Với giá nhà hiện vẫn neo ở mức cao, thậm chí tiếp tục tăng ở một số phân khúc, các chuyên gia cho rằng lãi suất cho vay tăng chủ yếu làm giảm thanh khoản chứ không đủ sức kéo giảm mặt bằng giá.
Lãi suất tăng mạnh nhưng giá nhà vẫn “đi lên”. Ảnh minh họa: TTXVN
Lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng trở lại từ đầu năm 2026. Nhiều người kỳ vọng chi phí vốn cao sẽ tạo áp lực khiến giá bất động sản đi xuống. Tuy nhiên, thực tế thị trường lại đang cho thấy một diễn biến trái ngược. Giá nhà vẫn neo ở mức cao, thậm chí tiếp tục tăng ở một số phân khúc. Các chuyên gia cho rằng, lãi suất tăng chủ yếu làm giảm thanh khoản chứ không đủ sức kéo giảm mặt bằng giá.
* Lãi suất tăng mạnh nhưng giá nhà vẫn “đi lên”
Ông Đinh Minh Tuấn-Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, lãi suất cao thực tế chỉ làm thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà xuống. Tâm lý phổ biến của nhà đầu tư là khi lãi suất tăng hoặc kinh tế thế giới biến động, dòng tiền sẽ rút khỏi các tài sản rủi ro như bất động sản để quay về ngân hàng hoặc vàng.
Tuy nhiên, theo ông Tuấn, dữ liệu thực tế trong vài năm gần đây lại không hoàn toàn ủng hộ quan điểm này. Lãi suất tăng mạnh nhưng giá nhà vẫn đi lên.
Khảo sát thị trường của batdongsan.com.vn đầu tháng 3/2026 cho thấy, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Nhóm ngân hàng quốc doanh hiện áp dụng lãi suất ưu đãi khoảng 7–9%/năm trong 6–12 tháng đầu. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến dao động từ 10–12%/năm, tùy điều kiện khách hàng.
Đơn cử, tại một chi nhánh ngân hàng tại TP. Hồ Chí Minh, lãi suất vay mua nhà đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán hiện ở mức thấp nhất từ 9,6%/năm. Trong khi cùng kỳ năm ngoái, mức lãi suất cố định chỉ khoảng 6–7%/năm, tương đương mức tăng gần 60%.
Tương tự, nhiều ngân hàng khác cũng điều chỉnh tăng mạnh. Có nơi đưa lãi suất cố định 24 tháng lên trên 12%/năm, hoặc áp dụng mức 9,7–13,5% tùy kỳ hạn. Nhóm ngân hàng tư nhân cũng không nằm ngoài xu hướng, với lãi suất phổ biến từ 8,5% đến 12% trong giai đoạn đầu và tăng dần theo thời gian vay – ông Tuấn dẫn chứng.
Không chỉ chi phí vốn tăng, tín dụng bất động sản còn bị kiểm soát chặt hơn. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng hạn chế tốc độ tăng trưởng dư nợ bất động sản, định hướng tỷ trọng khoảng 25% tổng dư nợ. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn của cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển dự án trở nên khó khăn hơn.
Ông Đinh Minh Tuấn cũng chỉ ra 3 nguyên nhân khiến giá nhà khó giảm. Thứ nhất, độ trễ của thị trường bất động sản rất lớn. Không giống như chứng khoán hay vàng, bất động sản là tài sản có giá trị cao, thanh khoản thấp và chu kỳ dài. Khi thị trường gặp khó, phản ứng đầu tiên thường là giao dịch giảm mạnh. Người mua trì hoãn quyết định, trong khi người bán cũng không vội hạ giá. Do đó, thanh khoản suy giảm trước khi giá có sự điều chỉnh rõ rệt.
Tiếp đó là do nguồn cung hạn chế. Trong nhiều năm qua, nguồn cung căn hộ tại các đô thị lớn bị bó hẹp do vướng mắc pháp lý và quá trình phê duyệt dự án kéo dài. Số lượng dự án mới ra thị trường không đủ đáp ứng nhu cầu ở thực ngày càng tăng. Khi nguồn cung khan hiếm, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá để tối ưu lợi nhuận, bất chấp thị trường chung trầm lắng – ông Tuấn phân tích.
Nguyên nhân thứ 3 là do áp lực tài chính của người bán không lớn. Theo ông Tuấn, khác với một số thị trường quốc tế, nơi tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nhiều chủ sở hữu bất động sản tại Việt Nam không phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay. Điều này giúp họ không bị buộc phải bán tháo khi lãi suất tăng. Thay vào đó, họ có thể chờ đợi thị trường phục hồi, giữ tài sản như một kênh tích lũy dài hạn.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, lãi suất chỉ là một trong nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường. Giá bất động sản phụ thuộc lớn vào cung – cầu. Khi nguồn cung chưa được cải thiện, rất khó kỳ vọng giá giảm mạnh chỉ vì lãi suất tăng. Do đó, không thể kỳ vọng giá nhà sẽ giảm tương ứng với sự gia tăng của lãi suất.
Các tòa chung cư khu vực đường Trần Duy Hưng, Hà Nội :Hoàng Lâm/TTXVN
* Thị trường phân hóa, ưu tiên giá trị thực
Theo dữ liệu thị trường của batdongsan.com.vn, giai đoạn 2022–2025, dù bất động sản trải qua thời kỳ khó khăn với thanh khoản suy giảm mạnh, giá căn hộ tại hai đô thị lớn vẫn tăng đáng kể.
Tại Hà Nội, giá chung cư tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m2 lên gần 87 triệu đồng/m2. TP.Hồ Chí Minh cũng ghi nhận mức tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m2 lên khoảng 75 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, tốc độ tăng tại Hà Nội thậm chí còn vượt TP.Hồ Chí Minh – điều hiếm thấy trong nhiều năm trước đó.
Diễn biến này cho thấy một đặc điểm quan trọng của thị trường bất động sản là giá không phản ứng ngay với biến động ngắn hạn của chi phí vốn hay tâm lý thị trường.
Các chuyên gia nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường chuyển sang trạng thái ổn định hơn, nhưng không đồng đều giữa các phân khúc. Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư tại Savills Việt Nam cho rằng, lãi suất cao sẽ khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, đặc biệt là với các khoản vay lớn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc giá tài sản giảm.
“Trong bối cảnh chi phí vốn tăng, thị trường sẽ tự sàng lọc. Những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền vẫn được ưu tiên, qua đó giữ giá tốt hơn”, ông Khương phân tích.
Xu hướng này cũng phù hợp với nhận định của ông Đinh Minh Tuấn khi cho rằng các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Căn hộ tại các đô thị lớn và khu vực vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt được dự báo giữ thanh khoản ổn định.
Bên cạnh đó, nguồn cung mới nhiều khả năng sẽ dịch chuyển ra các khu vực ven đô, nơi quỹ đất còn dồi dào và hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Điều này giúp mở rộng không gian phát triển nhưng không tạo áp lực giảm giá ở khu vực trung tâm.
Một điểm đáng chú ý là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng gia tăng trong thời gian tới nhờ các chính sách hỗ trợ. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, mức tăng này chủ yếu giúp cải thiện nguồn cung tổng thể, chứ khó tạo ra sự điều chỉnh giảm giá trên diện rộng.
Ông Nguyễn Văn Đính đánh giá, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng sẽ gặp khó, trong khi người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn sẽ chiếm ưu thế.
Diễn biến hiện tại cho thấy, lãi suất cao không phải là “đòn bẩy” đủ mạnh để kéo giảm giá nhà. Thay vào đó, nó đóng vai trò như một bộ lọc, làm chậm thị trường và buộc các chủ thể tham gia phải điều chỉnh chiến lược. Việc giá bất động sản tiếp tục neo cao không còn là nghịch lý mà phản ánh đúng bản chất cung – cầu và đặc thù của một thị trường bất động sản.
Thu Hằng
Bình luận (2)
