Nhiều ngân hàng đã đẩy lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi vọt lên ngưỡng 14-15%/năm, tạo thành rào cản tài chính khổng lồ khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều phải "chùn tay".
Trong khi mặt bằng lãi suất huy động đầu tháng 2 ghi nhận sự phân hóa mạnh với động thái giảm bất ngờ từ Sacombank và đà tăng nhẹ của ACB, thì lãi suất cho vay mua nhà lại đang trở thành rào cản lớn. Lãi suất thả nổi sau ưu đãi tại một số ngân hàng lớn vọt lên gần 14%/năm khiến thị trường bất động sản càng thêm trầm lắng.
Lãi suất huy động phân hóa mạnh
Ngày 2/2, thị trường tài chính ghi nhận tín hiệu bất ngờ khi Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) trở thành đơn vị đầu tiên điều chỉnh lãi suất trong tháng mới với xu hướng giảm ở hầu hết các kỳ hạn ngắn.
Điểm nhấn trong lần điều chỉnh này là chính sách "lãi suất bậc thang" dựa trên số tiền gửi. Cụ thể, với các khoản tiền gửi dưới 500 triệu đồng, lãi suất kỳ hạn 1-2 tháng giảm còn 4,4%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất sẽ hấp dẫn hơn với các khoản tiền lớn: từ 500 triệu đến dưới 2 tỷ đồng hưởng lãi suất tối đa 5,8%/năm và trên 2 tỷ đồng chạm mốc 6%/năm ở kỳ hạn 6-36 tháng.
Trái ngược với Sacombank, Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) lại tiếp tục đà tăng khi nhích thêm 0,1%/năm cho các kỳ hạn trực tuyến. Đây là lần thứ 5 kể từ đầu năm, nhà băng này điều chỉnh tăng, đưa lãi suất kỳ hạn 12 tháng lên mức cao nhất là 6,35%/năm.
Mặt bằng lãi suất huy động đầu tháng 2 ghi nhận sự phân hóa mạnh với động thái giảm bất ngờ từ Sacombank và đà tăng nhẹ của ACB.
Nhìn rộng ra toàn thị trường, bức tranh lãi suất đang có sự phân hóa rất rõ rệt: Nhóm ngân hàng quốc doanh (Big4) vẫn duy trì mức thấp nhất hệ thống: kỳ hạn 1-3 tháng chỉ dao động 2,1-3,5%/năm; kỳ hạn 12 tháng quanh mức 5,2-5,3%/năm.
Nhóm ngân hàng tư nhân đang diễn ra cuộc đua huy động vốn nóng hơn bao giờ hết. Tại kỳ hạn 6 tháng, trong khi Big4 chỉ trả lãi quanh 4,5-5%/năm, thì PGBank đã niêm yết tới 7,1%/năm - mức cao nhất thị trường. Ở các kỳ hạn dài 12-18 tháng, nhóm MBV, PGBank, Techcombank liên tục dẫn đầu với mức lãi suất từ 6,8% đến 7,2%/năm, bỏ xa nhóm quốc doanh tới gần 2 điểm phần trăm.
Trong bối cảnh lãi suất dân cư đầy biến động, thị trường liên ngân hàng (nơi các ngân hàng vay mượn lẫn nhau) lại đang "thừa tiền".
Theo báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước (tuần 19-23/1/2026), lãi suất liên ngân hàng giảm sâu. Lãi suất qua đêm giảm 0,74 điểm phần trăm xuống còn 3,27%/năm; kỳ hạn 1 tuần cũng giảm về 4,37%/năm. Điều này cho thấy thanh khoản hệ thống ngân hàng đang khá dồi dào, nhưng dòng vốn này chưa thực sự thẩm thấu để làm giảm nhiệt lãi suất cho vay đối với nền kinh tế và người dân.
"Cú sốc" lãi suất sau ưu đãi cho vay mua nhà
Trái ngược với sự linh hoạt của lãi suất đầu vào, lãi suất đầu ra – đặc biệt là vay mua nhà đang tạo áp lực lớn lên người vay. Dù các gói ưu đãi ban đầu có vẻ hấp dẫn, nhưng "bẫy" lãi suất thả nổi phía sau mới là điều đáng ngại.
Tại nhóm Big4, Vietcombank gây chú ý khi lãi suất sau thời gian ưu đãi tăng vọt. Dù lãi suất 12 tháng đầu là 9,9%/năm, nhưng sang kỳ hạn 18 tháng, con số này lên tới 13,6%/năm và chạm ngưỡng 13,9%/năm với gói 24 tháng. Đây là mức tăng rất mạnh so với mặt bằng khoảng 7% cùng kỳ năm 2025.
Các ngân hàng khác như BIDV hay Agribank cũng áp dụng cơ chế tương tự: lãi suất thấp khoảng 8-8,5% trong 6-12 tháng đầu, nhưng sau đó sẽ thả nổi theo thị trường. Tại khối ngân hàng tư nhân, lãi suất thả nổi phổ biến nằm trong vùng 11-15%/năm. Đơn cử, Techcombank và ACB áp dụng mức lãi suất ưu đãi khoảng 8,5-9,5%/năm, nhưng sau khi hết hạn ưu đãi, người vay phải chịu áp lực trả lãi rất lớn theo lãi suất thị trường.
Diễn biến lãi suất leo thang đã tác động ngay lập tức đến tâm lý thị trường bất động sản.
Ông Hiếu, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho biết đã phải tạm hoãn kế hoạch mua căn hộ cao cấp tại phường Mỹ Đình. Bài toán tài chính của ông đổ bể khi lãi suất ưu đãi chỉ kéo dài 18 tháng ở mức 10%, nhưng sau đó thả nổi lên trên 14,7%/năm.
"Lợi nhuận kỳ vọng không thể bù đắp rủi ro dòng tiền khi lãi suất neo cao như vậy", ông Hiếu chia sẻ.
Không chỉ giới đầu tư, người mua ở thực cũng rơi vào thế khó. Anh Hoàng Anh (Hà Nội), dù có sẵn 2 tỷ đồng tiền mặt, vẫn quyết định dừng mua nhà vào phút chót. "Giá nhà tăng, lãi vay cũng tăng. Mua bây giờ là rủi ro kép", anh nhận định.
Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng xác nhận thực tế ảm đạm này khi có tới 61% người được hỏi đã hoãn kế hoạch mua nhà. Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cảnh báo, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt. Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn sắp hết hạn ưu đãi lãi suất sẽ đối mặt với nguy cơ phải bán tháo tài sản nếu dòng tiền cho thuê không đủ bù đắp chi phí lãi vay đang tăng dựng đứng.
Huyền Anh
