Thị trường bất động sản Đà Nẵng dịch chuyển từ kỳ vọng sang dòng tiền thật, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn tới khai thác, tỷ lệ lấp đầy, dòng khách và khả năng cho thuê.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Trần Xuân Mới – Giám đốc Công ty Tư vấn và Quản lý ATM cho hay thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ có những chuyển biến tích cực hơn trong thời gian tới.
Ông Trần Xuân Mới - Giám đốc Công ty Tư vấn và Quản lý ATM.
- Thưa ông, thị trường bất động sản Đà Nẵng được nhận định đã bước vào giai đoạn mới. Ông có chia sẻ gì về nhận định này?
Tôi đồng ý với nhận định “giai đoạn mới”, nhưng theo tôi, điểm mấu chốt không nằm ở chữ “mới” mà nằm ở bản chất chuyển pha. Đà Nẵng đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng theo sóng có độ phân hóa thấp sang giai đoạn tái cấu trúc và phân hóa.
Nghĩa là thị trường sẽ không còn tăng đồng đều; giá trị sẽ được quyết định nhiều hơn bởi hạ tầng – pháp lý – chất lượng dự án – năng lực vận hành – khả năng khai thác thực. Nếu gọi đúng tên, đây là giai đoạn thị trường trưởng thành, dòng tiền chọn lọc tạo đỉnh mới cao hơn thay vì lan tỏa.
- Theo ông, trong thời gian tới sẽ có những thay đổi khác biệt nào?
Theo đánh giá của tôi, thời gian tới sẽ có 3 thay đổi lớn. Cụ thể, phân hóa mạnh theo chất lượng và giá trị, dự án có vị trí thực sự khan hiếm, pháp lý rõ, sản phẩm đúng nhu cầu và vận hành tốt sẽ có khả năng tăng giá khá cao, lập đỉnh mới tạo sự phân hóa rõ rệt giữa các dòng sản phẩm. Các dự án còn lại sẽ phải cạnh tranh bằng ưu đãi hoặc điều chỉnh kỳ vọng bởi theo quan sát các sản phẩm này đã tăng giá trong thời gian gần đây.
Tiếp đến, dịch chuyển từ kỳ vọng sang dòng tiền thật, nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn tới khai thác, tỷ lệ lấp đầy, dòng khách, khả năng cho thuê… thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Thị trường hiện nay đã có mức độ sàng lọc tốt hơn và nhà đầu tư cũng thận trọng hơn do luật ngày càng minh bạch.
Đặc biệt, thị trường ưu tiên “hệ sinh thái” hơn “tin tức”, những yếu tố như logistics, hạ tầng số, định hướng tài chính, MICE… khi hội tụ mới tạo ra nền tảng dài hạn, chứ không chỉ là thông tin đơn thuần.
- Về mức giá, liệu thị trường có xảy ra các đợt “sốt” như đã từng hay không, thưa ông?
Qua quan sát, khả năng xuất hiện sốt diện rộng như các chu kỳ trước là thấp hơn. Bởi lẽ, thị trường hiện nay đã có mức độ sàng lọc tốt hơn và nhà đầu tư cũng thận trọng hơn do luật ngày càng minh bạch, chặt chẽ bởi chúng ta đã “dọn ổ” để đón các đại bàng.
Tuy nhiên, thời gian tới cũng có thể xuất hiện “sốt cục bộ” ở những khu vực/dự án hội tụ đồng thời có yếu tố như vị trí chiến lược, hạ tầng được kích hoạt rõ ràng, nguồn cung khan hiếm. Ngoài ra, các yếu tố pháp lý minh bạch, sản phẩm phù hợp khả năng khai thác... cũng sẽ thúc đẩy giá bất động sản.
Nói cách khác, “sốt” nếu có sẽ xảy ra theo điểm hoặc từng dự án, không theo diện phạm vi rộng.
- Ông có đề xuất gì để thị trường bất động sản Đà Nẵng phát triển bền vững?
Có 5 nhóm giải pháp cần thực hiện đồng bộ để thị trường bất động sản Đà Nẵng phát triển bền vững trong tương lai tới.
Đầu tiên, minh bạch pháp lý và dữ liệu thị trường, việc này giúp giảm đầu cơ méo mó, tăng dòng vốn dài hạn và tăng niềm tin nhà đầu tư tổ chức. Nhà đầu tư có thể truy cập tìm hiểu các thông tin quy hoạch, định hướng chiến lược trên 1 công thông tin của thành phố, tránh các thông tin “thổi phồng” hoặc thông tin chưa đúng sự thật.
Thứ hai, phát triển theo hệ sinh thái kinh tế số, kinh tế tuần hoàn, kinh tế xanh. Bất động sản bền vững phải đi cùng du lịch dịch vụ chất lượng cao, MICE, logistics, tài chính – công nghệ và nguồn nhân lực. Khai thác mạnh lợi thế trung tâm tài chính quốc tế, đi tiên phong trong việc sử dụng tài sản số trong giao dịch thông qua cơ chế đặc thù cần có.
Thứ ba, ưu tiên sản phẩm có khả năng khai thác thực, thị trường cần nhiều dự án “sống được” bằng vận hành, không chỉ bằng kỳ vọng tăng giá. Mỗi sản phẩm là một phiên bản riêng không phải là sự sao chép và thay đổi tên. Đặc biệt cần tính đến sức chứa, hệ thống giao thông với tầm nhìn vài trăm năm.
Thứ tư, nâng chuẩn quy hoạch và quản trị đô thị, kiểm soát mật độ, hạ tầng xã hội, không gian xanh, môi trường… để giữ lợi thế “đáng sống” – vì đây là nền tảng hấp dẫn nhà đầu tư dài hạn. Học hỏi từ những thành phố lâu năm trên thế giới nhưng không lỗi thời, vẫn đáp ứng nhu cầu phát triển mở rộng ở hiện tại và tương lai.
Cuối cùng, thu hút nhà đầu tư có năng lực vận hành, với phân khúc cao cấp, làm tăng giá trị nằm ở vận hành và dịch vụ theo nguyên tắc 80/20. Chọn đúng nhà phát triển và đơn vị vận hành sẽ quyết định sức bền của thị trường.
- Trân trọng cảm ơn ông!
Tuấn Vỹ
