Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), với các doanh nghiệp thân hữu trong hệ sinh thái của ngân hàng, tài sản thế chấp có giá trị 1 đồng có thể được "thổi" lên gấp 3 đến 4 lần giá trị thực.
Nguy cơ đóng băng vì siết vốn vào bất động sản
Năm 2026, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã khẳng định quan điểm điều hành cứng rắn khi yêu cầu tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản không được vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Mục tiêu cốt lõi của thông điệp này là nhằm giảm thiểu rủi ro hệ thống, đồng thời nắn dòng vốn tập trung vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh ưu tiên.
Thời gian qua, nhóm Big 4 gồm Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank cũng đã đồng loạt đẩy lãi suất cho vay bất động sản lên mức 14%/năm, trong khi lãi suất áp dụng cho các hợp đồng cũ tại nhiều nhà băng khác thậm chí đã chạm ngưỡng 19 - 20%. Ngoài ra, cũng đã xuất hiện tình trạng nói không với tín dụng bất động sản, bao gồm cả cá nhân và doanh nghiệp, bất kể phân khúc.
Tại Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển", ông Lâm Hiếu Dũng, Phó Tổng biên tập Báo Thanh Niên, phân tích rằng động thái thắt chặt của cơ quan quản lý diễn ra sau khi tín dụng bất động sản năm 2025 tăng trưởng nóng ở mức trên 20%, vượt xa mức tăng trưởng chung của hệ thống, trong đó riêng mảng cho vay kinh doanh bất động sản tăng đột biến tới 28%.
Ông Dũng bày tỏ quan ngại về tính thời điểm của chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản.
Tuy nhiên, ông Dũng cũng bày tỏ quan ngại về tính thời điểm của chính sách này. Trong bối cảnh địa chính trị bất ổn gây đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, trong khi Chính phủ đang nỗ lực hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai chữ số, việc siết chặt dòng vốn vào bất động sản, ngành đóng góp khoảng 12% GDP và có mối liên hệ mật thiết với hơn 40 lĩnh vực phụ trợ như xây dựng, nội thất, vận tải và vật liệu xây dựng, có thể tạo ra những tác động tiêu cực đến đà phục hồi kinh tế chung.
Đi sâu vào diễn biến thị trường, ông Dũng chỉ ra rằng làn sóng tăng lãi suất cho vay bất động sản không chỉ đẩy mặt bằng lãi suất chung lên cao mà còn kích hoạt cuộc chạy đua huy động vốn căng thẳng trong suốt quý 1 năm 2026, buộc NHNN phải ra văn bản cảnh báo. Hệ lụy trực tiếp là thị trường bất động sản, vốn vừa mới nhen nhóm phục hồi, lại đối mặt với nguy cơ đóng băng do thiếu hụt thanh khoản.
Bên cạnh đó, dù hoàn toàn ủng hộ sự thận trọng trong điều hành vĩ mô song ông Dũng cũng đặt vấn đề về định nghĩa "vốn cho sản xuất". "Nếu các ngành sắt thép, xi măng, thiết kế nội thất hay hạ tầng khu công nghiệp thu hút FDI đều phụ thuộc vào sự chuyển động của bất động sản, thì việc siết chặt lĩnh vực này có giúp các ngành sản xuất thực thụ khác phát triển được hay không?", ông quan ngại.
Ngân hàng cần 'tự soi chiếu'
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng việc các ngân hàng siết tín dụng bất động sản để giảm rủi ro là điều chính đáng. Tuy nhiên, bản thân các ngân hàng cũng cần nghiêm túc tự soi chiếu chính mình thay vì chỉ siết chặt các rào cản kỹ thuật.
Đầu tiên, mặc dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước liên tục thúc đẩy các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí vận hành và đẩy mạnh chuyển đổi số để tạo dư địa giảm lãi suất cho vay, song theo ông Châu vẫn còn một "nút thắt" quan trọng chưa được đề cập thẳng thắn, đó là mức lợi nhuận mục tiêu của ngành ngân hàng.
"Trong khi toàn bộ nền kinh tế nỗ lực vượt khó, lợi nhuận của hệ thống ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao kỷ lục, ngay cả trong những giai đoạn khủng hoảng như đại dịch COVID-19 với con số ước tính lên tới 7 tỷ USD mỗi năm và tăng vọt lên ngưỡng 9 - 10 tỷ USD trong điều kiện bình thường. Vậy ngành ngân hàng đã thực sự chia sẻ với nền kinh tế chưa?", ông đặt vấn đề.
Theo ông Châu, ngân hàng cần tự soi chiếu chính mình thay vì chỉ siết chặt các rào cản kỹ thuật.
Một điểm đáng lưu ý nữa là sự bất đối xứng trong hoạt động định giá tài sản thế chấp giữa các đối tượng vay vốn.
Ông Lê Hoàng Châu cho hay, nếu một doanh nghiệp bình thường đi vay, tài sản bất động sản thế chấp thường chỉ được ngân hàng đánh giá bằng 70% giá trị thực và mức cho vay thực tế cũng chỉ giới hạn ở mức 70% trên giá trị đã định giá đó. Như vậy, một tài sản trị giá 100 tỷ đồng chỉ được ghi nhận là 70 tỷ đồng tài sản thế chấp và doanh nghiệp chỉ tiếp cận được nguồn vốn 49 tỷ đồng.
Thậm chí, trong kịch bản thị trường suy thoái, tài sản chỉ được định giá ở mức 50-60%, đẩy phần thiệt thòi về phía doanh nghiệp, trong khi các tổ chức tín dụng vẫn ở thế an toàn nhờ lớp đệm tài sản đảm bảo này.
Trái lại, với các doanh nghiệp thân hữu trong hệ sinh thái của ngân hàng, tài sản thế chấp có giá trị 1 đồng có thể được "thổi" lên gấp 3 đến 4 lần giá trị thực, vay "rút ruột" ngân hàng. Nhiều vụ án tài chính chấn động thời gian qua đã minh chứng rõ nét cho kịch bản này.
"Các tổ chức tín dụng cần phải tự kiểm soát chính mình, tuân thủ nghiêm ngặt quy trình và tiêu chí cho vay để giảm thiểu rủi ro hệ thống, thay vì chỉ tạo áp lực lên các doanh nghiệp làm ăn chân chính", ông nhấn mạnh.
Nam Anh
