Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự hồi sinh mạnh mẽ với nguồn cung dồi dào và tỷ lệ hấp thụ ấn tượng. Đây là những tín hiệu tích cực được Công ty Cổ phần Chứng khoán Quốc gia (NSI) chỉ ra trong báo cáo ngành bất động sản dân cư vừa công bố, mở ra kỳ vọng lớn cho năm bản lề 2026.

Sức bật từ nguồn cung: Hà Nội vượt mặt TP HCM về giá bán

Bức tranh thị trường quý III/2025 hiện lên đầy khởi sắc với tổng nguồn cung bất động sản dân cư đạt hơn 37.600 sản phẩm. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường lên tới 73%, cho thấy niềm tin của người mua nhà đang quay trở lại. Về cơ cấu địa lý, Hà Nội chiếm 32% nguồn cung, TP HCM chiếm 28% và các khu vực còn lại đóng góp 40%. Sự gia tăng mạnh mẽ này đánh dấu sự tái xuất của hàng loạt dự án lớn sau khoảng thời gian "nằm gai nếm mật" quan sát thị trường.

Con số 73% tỷ lệ hấp thụ  là một chỉ báo báo động đỏ cho những người mua nhà đang chần chừ. Điều này có nghĩa là cứ 10 căn ra hàng thì hơn 7 căn đã có chủ. Với người mua ở thực, thời kỳ "khách hàng là thượng đế" với quyền lực đàm phán giảm giá sâu đang qua đi. Khi thanh khoản tốt, chủ đầu tư sẽ cắt giảm các ưu đãi khủng. 

Nếu bạn đã ưng ý một dự án, hãy chốt deal sớm. Tuy nhiên, đừng để hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ) khiến bạn vay quá tay. Hãy tính toán kỹ dòng tiền trả nợ hàng tháng dựa trên lãi suất thả nổi (thường là lãi suất cơ sở + 3 - 4%) chứ không phải lãi suất ưu đãi năm đầu.

Thị trường ghi nhận sự ổn định trong giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ, phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng tiền vào nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ đất nền - phân khúc đang có dấu hiệu giảm nhiệt. Tuy nhiên, tồn kho bất động sản toàn quốc, chủ yếu là chung cư và nhà ở, vẫn đang ở mức cao.

Một diễn biến đáng chú ý là cuộc đua về giá giữa hai đô thị lớn. Tại Hà Nội, giá mở bán sơ cấp trung bình đã chạm mốc 91 triệu đồng/m2, chính thức vượt qua TP HCM (87 triệu đồng/m2). 

Danh sách dự án mở bán tại TP Hà Nội. Ảnh: NSI - sưu tầm: HouseNow

Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung mới tại Thủ đô tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi các dự án giá dưới 60 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm. Lần đầu tiên trong lịch sử, mặt bằng giá Hà Nội đắt hơn TP.HCM. Đây là một sự lệch pha thú vị.

Khi giá Hà Nội đã quá cao (neo ở đỉnh 91 triệu/m2), dư địa tăng trưởng vốn (Capital Gain) sẽ mỏng đi. Dòng tiền thông minh có xu hướng chảy về vùng “trũng” hơn là TP.HCM - nơi kinh tế năng động nhưng giá đang mềm hơn thủ đô. Đây là lúc cân nhắc cơ cấu danh mục đầu tư Nam tiến. Đối với người mua nhà Hà Nội thì với mức giá 91 triệu/m2, một căn hộ 2 phòng ngủ (70m2) có giá khoảng 6.3 tỷ đồng. Nếu vay 70%, bạn gánh khoản nợ 4.4 tỷ. Với lãi suất trung bình 10%, tiền lãi mỗi tháng đã ngót nghét 37 triệu đồng. 

>> Lời khuyên: Đừng cố bám trụ các quận trung tâm nếu tài chính không quá mạnh. Hãy nhìn sang các vùng ven như Gia Lâm hay Đan Phượng, nơi hạ tầng đang kết nối tốt và giá còn dư địa tăng.

Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp bùng nổ với hơn 10.300 căn hộ, tăng 48,3% so với quý trước. "Sân chơi" chính vẫn là các quận nội đô như Tây Hồ, Cầu Giấy và Long Biên. Một số dự án nổi bật đã "chào sân" trong quý gồm Jade Square (Bắc Từ Liêm) với giá 105-120 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites (Cầu Giấy) và Trinity Square (Long Biên) với mức giá 70-90 triệu đồng/m2. Xu hướng ly tâm ra vùng ven như Đan Phượng, Gia Lâm cũng đang được thúc đẩy mạnh mẽ nhờ hạ tầng giao thông hoàn thiện. Dự báo cuối năm, sự xuất hiện của Lumiere Orient Pearl và Sunshine Legend City sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá thiết lập đỉnh mới.

Tại khu vực phía Nam (gồm TP HCM mở rộng sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu), nguồn cung đạt gần 6.700 căn. Dù giảm nhẹ so với quý trước nhưng con số này gấp tới 4 lần cùng kỳ năm 2024. Các dự án hạng sang như The Prive (Quận 2, giá 120-150 triệu đồng/m2) hay Lumière Midtown (Quận 2, giá 110-130 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn dắt thị trường. Dù giá bán trung bình tăng 10% nhưng TP HCM vẫn "dễ thở" hơn Hà Nội nhờ sự hiện diện của một số dự án trung cấp. Cuối năm nay, sự ra mắt của Eaton Park và Vinhome Green Paradise hứa hẹn sẽ tạo cú hích lớn cho nguồn cung khu vực này.

Danh sách mở bán tại TP HCM. 

Ảnh: NSI - sưu tầm: HouseNow

Lợi nhuận quý III "kém sắc" nhưng là bước đệm cho 2026

Về bức tranh tài chính, tổng doanh thu quý III của nhóm doanh nghiệp niêm yết chỉ tăng nhẹ 2% so với quý trước và giảm 32% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế toàn ngành đạt gần 6.000 tỷ đồng, giảm sâu do thiếu hụt nguồn bàn giao từ các ông lớn như PDR, TCH, HDC, NTL và khoản lỗ lớn từ NVL. Ngay cả VHM cũng ghi nhận doanh thu thuần giảm 50%. Biên lợi nhuận gộp toàn ngành dù cải thiện nhẹ lên 27,9% nhưng vẫn chịu áp lực lớn.

Doanh thu thuần và lợi nhuận gộp của ngành bất động sản 9 tháng đầu năm 2025. 

Ảnh: NSI - sưu tầm: HouseNow

Tuy nhiên, NSI nhận định năm 2026 sẽ là thời điểm bùng nổ lợi nhuận khi hàng loạt dự án lớn bước vào giai đoạn bàn giao. Các chỉ số sức khỏe doanh nghiệp đang cho thấy sự chuẩn bị kỹ lưỡng cho chu kỳ mới. Lượng tiền mặt duy trì ở mức kỷ lục giúp giảm áp lực tài chính. Hàng tồn kho quý III tăng 13,9% khi các doanh nghiệp như VHM, DXG, PDR, TCH đồng loạt đẩy mạnh thi công.

Đặc biệt, khoản "của để dành" là tiền người mua trả trước tăng vọt 62% so với quý trước. VHM và DXG tiếp tục khẳng định vị thế với tốc độ bán hàng ấn tượng, trong khi TCH cho thấy sự cải thiện dòng tiền đáng kể tại thị trường phía Bắc.

Tại sao lợi nhuận doanh nghiệp giảm mà tôi lại khuyên bạn nên quan tâm?

• Áp lực dòng tiền: Khi lợi nhuận giảm, các chủ đầu tư đang rất "khát" dòng tiền mặt để duy trì hoạt động và đáo hạn trái phiếu. Để kích cầu, họ buộc phải tung ra các Chính sách bán hàng (CSBH) cực tốt: Chiết khấu thẳng vào giá bán, giãn tiến độ thanh toán, hoặc hỗ trợ lãi suất 0% trong 24-36 tháng.
• Cơ hội vàng cho người dùng đòn bẩy: Đây là thời điểm tốt nhất để tận dụng vốn vay ngân hàng được chủ đầu tư tài trợ lãi suất.
• Chỉ báo an toàn: Hãy nhìn vào con số "Người mua trả trước tăng 62%". Điều này chứng tỏ dù báo lỗ kế toán (do chưa bàn giao nhà), nhưng thực tế họ bán hàng rất tốt. Mua nhà của những ông lớn có doanh số bán hàng thực tế cao (như VHM, DXG) là bảo chứng an toàn nhất cho việc dự án sẽ về đích đúng hạn, tránh rủi ro "mua nhà trên giấy" rồi đắp chiếu.

Cơ hội đầu tư vào những cổ phiếu tiềm năng

NSI dự báo giai đoạn 2025-2026, nguồn cung mở mới sẽ phục hồi mạnh mẽ nhờ tác động tích cực từ sáp nhập hành chính và hạ tầng liên vùng. Xu hướng phát triển sẽ dịch chuyển mạnh sang các tỉnh vệ tinh với quỹ đất dồi dào.

Hàng loạt siêu dự án như Golden City, Paradise (Vinhomes), Cần Thơ, Southgate (Nam Long), La Pura (Phát Đạt) hay The Prive (Đất Xanh) dự kiến bổ sung khoảng 30.000 – 35.000 sản phẩm cho thị trường phía Nam trong năm 2026.

Định giá P/B của các cổ phiếu bất động sản đáng chú ý. Ảnh: NSI - sưu tầm: HouseNow

Về định giá cổ phiếu, NSI đánh giá mặt bằng chung đang ở mức hợp lý quanh vùng P/B trung bình 5 năm. Các mã như DXG, TCH, NTL được xem là hấp dẫn trong bối cảnh thị trường hồi phục. Riêng PDR và HDC đang ở vùng chiết khấu sâu sau đợt điều chỉnh vừa qua. Với tiêu chí ưu tiên quỹ đất sạch và năng lực triển khai, NSI khuyến nghị nhà đầu tư quan tâm đến các mã cổ phiếu đầu ngành như VHM, TCH và DXG cho danh mục đầu tư đón sóng 2026.

Chiến lược cho từng nhóm đối tượng

Người mua nhà lần đầu: Đừng hoảng sợ trước mức giá 91 triệu/m2. Đó là giá trung bình bị kéo lên bởi phân khúc hạng sang. Hãy chịu khó tìm kiếm các dự án ở vùng ven (Gia Lâm, Bình Chánh, Nhà Bè) hoặc các dự án thứ cấp (nhà cũ) đang bị định giá thấp hơn. Quan trọng nhất: Hãy dùng công cụ tính toán vay để chắc chắn rằng tổng nợ gốc + lãi hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập.

Nhà đầu tư lướt sóng: Thị trường chưa đủ nóng để lướt sóng ngắn hạn (3-6 tháng). Hãy xác định tầm nhìn trung hạn (2 năm) đến 2026 khi các dự án lớn bàn giao và hạ tầng hoàn thiện.

Nhà đầu tư dòng tiền: TP.HCM đang có P/E (Giá/Tiền thuê) tốt hơn Hà Nội. Với cùng 5 tỷ đồng, mua căn hộ tại TP.HCM hiện tại có khả năng cho thuê giá cao hơn và tiềm năng tăng giá vốn tốt hơn khi thị trường này hồi phục sau độ trễ so với Hà Nội.