CTCP ĐẦU TƯ NAM LONG - NLG
I. TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP
Nam Long l&#224; một trong những chủ đầu tư c&#243; kinh nghiệm l&#226;u đời nhất của thị trường BĐS Việt Nam với hơn 30 năm h&#236;nh th&#224;nh v&#224; ph&#225;t triển. Thị trường ch&#237;nh của NLG chủ yếu tập trung tại th&#224;nh phố Hồ Ch&#237; Minh v&#224; c&#225;c tỉnh l&#226;n cận như Cần Thơ, Long An.
NLG đang t&#236;m hiểu thị trường v&#224; sẽ mở rộng hoạt động kinh doanh ra c&#225;c tỉnh ph&#237;a Bắc như H&#224; Nội, Hải Ph&#242;ng
Ưu thế của c&#244;ng ty l&#224; lượng quỹ đất lớn, c&#243; sự kết nối giao th&#244;ng thuận lợi v&#224;o c&#225;c khu vực trung t&#226;m (đường V&#224;nh đại 2, cao tốc Trung Lương, Long Th&#224;nh Dầu Gi&#226;y, Metro…).
Chiến lược kinh doanh của NLG ph&#225;t triển tập trung v&#224;o sản phẩm nh&#224; ở vừa t&#250;i tiền, sử dụng thiết kế hiệu quả để tối ưu kh&#244;ng gian căn hộ. C&#225;c sản phẩm của NLG nằm trong kh&#244;ng gian sống chất lượng v&#224; đầy đủ tiện &#237;ch.

II. C&#194;U CHUYỆN ĐẦU TƯ
Nội lực đủ mạnh để vượt qua kh&#243; khăn
NLG vẫn l&#224; một trong số &#237;t c&#225;c DN c&#243; thể duy tr&#236; hoạt động, KQKD ổn định, danh mục dự &#225;n c&#243; quỹ đất lớn (~681 ha), ph&#225;p l&#253; r&#245; r&#224;ng v&#224; nền tảng t&#224;i ch&#237;nh l&#224;nh mạnh (Tỷ lệ Nợ r&#242;ng/TTS=5%), qua c&#243; những cơ hội mở rộng quỹ đất, t&#237;ch lũy nguồn lực để sẵn s&#224;ng cho chu kỳ sau của ng&#224;nh.
Nguồn cung căn hộ tại khu vực TP. HCM giảm mạnh từ năm 2022 đặc biệt l&#224; ph&#226;n kh&#250;c trung cấp do những vướng mắc trong việc x&#225;c định gi&#225; đền b&#249;. Sang năm 2023, c&#225;c sản phẩm căn hộ trung cấp dự kiến đạt tỷ lệ hấp thụ duy tr&#236; cao khoảng 90% nhờ nhu cầu hiện hữu v&#224; nguồn cung thiếu hụt. Đ&#226;y ch&#237;nh l&#224; điểm mạnh của NLG khi cho ra mắt c&#225;c sản phẩm căn hộ ph&#226;n kh&#250;c b&#236;nh d&#226;n tại Ehomes Southgate, Mizuki Park v&#224; đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 80% kể từ khi mở b&#225;n.
Gi&#225; trị lượng h&#224;ng tồn kho của NLG tăng mạnh qua c&#225;c năm nhưng với gi&#225; trị doanh số k&#253; b&#225;n mới cũng tăng theo gi&#250;p NLG kh&#244;ng chịu &#225;p lực về giải ph&#243;ng h&#224;ng tồn kho. Do đ&#243;, trong bối cảnh thị trường c&#242;n nhiều kh&#243; khăn nhưng với tiềm lực t&#224;i ch&#237;nh l&#224;nh mạnh NLG sẽ vững v&#224;ng vượt qua trước khi chuyển m&#236;nh để tăng trưởng mạnh mẽ trong bối cảnh thị trường dần thuận lợi hơn.
Tiềm năng của dự &#225;n lớn giai đoạn 2022-2024
Quỹ căn hộ cho ph&#226;n kh&#250;c trung cấp v&#224; b&#236;nh d&#226;n, những ph&#226;n kh&#250;c n&#224;y được th&#250;c đẩy bởi nhu cầu thực ở người d&#226;n
Tại ĐHCĐ, ban l&#227;nh đạo chia sẻ chủ trương tập trung kinh doanh c&#225;c sản phẩm ph&#249; hợp với nhu cầu thực (Flora, Ehomes..) v&#224; c&#225;c s&#224;n thương mại trong năm 2023. C&#225;c dự &#225;n c&#243; gi&#225; trị lớn sẽ gi&#227;n kế hoạch kinh doanh. Do đ&#243;, một số dự &#225;n dự kiến c&#243; thể kinh doanh v&#224;o Q4.2023 trước đ&#226;y như Paragon, Izumi (thuộc GD1) nhiều khả năng sẽ dời sang năm 2024.

III. TRIỂN VỌNG DOANH NGHIỆP
Ước t&#237;nh doanh thu năm 2024 sẽ tiếp tục duy tr&#236; tăng trưởng v&#224; quay trở lại mức lợi nhuận 1.000 tỷ. Sự tăng trưởng đến từ:
1. Điểm rơi b&#224;n giao dự &#225;n cao tầng Akari GD2, Mizuki 9,10
2. B&#224;n giao phần thấp tầng Mizuki, Southgate v&#224; Central Lake với bi&#234;n lợi nhuận gộp tốt hơn.
Ước t&#237;nh LNST thuộc c&#244;ng ty mẹ năm 2024 l&#224; 1.036 tỷ, tăng 35% so với ước thực hiện 2023.
Duy tr&#236; vị thế t&#224;i ch&#237;nh l&#224;nh mạnh
NLG nổi bật c&#249;ng cơ cấu nguồn vốn an to&#224;n với tỷ lệ Nợ vay/Tổng t&#224;i sản l&#224; 21% so với trung b&#236;nh ng&#224;nh l&#224; 25%-27%. V&#236; thế NLG c&#243; năng lực hơn để hỗ trợ kh&#225;ch h&#224;ng mua nh&#224; v&#224; tr&#225;nh được c&#225;c &#225;p lực thanh to&#225;n ngắn hạn, c&#249;ng với năng lực triển khai c&#225;c dự &#225;n đ&#250;ng tiến độ tr&#234;n quỹ đất sạch, qua đ&#243; nhận được nguồn tiền từ c&#225;c sản phẩm b&#224;n giao cho kh&#225;ch h&#224;ng.
Kh&#225;c với phần lớn doanh nghiệp BĐS, hoạt động kinh doanh v&#224; t&#224;i ch&#237;nh của Nam Long tương đối an to&#224;n. C&#244;ng ty &#237;t chịu ảnh hưởng trực tiếp trước c&#225;c tắc nghẽn tr&#234;n thị trường tr&#225;i phiếu.

IV. RỦI RO ĐẦU TƯ
Điểm rủi ro ch&#237;nh với Nam Long hiện tại l&#224; về sức mua của kh&#225;ch h&#224;ng. Điều đ&#243; chịu ảnh hưởng từ một số yếu tố:
1. Suy tho&#225;i c&#225;c ng&#224;nh li&#234;n quan đến sản xuất, ti&#234;u d&#249;ng, xuất nhập khẩu
2. Sự tắc nghẽn d&#242;ng vốn tr&#234;n thị trường tr&#225;i phiếu
3. L&#227;i suất cho vay bất động sản mặt bằng chung vẫn ở mức cao 12-13%.
Điều đ&#243; khiến cho c&#225;c sản phẩm c&#243; gi&#225; b&#225;n trung b&#236;nh cao sẽ rất kh&#243; b&#225;n h&#224;ng trong năm 2023.
C&#225;c yếu tố n&#224;y sẽ chưa cải thiện ngay trong ngắn hạn m&#224; dự b&#225;o sẽ v&#224;o đầu năm 2024. Do đ&#243;, c&#244;ng ty định hướng ưu ti&#234;n sự an to&#224;n t&#224;i ch&#237;nh v&#224; tập trung c&#225;c sản phẩm c&#243; gi&#225; b&#225;n trung b&#236;nh hợp l&#253; l&#224; ph&#249; hợp.

CTCP ĐẦU TƯ NAM LONG - NLG
I. TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP
Nam Long là một trong những chủ đầu tư có kinh nghiệm lâu đời nhất của thị trường BĐS Việt Nam với hơn 30 năm hình thành và phát triển. Thị trường chính của NLG chủ yếu tập trung tại thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như Cần Thơ, Long An.
NLG đang tìm hiểu thị trường và sẽ mở rộng hoạt động kinh doanh ra các tỉnh phía Bắc như Hà Nội, Hải Phòng
Ưu thế của công ty là lượng quỹ đất lớn, có sự kết nối giao thông thuận lợi vào các khu vực trung tâm (đường Vành đại 2, cao tốc Trung Lương, Long Thành Dầu Giây, Metro…).
Chiến lược kinh doanh của NLG phát triển tập trung vào sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, sử dụng thiết kế hiệu quả để tối ưu không gian căn hộ. Các sản phẩm của NLG nằm trong không gian sống chất lượng và đầy đủ tiện ích.

II. CÂU CHUYỆN ĐẦU TƯ
Nội lực đủ mạnh để vượt qua khó khăn
NLG vẫn là một trong số ít các DN có thể duy trì hoạt động, KQKD ổn định, danh mục dự án có quỹ đất lớn (~681 ha), pháp lý rõ ràng và nền tảng tài chính lành mạnh (Tỷ lệ Nợ ròng/TTS=5%), qua có những cơ hội mở rộng quỹ đất, tích lũy nguồn lực để sẵn sàng cho chu kỳ sau của ngành.
Nguồn cung căn hộ tại khu vực TP. HCM giảm mạnh từ năm 2022 đặc biệt là phân khúc trung cấp do những vướng mắc trong việc xác định giá đền bù. Sang năm 2023, các sản phẩm căn hộ trung cấp dự kiến đạt tỷ lệ hấp thụ duy trì cao khoảng 90% nhờ nhu cầu hiện hữu và nguồn cung thiếu hụt. Đây chính là điểm mạnh của NLG khi cho ra mắt các sản phẩm căn hộ phân khúc bình dân tại Ehomes Southgate, Mizuki Park và đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 80% kể từ khi mở bán.
Giá trị lượng hàng tồn kho của NLG tăng mạnh qua các năm nhưng với giá trị doanh số ký bán mới cũng tăng theo giúp NLG không chịu áp lực về giải phóng hàng tồn kho. Do đó, trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn nhưng với tiềm lực tài chính lành mạnh NLG sẽ vững vàng vượt qua trước khi chuyển mình để tăng trưởng mạnh mẽ trong bối cảnh thị trường dần thuận lợi hơn.
Tiềm năng của dự án lớn giai đoạn 2022-2024
Quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân, những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu thực ở người dân
Tại ĐHCĐ, ban lãnh đạo chia sẻ chủ trương tập trung kinh doanh các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực (Flora, Ehomes..) và các sàn thương mại trong năm 2023. Các dự án có giá trị lớn sẽ giãn kế hoạch kinh doanh. Do đó, một số dự án dự kiến có thể kinh doanh vào Q4.2023 trước đây như Paragon, Izumi (thuộc GD1) nhiều khả năng sẽ dời sang năm 2024.

III. TRIỂN VỌNG DOANH NGHIỆP
Ước tính doanh thu năm 2024 sẽ tiếp tục duy trì tăng trưởng và quay trở lại mức lợi nhuận 1.000 tỷ. Sự tăng trưởng đến từ:
1. Điểm rơi bàn giao dự án cao tầng Akari GD2, Mizuki 9,10
2. Bàn giao phần thấp tầng Mizuki, Southgate và Central Lake với biên lợi nhuận gộp tốt hơn.
Ước tính LNST thuộc công ty mẹ năm 2024 là 1.036 tỷ, tăng 35% so với ước thực hiện 2023.
Duy trì vị thế tài chính lành mạnh
NLG nổi bật cùng cơ cấu nguồn vốn an toàn với tỷ lệ Nợ vay/Tổng tài sản là 21% so với trung bình ngành là 25%-27%. Vì thế NLG có năng lực hơn để hỗ trợ khách hàng mua nhà và tránh được các áp lực thanh toán ngắn hạn, cùng với năng lực triển khai các dự án đúng tiến độ trên quỹ đất sạch, qua đó nhận được nguồn tiền từ các sản phẩm bàn giao cho khách hàng.
Khác với phần lớn doanh nghiệp BĐS, hoạt động kinh doanh và tài chính của Nam Long tương đối an toàn. Công ty ít chịu ảnh hưởng trực tiếp trước các tắc nghẽn trên thị trường trái phiếu.

IV. RỦI RO ĐẦU TƯ
Điểm rủi ro chính với Nam Long hiện tại là về sức mua của khách hàng. Điều đó chịu ảnh hưởng từ một số yếu tố:
1. Suy thoái các ngành liên quan đến sản xuất, tiêu dùng, xuất nhập khẩu
2. Sự tắc nghẽn dòng vốn trên thị trường trái phiếu
3. Lãi suất cho vay bất động sản mặt bằng chung vẫn ở mức cao 12-13%.
Điều đó khiến cho các sản phẩm có giá bán trung bình cao sẽ rất khó bán hàng trong năm 2023.
Các yếu tố này sẽ chưa cải thiện ngay trong ngắn hạn mà dự báo sẽ vào đầu năm 2024. Do đó, công ty định hướng ưu tiên sự an toàn tài chính và tập trung các sản phẩm có giá bán trung bình hợp lý là phù hợp.