Cuối tuần ngồi soi lại v&#224; chia sẻ: Nếu soi lại bctc th&#236; m&#236;nh c&#243; mấy note li&#234;n quan tới vấn đề ae đang s&#244;i nổi (đa số ae l&#224; thất vọng với việc kinh doanh dự &#225;n Terra Flora Nhơn Trạch) như sau:

1. Nếu nh&#236;n to&#224;n bộ bản c&#226;n đối, th&#236; trong năm 2025 ITC kinh doanh Terra Flora Nhơn Trạch (1 số căn c&#242;n lại của To&#224; D1, v&#224; bắt đầu kinh doanh to&#224; D2). Tất cả c&#225;c dự &#225;n kh&#225;c cơ bản l&#224; chưa kinh doanh v&#224; chưa book, bao gồm cả việc k&#253; hợp đồng tầng thương mại v&#224; c&#225;c căn hộ Terra Royal l&#224; chưa book. N&#234;n h&#224;ng tồn kho giữa cuối năm so với đầu năm chỉ giảm ở dự &#225;n Terra Flora.
IMG_3870
2. N&#243;i về dự &#225;n Terra Flora. Nếu lấy doanh thu cả năm v&#224; trừ đi chi ph&#237; cả năm, th&#236; l&#227;i 10%. Mọi người thử cộng lại, c&#242;n m&#236;nh cộng từng qu&#253; v&#224; chia th&#236; t&#237;nh ra con số tầm 10%. Theo đ&#243;, theo m&#236;nh hiểu th&#236; Terra Flora ko phải lỗ, m&#224; l&#224; lợi nhuận thấp.

3. Terra Flora lợi nhuận sản phẩm thấp cũng kh&#244;ng phải l&#224; vấn đề đột ngột. Bởi lẽ, đại hội cổ đ&#244;ng 2025 đ&#227; được Đo&#224;n chủ tịch giải th&#237;ch trong Đại hội l&#224; To&#224; D2 phải đầu tư th&#234;m hệ thống ph&#242;ng ch&#225;y chữa ch&#225;y theo Luật mới, đ&#226;y cũng l&#224; n&#250;t thắt để đc b&#225;n sản phẩm to&#224; D2. Nh&#224; đầu tư nghe lại v&#224; đọc lại t&#224;i liệu họp đại hội cổ đ&#244;ng gần nhất để kiểm chứng.

4. Như vậy, vấn đề chiến lược kinh doanh của ITC với to&#224; D2 l&#224; g&#236;?

R&#245; r&#224;ng, ban l&#227;nh đạo ITC chấp nhận đầu tư th&#234;m hệ thống ph&#242;ng ch&#225;y chữa ch&#225;y để đẩy nhanh việc ti&#234;u thụ sản phẩm to&#224; D2, ko muốn d&#226;y dưa k&#233;o d&#224;i th&#234;m. C&#243; thể hiểu l&#224; phương &#225;n đ&#243; cũng l&#224; bắt buộc.

Việc ITC muốn kết th&#250;c nhanh To&#224; D2 đối với m&#236;nh th&#236; cho rằng n&#243; tốt cho ITC. V&#236; cần nh&#236;n nhận thực tế rằng: 1 l&#224; ch&#237;nh quyền bắt buộc y&#234;u cầu phải đầu tư hệ thống ph&#242;ng ch&#225;y chữa ch&#225;y mới cho b&#225;n, tức k&#233;o d&#224;i cũng ko đ&#224;m ph&#225;n được. 2 l&#224;, nếu t&#236;nh huống đ&#227; như vậy, th&#236; việc chấp nhận thực tế đ&#243; v&#224; đẩy b&#225;n to&#224; D2 th&#236; sẽ thu hồi vốn nhanh (tiền th&#236; đầu tư rồi, bỏ ra xong rồi, giờ b&#225;n th&#236; chỉ l&#224; thu tiền về). Hiểu đơn giản, tiền đầu tư th&#236; đ&#227; mất đi trong qu&#225; khứ, nhưng giờ b&#225;n thu tiền về th&#236; l&#224; tiền hiện tại. Vậy tiền của c&#244;ng ty tăng l&#234;n. Giữa &#244;m sản phẩm m&#227;i như vậy, v&#224; &#244;m tiền về để l&#224;m dự &#225;n mới (Sabinco…) th&#236; ITC đ&#227; chọn phương &#225;n muốn nhanh thu tiền về. Phương &#225;n n&#224;y ko tệ, v&#236; tiền mặt c&#244;ng ty tăng l&#234;n, cty bớt phải đi vay l&#224;m Sabinco (cụ thể tiền mặt của cty đ&#227; tăng l&#234;n tầm 350 tỷ trong k&#233;t sắt).

5. Đ&#243; l&#224; vấn đề đặc th&#249; với block D2 của dự &#225;n Tera Flora Nhơn Trạch. L&#224; block chung cư đ&#227; x&#226;y rồi trong qu&#225; khứ. C&#242;n Xem X&#233;t về to&#224;n bộ dự &#225;n Terra Flora, th&#236; quỹ đất quy hoạch hiện nay c&#242;n 02 to&#224; chung cư chưa x&#226;y, 02 to&#224; văn ph&#242;ng, v&#224; 01 to&#224; kh&#225;ch sạn cũng chưa x&#226;y. c&#225;c to&#224; chưa x&#226;y sẽ ko c&#243; vấn đề như to&#224; chung cư D2, v&#236; ITC sẽ ko bị vấn đề thay đổi luật, hệ thống ph&#242;ng ch&#225;y chữa ch&#225;y n&#234;n sẽ ho&#224;n to&#224;n l&#224;m chủ vấn để chi ph&#237;. Trong khi đ&#243;, c&#225;c mảnh đất để x&#226;y c&#225;c to&#224; c&#242;n lại đ&#243; đ&#227; đ&#243;ng tiền sử dụng đất, vẫn nguy&#234;n lợi thế ch&#234;nh lệch tiền sử dụng đất cho c&#225;c l&#244; c&#242;n lại n&#224;y của dự &#225;n n&#224;y.

6. Điểm cuối c&#249;ng, t&#244;i ủng hộ quyết định của Ban l&#227;nh đạo ITC, v&#224; chiến lược đẩy b&#225;n to&#224; D2 như vậy. Nhắc lại, to&#224; D2 ko phải l&#224; lỗ, m&#224; l&#224; bi&#234;n lợi nhuận ko cao như kỳ vọng, v&#224; c&#226;u chuyện n&#224;y ko phải l&#224; mới m&#224; đ&#227; đc l&#227;nh đạo c&#244;ng ty n&#243;i r&#245; trước đ&#243;.

Cuối tuần ngồi soi lại và chia sẻ: Nếu soi lại bctc thì mình có mấy note liên quan tới vấn đề ae đang sôi nổi (đa số ae là thất vọng với việc kinh doanh dự án Terra Flora Nhơn Trạch) như sau:

1. Nếu nhìn toàn bộ bản cân đối, thì trong năm 2025 ITC kinh doanh Terra Flora Nhơn Trạch (1 số căn còn lại của Toà D1, và bắt đầu kinh doanh toà D2). Tất cả các dự án khác cơ bản là chưa kinh doanh và chưa book, bao gồm cả việc ký hợp đồng tầng thương mại và các căn hộ Terra Royal là chưa book. Nên hàng tồn kho giữa cuối năm so với đầu năm chỉ giảm ở dự án Terra Flora.
IMG_3870
2. Nói về dự án Terra Flora. Nếu lấy doanh thu cả năm và trừ đi chi phí cả năm, thì lãi 10%. Mọi người thử cộng lại, còn mình cộng từng quý và chia thì tính ra con số tầm 10%. Theo đó, theo mình hiểu thì Terra Flora ko phải lỗ, mà là lợi nhuận thấp.

3. Terra Flora lợi nhuận sản phẩm thấp cũng không phải là vấn đề đột ngột. Bởi lẽ, đại hội cổ đông 2025 đã được Đoàn chủ tịch giải thích trong Đại hội là Toà D2 phải đầu tư thêm hệ thống phòng cháy chữa cháy theo Luật mới, đây cũng là nút thắt để đc bán sản phẩm toà D2. Nhà đầu tư nghe lại và đọc lại tài liệu họp đại hội cổ đông gần nhất để kiểm chứng.

4. Như vậy, vấn đề chiến lược kinh doanh của ITC với toà D2 là gì?

Rõ ràng, ban lãnh đạo ITC chấp nhận đầu tư thêm hệ thống phòng cháy chữa cháy để đẩy nhanh việc tiêu thụ sản phẩm toà D2, ko muốn dây dưa kéo dài thêm. Có thể hiểu là phương án đó cũng là bắt buộc.

Việc ITC muốn kết thúc nhanh Toà D2 đối với mình thì cho rằng nó tốt cho ITC. Vì cần nhìn nhận thực tế rằng: 1 là chính quyền bắt buộc yêu cầu phải đầu tư hệ thống phòng cháy chữa cháy mới cho bán, tức kéo dài cũng ko đàm phán được. 2 là, nếu tình huống đã như vậy, thì việc chấp nhận thực tế đó và đẩy bán toà D2 thì sẽ thu hồi vốn nhanh (tiền thì đầu tư rồi, bỏ ra xong rồi, giờ bán thì chỉ là thu tiền về). Hiểu đơn giản, tiền đầu tư thì đã mất đi trong quá khứ, nhưng giờ bán thu tiền về thì là tiền hiện tại. Vậy tiền của công ty tăng lên. Giữa ôm sản phẩm mãi như vậy, và ôm tiền về để làm dự án mới (Sabinco…) thì ITC đã chọn phương án muốn nhanh thu tiền về. Phương án này ko tệ, vì tiền mặt công ty tăng lên, cty bớt phải đi vay làm Sabinco (cụ thể tiền mặt của cty đã tăng lên tầm 350 tỷ trong két sắt).

5. Đó là vấn đề đặc thù với block D2 của dự án Tera Flora Nhơn Trạch. Là block chung cư đã xây rồi trong quá khứ. Còn Xem Xét về toàn bộ dự án Terra Flora, thì quỹ đất quy hoạch hiện nay còn 02 toà chung cư chưa xây, 02 toà văn phòng, và 01 toà khách sạn cũng chưa xây. các toà chưa xây sẽ ko có vấn đề như toà chung cư D2, vì ITC sẽ ko bị vấn đề thay đổi luật, hệ thống phòng cháy chữa cháy nên sẽ hoàn toàn làm chủ vấn để chi phí. Trong khi đó, các mảnh đất để xây các toà còn lại đó đã đóng tiền sử dụng đất, vẫn nguyên lợi thế chênh lệch tiền sử dụng đất cho các lô còn lại này của dự án này.

6. Điểm cuối cùng, tôi ủng hộ quyết định của Ban lãnh đạo ITC, và chiến lược đẩy bán toà D2 như vậy. Nhắc lại, toà D2 ko phải là lỗ, mà là biên lợi nhuận ko cao như kỳ vọng, và câu chuyện này ko phải là mới mà đã đc lãnh đạo công ty nói rõ trước đó.

Bigdeal

1 con bđs đền b&#249; th&#236; v&#224;i đồng x&#226;y xong b&#225;n kh&#244;ng lời m&#224; tụi mầu ca tụng *** v&#227;i n&#243; phải lời gấp mấy lần vốn chủ tịch n&#224;y n&#243; r&#250;t ruột qu&#225; đ&#225;ng m&#224; cũng chơi

1 con bđs đền bù thì vài đồng xây xong bán không lời mà tụi mầu ca tụng *** vãi nó phải lời gấp mấy lần vốn chủ tịch này nó rút ruột quá đáng mà cũng chơi

Hieu Le

c&#225;i g&#236; n&#243; r&#245; r&#224;ng th&#236; c&#224;ng kh&#243; ăn th&#244;i b&#225;c, cứ ki&#234;n tr&#236; rồi cũng c&#243; th&#224;nh quả th&#244;i

cái gì nó rõ ràng thì càng khó ăn thôi bác, cứ kiên trì rồi cũng có thành quả thôi

STEP BY STEP

Mr PIP

B&#225;n kinh qu&#225;, ai &#244;m n&#243; cũng lỗ. Bọn LĐ n&#224;y t&#224;i sản tốt thế m&#224; ko biết l&#224;m ăn ra hồn

Bán kinh quá, ai ôm nó cũng lỗ. Bọn LĐ này tài sản tốt thế mà ko biết làm ăn ra hồn

cụ theo trường ph&#225;i n&#224;o th&#236; h&#224;nh xử theo đ&#243;. TA xấu th&#236; thấy rủi ro, FA th&#236; thấy lại cho cơ hội thế th&#244;i

cụ theo trường phái nào thì hành xử theo đó. TA xấu thì thấy rủi ro, FA thì thấy lại cho cơ hội thế thôi

ha vu Kien

loanh quanh về 11 ko cụ, thấy chart yếu lắm

Sau khi b&#225;n xong block D2 Terra Flora, tr&#234;n bản c&#226;n đối t&#224;i ch&#237;nh balance sheet của ITC sẽ thể hiện:

1. Tiền mặt cty gửi bank tầm 700 tỷ. Ở ph&#237;a nợ , sẽ tầm 500 tỷ (vay ngắn v&#224; d&#224;i han) =&gt; dương t&#226;m 200 tỷ.

2. Vốn ho&#225; cty 1200-1300 tỷ như hiện tại, tương đương định gi&#225; cty 1000 tỷ.

3. C&#226;u hỏi: với 1000 tỷ định gi&#225; vốn ho&#225; tr&#234;n s&#224;n, ITC đang c&#242;n những g&#236; v&#224; đắt hay rẻ nếu nh&#236;n c&#225;c t&#224;i sản:

- kh&#225;ch sạn LA VELA đinh gia thi truong 4000-5000 tỷ.

- dự &#225;n Sabinco 17ha. Trọng điểm, dự kiến 20 ngh&#236;n tỷ.

- dự &#225;n Star Village Long Thoi 13ha c&#242;n lại. Trọng điểm 16 to&#224; chung cư, doanh thu ngang Sabinco.

- Terra Flora vẫn c&#242;n block chung cư, 02 block văn phong v&#224; 01 block kh&#225;ch san.

- v&#224; rất nhiều c&#225;c dự &#225;n kh&#225;c, cả dự &#225;n mới M&amp;A ở Vũng t&#224;u lẫn dự &#225;n cũ.

Qu&#225; l&#224; b&#232;o bọt gi&#225; n&#224;y.

Sau khi bán xong block D2 Terra Flora, trên bản cân đối tài chính balance sheet của ITC sẽ thể hiện:

1. Tiền mặt cty gửi bank tầm 700 tỷ. Ở phía nợ , sẽ tầm 500 tỷ (vay ngắn và dài han) => dương tâm 200 tỷ.

2. Vốn hoá cty 1200-1300 tỷ như hiện tại, tương đương định giá cty 1000 tỷ.

3. Câu hỏi: với 1000 tỷ định giá vốn hoá trên sàn, ITC đang còn những gì và đắt hay rẻ nếu nhìn các tài sản:

- khách sạn LA VELA đinh gia thi truong 4000-5000 tỷ.

- dự án Sabinco 17ha. Trọng điểm, dự kiến 20 nghìn tỷ.

- dự án Star Village Long Thoi 13ha còn lại. Trọng điểm 16 toà chung cư, doanh thu ngang Sabinco.

- Terra Flora vẫn còn block chung cư, 02 block văn phong và 01 block khách san.

- và rất nhiều các dự án khác, cả dự án mới M&A ở Vũng tàu lẫn dự án cũ.

Quá là bèo bọt giá này.

M&#236;nh khẳng định lại 2 vấn đề key li&#234;n quan tới block D2 m&#224; rất nhiều ae đang r&#244;m rả v&#224; xu hướng bị hiểu nhầm ho&#224;n to&#224;n nếu ko t&#236;m hiểu tận gốc:
1. Ban l&#227;nh đạo ITC cực kỳ minh bạch, đ&#224;ng ho&#224;ng, chia sẻ rất r&#245; về block D2 từ l&#226;u, v&#224; đang l&#224;m đ&#250;ng. Trong bđs, uy t&#237;n, danh dự lớn hơn tất cả. V&#236; vậy, ae vừa mới mua ITC, chưa t&#236;m hiểu g&#236; m&#224; a dua a t&#242;ng nh&#236;n bề nổi để ph&#225;n x&#233;t th&#236; sẽ rất oan cho ban l&#227;nh đạo. Ch&#250;ng ta cần phản biện v&#224; đ&#225;nh gi&#225; kh&#225;ch quan, ko n&#234;n để cảm x&#250;c chủ quan m&#224; phủ định nỗ lực v&#224; t&#226;m huyết của ban l&#227;nh đạo.
2.Như m&#236;nh n&#243;i tr&#234;n, th&#236; quyết định phương &#225;n với 1 block D2 như vậy l&#224; lối ra rất c&#243; lợi cho ITC tr&#234;n nhiều kh&#237;a cạnh. Nhắc lại, việc đ&#227; x&#226;y block D2 l&#224; 1 vấn đề lịch sử, vấn đề QU&#193; KHỨ, tiền đ&#227; bỏ ra khỏi t&#250;i, về kinh tế th&#236; “cổ đ&#244;ng cũ” của ITC Đ&#195; phải g&#225;nh; trong khi đ&#243; tiền thu về b&#226;y giờ l&#224; ở th&#236; HIỆN TẠI, tiền l&#224; tiền hiện tại, về kinh tế th&#236; cổ đ&#244;ng hiện tại được hưởng số tiền đ&#243;. &#221; nghĩa rất lớn: ITC c&#243; lượng tiền mặt lớn sẽ được thu về, quỹ tiền cty sẽ tăng l&#234;n, cty c&#243; th&#234;m nhiều tiền cho ph&#225;t triển dự &#225;n trọng điểm kh&#225;c, bớt &#225;p lực vay t&#224;i ch&#237;nh…. Qu&#225; tốt chứ. Chưa n&#243;i n&#243; chỉ l&#224; 1 block nhỏ. M&#236;nh tin rằng chỉ trong qu&#253; 1, qu&#253; 2-2026, lượng tiền mặt cty sẽ sớm đẩy l&#234;n tầm 500 tỷ, rất dồi d&#224;o.

Mình khẳng định lại 2 vấn đề key liên quan tới block D2 mà rất nhiều ae đang rôm rả và xu hướng bị hiểu nhầm hoàn toàn nếu ko tìm hiểu tận gốc:
1. Ban lãnh đạo ITC cực kỳ minh bạch, đàng hoàng, chia sẻ rất rõ về block D2 từ lâu, và đang làm đúng. Trong bđs, uy tín, danh dự lớn hơn tất cả. Vì vậy, ae vừa mới mua ITC, chưa tìm hiểu gì mà a dua a tòng nhìn bề nổi để phán xét thì sẽ rất oan cho ban lãnh đạo. Chúng ta cần phản biện và đánh giá khách quan, ko nên để cảm xúc chủ quan mà phủ định nỗ lực và tâm huyết của ban lãnh đạo.
2.Như mình nói trên, thì quyết định phương án với 1 block D2 như vậy là lối ra rất có lợi cho ITC trên nhiều khía cạnh. Nhắc lại, việc đã xây block D2 là 1 vấn đề lịch sử, vấn đề QUÁ KHỨ, tiền đã bỏ ra khỏi túi, về kinh tế thì “cổ đông cũ” của ITC ĐÃ phải gánh; trong khi đó tiền thu về bây giờ là ở thì HIỆN TẠI, tiền là tiền hiện tại, về kinh tế thì cổ đông hiện tại được hưởng số tiền đó. Ý nghĩa rất lớn: ITC có lượng tiền mặt lớn sẽ được thu về, quỹ tiền cty sẽ tăng lên, cty có thêm nhiều tiền cho phát triển dự án trọng điểm khác, bớt áp lực vay tài chính…. Quá tốt chứ. Chưa nói nó chỉ là 1 block nhỏ. Mình tin rằng chỉ trong quý 1, quý 2-2026, lượng tiền mặt cty sẽ sớm đẩy lên tầm 500 tỷ, rất dồi dào.

Bản chất rất nhiều bạn đ&#227; rất hiểu lầm, chưa suy x&#233;t t&#236;m hiểu gốc g&#225;c vấn đề. Vừa nh&#236;n sơ sơ bctc 1 qu&#253; thấy doanh thu 24 tỷ, vốn 28 tỷ l&#224; ngay lập tức quy chụp, ph&#225;n x&#233;t. M&#224; ko biết gốc rễ, ko nghĩ kỹ hơn xem tốt v&#224; t&#237;ch cực ntn cho ITC. Đ&#225;ng tiếc cho nhiều ae mua bđs m&#224; nh&#236;n qu&#225; xơ x&#224;i. Vui l&#242;ng ae tham khảo kỹ hơn nữa.

Bản chất rất nhiều bạn đã rất hiểu lầm, chưa suy xét tìm hiểu gốc gác vấn đề. Vừa nhìn sơ sơ bctc 1 quý thấy doanh thu 24 tỷ, vốn 28 tỷ là ngay lập tức quy chụp, phán xét. Mà ko biết gốc rễ, ko nghĩ kỹ hơn xem tốt và tích cực ntn cho ITC. Đáng tiếc cho nhiều ae mua bđs mà nhìn quá xơ xài. Vui lòng ae tham khảo kỹ hơn nữa.

t&#244;i cũng l&#227;i mới b&#225;n &#129395;

Xiio

Nhiều người đọc BCTC thất vọng l&#224; đ&#250;ng v&#224; chỉ muốn cắt lỗ cho xong. Nhường cho c&#225;c b&#225;c b&#225;n trước, t&#244;i phải về bờ mới b&#225;n

Nhiều người đọc BCTC thất vọng là đúng và chỉ muốn cắt lỗ cho xong. Nhường cho các bác bán trước, tôi phải về bờ mới bán

C&#244;ng ty kh&#225;c m&#224; ta &#129322;

Tống Văn Tô

Hung Phan

Theo quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư v&#224; nh&#224; đầu tư do UBND TP HCM ban h&#224;nh ng&#224;y 30/1, dự &#225;n Cảng C&#225;i M&#233;p Hạ c&#243; ba nh&#224; đầu tư gồm Tập đo&#224;n Geleximco, C&#244;ng ty cổ phần Vận tải v&#224; Thương mại Quốc tế (ITC Corp) v&#224; Tổng c&#244;ng ty Đầu tư v&#224; Kinh doanh vốn Nh&#224; nước (SCIC).

Cty ITC Corp n&#224;y đ&#226;u phải ITC

Theo quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư do UBND TP HCM ban hành ngày 30/1, dự án Cảng Cái Mép Hạ có ba nhà đầu tư gồm Tập đoàn Geleximco, Công ty cổ phần Vận tải và Thương mại Quốc tế (ITC Corp) và Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC).

Cty ITC Corp này đâu phải ITC

Huỳnh Cát Tường

Itc   năm 2026  gi&#225; cổ phiếu sẽ tăng    v&#236; tp hcm  mới chĩ định  ITC   x&#226;y dựng hạ tầng cảng c&#225;i m&#233;c hạ  

Itc   năm 2026  giá cổ phiếu sẽ tăng    vì tp hcm  mới chĩ định  ITC   xây dựng hạ tầng cảng cái méc hạ  

Sao chi ph&#237; quản l&#253; doanh nghiệp + b&#225;n h&#224;ng tăng đột biến k&#236;a chắc h&#244;ng phải r&#250;t ruột đ&#226;u &#128516;

Sao chi phí quản lý doanh nghiệp + bán hàng tăng đột biến kìa chắc hông phải rút ruột đâu 😄