Cuối tuần ngồi soi lại v&#224; chia sẻ: Nếu soi lại bctc th&#236; m&#236;nh c&#243; mấy note li&#234;n quan tới vấn đề ae đang s&#244;i nổi (đa số ae l&#224; thất vọng với việc kinh doanh dự &#225;n Terra Flora Nhơn Trạch) như sau:

1. Nếu nh&#236;n to&#224;n bộ bản c&#226;n đối, th&#236; trong năm 2025 ITC kinh doanh Terra Flora Nhơn Trạch (1 số căn c&#242;n lại của To&#224; D1, v&#224; bắt đầu kinh doanh to&#224; D2). Tất cả c&#225;c dự &#225;n kh&#225;c cơ bản l&#224; chưa kinh doanh v&#224; chưa book, bao gồm cả việc k&#253; hợp đồng tầng thương mại v&#224; c&#225;c căn hộ Terra Royal l&#224; chưa book. N&#234;n h&#224;ng tồn kho giữa cuối năm so với đầu năm chỉ giảm ở dự &#225;n Terra Flora.
IMG_3870
2. N&#243;i về dự &#225;n Terra Flora. Nếu lấy doanh thu cả năm v&#224; trừ đi chi ph&#237; cả năm, th&#236; l&#227;i 10%. Mọi người thử cộng lại, c&#242;n m&#236;nh cộng từng qu&#253; v&#224; chia th&#236; t&#237;nh ra con số tầm 10%. Theo đ&#243;, theo m&#236;nh hiểu th&#236; Terra Flora ko phải lỗ, m&#224; l&#224; lợi nhuận thấp.

3. Terra Flora lợi nhuận sản phẩm thấp cũng kh&#244;ng phải l&#224; vấn đề đột ngột. Bởi lẽ, đại hội cổ đ&#244;ng 2025 đ&#227; được Đo&#224;n chủ tịch giải th&#237;ch trong Đại hội l&#224; To&#224; D2 phải đầu tư th&#234;m hệ thống ph&#242;ng ch&#225;y chữa ch&#225;y theo Luật mới, đ&#226;y cũng l&#224; n&#250;t thắt để đc b&#225;n sản phẩm to&#224; D2. Nh&#224; đầu tư nghe lại v&#224; đọc lại t&#224;i liệu họp đại hội cổ đ&#244;ng gần nhất để kiểm chứng.

4. Như vậy, vấn đề chiến lược kinh doanh của ITC với to&#224; D2 l&#224; g&#236;?

R&#245; r&#224;ng, ban l&#227;nh đạo ITC chấp nhận đầu tư th&#234;m hệ thống ph&#242;ng ch&#225;y chữa ch&#225;y để đẩy nhanh việc ti&#234;u thụ sản phẩm to&#224; D2, ko muốn d&#226;y dưa k&#233;o d&#224;i th&#234;m. C&#243; thể hiểu l&#224; phương &#225;n đ&#243; cũng l&#224; bắt buộc.

Việc ITC muốn kết th&#250;c nhanh To&#224; D2 đối với m&#236;nh th&#236; cho rằng n&#243; tốt cho ITC. V&#236; cần nh&#236;n nhận thực tế rằng: 1 l&#224; ch&#237;nh quyền bắt buộc y&#234;u cầu phải đầu tư hệ thống ph&#242;ng ch&#225;y chữa ch&#225;y mới cho b&#225;n, tức k&#233;o d&#224;i cũng ko đ&#224;m ph&#225;n được. 2 l&#224;, nếu t&#236;nh huống đ&#227; như vậy, th&#236; việc chấp nhận thực tế đ&#243; v&#224; đẩy b&#225;n to&#224; D2 th&#236; sẽ thu hồi vốn nhanh (tiền th&#236; đầu tư rồi, bỏ ra xong rồi, giờ b&#225;n th&#236; chỉ l&#224; thu tiền về). Hiểu đơn giản, tiền đầu tư th&#236; đ&#227; mất đi trong qu&#225; khứ, nhưng giờ b&#225;n thu tiền về th&#236; l&#224; tiền hiện tại. Vậy tiền của c&#244;ng ty tăng l&#234;n. Giữa &#244;m sản phẩm m&#227;i như vậy, v&#224; &#244;m tiền về để l&#224;m dự &#225;n mới (Sabinco…) th&#236; ITC đ&#227; chọn phương &#225;n muốn nhanh thu tiền về. Phương &#225;n n&#224;y ko tệ, v&#236; tiền mặt c&#244;ng ty tăng l&#234;n, cty bớt phải đi vay l&#224;m Sabinco (cụ thể tiền mặt của cty đ&#227; tăng l&#234;n tầm 350 tỷ trong k&#233;t sắt).

5. Đ&#243; l&#224; vấn đề đặc th&#249; với block D2 của dự &#225;n Tera Flora Nhơn Trạch. L&#224; block chung cư đ&#227; x&#226;y rồi trong qu&#225; khứ. C&#242;n Xem X&#233;t về to&#224;n bộ dự &#225;n Terra Flora, th&#236; quỹ đất quy hoạch hiện nay c&#242;n 02 to&#224; chung cư chưa x&#226;y, 02 to&#224; văn ph&#242;ng, v&#224; 01 to&#224; kh&#225;ch sạn cũng chưa x&#226;y. c&#225;c to&#224; chưa x&#226;y sẽ ko c&#243; vấn đề như to&#224; chung cư D2, v&#236; ITC sẽ ko bị vấn đề thay đổi luật, hệ thống ph&#242;ng ch&#225;y chữa ch&#225;y n&#234;n sẽ ho&#224;n to&#224;n l&#224;m chủ vấn để chi ph&#237;. Trong khi đ&#243;, c&#225;c mảnh đất để x&#226;y c&#225;c to&#224; c&#242;n lại đ&#243; đ&#227; đ&#243;ng tiền sử dụng đất, vẫn nguy&#234;n lợi thế ch&#234;nh lệch tiền sử dụng đất cho c&#225;c l&#244; c&#242;n lại n&#224;y của dự &#225;n n&#224;y.

6. Điểm cuối c&#249;ng, t&#244;i ủng hộ quyết định của Ban l&#227;nh đạo ITC, v&#224; chiến lược đẩy b&#225;n to&#224; D2 như vậy. Nhắc lại, to&#224; D2 ko phải l&#224; lỗ, m&#224; l&#224; bi&#234;n lợi nhuận ko cao như kỳ vọng, v&#224; c&#226;u chuyện n&#224;y ko phải l&#224; mới m&#224; đ&#227; đc l&#227;nh đạo c&#244;ng ty n&#243;i r&#245; trước đ&#243;.

Cuối tuần ngồi soi lại và chia sẻ: Nếu soi lại bctc thì mình có mấy note liên quan tới vấn đề ae đang sôi nổi (đa số ae là thất vọng với việc kinh doanh dự án Terra Flora Nhơn Trạch) như sau:

1. Nếu nhìn toàn bộ bản cân đối, thì trong năm 2025 ITC kinh doanh Terra Flora Nhơn Trạch (1 số căn còn lại của Toà D1, và bắt đầu kinh doanh toà D2). Tất cả các dự án khác cơ bản là chưa kinh doanh và chưa book, bao gồm cả việc ký hợp đồng tầng thương mại và các căn hộ Terra Royal là chưa book. Nên hàng tồn kho giữa cuối năm so với đầu năm chỉ giảm ở dự án Terra Flora.
IMG_3870
2. Nói về dự án Terra Flora. Nếu lấy doanh thu cả năm và trừ đi chi phí cả năm, thì lãi 10%. Mọi người thử cộng lại, còn mình cộng từng quý và chia thì tính ra con số tầm 10%. Theo đó, theo mình hiểu thì Terra Flora ko phải lỗ, mà là lợi nhuận thấp.

3. Terra Flora lợi nhuận sản phẩm thấp cũng không phải là vấn đề đột ngột. Bởi lẽ, đại hội cổ đông 2025 đã được Đoàn chủ tịch giải thích trong Đại hội là Toà D2 phải đầu tư thêm hệ thống phòng cháy chữa cháy theo Luật mới, đây cũng là nút thắt để đc bán sản phẩm toà D2. Nhà đầu tư nghe lại và đọc lại tài liệu họp đại hội cổ đông gần nhất để kiểm chứng.

4. Như vậy, vấn đề chiến lược kinh doanh của ITC với toà D2 là gì?

Rõ ràng, ban lãnh đạo ITC chấp nhận đầu tư thêm hệ thống phòng cháy chữa cháy để đẩy nhanh việc tiêu thụ sản phẩm toà D2, ko muốn dây dưa kéo dài thêm. Có thể hiểu là phương án đó cũng là bắt buộc.

Việc ITC muốn kết thúc nhanh Toà D2 đối với mình thì cho rằng nó tốt cho ITC. Vì cần nhìn nhận thực tế rằng: 1 là chính quyền bắt buộc yêu cầu phải đầu tư hệ thống phòng cháy chữa cháy mới cho bán, tức kéo dài cũng ko đàm phán được. 2 là, nếu tình huống đã như vậy, thì việc chấp nhận thực tế đó và đẩy bán toà D2 thì sẽ thu hồi vốn nhanh (tiền thì đầu tư rồi, bỏ ra xong rồi, giờ bán thì chỉ là thu tiền về). Hiểu đơn giản, tiền đầu tư thì đã mất đi trong quá khứ, nhưng giờ bán thu tiền về thì là tiền hiện tại. Vậy tiền của công ty tăng lên. Giữa ôm sản phẩm mãi như vậy, và ôm tiền về để làm dự án mới (Sabinco…) thì ITC đã chọn phương án muốn nhanh thu tiền về. Phương án này ko tệ, vì tiền mặt công ty tăng lên, cty bớt phải đi vay làm Sabinco (cụ thể tiền mặt của cty đã tăng lên tầm 350 tỷ trong két sắt).

5. Đó là vấn đề đặc thù với block D2 của dự án Tera Flora Nhơn Trạch. Là block chung cư đã xây rồi trong quá khứ. Còn Xem Xét về toàn bộ dự án Terra Flora, thì quỹ đất quy hoạch hiện nay còn 02 toà chung cư chưa xây, 02 toà văn phòng, và 01 toà khách sạn cũng chưa xây. các toà chưa xây sẽ ko có vấn đề như toà chung cư D2, vì ITC sẽ ko bị vấn đề thay đổi luật, hệ thống phòng cháy chữa cháy nên sẽ hoàn toàn làm chủ vấn để chi phí. Trong khi đó, các mảnh đất để xây các toà còn lại đó đã đóng tiền sử dụng đất, vẫn nguyên lợi thế chênh lệch tiền sử dụng đất cho các lô còn lại này của dự án này.

6. Điểm cuối cùng, tôi ủng hộ quyết định của Ban lãnh đạo ITC, và chiến lược đẩy bán toà D2 như vậy. Nhắc lại, toà D2 ko phải là lỗ, mà là biên lợi nhuận ko cao như kỳ vọng, và câu chuyện này ko phải là mới mà đã đc lãnh đạo công ty nói rõ trước đó.