vương mắc. Gi&#225; b&#225;n tiếp tục tăng, l&#227;i suất giảm sẽ gi&#250;p cải thiện nhu cầu mua.

- Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: Nguồn cung kh&#244;ng nhiều, chủ yếu đến từ condotel, gi&#225; sản phẩm n&#224;y sẽ tiếp tục đi ngang. Đối với sản phẩm ph&#225;p l&#253; ho&#224;n thiện sẽ c&#243; gi&#225; dưới 50 triệu đồng/m2.

- Bất động sản khu c&#244;ng nghiệp: Nhu cầu thu&#234; đến từ c&#225;c tập đo&#224;n trong mảng linh kiện điện tử, logistics. Nguồn cung cũng tăng theo, khu vực ph&#237;a Nam đang được cải thiện.

- Bất động sản thương mại: Gi&#225; thu&#234; mặt bằng ở c&#225;c TTTM, t&#242;a nh&#224; sẽ c&#243; xu hướng tăng. Ngược lại, gi&#225; cho thu&#234; của mặt bằng nh&#224; phố sẽ điều chỉnh giảm, thấp hơn 20% so với trước dịch.

Toàn cảnh thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2023
--------------------------
Vừa qua, Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã công bố Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản 9T2023, có một vài điểm chú ý như sau.

Một vài điểm chú ý tóm tắt:

- Một vài địa phương đã xuất hiện nhiều điểm sáng như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP.HCM. Đây vỗn dĩ là các địa phương được chú tâm phát triển về kinh tế, hạ tầng giao thông.

- Các doanh nghiêp bất động sản tuy chưa hồi phục hoàn toàn nhưng sức khỏe đã dần cải thiện.

- Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian. Lần lượt là 2.700, 3.700, 6.000 tỷ đồng cho Quý 1, Quý 2, Quý 3.

Dưới đây là tiêu điểm của từng nhóm ngành:

👉 Bất động sản nhà ở: nguồn cung tăng nhẹ, lượng giao dịch tăng

Trong quý 3, cả nước ghi nhận 250 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Tuy nhiên, phần lớn trong số đó là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, hơn nữa phần lớn nguồn cung đều là sản phẩm thấp tầng và đất nền.
Ngược lại, phân khúc căn hộ bình dân vẫn đang khan hiếm.

👉 Bất động sản nghỉ dưỡng - khó khăn kéo dài

Trong Quý 3, cả nước chỉ có 16 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chào bán. Cung cấp ra thị trường khoản 970 sản phẩm, thoạt nhìn con số này tăng gấp đôi so với quý 2 nhưng chỉ bằng 20% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ tiêu thụ bằng 23%, tương đương 225 giao dịch, chỉ bằng 1/10 của quý 3 năm trước. Một phần đến từ sức mua chưa cải thiện và giá của các sản phẩm này vẫn còn quá cao.

Nghị định 10 chưa phát huy được như kỳ vọng do cần thời gian thẩm thấu.

👉 Bất động sản công nghiệp - tiếp tục là điểm sáng

Nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo. Giá cho thuê tiếp tục duy trì ở mức cao, duy trì tốc tăng trưởng ổn định.

Hoạt động M&A sôi động trong mảng KCN. Hầu hết người mua đều là các nhà đầu tư đến từ nước ngoài như Đài Loan, Singapore, Hàn Quốc. Và còn nhiều dự án đang trong bàn *** phán, hy vọng sẽ xong trong cuối năm nay.

Nhờ hoạt động ngoại giao tích cực cấp nhà nước, nên làn sóng dịch chuyển đầu tư sang Việt Nam rất lớn, thúc đẩy thị trường bất động sản KCN trong nước phát triển mạnh.

👉 Bất động sản thương mại, bán lẻ - tiếp tục khởi sắc

Chủ yếu tập trung ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM, công suất thuê tương đối ổn định. Giá mặt bằng thuê ở trong các Trung tâm thương mại Việt Nam rẻ hơn so với các quốc gia khác trong khu vực.
Tuy nhiên, mấu chốt ở việc người tiêu dùng vẫn còn đắn đo trong việc lựa chọn nơi mình xuất hiện do mức thu nhập bị giảm.

👉 Bất động sản thương mại, văn phòng - tiếp tục đối mặt với khủng hoảng thừa

Thị trường bất động sản đang đối mặt với khủng hoảng thừa, đặc biệt là văn phòng hạng A.

Doanh nghiệp đang lựa chọn dịch chuyển văn phòng sang nơi xa trung tâm hơn để có mức giá thuê tốt hơn. Điều này làm giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Giá cho thuê tại Hà Nội là 25 - 50 USD/m2/tháng, phí dịch vụ là 4 - 8 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A. Còn tòa nhà hạng B thì giá cho thuê dao động ở mức 12 - 28 USD/m2/tháng.

Tại Hồ ********, giá văn phòng hạng A là 35 - 70 USD/m2/tháng, hạng B là 20 - 35 USD/m2/tháng.

💥 Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam

- Bất động sản nhà ở: Dự kiến Quý 4 nguồn cung sẽ vượt ngưỡng 30.000 sản phẩm, do có thêm khoảng 200 dự án được tháo gỡ vương mắc. Giá bán tiếp tục tăng, lãi suất giảm sẽ giúp cải thiện nhu cầu mua.

- Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: Nguồn cung không nhiều, chủ yếu đến từ condotel, giá sản phẩm này sẽ tiếp tục đi ngang. Đối với sản phẩm pháp lý hoàn thiện sẽ có giá dưới 50 triệu đồng/m2.

- Bất động sản khu công nghiệp: Nhu cầu thuê đến từ các tập đoàn trong mảng linh kiện điện tử, logistics. Nguồn cung cũng tăng theo, khu vực phía Nam đang được cải thiện.

- Bất động sản thương mại: Giá thuê mặt bằng ở các TTTM, tòa nhà sẽ có xu hướng tăng. Ngược lại, giá cho thuê của mặt bằng nhà phố sẽ điều chỉnh giảm, thấp hơn 20% so với trước dịch.