Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự hồi sinh mạnh mẽ với nguồn cung dồi d&agrave;o v&agrave; tỷ lệ hấp thụ ấn tượng. Đ&acirc;y l&agrave; những t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực được C&ocirc;ng ty Cổ phần Chứng kho&aacute;n Quốc gia (NSI) chỉ ra trong b&aacute;o c&aacute;o ng&agrave;nh bất động sản d&acirc;n cư vừa c&ocirc;ng bố, mở ra kỳ vọng lớn cho năm bản lề 2026.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251208/images/bds%20hn.jpg" style="height:360px; width:600px">

Sức bật từ nguồn cung: H&agrave; Nội vượt mặt TP <a class='symbol'>HCM</a> về gi&aacute; b&aacute;n

Bức tranh thị trường qu&yacute; III/2025 hiện l&ecirc;n đầy khởi sắc với tổng nguồn cung bất động sản d&acirc;n cư đạt hơn 37.600 sản phẩm. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, tỷ lệ hấp thụ to&agrave;n thị trường l&ecirc;n tới 73%, cho thấy niềm tin của người mua nh&agrave; đang quay trở lại. Về cơ cấu địa l&yacute;, H&agrave; Nội chiếm 32% nguồn cung, TP <a class='symbol'>HCM</a> chiếm 28% v&agrave; c&aacute;c khu vực c&ograve;n lại đ&oacute;ng g&oacute;p 40%. Sự gia tăng mạnh mẽ n&agrave;y đ&aacute;nh dấu sự t&aacute;i xuất của h&agrave;ng loạt dự &aacute;n lớn sau khoảng thời gian &quot;nằm gai nếm mật&quot; quan s&aacute;t thị trường.

Con số 73% tỷ lệ hấp thụ &nbsp;l&agrave; một chỉ b&aacute;o b&aacute;o động đỏ cho những người mua nh&agrave; đang chần chừ. Điều n&agrave;y c&oacute; nghĩa l&agrave; cứ 10 căn ra h&agrave;ng th&igrave; hơn 7 căn đ&atilde; c&oacute; chủ. Với người mua ở thực, thời kỳ &quot;kh&aacute;ch h&agrave;ng l&agrave; thượng đế&quot; với quyền lực đ&agrave;m ph&aacute;n giảm gi&aacute; s&acirc;u đang qua đi. Khi thanh khoản tốt, chủ đầu tư sẽ cắt giảm c&aacute;c ưu đ&atilde;i khủng.&nbsp;

Nếu bạn đ&atilde; ưng &yacute; một dự &aacute;n, h&atilde;y chốt deal sớm. Tuy nhi&ecirc;n, đừng để hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ) khiến bạn vay qu&aacute; tay. H&atilde;y t&iacute;nh to&aacute;n kỹ d&ograve;ng tiền trả nợ h&agrave;ng th&aacute;ng dựa tr&ecirc;n l&atilde;i suất thả nổi (thường l&agrave; l&atilde;i suất cơ sở + 3 - 4%) chứ kh&ocirc;ng phải l&atilde;i suất ưu đ&atilde;i năm đầu.

Thị trường ghi nhận sự ổn định trong giao dịch căn hộ v&agrave; nh&agrave; ở ri&ecirc;ng lẻ, phản &aacute;nh xu hướng dịch chuyển d&ograve;ng tiền v&agrave;o nhu cầu ở thực thay v&igrave; đầu cơ đất nền - ph&acirc;n kh&uacute;c đang c&oacute; dấu hiệu giảm nhiệt. Tuy nhi&ecirc;n, tồn kho bất động sản to&agrave;n quốc, chủ yếu l&agrave; chung cư v&agrave; nh&agrave; ở, vẫn đang ở mức cao.

Một diễn biến đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; l&agrave; cuộc đua về gi&aacute; giữa hai đ&ocirc; thị lớn. Tại H&agrave; Nội, gi&aacute; mở b&aacute;n sơ cấp trung b&igrave;nh đ&atilde; chạm mốc 91 triệu đồng/m2, ch&iacute;nh thức vượt qua TP <a class='symbol'>HCM</a> (87 triệu đồng/m2).&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20251208/images/image-20251208095529-1.png" style="height:319px; width:600px">

Danh sách dự án mở bán tại TP Hà N&ocirc;̣i.&nbsp;Ảnh: NSI - sưu tầm: <a href="https://www.housenow.com.vn/">HouseNow</a>

Nguy&ecirc;n nh&acirc;n chủ yếu do nguồn cung mới tại Thủ đ&ocirc; tập trung qu&aacute; nhiều v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp v&agrave; hạng sang, trong khi c&aacute;c dự &aacute;n gi&aacute; dưới 60 triệu đồng/m2 ng&agrave;y c&agrave;ng khan hiếm. Lần đầu ti&ecirc;n trong lịch sử, mặt bằng gi&aacute; H&agrave; Nội đắt hơn TP.<a class='symbol'>HCM</a>. Đ&acirc;y l&agrave; một sự lệch pha th&uacute; vị.

Khi gi&aacute; H&agrave; Nội đ&atilde; qu&aacute; cao (neo ở đỉnh 91 triệu/m2), dư địa tăng trưởng vốn (Capital Gain) sẽ mỏng đi. D&ograve;ng tiền th&ocirc;ng minh c&oacute; xu hướng chảy về v&ugrave;ng &ldquo;trũng&rdquo; hơn l&agrave; TP.<a class='symbol'>HCM</a> - nơi kinh tế năng động nhưng gi&aacute; đang mềm hơn thủ đ&ocirc;. Đ&acirc;y l&agrave; l&uacute;c c&acirc;n nhắc cơ cấu danh mục đầu tư Nam tiến. Đối với người mua nh&agrave; H&agrave; Nội th&igrave; với mức gi&aacute; 91 triệu/m2, một căn hộ 2 ph&ograve;ng ngủ (70m2) c&oacute; gi&aacute; khoảng 6.3 tỷ đồng. Nếu vay 70%, bạn g&aacute;nh khoản nợ 4.4 tỷ. Với l&atilde;i suất trung b&igrave;nh 10%, tiền l&atilde;i mỗi th&aacute;ng đ&atilde; ng&oacute;t ngh&eacute;t 37 triệu đồng.&nbsp;

&gt;&gt; Lời khuy&ecirc;n: Đừng cố b&aacute;m trụ c&aacute;c quận trung t&acirc;m nếu t&agrave;i ch&iacute;nh kh&ocirc;ng qu&aacute; mạnh. H&atilde;y nh&igrave;n sang c&aacute;c v&ugrave;ng ven như Gia L&acirc;m hay Đan Phượng, nơi hạ tầng đang kết nối tốt v&agrave; gi&aacute; c&ograve;n dư địa tăng.

&nbsp;

Tại H&agrave; Nội, nguồn cung sơ cấp b&ugrave;ng nổ với hơn 10.300 căn hộ, tăng 48,3% so với qu&yacute; trước. &quot;S&acirc;n chơi&quot; ch&iacute;nh vẫn l&agrave; c&aacute;c quận nội đ&ocirc; như T&acirc;y Hồ, Cầu Giấy v&agrave; Long Bi&ecirc;n. Một số dự &aacute;n nổi bật đ&atilde; &quot;ch&agrave;o s&acirc;n&quot; trong qu&yacute; gồm Jade Square (Bắc Từ Li&ecirc;m) với gi&aacute; 105-120 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites (Cầu Giấy) v&agrave; Trinity Square (Long Bi&ecirc;n) với mức gi&aacute; 70-90 triệu đồng/m2. Xu hướng ly t&acirc;m ra v&ugrave;ng ven như Đan Phượng, Gia L&acirc;m cũng đang được th&uacute;c đẩy mạnh mẽ nhờ hạ tầng giao th&ocirc;ng ho&agrave;n thiện. Dự b&aacute;o cuối năm, sự xuất hiện của Lumiere Orient Pearl v&agrave; Sunshine Legend City sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng gi&aacute; thiết lập đỉnh mới.

Tại khu vực ph&iacute;a Nam (gồm TP <a class='symbol'>HCM</a> mở rộng sau s&aacute;p nhập với B&igrave;nh Dương v&agrave; B&agrave; Rịa - Vũng T&agrave;u), nguồn cung đạt gần 6.700 căn. D&ugrave; giảm nhẹ so với qu&yacute; trước nhưng con số n&agrave;y gấp tới 4 lần c&ugrave;ng kỳ năm 2024. C&aacute;c dự &aacute;n hạng sang như The Prive (Quận 2, gi&aacute; 120-150 triệu đồng/m2) hay Lumi&egrave;re Midtown (Quận 2, gi&aacute; 110-130 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn dắt thị trường. D&ugrave; gi&aacute; b&aacute;n trung b&igrave;nh tăng 10% nhưng TP <a class='symbol'>HCM</a> vẫn &quot;dễ thở&quot; hơn H&agrave; Nội nhờ sự hiện diện của một số dự &aacute;n trung cấp. Cuối năm nay, sự ra mắt của Eaton Park v&agrave; Vinhome Green Paradise hứa hẹn sẽ tạo c&uacute; h&iacute;ch lớn cho nguồn cung khu vực n&agrave;y.

&nbsp;

Danh sách mở bán tại TP <a class='symbol'>HCM</a>.&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20251208/images/image-20251208095717-2.png" style="height:305px; width:600px">

Ảnh: NSI - sưu tầm: <a href="https://www.housenow.com.vn/">HouseNow</a>

Lợi nhuận qu&yacute; III &quot;k&eacute;m sắc&quot; nhưng l&agrave; bước đệm cho 2026

Về bức tranh t&agrave;i ch&iacute;nh, tổng doanh thu qu&yacute; III của nh&oacute;m doanh nghiệp ni&ecirc;m yết chỉ tăng nhẹ 2% so với qu&yacute; trước v&agrave; giảm 32% so với c&ugrave;ng kỳ. Lợi nhuận sau thuế to&agrave;n ng&agrave;nh đạt gần 6.000 tỷ đồng, giảm s&acirc;u do thiếu hụt nguồn b&agrave;n giao từ c&aacute;c &ocirc;ng lớn như <a class='symbol'>PDR</a>, <a class='symbol'>TCH</a>, <a class='symbol'>HDC</a>, <a class='symbol'>NTL</a> v&agrave; khoản lỗ lớn từ <a class='symbol'>NVL</a>. Ngay cả <a class='symbol'>VHM</a> cũng ghi nhận doanh thu thuần giảm 50%. Bi&ecirc;n lợi nhuận gộp to&agrave;n ng&agrave;nh d&ugrave; cải thiện nhẹ l&ecirc;n 27,9% nhưng vẫn chịu &aacute;p lực lớn.

&nbsp;

Doanh thu thu&acirc;̀n và lợi nhu&acirc;̣n g&ocirc;̣p của ngành b&acirc;́t đ&ocirc;̣ng sản 9 tháng đ&acirc;̀u năm 2025.&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20251208/images/image-20251208095751-3.png" style="height:192px; width:600px">

Ảnh: NSI - sưu tầm: <a href="https://www.housenow.com.vn/">HouseNow</a>

Tuy nhi&ecirc;n, NSI nhận định năm 2026 sẽ l&agrave; thời điểm b&ugrave;ng nổ lợi nhuận khi h&agrave;ng loạt dự &aacute;n lớn bước v&agrave;o giai đoạn b&agrave;n giao. C&aacute;c chỉ số sức khỏe doanh nghiệp đang cho thấy sự chuẩn bị kỹ lưỡng cho chu kỳ mới. Lượng tiền mặt duy tr&igrave; ở mức kỷ lục gi&uacute;p giảm &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh. H&agrave;ng tồn kho qu&yacute; III tăng 13,9% khi c&aacute;c doanh nghiệp như <a class='symbol'>VHM</a>, <a class='symbol'>DXG</a>, <a class='symbol'>PDR</a>, <a class='symbol'>TCH</a> đồng loạt đẩy mạnh thi c&ocirc;ng.

Đặc biệt, khoản &quot;của để d&agrave;nh&quot; l&agrave; tiền người mua trả trước tăng vọt 62% so với qu&yacute; trước. <a class='symbol'>VHM</a> v&agrave; <a class='symbol'>DXG</a> tiếp tục khẳng định vị thế với tốc độ b&aacute;n h&agrave;ng ấn tượng, trong khi <a class='symbol'>TCH</a> cho thấy sự cải thiện d&ograve;ng tiền đ&aacute;ng kể tại thị trường ph&iacute;a Bắc.

Tại sao lợi nhuận doanh nghiệp giảm m&agrave; t&ocirc;i lại khuy&ecirc;n bạn n&ecirc;n quan t&acirc;m?

<ul>
	<li>&Aacute;p lực d&ograve;ng tiền: Khi lợi nhuận giảm, c&aacute;c chủ đầu tư đang rất &quot;kh&aacute;t&quot; d&ograve;ng tiền mặt để duy tr&igrave; hoạt động v&agrave; đ&aacute;o hạn tr&aacute;i phiếu. Để k&iacute;ch cầu, họ buộc phải tung ra c&aacute;c Ch&iacute;nh s&aacute;ch b&aacute;n h&agrave;ng (CSBH) cực tốt: Chiết khấu thẳng v&agrave;o gi&aacute; b&aacute;n, gi&atilde;n tiến độ thanh to&aacute;n, hoặc hỗ trợ l&atilde;i suất 0% trong 24-36 th&aacute;ng.</li>
	<li>Cơ hội v&agrave;ng cho người d&ugrave;ng đ&ograve;n bẩy: Đ&acirc;y l&agrave; thời điểm tốt nhất để tận dụng vốn vay ng&acirc;n h&agrave;ng được chủ đầu tư t&agrave;i trợ l&atilde;i suất.</li>
	<li>Chỉ b&aacute;o an to&agrave;n: H&atilde;y nh&igrave;n v&agrave;o con số &quot;Người mua trả trước tăng 62%&quot;. Điều n&agrave;y chứng tỏ d&ugrave; b&aacute;o lỗ kế to&aacute;n (do chưa b&agrave;n giao nh&agrave;), nhưng thực tế họ b&aacute;n h&agrave;ng rất tốt. Mua nh&agrave; của những &ocirc;ng lớn c&oacute; doanh số b&aacute;n h&agrave;ng thực tế cao (như <a class='symbol'>VHM</a>, <a class='symbol'>DXG</a>) l&agrave; bảo chứng an to&agrave;n nhất cho việc dự &aacute;n sẽ về đ&iacute;ch đ&uacute;ng hạn, tr&aacute;nh rủi ro &quot;mua nh&agrave; tr&ecirc;n giấy&quot; rồi đắp chiếu.</li>
</ul>

Cơ hội đầu tư v&agrave;o những cổ phiếu tiềm năng

NSI dự b&aacute;o giai đoạn 2025-2026, nguồn cung mở mới sẽ phục hồi mạnh mẽ nhờ t&aacute;c động t&iacute;ch cực từ s&aacute;p nhập h&agrave;nh ch&iacute;nh v&agrave; hạ tầng li&ecirc;n v&ugrave;ng. Xu hướng ph&aacute;t triển sẽ dịch chuyển mạnh sang c&aacute;c tỉnh vệ tinh với quỹ đất dồi d&agrave;o.

H&agrave;ng loạt si&ecirc;u dự &aacute;n như Golden City, Paradise (Vinhomes), Cần Thơ, Southgate (Nam Long), La Pura (Ph&aacute;t Đạt) hay The Prive (Đất Xanh) dự kiến bổ sung khoảng 30.000 &ndash; 35.000 sản phẩm cho thị trường ph&iacute;a Nam trong năm 2026.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20251208/images/image-20251208100015-4.png" style="height:322px; width:600px">

Định giá P/B của các c&ocirc;̉ phi&ecirc;́u b&acirc;́t đ&ocirc;̣ng sản đáng chú ý.&nbsp;Ảnh: NSI - sưu tầm: <a href="https://www.housenow.com.vn/">HouseNow</a>

Về định gi&aacute; cổ phiếu, NSI đ&aacute;nh gi&aacute; mặt bằng chung đang ở mức hợp l&yacute; quanh v&ugrave;ng P/B trung b&igrave;nh 5 năm. C&aacute;c m&atilde; như <a class='symbol'>DXG</a>, <a class='symbol'>TCH</a>, <a class='symbol'>NTL</a> được xem l&agrave; hấp dẫn trong bối cảnh thị trường hồi phục. Ri&ecirc;ng <a class='symbol'>PDR</a> v&agrave; <a class='symbol'>HDC</a> đang ở v&ugrave;ng chiết khấu s&acirc;u sau đợt điều chỉnh vừa qua. Với ti&ecirc;u ch&iacute; ưu ti&ecirc;n quỹ đất sạch v&agrave; năng lực triển khai, NSI khuyến nghị nh&agrave; đầu tư quan t&acirc;m đến c&aacute;c m&atilde; cổ phiếu đầu ng&agrave;nh như <a class='symbol'>VHM</a>, <a class='symbol'>TCH</a> v&agrave; <a class='symbol'>DXG</a> cho danh mục đầu tư đ&oacute;n s&oacute;ng 2026.

&nbsp;

Chiến lược cho từng nh&oacute;m đối tượng

Người mua nh&agrave; lần đầu: Đừng hoảng sợ trước mức gi&aacute; 91 triệu/m2. Đ&oacute; l&agrave; gi&aacute; trung b&igrave;nh bị k&eacute;o l&ecirc;n bởi ph&acirc;n kh&uacute;c hạng sang. H&atilde;y chịu kh&oacute; t&igrave;m kiếm c&aacute;c dự &aacute;n ở v&ugrave;ng ven (Gia L&acirc;m, B&igrave;nh Ch&aacute;nh, Nh&agrave; B&egrave;) hoặc c&aacute;c dự &aacute;n thứ cấp (nh&agrave; cũ) đang bị định gi&aacute; thấp hơn. Quan trọng nhất: H&atilde;y d&ugrave;ng c&ocirc;ng cụ t&iacute;nh to&aacute;n vay để chắc chắn rằng tổng nợ gốc + l&atilde;i h&agrave;ng th&aacute;ng kh&ocirc;ng vượt qu&aacute; 50% thu nhập.

Nh&agrave; đầu tư lướt s&oacute;ng: Thị trường chưa đủ n&oacute;ng để lướt s&oacute;ng ngắn hạn (3-6 th&aacute;ng). H&atilde;y x&aacute;c định tầm nh&igrave;n trung hạn (2 năm) đến 2026 khi c&aacute;c dự &aacute;n lớn b&agrave;n giao v&agrave; hạ tầng ho&agrave;n thiện.

Nh&agrave; đầu tư d&ograve;ng tiền: TP.<a class='symbol'>HCM</a> đang c&oacute; P/E (Gi&aacute;/Tiền thu&ecirc;) tốt hơn H&agrave; Nội. Với c&ugrave;ng 5 tỷ đồng, mua căn hộ tại TP.<a class='symbol'>HCM</a> hiện tại c&oacute; khả năng cho thu&ecirc; gi&aacute; cao hơn v&agrave; tiềm năng tăng gi&aacute; vốn tốt hơn khi thị trường n&agrave;y hồi phục sau độ trễ so với H&agrave; Nội.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự hồi sinh mạnh mẽ với nguồn cung dồi dào và tỷ lệ hấp thụ ấn tượng. Đây là những tín hiệu tích cực được Công ty Cổ phần Chứng khoán Quốc gia (NSI) chỉ ra trong báo cáo ngành bất động sản dân cư vừa công bố, mở ra kỳ vọng lớn cho năm bản lề 2026.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự hồi sinh mạnh mẽ với nguồn cung dồi d&agrave;o v&agrave; tỷ lệ hấp thụ ấn tượng. Đ&acirc;y l&agrave; những t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực được C&ocirc;ng ty Cổ phần Chứng kho&aacute;n Quốc gia (NSI) chỉ ra trong b&aacute;o c&aacute;o ng&agrave;nh bất động sản d&acirc;n cư vừa c&ocirc;ng bố, mở ra kỳ vọng lớn cho năm bản lề 2026.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251208/images/bds%20hn.jpg" style="height:360px; width:600px" />

Sức bật từ nguồn cung: H&agrave; Nội vượt mặt TP HCM về gi&aacute; b&aacute;n

Bức tranh thị trường qu&yacute; III/2025 hiện l&ecirc;n đầy khởi sắc với tổng nguồn cung bất động sản d&acirc;n cư đạt hơn 37.600 sản phẩm. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, tỷ lệ hấp thụ to&agrave;n thị trường l&ecirc;n tới 73%, cho thấy niềm tin của người mua nh&agrave; đang quay trở lại. Về cơ cấu địa l&yacute;, H&agrave; Nội chiếm 32% nguồn cung, TP HCM chiếm 28% v&agrave; c&aacute;c khu vực c&ograve;n lại đ&oacute;ng g&oacute;p 40%. Sự gia tăng mạnh mẽ n&agrave;y đ&aacute;nh dấu sự t&aacute;i xuất của h&agrave;ng loạt dự &aacute;n lớn sau khoảng thời gian &quot;nằm gai nếm mật&quot; quan s&aacute;t thị trường.

Con số 73% tỷ lệ hấp thụ &nbsp;l&agrave; một chỉ b&aacute;o b&aacute;o động đỏ cho những người mua nh&agrave; đang chần chừ. Điều n&agrave;y c&oacute; nghĩa l&agrave; cứ 10 căn ra h&agrave;ng th&igrave; hơn 7 căn đ&atilde; c&oacute; chủ. Với người mua ở thực, thời kỳ &quot;kh&aacute;ch h&agrave;ng l&agrave; thượng đế&quot; với quyền lực đ&agrave;m ph&aacute;n giảm gi&aacute; s&acirc;u đang qua đi. Khi thanh khoản tốt, chủ đầu tư sẽ cắt giảm c&aacute;c ưu đ&atilde;i khủng.&nbsp;

Nếu bạn đ&atilde; ưng &yacute; một dự &aacute;n, h&atilde;y chốt deal sớm. Tuy nhi&ecirc;n, đừng để hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ) khiến bạn vay qu&aacute; tay. H&atilde;y t&iacute;nh to&aacute;n kỹ d&ograve;ng tiền trả nợ h&agrave;ng th&aacute;ng dựa tr&ecirc;n l&atilde;i suất thả nổi (thường l&agrave; l&atilde;i suất cơ sở + 3 - 4%) chứ kh&ocirc;ng phải l&atilde;i suất ưu đ&atilde;i năm đầu.

Thị trường ghi nhận sự ổn định trong giao dịch căn hộ v&agrave; nh&agrave; ở ri&ecirc;ng lẻ, phản &aacute;nh xu hướng dịch chuyển d&ograve;ng tiền v&agrave;o nhu cầu ở thực thay v&igrave; đầu cơ đất nền - ph&acirc;n kh&uacute;c đang c&oacute; dấu hiệu giảm nhiệt. Tuy nhi&ecirc;n, tồn kho bất động sản to&agrave;n quốc, chủ yếu l&agrave; chung cư v&agrave; nh&agrave; ở, vẫn đang ở mức cao.

Một diễn biến đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; l&agrave; cuộc đua về gi&aacute; giữa hai đ&ocirc; thị lớn. Tại H&agrave; Nội, gi&aacute; mở b&aacute;n sơ cấp trung b&igrave;nh đ&atilde; chạm mốc 91 triệu đồng/m2, ch&iacute;nh thức vượt qua TP HCM (87 triệu đồng/m2).&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20251208/images/image-20251208095529-1.png" style="height:319px; width:600px" />

Danh sách dự án mở bán tại TP Hà N&ocirc;̣i.&nbsp;Ảnh: NSI - sưu tầm: <a href="https://www.housenow.com.vn/">HouseNow</a>

Nguy&ecirc;n nh&acirc;n chủ yếu do nguồn cung mới tại Thủ đ&ocirc; tập trung qu&aacute; nhiều v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp v&agrave; hạng sang, trong khi c&aacute;c dự &aacute;n gi&aacute; dưới 60 triệu đồng/m2 ng&agrave;y c&agrave;ng khan hiếm. Lần đầu ti&ecirc;n trong lịch sử, mặt bằng gi&aacute; H&agrave; Nội đắt hơn TP.HCM. Đ&acirc;y l&agrave; một sự lệch pha th&uacute; vị.

Khi gi&aacute; H&agrave; Nội đ&atilde; qu&aacute; cao (neo ở đỉnh 91 triệu/m2), dư địa tăng trưởng vốn (Capital Gain) sẽ mỏng đi. D&ograve;ng tiền th&ocirc;ng minh c&oacute; xu hướng chảy về v&ugrave;ng &ldquo;trũng&rdquo; hơn l&agrave; TP.HCM - nơi kinh tế năng động nhưng gi&aacute; đang mềm hơn thủ đ&ocirc;. Đ&acirc;y l&agrave; l&uacute;c c&acirc;n nhắc cơ cấu danh mục đầu tư Nam tiến. Đối với người mua nh&agrave; H&agrave; Nội th&igrave; với mức gi&aacute; 91 triệu/m2, một căn hộ 2 ph&ograve;ng ngủ (70m2) c&oacute; gi&aacute; khoảng 6.3 tỷ đồng. Nếu vay 70%, bạn g&aacute;nh khoản nợ 4.4 tỷ. Với l&atilde;i suất trung b&igrave;nh 10%, tiền l&atilde;i mỗi th&aacute;ng đ&atilde; ng&oacute;t ngh&eacute;t 37 triệu đồng.&nbsp;

&gt;&gt; Lời khuy&ecirc;n: Đừng cố b&aacute;m trụ c&aacute;c quận trung t&acirc;m nếu t&agrave;i ch&iacute;nh kh&ocirc;ng qu&aacute; mạnh. H&atilde;y nh&igrave;n sang c&aacute;c v&ugrave;ng ven như Gia L&acirc;m hay Đan Phượng, nơi hạ tầng đang kết nối tốt v&agrave; gi&aacute; c&ograve;n dư địa tăng.

&nbsp;

Tại H&agrave; Nội, nguồn cung sơ cấp b&ugrave;ng nổ với hơn 10.300 căn hộ, tăng 48,3% so với qu&yacute; trước. &quot;S&acirc;n chơi&quot; ch&iacute;nh vẫn l&agrave; c&aacute;c quận nội đ&ocirc; như T&acirc;y Hồ, Cầu Giấy v&agrave; Long Bi&ecirc;n. Một số dự &aacute;n nổi bật đ&atilde; &quot;ch&agrave;o s&acirc;n&quot; trong qu&yacute; gồm Jade Square (Bắc Từ Li&ecirc;m) với gi&aacute; 105-120 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites (Cầu Giấy) v&agrave; Trinity Square (Long Bi&ecirc;n) với mức gi&aacute; 70-90 triệu đồng/m2. Xu hướng ly t&acirc;m ra v&ugrave;ng ven như Đan Phượng, Gia L&acirc;m cũng đang được th&uacute;c đẩy mạnh mẽ nhờ hạ tầng giao th&ocirc;ng ho&agrave;n thiện. Dự b&aacute;o cuối năm, sự xuất hiện của Lumiere Orient Pearl v&agrave; Sunshine Legend City sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng gi&aacute; thiết lập đỉnh mới.

Tại khu vực ph&iacute;a Nam (gồm TP HCM mở rộng sau s&aacute;p nhập với B&igrave;nh Dương v&agrave; B&agrave; Rịa - Vũng T&agrave;u), nguồn cung đạt gần 6.700 căn. D&ugrave; giảm nhẹ so với qu&yacute; trước nhưng con số n&agrave;y gấp tới 4 lần c&ugrave;ng kỳ năm 2024. C&aacute;c dự &aacute;n hạng sang như The Prive (Quận 2, gi&aacute; 120-150 triệu đồng/m2) hay Lumi&egrave;re Midtown (Quận 2, gi&aacute; 110-130 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn dắt thị trường. D&ugrave; gi&aacute; b&aacute;n trung b&igrave;nh tăng 10% nhưng TP HCM vẫn &quot;dễ thở&quot; hơn H&agrave; Nội nhờ sự hiện diện của một số dự &aacute;n trung cấp. Cuối năm nay, sự ra mắt của Eaton Park v&agrave; Vinhome Green Paradise hứa hẹn sẽ tạo c&uacute; h&iacute;ch lớn cho nguồn cung khu vực n&agrave;y.

&nbsp;

Danh sách mở bán tại TP HCM.&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20251208/images/image-20251208095717-2.png" style="height:305px; width:600px" />

Ảnh: NSI - sưu tầm: <a href="https://www.housenow.com.vn/">HouseNow</a>

Lợi nhuận qu&yacute; III &quot;k&eacute;m sắc&quot; nhưng l&agrave; bước đệm cho 2026

Về bức tranh t&agrave;i ch&iacute;nh, tổng doanh thu qu&yacute; III của nh&oacute;m doanh nghiệp ni&ecirc;m yết chỉ tăng nhẹ 2% so với qu&yacute; trước v&agrave; giảm 32% so với c&ugrave;ng kỳ. Lợi nhuận sau thuế to&agrave;n ng&agrave;nh đạt gần 6.000 tỷ đồng, giảm s&acirc;u do thiếu hụt nguồn b&agrave;n giao từ c&aacute;c &ocirc;ng lớn như PDR, TCH, HDC, NTL v&agrave; khoản lỗ lớn từ NVL. Ngay cả VHM cũng ghi nhận doanh thu thuần giảm 50%. Bi&ecirc;n lợi nhuận gộp to&agrave;n ng&agrave;nh d&ugrave; cải thiện nhẹ l&ecirc;n 27,9% nhưng vẫn chịu &aacute;p lực lớn.

&nbsp;

Doanh thu thu&acirc;̀n và lợi nhu&acirc;̣n g&ocirc;̣p của ngành b&acirc;́t đ&ocirc;̣ng sản 9 tháng đ&acirc;̀u năm 2025.&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20251208/images/image-20251208095751-3.png" style="height:192px; width:600px" />

Ảnh: NSI - sưu tầm: <a href="https://www.housenow.com.vn/">HouseNow</a>

Tuy nhi&ecirc;n, NSI nhận định năm 2026 sẽ l&agrave; thời điểm b&ugrave;ng nổ lợi nhuận khi h&agrave;ng loạt dự &aacute;n lớn bước v&agrave;o giai đoạn b&agrave;n giao. C&aacute;c chỉ số sức khỏe doanh nghiệp đang cho thấy sự chuẩn bị kỹ lưỡng cho chu kỳ mới. Lượng tiền mặt duy tr&igrave; ở mức kỷ lục gi&uacute;p giảm &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh. H&agrave;ng tồn kho qu&yacute; III tăng 13,9% khi c&aacute;c doanh nghiệp như VHM, DXG, PDR, TCH đồng loạt đẩy mạnh thi c&ocirc;ng.

Đặc biệt, khoản &quot;của để d&agrave;nh&quot; l&agrave; tiền người mua trả trước tăng vọt 62% so với qu&yacute; trước. VHM v&agrave; DXG tiếp tục khẳng định vị thế với tốc độ b&aacute;n h&agrave;ng ấn tượng, trong khi TCH cho thấy sự cải thiện d&ograve;ng tiền đ&aacute;ng kể tại thị trường ph&iacute;a Bắc.

Tại sao lợi nhuận doanh nghiệp giảm m&agrave; t&ocirc;i lại khuy&ecirc;n bạn n&ecirc;n quan t&acirc;m?

<ul>
	<li>&Aacute;p lực d&ograve;ng tiền: Khi lợi nhuận giảm, c&aacute;c chủ đầu tư đang rất &quot;kh&aacute;t&quot; d&ograve;ng tiền mặt để duy tr&igrave; hoạt động v&agrave; đ&aacute;o hạn tr&aacute;i phiếu. Để k&iacute;ch cầu, họ buộc phải tung ra c&aacute;c Ch&iacute;nh s&aacute;ch b&aacute;n h&agrave;ng (CSBH) cực tốt: Chiết khấu thẳng v&agrave;o gi&aacute; b&aacute;n, gi&atilde;n tiến độ thanh to&aacute;n, hoặc hỗ trợ l&atilde;i suất 0% trong 24-36 th&aacute;ng.</li>
	<li>Cơ hội v&agrave;ng cho người d&ugrave;ng đ&ograve;n bẩy: Đ&acirc;y l&agrave; thời điểm tốt nhất để tận dụng vốn vay ng&acirc;n h&agrave;ng được chủ đầu tư t&agrave;i trợ l&atilde;i suất.</li>
	<li>Chỉ b&aacute;o an to&agrave;n: H&atilde;y nh&igrave;n v&agrave;o con số &quot;Người mua trả trước tăng 62%&quot;. Điều n&agrave;y chứng tỏ d&ugrave; b&aacute;o lỗ kế to&aacute;n (do chưa b&agrave;n giao nh&agrave;), nhưng thực tế họ b&aacute;n h&agrave;ng rất tốt. Mua nh&agrave; của những &ocirc;ng lớn c&oacute; doanh số b&aacute;n h&agrave;ng thực tế cao (như VHM, DXG) l&agrave; bảo chứng an to&agrave;n nhất cho việc dự &aacute;n sẽ về đ&iacute;ch đ&uacute;ng hạn, tr&aacute;nh rủi ro &quot;mua nh&agrave; tr&ecirc;n giấy&quot; rồi đắp chiếu.</li>
</ul>

Cơ hội đầu tư v&agrave;o những cổ phiếu tiềm năng

NSI dự b&aacute;o giai đoạn 2025-2026, nguồn cung mở mới sẽ phục hồi mạnh mẽ nhờ t&aacute;c động t&iacute;ch cực từ s&aacute;p nhập h&agrave;nh ch&iacute;nh v&agrave; hạ tầng li&ecirc;n v&ugrave;ng. Xu hướng ph&aacute;t triển sẽ dịch chuyển mạnh sang c&aacute;c tỉnh vệ tinh với quỹ đất dồi d&agrave;o.

H&agrave;ng loạt si&ecirc;u dự &aacute;n như Golden City, Paradise (Vinhomes), Cần Thơ, Southgate (Nam Long), La Pura (Ph&aacute;t Đạt) hay The Prive (Đất Xanh) dự kiến bổ sung khoảng 30.000 &ndash; 35.000 sản phẩm cho thị trường ph&iacute;a Nam trong năm 2026.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20251208/images/image-20251208100015-4.png" style="height:322px; width:600px" />

Định giá P/B của các c&ocirc;̉ phi&ecirc;́u b&acirc;́t đ&ocirc;̣ng sản đáng chú ý.&nbsp;Ảnh: NSI - sưu tầm: <a href="https://www.housenow.com.vn/">HouseNow</a>

Về định gi&aacute; cổ phiếu, NSI đ&aacute;nh gi&aacute; mặt bằng chung đang ở mức hợp l&yacute; quanh v&ugrave;ng P/B trung b&igrave;nh 5 năm. C&aacute;c m&atilde; như DXG, TCH, NTL được xem l&agrave; hấp dẫn trong bối cảnh thị trường hồi phục. Ri&ecirc;ng PDR v&agrave; HDC đang ở v&ugrave;ng chiết khấu s&acirc;u sau đợt điều chỉnh vừa qua. Với ti&ecirc;u ch&iacute; ưu ti&ecirc;n quỹ đất sạch v&agrave; năng lực triển khai, NSI khuyến nghị nh&agrave; đầu tư quan t&acirc;m đến c&aacute;c m&atilde; cổ phiếu đầu ng&agrave;nh như VHM, TCH v&agrave; DXG cho danh mục đầu tư đ&oacute;n s&oacute;ng 2026.

&nbsp;

Chiến lược cho từng nh&oacute;m đối tượng

Người mua nh&agrave; lần đầu: Đừng hoảng sợ trước mức gi&aacute; 91 triệu/m2. Đ&oacute; l&agrave; gi&aacute; trung b&igrave;nh bị k&eacute;o l&ecirc;n bởi ph&acirc;n kh&uacute;c hạng sang. H&atilde;y chịu kh&oacute; t&igrave;m kiếm c&aacute;c dự &aacute;n ở v&ugrave;ng ven (Gia L&acirc;m, B&igrave;nh Ch&aacute;nh, Nh&agrave; B&egrave;) hoặc c&aacute;c dự &aacute;n thứ cấp (nh&agrave; cũ) đang bị định gi&aacute; thấp hơn. Quan trọng nhất: H&atilde;y d&ugrave;ng c&ocirc;ng cụ t&iacute;nh to&aacute;n vay để chắc chắn rằng tổng nợ gốc + l&atilde;i h&agrave;ng th&aacute;ng kh&ocirc;ng vượt qu&aacute; 50% thu nhập.

Nh&agrave; đầu tư lướt s&oacute;ng: Thị trường chưa đủ n&oacute;ng để lướt s&oacute;ng ngắn hạn (3-6 th&aacute;ng). H&atilde;y x&aacute;c định tầm nh&igrave;n trung hạn (2 năm) đến 2026 khi c&aacute;c dự &aacute;n lớn b&agrave;n giao v&agrave; hạ tầng ho&agrave;n thiện.

Nh&agrave; đầu tư d&ograve;ng tiền: TP.HCM đang c&oacute; P/E (Gi&aacute;/Tiền thu&ecirc;) tốt hơn H&agrave; Nội. Với c&ugrave;ng 5 tỷ đồng, mua căn hộ tại TP.HCM hiện tại c&oacute; khả năng cho thu&ecirc; gi&aacute; cao hơn v&agrave; tiềm năng tăng gi&aacute; vốn tốt hơn khi thị trường n&agrave;y hồi phục sau độ trễ so với H&agrave; Nội.