Cổ phiếu SIP: Quỹ đất hơn vốn h&#243;a, doanh thu ẩn 11,000 tỷ, định gi&#225; bao nhi&#234;u? | Ph&#226;n t&#237;ch cổ phiếu

1, Chỉ số t&#224;i ch&#237;nh
- Hiện tại, gi&#225; cổ phiếu SIP đang dao động ở mức khoảng 75,000 VNĐ, tương đương với vốn h&#243;a thị trường khoảng tr&#234;n 15,000 tỷ VNĐ, với hệ số P/E l&#224; khoảng 15 lần v&#224; P/B l&#224; 4 lần. Mặc d&#249; tỷ suất cổ tức của SIP kh&#244;ng cao, dao động từ 1,600 đến 2,000 VNĐ, năm 2022 đ&#227; chứng kiến mức cổ tức tạm chấp nhận được l&#224; 4,000 VNĐ. Điều n&#224;y cho thấy, từ g&#243;c độ định gi&#225;, cổ phiếu SIP kh&#244;ng hẳn l&#224; qu&#225; rẻ, nhưng cũng kh&#244;ng phải l&#224; qu&#225; đắt, đặc biệt khi x&#233;t đến m&#244; h&#236;nh kinh doanh v&#224; tiềm năng tăng trưởng của c&#244;ng ty.

2, M&#244; h&#236;nh kinh doanh
- Khi ph&#226;n t&#237;ch kỹ hơn về m&#244; h&#236;nh kinh doanh của SIP, ch&#250;ng ta c&#243; thể nhận thấy rằng c&#244;ng ty kh&#244;ng chỉ dựa v&#224;o khu c&#244;ng nghiệp để tạo ra doanh thu. Thay v&#224;o đ&#243;, phần lớn doanh thu của SIP đến từ mảng tiện &#237;ch khu c&#244;ng nghiệp, trong đ&#243; nổi bật l&#224; kinh doanh điện. SIP sở hữu bốn trạm biến &#225;p v&#224; tiến h&#224;nh mua điện từ EVN, sau đ&#243; hạ &#225;p v&#224; b&#225;n lại cho kh&#225;ch h&#224;ng. Mặc d&#249; bi&#234;n lợi nhuận của mảng n&#224;y kh&#244;ng qu&#225; cao, duy tr&#236; ở mức tr&#234;n 7%, nhưng với đợt tăng gi&#225; điện trong năm 2023, doanh thu từ mảng n&#224;y đ&#227; tăng trưởng đ&#225;ng kể.
- Mảng KCN của SIP tuy đ&#243;ng g&#243;p trong doanh thu kh&#244;ng đ&#225;ng kể nhưng lại c&#243; BLNG rất lớn (&gt;55%). Doanh thu từ mảng n&#224;y chủ yếu đến từ hoạt động cho thu&#234; đất v&#224; cơ sở hạ tầng cho c&#225;c doanh nghiệp trong v&#224; ngo&#224;i nước. Doanh thu mảng KCN cũng sẽ ảnh hưởng đến doanh thu mảng tiện &#237;ch v&#236; b&#234;n thu&#234; đất cũng sẽ sử dụng tiện &#237;ch m&#224; SIP cung cấp.
- Năm 2023, với tổng doanh thu khoảng 6,600 tỷ VNĐ, mảng tiện &#237;ch khu c&#244;ng nghiệp đ&#227; đ&#243;ng g&#243;p hơn 6,000 tỷ VNĐ, tương đương với lợi nhuận gộp đạt 615 tỷ VNĐ tr&#234;n tổng lợi nhuận gộp l&#224; 931 tỷ VNĐ. Điều n&#224;y cho thấy r&#245; r&#224;ng rằng, mảng tiện &#237;ch khu c&#244;ng nghiệp ch&#237;nh l&#224; nguồn thu nhập chủ yếu của SIP, tuy nhi&#234;n với BLNG cao th&#236; mảng KCN cũng l&#224; mảnh đất m&#224;u mỡ cho doanh nghiệp n&#224;y.

3, Lưu &#253; khoản doanh thu chưa thực hiện
- Doanh thu mảng KCN thấp l&#224; do c&#225;ch hạch to&#225;n của doanh nghiệp v&#224;o mục doanh thu chưa thực hiện. Đ&#226;y l&#224; khoản doanh thu đ&#227; được c&#244;ng ty thu nhận từ trước, nhưng được hạch to&#225;n dần theo thời gian thu&#234; đất của kh&#225;ch h&#224;ng, thường từ 30 đến 50 năm. Hiện tại, SIP c&#243; tr&#234;n 11,000 tỷ VNĐ doanh thu chưa thực hiện d&#224;i hạn v&#224; khoảng 300 tỷ VNĐ doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn mỗi năm. Điều n&#224;y tạo n&#234;n một nguồn d&#242;ng tiền ổn định v&#224; li&#234;n tục tăng trưởng cho c&#244;ng ty.

4, Quỹ đất hơn vốn h&#243;a
- C&#225;c khu c&#244;ng nghiệp của SIP nằm ở ba tỉnh: T&#226;y Ninh, ***********, v&#224; Đồng Nai, với vị tr&#237; địa l&#253; thuận lợi, gần TP. ***********. Quỹ đất đ&#227; giải ph&#243;ng mặt bằng của SIP l&#224; khoảng 755 ha, với tổng diện t&#237;ch thương phẩm c&#243; thể cho thu&#234; l&#234;n đến 1.040 ha. Trong đ&#243;, khu Phước Đ&#244;ng l&#224; khu c&#244;ng nghiệp lớn nhất, với kỳ vọng trở th&#224;nh yếu tố ch&#237;nh cho cổ phiếu của SIP trong v&#224;i năm tới. Hiện tại, khu Phước Đ&#244;ng đ&#227; b&#225;n được một phần, với khoảng 640 ha thương phẩm c&#242;n lại.
- Gi&#225; trị quỹ đất v&#224; lợi nhuận dự kiến từ c&#225;c khu c&#244;ng nghiệp của SIP rất lớn, với bi&#234;n lợi nhuận gộp cao, đặc biệt l&#224; ở khu c&#244;ng nghiệp Phước Đ&#244;ng với bi&#234;n lợi nhuận gộp ước t&#237;nh l&#234;n tới 80%. SIP cũng đang triển khai c&#225;c dự &#225;n kh&#225;c như Phước Đ&#244;ng giai đoạn 3 v&#224; khu c&#244;ng nghiệp Phạm Văn Hai, dự kiến mang lại th&#234;m gi&#225; trị lớn trong tương lai. Tổng gi&#225; trị c&#242;n lại từ c&#225;c khu c&#244;ng nghiệp của SIP ước t&#237;nh khoảng 24.700 tỷ đồng, trong khi vốn h&#243;a của cổ phiếu l&#224; khoảng 15.000 tỷ đồng.
D&#242;ng tiền từ cho thu&#234; khu c&#244;ng nghiệp dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2024-2025 sau giai đoạn giảm tốc do COVID-19.

5, Kết luận
- T&#243;m lại, SIP l&#224; một cổ phiếu c&#243; m&#244; h&#236;nh kinh doanh bền vững, dựa tr&#234;n mảng tiện &#237;ch khu c&#244;ng nghiệp v&#224; quỹ đất lớn. Với doanh thu ổn định từ mảng tiện &#237;ch v&#224; tiềm năng từ c&#225;c dự &#225;n khu c&#244;ng nghiệp, SIP hứa hẹn sẽ tiếp tục tạo ra gi&#225; trị cho nh&#224; đầu tư trong tương lai. Mặc d&#249; cổ phiếu n&#224;y kh&#244;ng phải l&#224; qu&#225; rẻ, nhưng với mức định gi&#225; hiện tại, n&#243; vẫn c&#243; thể l&#224; một cơ hội đầu tư hấp dẫn, đặc biệt nếu xem x&#233;t kỹ về tiềm năng tăng trưởng v&#224; cấu tr&#250;c t&#224;i ch&#237;nh của c&#244;ng ty.

Theo d&#245;i ph&#226;n t&#237;ch chi tiết tại youtube EZ Capital:
<a href="https://www.youtube.com/watch?v=m36lR_djkos" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">https://www.youtube.com/watch?v=m36lR_djkos</a>


Cổ phiếu SIP: Quỹ đất hơn vốn hóa, doanh thu ẩn 11,000 tỷ, định giá bao nhiêu? | Phân tích cổ phiếu

1, Chỉ số tài chính
- Hiện tại, giá cổ phiếu SIP đang dao động ở mức khoảng 75,000 VNĐ, tương đương với vốn hóa thị trường khoảng trên 15,000 tỷ VNĐ, với hệ số P/E là khoảng 15 lần và P/B là 4 lần. Mặc dù tỷ suất cổ tức của SIP không cao, dao động từ 1,600 đến 2,000 VNĐ, năm 2022 đã chứng kiến mức cổ tức tạm chấp nhận được là 4,000 VNĐ. Điều này cho thấy, từ góc độ định giá, cổ phiếu SIP không hẳn là quá rẻ, nhưng cũng không phải là quá đắt, đặc biệt khi xét đến mô hình kinh doanh và tiềm năng tăng trưởng của công ty.

2, Mô hình kinh doanh
- Khi phân tích kỹ hơn về mô hình kinh doanh của SIP, chúng ta có thể nhận thấy rằng công ty không chỉ dựa vào khu công nghiệp để tạo ra doanh thu. Thay vào đó, phần lớn doanh thu của SIP đến từ mảng tiện ích khu công nghiệp, trong đó nổi bật là kinh doanh điện. SIP sở hữu bốn trạm biến áp và tiến hành mua điện từ EVN, sau đó hạ áp và bán lại cho khách hàng. Mặc dù biên lợi nhuận của mảng này không quá cao, duy trì ở mức trên 7%, nhưng với đợt tăng giá điện trong năm 2023, doanh thu từ mảng này đã tăng trưởng đáng kể.
- Mảng KCN của SIP tuy đóng góp trong doanh thu không đáng kể nhưng lại có BLNG rất lớn (>55%). Doanh thu từ mảng này chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Doanh thu mảng KCN cũng sẽ ảnh hưởng đến doanh thu mảng tiện ích vì bên thuê đất cũng sẽ sử dụng tiện ích mà SIP cung cấp.
- Năm 2023, với tổng doanh thu khoảng 6,600 tỷ VNĐ, mảng tiện ích khu công nghiệp đã đóng góp hơn 6,000 tỷ VNĐ, tương đương với lợi nhuận gộp đạt 615 tỷ VNĐ trên tổng lợi nhuận gộp là 931 tỷ VNĐ. Điều này cho thấy rõ ràng rằng, mảng tiện ích khu công nghiệp chính là nguồn thu nhập chủ yếu của SIP, tuy nhiên với BLNG cao thì mảng KCN cũng là mảnh đất màu mỡ cho doanh nghiệp này.

3, Lưu ý khoản doanh thu chưa thực hiện
- Doanh thu mảng KCN thấp là do cách hạch toán của doanh nghiệp vào mục doanh thu chưa thực hiện. Đây là khoản doanh thu đã được công ty thu nhận từ trước, nhưng được hạch toán dần theo thời gian thuê đất của khách hàng, thường từ 30 đến 50 năm. Hiện tại, SIP có trên 11,000 tỷ VNĐ doanh thu chưa thực hiện dài hạn và khoảng 300 tỷ VNĐ doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn mỗi năm. Điều này tạo nên một nguồn dòng tiền ổn định và liên tục tăng trưởng cho công ty.

4, Quỹ đất hơn vốn hóa
- Các khu công nghiệp của SIP nằm ở ba tỉnh: Tây Ninh, ***********, và Đồng Nai, với vị trí địa lý thuận lợi, gần TP. ***********. Quỹ đất đã giải phóng mặt bằng của SIP là khoảng 755 ha, với tổng diện tích thương phẩm có thể cho thuê lên đến 1.040 ha. Trong đó, khu Phước Đông là khu công nghiệp lớn nhất, với kỳ vọng trở thành yếu tố chính cho cổ phiếu của SIP trong vài năm tới. Hiện tại, khu Phước Đông đã bán được một phần, với khoảng 640 ha thương phẩm còn lại.
- Giá trị quỹ đất và lợi nhuận dự kiến từ các khu công nghiệp của SIP rất lớn, với biên lợi nhuận gộp cao, đặc biệt là ở khu công nghiệp Phước Đông với biên lợi nhuận gộp ước tính lên tới 80%. SIP cũng đang triển khai các dự án khác như Phước Đông giai đoạn 3 và khu công nghiệp Phạm Văn Hai, dự kiến mang lại thêm giá trị lớn trong tương lai. Tổng giá trị còn lại từ các khu công nghiệp của SIP ước tính khoảng 24.700 tỷ đồng, trong khi vốn hóa của cổ phiếu là khoảng 15.000 tỷ đồng.
Dòng tiền từ cho thuê khu công nghiệp dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2024-2025 sau giai đoạn giảm tốc do COVID-19.

5, Kết luận
- Tóm lại, SIP là một cổ phiếu có mô hình kinh doanh bền vững, dựa trên mảng tiện ích khu công nghiệp và quỹ đất lớn. Với doanh thu ổn định từ mảng tiện ích và tiềm năng từ các dự án khu công nghiệp, SIP hứa hẹn sẽ tiếp tục tạo ra giá trị cho nhà đầu tư trong tương lai. Mặc dù cổ phiếu này không phải là quá rẻ, nhưng với mức định giá hiện tại, nó vẫn có thể là một cơ hội đầu tư hấp dẫn, đặc biệt nếu xem xét kỹ về tiềm năng tăng trưởng và cấu trúc tài chính của công ty.

Theo dõi phân tích chi tiết tại youtube EZ Capital:
https://www.youtube.com/watch?v=m36lR_djkos
