Sự dịch chuyển sang thị trường lấy nhu cầu ở thực làm trung tâm đang buộc doanh nghiệp địa ốc phải thay đổi mô hình tăng trưởng và cách sử dụng dòng vốn.
Điều chỉnh cấu trúc tài chính
Khi thị trường hồi phục trong trạng thái thận trọng, bài toán thanh khoản tiếp tục tạo sức ép lớn đối với các chủ đầu tư. Trong bối cảnh đó, thoái vốn và điều chỉnh cấu trúc tài chính trở thành lựa chọn ưu tiên nhằm cải thiện dòng tiền và giảm gánh nặng nợ vay.
Đơn cử, Hội đồng Quản trị Novaland vừa thông qua quyết định thoái toàn bộ vốn tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Kim Yến. Theo phương án được phê duyệt, Novaland sẽ chuyển nhượng 100% phần vốn góp tại doanh nghiệp này với giá trị theo mệnh giá hơn 204,8 tỷ đồng.
Quyết định rút khỏi Tân Kim Yến diễn ra trong bối cảnh Novaland đang triển khai đồng thời nhiều giải pháp tái cơ cấu tài chính. Những tháng cuối năm 2025, doanh nghiệp liên tục xin ý kiến cổ đông về phương án huy động khoản vay chuyển đổi tối đa 10.000 tỷ đồng, đồng thời thực hiện các đợt vay chuyển đổi quy mô lớn đã được thông qua trước đó.
(1).jpg)
Sau tái cơ cấu tài chính, Novaland đẩy nhanh tiến độ dự án Victoria Village. Ảnh: NVL
Song song với hoạt động thoái vốn, đầu tháng 12/2025, Novaland cũng phê duyệt phương án giảm vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nova Phúc Nguyên từ gần 790 tỷ đồng xuống còn hơn 490 tỷ đồng, dù vẫn duy trì quyền chi phối. Chuỗi động thái này cho thấy quá trình sắp xếp lại danh mục đầu tư và cấu trúc vốn đang được đẩy nhanh theo hướng thu gọn, tập trung hơn vào dòng tiền.
Tương tự, Phát Đạt Corp đã hoàn tất việc thoái vốn khỏi Công ty Đầu tư Bất động sản Ngô Mây – chủ đầu tư dự án Q1 Tower. Thương vụ này giúp doanh nghiệp ghi nhận khoản thu đáng kể, qua đó cải thiện dòng tiền và kết quả kinh doanh trong kỳ. Theo đại diện doanh nghiệp, việc rút khỏi dự án Q1 Tower nằm trong chiến lược cơ cấu lại danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực cho các dự án có quy mô lớn hơn và khả năng triển khai nhanh trong giai đoạn tới.
Hay tại DIC Corp, doanh nghiệp cũng đã thoái vốn khỏi dự án Lam Hạ Center Point tại Phủ Lý (tỉnh Hà Nam cũ), góp phần cải thiện lợi nhuận và giảm áp lực tài chính trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi đồng đều.
Thị trường bước vào cuộc sàng lọc mới
Theo các chuyên gia, khi thị trường bất động sản chưa phục hồi rõ nét và nhiều dự án vẫn vướng pháp lý, việc tiếp tục thoái vốn là lựa chọn khó tránh nhằm đảm bảo cân đối tài chính.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, dòng vốn dành cho bất động sản không thiếu, nhưng rủi ro đang bộc lộ rõ hơn với những doanh nghiệp đầu tư dàn trải, sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong khi mặt bằng lãi suất mới đã hình thành và tín dụng bất động sản không còn thuộc nhóm ưu tiên.
Một thực tế đáng chú ý là chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn đang tạo áp lực lên lãi suất. Năm 2025, tín dụng tăng mạnh trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 14,5%, buộc các ngân hàng phải điều chỉnh tăng lãi suất đầu vào và đầu ra. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận mặt bằng lãi suất vay cao hơn như một xu hướng khó đảo ngược.
Đáng lưu ý, dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, trong đó cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng tín dụng chung. Điều này khiến cơ quan quản lý và hệ thống ngân hàng thận trọng hơn trong việc phân bổ vốn vào lĩnh vực này.
Cụ thể, mới đây, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - BIDV đã có công văn gửi tới các chi nhánh về việc tạm dừng tiếp cận các dự án, phương án kinh doanh bất động sản của khách hàng doanh nghiệp.
Theo BIDV, quyết định này được ban hành dựa trên cơ sở rà soát dữ liệu dư nợ cho vay lĩnh vực kinh doanh bất động sản đến thời điểm hiện nay và nhu cầu giải ngân tại các chi nhánh.
Văn bản cũng nhằm thực hiện chỉ đạo kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong năm 2026 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước.
Áp lực lãi suất và tín dụng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải thu hẹp danh mục, tập trung vào các dự án có khả năng tạo dòng tiền nhanh và bền vững. Ảnh: Thiên Bảo
Ở góc độ hiệp hội nghề nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, làn sóng tái cấu trúc hiện nay không chỉ là xử lý khó khăn trước mắt mà còn là quá trình sàng lọc tự nhiên của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng.
“Chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp phải chuyển từ phát triển theo chiều rộng sang chiều sâu, chú trọng năng lực tài chính, chất lượng dự án và tính minh bạch. Những doanh nghiệp không đủ vốn, không đủ quản trị sẽ buộc phải thu hẹp hoặc rời cuộc chơi”, ông Châu nhận định.
Ở khía cạnh thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, việc doanh nghiệp thoái vốn khỏi các dự án chậm triển khai là tín hiệu tích cực.
“Điều này cho thấy doanh nghiệp đang ưu tiên dự án có khả năng tạo dòng tiền sớm, thay vì giữ đất chờ tăng giá như giai đoạn trước. Trong chu kỳ mới, khách hàng và nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đến năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư, chứ không chỉ nhìn vào quy mô quỹ đất”, ông Quốc Anh nói.
Có thể nói, làn sóng thoái vốn và tái cấu trúc đang cho thấy quá trình “thanh lọc” mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Trong chu kỳ mới, những doanh nghiệp có chiến lược tập trung, quản trị dòng tiền chặt chẽ và định vị đúng phân khúc nhu cầu thực sẽ có cơ hội trụ vững và bứt lên.
Ngược lại, mô hình tăng trưởng dựa vào đòn bẩy cao và mở rộng ồ ạt đang dần trở nên lỗi thời, nhường chỗ cho một giai đoạn phát triển bền vững và kỷ luật hơn của thị trường địa ốc.
Thiên Bảo
