Theo ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Khối Nghiên cứu đầu tư FIDT, việc ngân hàng quốc doanh cho vay bất động sản với lãi suất cao hơn xuất phát từ giới hạn room tín dụng và vai trò thực thi chính sách của nhóm ngân hàng này. Ông cho rằng đà tăng lãi suất hiện nay mang tính “tiền hung, hậu cát”, gây áp lực ngắn hạn nhưng có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản về dài hạn.
Big4 ồ ạt tăng lãi suất cho vay bất động sản
Những ngày gần đây, lãi suất cho vay tiếp tục leo thang và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý, các ngân hàng quốc doanh đang dẫn đầu xu hướng đẩy mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao mới, tạo ra sự chênh lệch rõ rệt so với các lĩnh vực tín dụng khác cũng như so với nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân.
Mới nhất, BIDV đã công bố biểu lãi suất cho vay bất động sản với mức khá cao. Cụ thể, lãi suất cho vay trong 6 tháng đầu kể từ thời điểm giải ngân lần đầu tối thiểu 9,7%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 8,2%/năm áp dụng cho các khoản vay phục vụ mục đích khác. Với kỳ hạn 12 tháng, lãi suất cho vay bất động sản tối thiểu 10,1%/năm, và lên tới 13,5%/năm với kỳ hạn 18 tháng, trong khi các khoản vay không thuộc lĩnh vực bất động sản ở cùng kỳ hạn chỉ dao động quanh 8,7 - 9%/năm.
Lãi suất cho vay bất động sản tăng mạnh tại các ngân hàng quốc doanh.
Trước đó, Vietcombank cũng thông báo mức lãi suất cho vay mua căn hộ, nhà phố có sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán ở mức cao, với lãi suất cố định 9,6%/năm trong 6 tháng, 9,9%/năm trong 12 tháng, 13,6%/năm trong 18 tháng và lên tới 13,9%/năm trong 24 tháng.
Đáng chú ý hơn, lãi suất cho vay bất động sản của nhóm Big4 hiện cao hơn rõ rệt so với nhóm ngân hàng TMCP tư nhân. Khảo sát trên thị trường cho thấy, tại ACB, lãi suất cho vay mua bất động sản cao nhất khoảng 11,2%/năm cố định trong 60 tháng; MSB áp dụng mức cao nhất 8,8%/năm cố định 24 tháng trong khi TPBank đưa ra mức tối đa 10,6%/năm cố định trong 18 tháng đầu.
Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc khối nghiên cứu đầu tư FIDT nhận định, lãi suất cho vay có xu hướng tăng trong thời gian gần đây là điều bình thường khi lãi suất huy động đã tăng rõ rệt từ vùng đáy.
“Thực tế, nhiều ngân hàng lớn đã điều chỉnh lãi suất tiền gửi tăng khoảng 0,75- 1% so với mức thấp nhất trước đó, khiến chi phí vốn đầu vào của ngân hàng tăng lên. Khi giá vốn tăng, lãi suất cho vay buộc phải điều chỉnh theo để đảm bảo hiệu quả hoạt động. Với mặt bằng hiện nay, chi phí huy động vào khoảng 8 - 9%/năm thì việc lãi suất cho vay được đẩy lên 12 -13%/năm là mức chênh lệch hợp lý”, ông Huy phân tích.
Riêng với việc ngân hàng quốc doanh cho vay bất động sản với lãi suất cao hơn, theo ông Huy, nguyên nhân chủ yếu là do giới hạn room tín dụng và vai trò đặc thù của nhóm ngân hàng này trong việc thực thi chính sách.
“Các ngân hàng quốc doanh phải ưu tiên nguồn vốn cho những dự án trọng điểm của Nhà nước như hạ tầng, đầu tư công và các chương trình kinh tế - xã hội lớn. Những dự án này thường có văn bản chỉ đạo riêng và được hưởng mức lãi suất ưu đãi thấp hơn mặt bằng chung. Trong khi đó, room tín dụng là ‘hữu hạn’, nên để dành dư địa cho các lĩnh vực ưu tiên, ngân hàng buộc phải thu hẹp room ở các ngành khác, trong đó có bất động sản”, ông Huy cho hay.
Tiền hung, hậu cát
Do có mối quan hệ mật thiết với dòng vốn tín dụng ngân hàng, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản khó tránh khỏi những tác động tiêu cực khi mặt bằng lãi suất cho vay đi lên.
Tại buổi gặp gỡ nhà đầu tư mới đây, ông Vũ Minh Trường, Giám đốc khối Nguồn vốn và Thị trường tài chính, VPBank cũng nhận định, việc lãi suất cho vay tăng sớm hay muộn cũng sẽ gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Đồng quan điểm, ông Huy cũng cho rằng, lãi suất tăng chắc chắn tác động mạnh đến bất động sản trong ngắn hạn, bởi lãi suất ảnh hưởng trực tiếp cả đầu vào của thị trường như chủ đầu tư, hoạt động xây dựng, lẫn đầu ra là khả năng tài chính của người mua nhà.
Tuy nhiên, đối với góc nhìn dài hạn, đại diện FIDT khẳng định không thể kỳ vọng một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững nếu chỉ dựa vào tín dụng dễ dãi và mặt bằng lãi suất thấp kéo dài. Do đó, việc lãi suất cho vay đi lên trong giai đoạn hiện nay mang tính chất “tiền hung, hậu cát” đối với bất động sản.
Theo ông Huy, việc lãi suất cho vay đi lên trong giai đoạn hiện nay mang tính chất “tiền hung, hậu cát”.
Đáng chú ý, việc các ngân hàng lớn điều chỉnh tăng lãi suất cho vay bất động sản trong giai đoạn này thực chất là bước đi nhằm tái phân bổ nguồn lực, ưu tiên cho các dự án trọng điểm, đặc biệt là hạ tầng và phát triển kinh tế. Đây chính là những yếu tố nền tảng, tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững hơn trong dài hạn.
Nhận định về xu hướng lãi suất, ông Huy cho rằng, mặt bằng lãi suất và điều kiện tín dụng sẽ dần hạ nhiệt từ giữa năm 2026.
“Trong quý I, chính sách điều hành chủ yếu mang tính thận trọng, tập trung quan sát diễn biến kinh tế và tài chính toàn cầu. Khi việc phân bổ room tín dụng cho các dự án trọng điểm cơ bản hoàn tất, khả năng room tín dụng chung sẽ được nới dần từ nửa cuối năm”, ông Huy phân tích.
Bên cạnh đó, triển vọng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tiếp tục cắt giảm lãi suất thêm khoảng hai lần trong năm sẽ góp phần giảm áp lực lên tỷ giá và lãi suất trong nước, tạo dư địa thuận lợi hơn cho chính sách tiền tệ và hoạt động tín dụng.
Ngoài ra, khi nền kinh tế dần thích nghi với mặt bằng lãi suất mới, các kênh tài sản trong đó có bất động sản sẽ vận động theo hướng bền vững hơn, phân hóa rõ rệt giữa nhóm có nền tảng tốt và kém hiệu quả, đồng thời từng bước ổn định trở lại vào cuối năm, đại diện FIDT nhận định.
Giám đốc khối Nguồn vốn và Thị trường tài chính, VPBank cũng đưa ra dự báo khá lạc quan về xu hướng lãi suất trong năm 2026 và những tác động tích cực lan tỏa đến thị trường bất động sản.
Theo ông Vũ Minh Trường, lãi suất tiền đồng nhiều khả năng sẽ giảm về quanh mức 6,5 - 7% trong khoảng 6 tháng tới. Với mặt bằng lãi suất được duy trì ở mức vừa phải như vậy, thị trường sẽ đạt được sự cân đối cần thiết, vừa đảm bảo điều kiện cho bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh, vừa góp phần giúp mặt bằng giá bất động sản ổn định hơn thay vì biến động mạnh như các giai đoạn trước.
Nam Anh
Bình luận (11)
