Theo &ocirc;ng L&ecirc; Ho&agrave;ng Ch&acirc;u, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), với c&aacute;c doanh nghiệp th&acirc;n hữu trong hệ sinh th&aacute;i của ng&acirc;n h&agrave;ng, t&agrave;i sản thế chấp c&oacute; gi&aacute; trị 1 đồng c&oacute; thể được &quot;thổi&quot; l&ecirc;n gấp 3 đến 4 lần gi&aacute; trị thực.

Nguy cơ đ&oacute;ng băng v&igrave; siết vốn v&agrave;o bất động sản

Năm 2026, Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước (NHNN) đ&atilde; khẳng định quan điểm điều h&agrave;nh cứng rắn khi y&ecirc;u cầu tốc độ tăng trưởng t&iacute;n dụng đối với lĩnh vực bất động sản kh&ocirc;ng được vượt qu&aacute; mức tăng trưởng t&iacute;n dụng chung của nền kinh tế. Mục ti&ecirc;u cốt l&otilde;i của th&ocirc;ng điệp n&agrave;y l&agrave; nhằm giảm thiểu rủi ro hệ thống, đồng thời nắn d&ograve;ng vốn tập trung v&agrave;o c&aacute;c lĩnh vực sản xuất kinh doanh ưu ti&ecirc;n.

Thời gian qua, nh&oacute;m Big 4 gồm Vietcombank, BIDV, VietinBank v&agrave; Agribank cũng đ&atilde; đồng loạt đẩy l&atilde;i suất cho vay bất động sản l&ecirc;n mức 14%/năm, trong khi l&atilde;i suất &aacute;p dụng cho c&aacute;c hợp đồng cũ tại nhiều nh&agrave; băng kh&aacute;c thậm ch&iacute; đ&atilde; chạm ngưỡng 19 - 20%. Ngo&agrave;i ra, cũng đ&atilde; xuất hiện t&igrave;nh trạng n&oacute;i kh&ocirc;ng với t&iacute;n dụng bất động sản, bao gồm cả c&aacute; nh&acirc;n v&agrave; doanh nghiệp, bất kể ph&acirc;n kh&uacute;c.

Tại Hội thảo &quot;T&iacute;n dụng bất động sản, kiểm so&aacute;t thế n&agrave;o để ph&aacute;t triển&quot;, &ocirc;ng L&acirc;m Hiếu Dũng, Ph&oacute; Tổng bi&ecirc;n tập B&aacute;o Thanh Ni&ecirc;n, ph&acirc;n t&iacute;ch rằng động th&aacute;i thắt chặt của cơ quan quản l&yacute; diễn ra sau khi t&iacute;n dụng bất động sản năm 2025 tăng trưởng n&oacute;ng ở mức tr&ecirc;n 20%, vượt xa mức tăng trưởng chung của hệ thống, trong đ&oacute; ri&ecirc;ng mảng cho vay kinh doanh bất động sản tăng đột biến tới 28%.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260417/images/1.PNG" style="height:454px; width:600px" /> 
&Ocirc;ng Dũng b&agrave;y tỏ quan ngại về t&iacute;nh thời điểm của ch&iacute;nh s&aacute;ch thắt chặt t&iacute;n dụng bất động sản.

Tuy nhi&ecirc;n, &ocirc;ng Dũng cũng b&agrave;y tỏ quan ngại về t&iacute;nh thời điểm của ch&iacute;nh s&aacute;ch n&agrave;y. Trong bối cảnh địa ch&iacute;nh trị bất ổn g&acirc;y đứt g&atilde;y chuỗi cung ứng to&agrave;n cầu, trong khi Ch&iacute;nh phủ đang nỗ lực hướng tới mục ti&ecirc;u tăng trưởng hai chữ số, việc siết chặt d&ograve;ng vốn v&agrave;o bất động sản, ng&agrave;nh đ&oacute;ng g&oacute;p khoảng 12% GDP v&agrave; c&oacute; mối li&ecirc;n hệ mật thiết với hơn 40 lĩnh vực phụ trợ như x&acirc;y dựng, nội thất, vận tải v&agrave; vật liệu x&acirc;y dựng, c&oacute; thể tạo ra những t&aacute;c động ti&ecirc;u cực đến đ&agrave; phục hồi kinh tế chung.

Đi s&acirc;u v&agrave;o diễn biến thị trường, &ocirc;ng Dũng chỉ ra rằng l&agrave;n s&oacute;ng tăng l&atilde;i suất cho vay bất động sản kh&ocirc;ng chỉ đẩy mặt bằng l&atilde;i suất chung l&ecirc;n cao m&agrave; c&ograve;n k&iacute;ch hoạt cuộc chạy đua huy động vốn căng thẳng trong suốt qu&yacute; 1 năm 2026, buộc NHNN phải ra văn bản cảnh b&aacute;o. Hệ lụy trực tiếp l&agrave; thị trường bất động sản, vốn vừa mới nhen nh&oacute;m phục hồi, lại đối mặt với nguy cơ đ&oacute;ng băng do thiếu hụt thanh khoản.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, d&ugrave; ho&agrave;n to&agrave;n ủng hộ sự thận trọng trong điều h&agrave;nh vĩ m&ocirc; song &ocirc;ng Dũng cũng đặt vấn đề về định nghĩa &quot;vốn cho sản xuất&quot;. &quot;Nếu c&aacute;c ng&agrave;nh sắt th&eacute;p, xi măng, thiết kế nội thất hay hạ tầng khu c&ocirc;ng nghiệp thu h&uacute;t FDI đều phụ thuộc v&agrave;o sự chuyển động của bất động sản, th&igrave; việc siết chặt lĩnh vực n&agrave;y c&oacute; gi&uacute;p c&aacute;c ng&agrave;nh sản xuất thực thụ kh&aacute;c ph&aacute;t triển được hay kh&ocirc;ng?&quot;, &ocirc;ng quan ngại.

Ng&acirc;n h&agrave;ng cần &#39;tự soi chiếu&#39;

Trong khi đ&oacute;, &ocirc;ng L&ecirc; Ho&agrave;ng Ch&acirc;u, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng việc c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng siết t&iacute;n dụng bất động sản để giảm rủi ro l&agrave; điều ch&iacute;nh đ&aacute;ng. Tuy nhi&ecirc;n, bản th&acirc;n c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng cũng cần nghi&ecirc;m t&uacute;c tự soi chiếu ch&iacute;nh m&igrave;nh thay v&igrave; chỉ siết chặt c&aacute;c r&agrave;o cản kỹ thuật.

Đầu ti&ecirc;n, mặc d&ugrave; Ch&iacute;nh phủ v&agrave; Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước li&ecirc;n tục th&uacute;c đẩy c&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng tiết giảm chi ph&iacute; vận h&agrave;nh v&agrave; đẩy mạnh chuyển đổi số để tạo dư địa giảm l&atilde;i suất cho vay, song theo &ocirc;ng Ch&acirc;u vẫn c&ograve;n một &quot;n&uacute;t thắt&quot; quan trọng chưa được đề cập thẳng thắn, đ&oacute; l&agrave; mức lợi nhuận mục ti&ecirc;u của ng&agrave;nh ng&acirc;n h&agrave;ng.

&quot;Trong khi to&agrave;n bộ nền kinh tế nỗ lực vượt kh&oacute;, lợi nhuận của hệ thống ng&acirc;n h&agrave;ng vẫn duy tr&igrave; ở mức cao kỷ lục, ngay cả trong những giai đoạn khủng hoảng như đại dịch COVID-19 với con số ước t&iacute;nh l&ecirc;n tới 7 tỷ USD mỗi năm v&agrave; tăng vọt l&ecirc;n ngưỡng 9 - 10 tỷ USD trong điều kiện b&igrave;nh thường. Vậy ng&agrave;nh ng&acirc;n h&agrave;ng đ&atilde; thực sự chia sẻ với nền kinh tế chưa?&quot;, &ocirc;ng đặt vấn đề.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260417/images/2.PNG" style="height:326px; width:600px" /> 
Theo &ocirc;ng Ch&acirc;u, ng&acirc;n h&agrave;ng cần tự soi chiếu ch&iacute;nh m&igrave;nh thay v&igrave; chỉ siết chặt c&aacute;c r&agrave;o cản kỹ thuật.

Một điểm đ&aacute;ng lưu &yacute; nữa l&agrave; sự bất đối xứng trong hoạt động định gi&aacute; t&agrave;i sản thế chấp giữa c&aacute;c đối tượng vay vốn.

&Ocirc;ng L&ecirc; Ho&agrave;ng Ch&acirc;u cho hay, nếu một doanh nghiệp b&igrave;nh thường đi vay, t&agrave;i sản bất động sản thế chấp thường chỉ được ng&acirc;n h&agrave;ng đ&aacute;nh gi&aacute; bằng 70% gi&aacute; trị thực v&agrave; mức cho vay thực tế cũng chỉ giới hạn ở mức 70% tr&ecirc;n gi&aacute; trị đ&atilde; định gi&aacute; đ&oacute;. Như vậy, một t&agrave;i sản trị gi&aacute; 100 tỷ đồng chỉ được ghi nhận l&agrave; 70 tỷ đồng t&agrave;i sản thế chấp v&agrave; doanh nghiệp chỉ tiếp cận được nguồn vốn 49 tỷ đồng.

Thậm ch&iacute;, trong kịch bản thị trường suy tho&aacute;i, t&agrave;i sản chỉ được định gi&aacute; ở mức 50-60%, đẩy phần thiệt th&ograve;i về ph&iacute;a doanh nghiệp, trong khi c&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng vẫn ở thế an to&agrave;n nhờ lớp đệm t&agrave;i sản đảm bảo n&agrave;y.

Tr&aacute;i lại, với c&aacute;c doanh nghiệp th&acirc;n hữu trong hệ sinh th&aacute;i của ng&acirc;n h&agrave;ng, t&agrave;i sản thế chấp c&oacute; gi&aacute; trị 1 đồng c&oacute; thể được &quot;thổi&quot; l&ecirc;n gấp 3 đến 4 lần gi&aacute; trị thực, vay &quot;r&uacute;t ruột&quot; ng&acirc;n h&agrave;ng. Nhiều vụ &aacute;n t&agrave;i ch&iacute;nh chấn động thời gian qua đ&atilde; minh chứng r&otilde; n&eacute;t cho kịch bản n&agrave;y.

&quot;C&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng cần phải tự kiểm so&aacute;t ch&iacute;nh m&igrave;nh, tu&acirc;n thủ nghi&ecirc;m ngặt quy tr&igrave;nh v&agrave; ti&ecirc;u ch&iacute; cho vay để giảm thiểu rủi ro hệ thống, thay v&igrave; chỉ tạo &aacute;p lực l&ecirc;n c&aacute;c doanh nghiệp l&agrave;m ăn ch&acirc;n ch&iacute;nh&quot;, &ocirc;ng nhấn mạnh.

Nam Anh

<a href="https://vietnamfinance.vn/dn-than-huu-ngan-hang-tai-san-the-chap-1-dong-duoc-thoi-len-3-dong-d143532.html">Link gốc</a>

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), với các doanh nghiệp thân hữu trong hệ sinh thái của ngân hàng, tài sản thế chấp có giá trị 1 đồng có thể được "thổi" lên gấp 3 đến 4 lần giá trị thực.