Bong b&#243;ng bất động sản 20 năm m&#224; nổ th&#236; như thế n&#224;y …
——
Đ&#226;y l&#224; g&#243;c nh&#236;n tổng thể gi&#250;p bạn hiểu r&#245; thực trạng bất động sản Trung Quốc qua 5 c&#226;u chuyện : 
1. C&#226;u chuyện b&#249;ng nổ v&#224; vỡ bong b&#243;ng (2001-2025): Từ động cơ tăng trưởng trở th&#224;nh rủi ro hệ thống (→ Biểu đồ 1 &amp; 3)
Từ năm 2001 đến 2021, bất động sản l&#224; động cơ lớn k&#233;o nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng. 
Thị trường bất động sản từng chiếm tới 29% GDP ở thời kỳ đỉnh điểm (theo ICIS). C&#225;c chỉ số như đầu tư v&#224; doanh số nh&#224; ở tăng gấp hơn 10 lần, phản &#225;nh niềm tin mạnh mẽ v&#224; d&#242;ng tiền dồn v&#224;o lĩnh vực n&#224;y. 
Tuy nhi&#234;n từ đ&#226;y cũng xảy ra c&#225;c nghịch l&#253;: Tỷ lệ gi&#225; nh&#224;/thu nhập tại c&#225;c th&#224;nh phố lớn vượt 50 lần thu nhập trung b&#236;nh; ở v&#249;ng cấp 3-4 cũng đạt 30-40 lần , mức gi&#225; kh&#244;ng bền vững theo chuẩn quốc tế.
Năm 2020, ch&#237;nh phủ siết chặt t&#237;n dụng với quy định “Three Red Lines”, nhắm v&#224;o c&#225;c nh&#224; ph&#225;t triển bất động sản lớn nhưng vay nợ như “Ch&#250;a Chổm” v&#224; đầu tư đa ng&#224;nh như Evergrande (vỡ nợ offshore v&#224;o cuối 2021). K&#233;o theo một chuỗi lao dốc s&#226;u suốt 4 năm li&#234;n tiếp. Giống như một quả b&#243;ng căng qu&#225; mức, thị trường nổ tung.
C&#225;c chuy&#234;n gia từ dự b&#225;o đ&#224; giảm k&#233;o d&#224;i đến 2026, sau đ&#243; l&#224; phục hồi kiểu L-shaped: đ&#225;y phẳng, hồi phục rất chậm chứ kh&#244;ng c&#243; đảo chiều. 
2. C&#226;u chuyện “đắp chiếu tập thể”: Khởi c&#244;ng nhiều, ho&#224;n c&#244;ng &#237;t , dấu hiệu tắc nghẽn hệ thống
(→ Biểu đồ 2)
Trung Quốc c&#243; qu&#225; nhiều dự &#225;n chỉ dừng lại ở đ&#224;ng x&#226;y - m&#224; thiếu d&#242;ng tiền để ho&#224;n c&#244;ng v&#224; thiều cầu hấp thụ. Ch&#237;nh điều đ&#243; l&#224;m tan vỡ niềm tin, k&#233;o thị trường xuống th&#234;m v&#224;i bậc.
Tỷ lệ ho&#224;n c&#244;ng/khởi c&#244;ng chỉ c&#242;n ~9,2% mức thấp kỷ lục trong v&#242;ng 20 năm.
H&#224;ng trăm triệu m&#178; đ&#227; khởi c&#244;ng nhưng chưa ho&#224;n th&#224;nh nghĩa l&#224; dự &#225;n treo tr&#234;n giấy hoặc dang dở. Theo SCMP (2024), c&#243; tới 5,8 triệu căn hộ “pre-sold” chưa b&#224;n giao, phần lớn do thiếu vốn v&#224; vỡ kế hoạch t&#237;n dụng.
T&#237;nh đến th&#225;ng 6/2025:
- Diện t&#237;ch đang x&#226;y dựng: ~625 triệu m&#178; (giảm mạnh từ đỉnh ~1.000 triệu m&#178; giai đoạn 2020-2021).
- Khởi c&#244;ng: ~198,9 triệu m&#178;.
- Ho&#224;n c&#244;ng: chỉ ~18,3 triệu m&#178;.
3. C&#226;u chuyện niềm tin tan vỡ: Kh&#244;ng c&#242;n ai tin rằng “mua nh&#224; l&#224; đầu tư an to&#224;n”
(→ Biểu đồ 1 &amp; 4)
Từ 2021 đến 2025, doanh số to&#224;n thị trường đ&#227; giảm 53%, ri&#234;ng doanh số b&#225;n nh&#224; giảm gần 40%. Trước đ&#226;y, bất động sản l&#224; biểu tượng “an to&#224;n t&#224;i sản” trong x&#227; hội Trung Quốc. Nhưng giờ đ&#226;y, với h&#224;ng loạt dự &#225;n bỏ hoang, nh&#224; đ&#227; mua m&#224; kh&#244;ng b&#224;n giao, niềm tin đ&#243; đang lung lay dữ dội. D&#249; gi&#225; giảm, người d&#226;n vẫn e d&#232; xuống tiền.
B&#225;o Financial Times cho biết: thế hệ trẻ Trung Quốc đối mặt với thất nghiệp cao, ng&#224;y c&#224;ng kh&#244;ng sẵn s&#224;ng đầu tư v&#224;o nh&#224; đất, v&#236; g&#225;nh nặng nợ v&#224; tương lai bất định. C&#225;c ch&#237;nh s&#225;ch hỗ trợ như giảm l&#227;i suất, hạ tỷ lệ trả trước, hay c&#225;c dự &#225;n “whitelist” chỉ tạo hiệu ứng ngắn hạn. Niềm tin d&#224;i hạn vẫn chưa được kh&#244;i phục.
4. C&#226;u chuyện ph&#226;n kh&#250;c nh&#224; ở đang yếu nhất
(→ Biểu đồ 4)
Chiếm đến 50% doanh số to&#224;n ng&#224;nh, ph&#226;n kh&#250;c nh&#224; ở suy yếu mạnh nhất kể từ đỉnh.
Cuối năm 2024: tồn kho nh&#224; mới chưa b&#225;n l&#234;n tới 390,88 triệu m&#178;, tăng 16,2% so với 2023. Thể hiện sự bế tắc trong b&#225;n h&#224;ng v&#224; lượng cung dư thừa khủng khiếp
Th&#225;ng 5/2025: gi&#225; nh&#224; mới giảm 3,5% so với c&#249;ng kỳ.
Th&#225;ng 6/2025: gi&#225; nh&#224; thứ cấp giảm 7,26% y/y v&#224; 0,75% so với th&#225;ng trước mức giảm s&#226;u nhất nhiều th&#225;ng qua.
5. C&#226;u chuyện “kh&#244;ng c&#243; đ&#225;y”: Phục hồi chưa thấy đ&#226;u
Sau 4 năm giảm li&#234;n tục, biểu đồ vẫn chưa chạm đ&#225;y v&#224; chưa c&#243; dấu hiệu sẽ chạm đ&#225;y sớm.
C&#225;c g&#243;i hỗ trợ ch&#237;nh phủ hiện tại qu&#225; nhỏ so với quy m&#244; vấn đề. Nhiều nh&#224; đầu tư lo ngại &quot;bắt đ&#225;y&quot; l&#250;c n&#224;y ch&#237;nh l&#224; “bắt dao rơi”.
Theo Bloomberg/Goldman Sachs: gi&#225; nh&#224; c&#243; thể giảm th&#234;m 10% đến năm 2027, v&#224; thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ tiếp tục l&#250;n s&#226;u trong một giai đoạn suy tho&#225;i L-shaped k&#233;o d&#224;i tức l&#224; nếu chạm đ&#225;y th&#236; bế tắc k&#233;o d&#224;i v&#224; hồi phục chậm chạp.

Bong bóng bất động sản 20 năm mà nổ thì như thế này …
——
Đây là góc nhìn tổng thể giúp bạn hiểu rõ thực trạng bất động sản Trung Quốc qua 5 câu chuyện : 
1. Câu chuyện bùng nổ và vỡ bong bóng (2001-2025): Từ động cơ tăng trưởng trở thành rủi ro hệ thống (→ Biểu đồ 1 & 3)
Từ năm 2001 đến 2021, bất động sản là động cơ lớn kéo nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng. 
Thị trường bất động sản từng chiếm tới 29% GDP ở thời kỳ đỉnh điểm (theo ICIS). Các chỉ số như đầu tư và doanh số nhà ở tăng gấp hơn 10 lần, phản ánh niềm tin mạnh mẽ và dòng tiền dồn vào lĩnh vực này. 
Tuy nhiên từ đây cũng xảy ra các nghịch lý: Tỷ lệ giá nhà/thu nhập tại các thành phố lớn vượt 50 lần thu nhập trung bình; ở vùng cấp 3-4 cũng đạt 30-40 lần , mức giá không bền vững theo chuẩn quốc tế.
Năm 2020, chính phủ siết chặt tín dụng với quy định “Three Red Lines”, nhắm vào các nhà phát triển bất động sản lớn nhưng vay nợ như “Chúa Chổm” và đầu tư đa ngành như Evergrande (vỡ nợ offshore vào cuối 2021). Kéo theo một chuỗi lao dốc sâu suốt 4 năm liên tiếp. Giống như một quả bóng căng quá mức, thị trường nổ tung.
Các chuyên gia từ dự báo đà giảm kéo dài đến 2026, sau đó là phục hồi kiểu L-shaped: đáy phẳng, hồi phục rất chậm chứ không có đảo chiều. 
2. Câu chuyện “đắp chiếu tập thể”: Khởi công nhiều, hoàn công ít , dấu hiệu tắc nghẽn hệ thống
(→ Biểu đồ 2)
Trung Quốc có quá nhiều dự án chỉ dừng lại ở đàng xây - mà thiếu dòng tiền để hoàn công và thiều cầu hấp thụ. Chính điều đó làm tan vỡ niềm tin, kéo thị trường xuống thêm vài bậc.
Tỷ lệ hoàn công/khởi công chỉ còn ~9,2% mức thấp kỷ lục trong vòng 20 năm.
Hàng trăm triệu m² đã khởi công nhưng chưa hoàn thành nghĩa là dự án treo trên giấy hoặc dang dở. Theo SCMP (2024), có tới 5,8 triệu căn hộ “pre-sold” chưa bàn giao, phần lớn do thiếu vốn và vỡ kế hoạch tín dụng.
Tính đến tháng 6/2025:
- Diện tích đang xây dựng: ~625 triệu m² (giảm mạnh từ đỉnh ~1.000 triệu m² giai đoạn 2020-2021).
- Khởi công: ~198,9 triệu m².
- Hoàn công: chỉ ~18,3 triệu m².
3. Câu chuyện niềm tin tan vỡ: Không còn ai tin rằng “mua nhà là đầu tư an toàn”
(→ Biểu đồ 1 & 4)
Từ 2021 đến 2025, doanh số toàn thị trường đã giảm 53%, riêng doanh số bán nhà giảm gần 40%. Trước đây, bất động sản là biểu tượng “an toàn tài sản” trong xã hội Trung Quốc. Nhưng giờ đây, với hàng loạt dự án bỏ hoang, nhà đã mua mà không bàn giao, niềm tin đó đang lung lay dữ dội. Dù giá giảm, người dân vẫn e dè xuống tiền.
Báo Financial Times cho biết: thế hệ trẻ Trung Quốc đối mặt với thất nghiệp cao, ngày càng không sẵn sàng đầu tư vào nhà đất, vì gánh nặng nợ và tương lai bất định. Các chính sách hỗ trợ như giảm lãi suất, hạ tỷ lệ trả trước, hay các dự án “whitelist” chỉ tạo hiệu ứng ngắn hạn. Niềm tin dài hạn vẫn chưa được khôi phục.
4. Câu chuyện phân khúc nhà ở đang yếu nhất
(→ Biểu đồ 4)
Chiếm đến 50% doanh số toàn ngành, phân khúc nhà ở suy yếu mạnh nhất kể từ đỉnh.
Cuối năm 2024: tồn kho nhà mới chưa bán lên tới 390,88 triệu m², tăng 16,2% so với 2023. Thể hiện sự bế tắc trong bán hàng và lượng cung dư thừa khủng khiếp
Tháng 5/2025: giá nhà mới giảm 3,5% so với cùng kỳ.
Tháng 6/2025: giá nhà thứ cấp giảm 7,26% y/y và 0,75% so với tháng trước mức giảm sâu nhất nhiều tháng qua.
5. Câu chuyện “không có đáy”: Phục hồi chưa thấy đâu
Sau 4 năm giảm liên tục, biểu đồ vẫn chưa chạm đáy và chưa có dấu hiệu sẽ chạm đáy sớm.
Các gói hỗ trợ chính phủ hiện tại quá nhỏ so với quy mô vấn đề. Nhiều nhà đầu tư lo ngại "bắt đáy" lúc này chính là “bắt dao rơi”.
Theo Bloomberg/Goldman Sachs: giá nhà có thể giảm thêm 10% đến năm 2027, và thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ tiếp tục lún sâu trong một giai đoạn suy thoái L-shaped kéo dài tức là nếu chạm đáy thì bế tắc kéo dài và hồi phục chậm chạp.

Trương Đắc Nguyên

Buồn nhỉ. Ăn học cho lắm v&#224;o. 