Quy mô hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản chuyên phát triển nhà ở đã gia tăng mạnh so với đầu năm. Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy nợ vay của các doanh nghiệp lập đỉnh mới.

Tồn kho tăng mạnh

Là năm chứng kiến sự “bùng nổ” của nguồn cung, nhờ việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, giá trị hàng tồn kho của nhóm doanh nghiệp phát triển nhà ở đã tăng lên rất mạnh chỉ trong 9 tháng. Nguyên do là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang - tức giá trị thực hiện tại các dự án bất động sản đang triển khai – là yếu tố chiếm cấu phần lớn nhất trong giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp.

Theo đó, những doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng giá trị hàng tồn kho nhanh nhất thị trường là: Dịch vụ Hoàng Huy (tăng gấp 40 lần), Vinhomes (tăng gấp 2,3 lần), Văn Phú Invest (tăng 83%), EverLand (tăng 61%), BGI Group (tăng 57%), BV Land (tăng 19%), Tài chính Hoàng Huy (tăng 10%).

Tăng chậm hơn là: Đất Xanh (tăng 9%), TTC Land (tăng 7%), DIC Group (tăng 6%), Novaland (tăng 4%), Khang Điền (tăng 4%), SJ Group (tăng 3,5%), C.E.O Group (tăng 2%)…

Xét về quy mô, Novaland có giá trị hàng tồn kho lớn nhất, đạt 152.285 tỷ đồng, theo sau là Vinhomes với 125.608 tỷ đồng. Đây cũng là hai doanh nghiệp phát triển nhà ở hiếm hoi có quy mô tồn kho trên 100.000 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp có quy mô tồn kho hàng chục nghìn tỷ đồng gồm: Khang Điền (23.086 tỷ đồng), Nam Long (17.851 tỷ đồng), Dịch vụ Hoàng Huy (15.569 tỷ đồng), Phát Đạt (14.977 tỷ đồng), Đất Xanh (14.635 tỷ đồng).

Thấp hơn, các doanh nghiệp có quy mô tồn kho hàng nghìn tỷ đồng gồm: Tài chính Hoàng Huy (9.399 tỷ đồng), DIC Group (8.655 tỷ đồng), Văn Phú Invest (5.408 tỷ đồng), SJ Group (4.351 tỷ đồng), TTC Land (3.574 tỷ đồng), EverLand (2.454 tỷ đồng), Nam Mê Kông (1.668 tỷ đồng), C.E.O Group (1.404 tỷ đồng)…

Với quy mô tồn kho rất lớn, việc tăng trưởng hàng chục %, thậm chí vài %, cũng đã là một sự gia tăng lớn về giá trị tuyệt đối. Đơn cử như Novaland chỉ tăng 4%, nhưng thực tế giá trị đã gia tăng 5.674 tỷ đồng.

Trong số các doanh nghiệp nói trên, Vinhomes lần đầu tiên có quy mô tồn kho vượt ngưỡng 100.000 tỷ đồng, nhờ một năm “bùng nổ” trong việc triển khai các đại dự án, từ Vinhomes Wonder City (Hà Nội), Vinhomes Gloden City (Hải Phòng) đến Vinhomes Green City, Vinhomes Phước Vĩnh Tây (Long An cũ), Vinhomes Green Paradise (TP. HCM)…  

Trong khi đó, Dịch vụ Hoàng Huy lần đầu tiên lọt vào top doanh nghiệp có giá trị tồn kho trên 10.000 tỷ đồng chủ yếu lại nhờ vào việc hợp nhất Tập đoàn Bất động sản CRV. Tuy vậy, điều này không phủ nhận tốc độ mở rộng danh mục dự án rất nhanh của nhóm doanh nghiệp thuộc Hoàng Huy Group - vốn phất lên trong khoảng 6 – 7 năm nay từ địa bàn Hải Phòng.

Với các “ông lớn” như Đất Xanh, Nam Long, Khang Điền, Phát Đạt, DIC Group, quy mô tồn kho lớn phản ánh thực tế quỹ đất/dự án “khủng” của các doanh nghiệp này, cũng như quá trình triển khai mạnh mẽ trong thời gian qua. Chẳng hạn với Nam Long là các dự án Waterpoint, Izumi; với Khang Điền là Gladia; với Đất Xanh là The Privé; với Phát Đạt là Thuận An 1 – 2, Quy Nhơn Iconic…

Nợ vay “bốc đầu”

Như một hệ quả của việc mở rộng quy mô hàng tồn kho, nợ vay của các doanh nghiệp nhà ở nói trên đã tăng “bốc đầu” chỉ trong 9 tháng năm 2025. Trong số đó, tăng mạnh nhất, tính bằng lần, là: BV Land (gấp 2,9 lần), Nam Mê Kông (gấp 2,3 lần), BGI Group (gấp 2 lần).

Xếp sau là các doanh nghiệp: Tài chính Hoàng Huy (tăng 94%), Vinhomes (tăng 74%), SJ Group (tăng 58%), Khang Điền (tăng 39%), Văn Phú Invest (tăng 33%), EverLand (tăng 40%), Phát Đạt (tăng 10%)…

Kết quả là các doanh nghiệp thiết lập mức nợ vay rất lớn. Lớn nhất trong đó là Vinhomes (141.490 tỷ đồng), theo sau là: Novaland (64.283 tỷ đồng), Khang Điền (9.884 tỷ đồng), Nam Long (6.992 tỷ đồng), Đất Xanh (6.338 tỷ đồng), Văn Phú Invest (6.042 tỷ đồng), Phát Đạt (5.892 tỷ đồng), TTC Land (4.175 tỷ đồng)…

Trong hàng ngũ các “ông lớn”, rất hiếm đơn vị có giá trị nợ vay giảm. Một vài cái tên có thể kể đến là DIC Group (giảm 15% xuống 3.279 tỷ đồng), An Gia (giảm 16% xuống 1.192 tỷ đồng), C.E.O Group (giảm 18% xuống 433 tỷ đồng).

Có thể hình dung cụ thể hơn về tốc độ vay mượn của các doanh nghiệp nhà ở nêu trên thông qua giá trị dòng tiền thu từ đi vay trong 9 tháng năm 2025. 

Theo đó, dòng tiền thu từ đi vay của Vinhomes đạt tới 101.323 tỷ đồng, tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ năm trước, đứng nhất thị trường. 

Kế tiếp là Novaland (13.696 tỷ đồng, tăng gấp 4,5 lần), Khang Điền (4.844 tỷ đồng, tăng 18%), Văn Phú Invest (4.528 tỷ đồng, tăng gấp 2,3 lần), Đất Xanh (4.462 tỷ đồng, tăng 91%), Nam Long (2.987 tỷ đồng, tăng 4,5%), TTC Land (2.722 tỷ đồng, tăng 74%);

SJ Group (772 tỷ đồng, tăng 19 lần), BecamexTDC (742 tỷ đồng, tăng 3,2 lần), BV Land (627 tỷ đồng, tăng 2,2 lần), BGI Group (343 tỷ đồng, tăng 2,8 lần)…

Các đơn vị như: Bất động sản CRV, Tài chính Hoàng Huy cũng phát sinh dòng tiền thu từ vay mới trong năm tài chính này, lần lượt là: 586 tỷ đồng và 606 tỷ đồng.

Sự tăng trưởng mạnh mẽ của dòng tiền đi vay này là lời giải thích cho sự vọt lên của tín dụng bất động sản trong năm 2025, đồng thời cũng phản ánh sinh động cho ảnh hưởng của “kỷ nguyên tiền rẻ” đến thị trường bất động sản.

Nhờ dòng tiền đi vay dồi dào, số dư tiền và tương đương tiền của nhiều doanh nghiệp nhà ở đạt mức cao hiếm thấy. Tại thời điểm kết thúc tháng 9/2025, số dư cao nhất thuộc về Vinhomes (48.767 tỷ đồng), nối sau là Đất Xanh (3.928 tỷ đồng), Novaland (3.837 tỷ đồng), Nam Long (3.361 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (2.560 tỷ đồng), Khang Điền (2.378 tỷ đồng), DIC Group (1.349 tỷ đồng)…

Có thể nói, các doanh nghiệp bất động sản đang sải bước trên một đường đua tốc độ cao, nơi các chỉ số đều “nhảy múa” theo vũ điệu tăng trưởng. Giai đoạn này được xem là cơ hội vàng cho sự phục sinh và cất cánh, nên đơn vị nào cũng tranh thủ để bung sức, nhằm kiến lập vị thế trong tương lai. Khoảng cách giữa nhóm dẫn đầu và phần còn lại ngày càng được nới rộng, báo hiệu cho một thời đại mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Link gốc