&nbsp;Với gi&aacute; nh&agrave; hiện vẫn neo ở mức cao, thậm ch&iacute; tiếp tục tăng ở một số ph&acirc;n kh&uacute;c, c&aacute;c chuy&ecirc;n gia cho rằng l&atilde;i suất cho vay tăng chủ yếu l&agrave;m giảm thanh khoản chứ kh&ocirc;ng đủ sức k&eacute;o giảm mặt bằng gi&aacute;.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260320/images/183659_183150-202040-hang-ngan-cu-dan-chung-cu-carina-plaza-dang-cho-ngay-tro-ve-1453.jpg" style="height:433px; width:600px" />

&nbsp;L&atilde;i suất tăng mạnh nhưng gi&aacute; nh&agrave; vẫn &ldquo;đi l&ecirc;n&rdquo;. Ảnh minh họa: TTXVN

L&atilde;i suất vay mua nh&agrave; c&oacute; xu hướng tăng trở lại từ đầu năm 2026. Nhiều người kỳ vọng chi ph&iacute; vốn cao sẽ tạo &aacute;p lực khiến gi&aacute; bất động sản đi xuống. Tuy nhi&ecirc;n, thực tế thị trường lại đang cho thấy một diễn biến tr&aacute;i ngược. Gi&aacute; nh&agrave; vẫn neo ở mức cao, thậm ch&iacute; tiếp tục tăng ở một số ph&acirc;n kh&uacute;c. C&aacute;c chuy&ecirc;n gia cho rằng, l&atilde;i suất tăng chủ yếu l&agrave;m giảm thanh khoản chứ kh&ocirc;ng đủ sức k&eacute;o giảm mặt bằng gi&aacute;.

* L&atilde;i suất tăng mạnh nhưng gi&aacute; nh&agrave; vẫn &ldquo;đi l&ecirc;n&rdquo;

&Ocirc;ng Đinh Minh Tuấn-Gi&aacute;m đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, l&atilde;i suất cao thực tế chỉ l&agrave;m thị trường chậm lại, chứ kh&ocirc;ng đủ để k&eacute;o gi&aacute; nh&agrave; xuống. T&acirc;m l&yacute; phổ biến của nh&agrave; đầu tư l&agrave; khi l&atilde;i suất tăng hoặc kinh tế thế giới biến động, d&ograve;ng tiền sẽ r&uacute;t khỏi c&aacute;c t&agrave;i sản rủi ro như bất động sản để quay về ng&acirc;n h&agrave;ng hoặc v&agrave;ng. 
Tuy nhi&ecirc;n, theo &ocirc;ng Tuấn, dữ liệu thực tế trong v&agrave;i năm gần đ&acirc;y lại kh&ocirc;ng ho&agrave;n to&agrave;n ủng hộ quan điểm n&agrave;y. L&atilde;i suất tăng mạnh nhưng gi&aacute; nh&agrave; vẫn đi l&ecirc;n. 
Khảo s&aacute;t thị trường của batdongsan.com.vn đầu th&aacute;ng 3/2026 cho thấy, mặt bằng l&atilde;i suất cho vay mua nh&agrave; đ&atilde; tăng đ&aacute;ng kể so với c&ugrave;ng kỳ năm trước. Nh&oacute;m ng&acirc;n h&agrave;ng quốc doanh hiện &aacute;p dụng l&atilde;i suất ưu đ&atilde;i khoảng 7&ndash;9%/năm trong 6&ndash;12 th&aacute;ng đầu. Sau giai đoạn ưu đ&atilde;i, l&atilde;i suất thả nổi phổ biến dao động từ 10&ndash;12%/năm, t&ugrave;y điều kiện kh&aacute;ch h&agrave;ng. 
Đơn cử, tại một chi nh&aacute;nh ng&acirc;n h&agrave;ng tại TP. Hồ Ch&iacute; Minh, l&atilde;i suất vay mua nh&agrave; đ&atilde; c&oacute; giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua b&aacute;n hiện ở mức thấp nhất từ 9,6%/năm. Trong khi c&ugrave;ng kỳ năm ngo&aacute;i, mức l&atilde;i suất cố định chỉ khoảng 6&ndash;7%/năm, tương đương mức tăng gần 60%. 
Tương tự, nhiều ng&acirc;n h&agrave;ng kh&aacute;c cũng điều chỉnh tăng mạnh. C&oacute; nơi đưa l&atilde;i suất cố định 24 th&aacute;ng l&ecirc;n tr&ecirc;n 12%/năm, hoặc &aacute;p dụng mức 9,7&ndash;13,5% t&ugrave;y kỳ hạn. Nh&oacute;m ng&acirc;n h&agrave;ng tư nh&acirc;n cũng kh&ocirc;ng nằm ngo&agrave;i xu hướng, với l&atilde;i suất phổ biến từ 8,5% đến 12% trong giai đoạn đầu v&agrave; tăng dần theo thời gian vay &ndash; &ocirc;ng Tuấn dẫn chứng. 
Kh&ocirc;ng chỉ chi ph&iacute; vốn tăng, t&iacute;n dụng bất động sản c&ograve;n bị kiểm so&aacute;t chặt hơn. Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước y&ecirc;u cầu c&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng hạn chế tốc độ tăng trưởng dư nợ bất động sản, định hướng tỷ trọng khoảng 25% tổng dư nợ. Điều n&agrave;y khiến khả năng tiếp cận vốn của cả người mua nh&agrave; lẫn doanh nghiệp ph&aacute;t triển dự &aacute;n trở n&ecirc;n kh&oacute; khăn hơn. 
&Ocirc;ng Đinh Minh Tuấn cũng chỉ ra 3 nguy&ecirc;n nh&acirc;n khiến gi&aacute; nh&agrave; kh&oacute; giảm. Thứ nhất, độ trễ của thị trường bất động sản rất lớn. Kh&ocirc;ng giống như chứng kho&aacute;n hay v&agrave;ng, bất động sản l&agrave; t&agrave;i sản c&oacute; gi&aacute; trị cao, thanh khoản thấp v&agrave; chu kỳ d&agrave;i. Khi thị trường gặp kh&oacute;, phản ứng đầu ti&ecirc;n thường l&agrave; giao dịch giảm mạnh. Người mua tr&igrave; ho&atilde;n quyết định, trong khi người b&aacute;n cũng kh&ocirc;ng vội hạ gi&aacute;. Do đ&oacute;, thanh khoản suy giảm trước khi gi&aacute; c&oacute; sự điều chỉnh r&otilde; rệt. 
Tiếp đ&oacute; l&agrave; do nguồn cung hạn chế. Trong nhiều năm qua, nguồn cung căn hộ tại c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn bị b&oacute; hẹp do vướng mắc ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; qu&aacute; tr&igrave;nh ph&ecirc; duyệt dự &aacute;n k&eacute;o d&agrave;i. Số lượng dự &aacute;n mới ra thị trường kh&ocirc;ng đủ đ&aacute;p ứng nhu cầu ở thực ng&agrave;y c&agrave;ng tăng. Khi nguồn cung khan hiếm, chủ đầu tư c&oacute; xu hướng giữ gi&aacute; hoặc tăng gi&aacute; để tối ưu lợi nhuận, bất chấp thị trường chung trầm lắng &ndash; &ocirc;ng Tuấn ph&acirc;n t&iacute;ch. 
Nguy&ecirc;n nh&acirc;n thứ 3 l&agrave; do &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh của người b&aacute;n kh&ocirc;ng lớn. Theo &ocirc;ng Tuấn, kh&aacute;c với một số thị trường quốc tế, nơi tỷ lệ sử dụng đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh cao, nhiều chủ sở hữu bất động sản tại Việt Nam kh&ocirc;ng phụ thuộc qu&aacute; nhiều v&agrave;o vốn vay. Điều n&agrave;y gi&uacute;p họ kh&ocirc;ng bị buộc phải b&aacute;n th&aacute;o khi l&atilde;i suất tăng. Thay v&agrave;o đ&oacute;, họ c&oacute; thể chờ đợi thị trường phục hồi, giữ t&agrave;i sản như một k&ecirc;nh t&iacute;ch lũy d&agrave;i hạn. 
Đồng quan điểm, &ocirc;ng Nguyễn Văn Đ&iacute;nh &ndash; Ph&oacute; chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, l&atilde;i suất chỉ l&agrave; một trong nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường. Gi&aacute; bất động sản phụ thuộc lớn v&agrave;o cung &ndash; cầu. Khi nguồn cung chưa được cải thiện, rất kh&oacute; kỳ vọng gi&aacute; giảm mạnh chỉ v&igrave; l&atilde;i suất tăng. Do đ&oacute;, kh&ocirc;ng thể kỳ vọng gi&aacute; nh&agrave; sẽ giảm tương ứng với sự gia tăng của l&atilde;i suất.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260320/images/085915_ttxvn-chungcu.jpg" style="height:450px; width:600px" />

C&aacute;c t&ograve;a chung cư khu vực đường Trần Duy Hưng, H&agrave; Nội :Ho&agrave;ng L&acirc;m/TTXVN

* Thị trường ph&acirc;n h&oacute;a, ưu ti&ecirc;n gi&aacute; trị thực

Theo dữ liệu thị trường của batdongsan.com.vn, giai đoạn 2022&ndash;2025, d&ugrave; bất động sản trải qua thời kỳ kh&oacute; khăn với thanh khoản suy giảm mạnh, gi&aacute; căn hộ tại hai đ&ocirc; thị lớn vẫn tăng đ&aacute;ng kể. 
Tại H&agrave; Nội, gi&aacute; chung cư tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m2 l&ecirc;n gần 87 triệu đồng/m2. TP.Hồ Ch&iacute; Minh cũng ghi nhận mức tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m2 l&ecirc;n khoảng 75 triệu đồng/m2. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, tốc độ tăng tại H&agrave; Nội thậm ch&iacute; c&ograve;n vượt TP.Hồ Ch&iacute; Minh &ndash; điều hiếm thấy trong nhiều năm trước đ&oacute;. 
Diễn biến n&agrave;y cho thấy một đặc điểm quan trọng của thị trường bất động sản l&agrave; gi&aacute; kh&ocirc;ng phản ứng ngay với biến động ngắn hạn của chi ph&iacute; vốn hay t&acirc;m l&yacute; thị trường. 
C&aacute;c chuy&ecirc;n gia nhận định năm 2026 sẽ l&agrave; giai đoạn thị trường chuyển sang trạng th&aacute;i ổn định hơn, nhưng kh&ocirc;ng đồng đều giữa c&aacute;c ph&acirc;n kh&uacute;c. &Ocirc;ng Sử Ngọc Khương - Gi&aacute;m đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư tại Savills Việt Nam cho rằng, l&atilde;i suất cao sẽ khiến nh&agrave; đầu tư thận trọng hơn, đặc biệt l&agrave; với c&aacute;c khoản vay lớn. Tuy nhi&ecirc;n, điều n&agrave;y kh&ocirc;ng đồng nghĩa với việc gi&aacute; t&agrave;i sản giảm. 
&ldquo;Trong bối cảnh chi ph&iacute; vốn tăng, thị trường sẽ tự s&agrave;ng lọc. Những sản phẩm c&oacute; gi&aacute; trị sử dụng thực, ph&aacute;p l&yacute; r&otilde; r&agrave;ng v&agrave; khả năng tạo d&ograve;ng tiền vẫn được ưu ti&ecirc;n, qua đ&oacute; giữ gi&aacute; tốt hơn&rdquo;, &ocirc;ng Khương ph&acirc;n t&iacute;ch. 
Xu hướng n&agrave;y cũng ph&ugrave; hợp với nhận định của &ocirc;ng Đinh Minh Tuấn khi cho rằng c&aacute;c ph&acirc;n kh&uacute;c phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Căn hộ tại c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn v&agrave; khu vực vệ tinh c&oacute; hạ tầng kết nối tốt được dự b&aacute;o giữ thanh khoản ổn định. 
B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, nguồn cung mới nhiều khả năng sẽ dịch chuyển ra c&aacute;c khu vực ven đ&ocirc;, nơi quỹ đất c&ograve;n dồi d&agrave;o v&agrave; hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Điều n&agrave;y gi&uacute;p mở rộng kh&ocirc;ng gian ph&aacute;t triển nhưng kh&ocirc;ng tạo &aacute;p lực giảm gi&aacute; ở khu vực trung t&acirc;m. 
Một điểm đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở x&atilde; hội v&agrave; nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền được kỳ vọng gia tăng trong thời gian tới nhờ c&aacute;c ch&iacute;nh s&aacute;ch hỗ trợ. Tuy nhi&ecirc;n, theo c&aacute;c chuy&ecirc;n gia, mức tăng n&agrave;y chủ yếu gi&uacute;p cải thiện nguồn cung tổng thể, chứ kh&oacute; tạo ra sự điều chỉnh giảm gi&aacute; tr&ecirc;n diện rộng. 
&Ocirc;ng Nguyễn Văn Đ&iacute;nh đ&aacute;nh gi&aacute;, thị trường đang bước v&agrave;o giai đoạn t&aacute;i cấu tr&uacute;c. Những nh&agrave; đầu tư sử dụng đ&ograve;n bẩy cao, kỳ vọng lướt s&oacute;ng sẽ gặp kh&oacute;, trong khi người mua ở thực v&agrave; nh&agrave; đầu tư d&agrave;i hạn sẽ chiếm ưu thế. 
Diễn biến hiện tại cho thấy, l&atilde;i suất cao kh&ocirc;ng phải l&agrave; &ldquo;đ&ograve;n bẩy&rdquo; đủ mạnh để k&eacute;o giảm gi&aacute; nh&agrave;. Thay v&agrave;o đ&oacute;, n&oacute; đ&oacute;ng vai tr&ograve; như một bộ lọc, l&agrave;m chậm thị trường v&agrave; buộc c&aacute;c chủ thể tham gia phải điều chỉnh chiến lược. Việc gi&aacute; bất động sản tiếp tục neo cao kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; nghịch l&yacute; m&agrave; phản &aacute;nh đ&uacute;ng bản chất cung &ndash; cầu v&agrave; đặc th&ugrave; của một thị trường bất động sản.

Thu Hằng

<a href="https://bnews.vn/lai-suat-cho-vay-cao-khong-keo-giam-gia-nha/414654.html">Link gốc</a>

 Với giá nhà hiện vẫn neo ở mức cao, thậm chí tiếp tục tăng ở một số phân khúc, các chuyên gia cho rằng lãi suất cho vay tăng chủ yếu làm giảm thanh khoản chứ không đủ sức kéo giảm mặt bằng giá.

Bất động sản

Vietnam+

Lãi suất cho vay cao không kéo giảm giá nhà

Nguyễn Đăng Khoa

Phương Loan

Vay cao th&#236; b&#225;n phải cao, vỡ bong b&#243;ng mouws giảm chứ

Vay cao thì bán phải cao, vỡ bong bóng mouws giảm chứ