Một v&#224;i suy nghĩ ngắn về diễn biến nh&#243;m cổ phiếu bất động sản
Những phi&#234;n gần đ&#226;y chứng kiến diễn biến rất ti&#234;u cực của thị trường. Đặc biệt l&#224; nh&#243;m ng&#224;nh bất động sản d&#226;n dụng v&#224; khu c&#244;ng nghiệp. C&#243; rất nhiều nhận định đứng sau sự sụt giảm của c&#225;c cổ phiếu nh&#243;m ng&#224;nh n&#224;y:
1. Thị trường sụt giảm mạnh, danh mục bị call margin khiến cổ phiếu bất động sản bị ưu ti&#234;n force sell
2. C&#225;c th&#244;ng tin bắt bớ, thanh tra kiểm tra dự &#225;n của doanh nghiệp cũng như về ph&#237;a cơ quan nh&#224; nước c&#243; thể g&#226;y t&#225;c động d&#226;y chuyền
3. L&#227;i suất tăng ảnh hưởng tới cầu bất động sản g&#226;y ảnh hưởng tới tỷ lệ hấp thụ nguồn cung trong tương lai
4. C&#243; nhiều l&#253; do n&#224;o đ&#243; kh&#244;ng r&#245; r&#224;ng khiến cổ phiếu giảm (thuyết &#226;m mưu)
Gốc rễ của vấn đề
Tr&#234;n thực tế sau giai đoạn Luật đất đai 2013 ra đời, rồi 1 loạt c&#225;c th&#244;ng tư nghị định sau đ&#243; đều cho thấy rằng định hướng của Cơ quan nh&#224; nước đang theo hướng “tăng cường kiểm so&#225;t về đất đai” nhiều hơn giai đoạn trước. Tuy nhi&#234;n, 1 mặt cũng mở ra cơ hội về việc cho ph&#233;p c&#225;c doanh nghiệp được chủ động t&#237;ch lũy quỹ đất. Mặt kh&#225;c, quy tr&#236;nh t&#237;nh gi&#225; đ&#243;ng tiền sử dụng đất lại chuyển về cho Sở TN&amp;MT lựa chọn đơn vị thẩm định, tiến h&#224;nh thực hiện c&#225;c quy tr&#236;nh để t&#237;nh to&#225;n ra gi&#225; trị quyền sử dụng đất sau đ&#243; Sở t&#224;i ch&#237;nh sẽ thẩm duyệt lại gi&#225; trước khi tr&#236;nh l&#234;n Hội đồng thẩm định gi&#225; tỉnh/th&#224;nh để ph&#234; duyệt. Hai vấn đề n&#224;y tồn tại song song dựa tr&#234;n chủ nghĩa “sở hữu to&#224;n d&#226;n về đất đai” g&#226;y ra sự mất c&#244;ng bằng về việc tiếp cận đất đai cũng như kh&#225;i niệm kh&#244;ng to&#224;n diện về “quyền sử dụng đất”. Đồng thời, c&#244;ng t&#225;c định gi&#225; đất hết sức phức tạp khiến rủi ro được đẩy về ph&#237;a Cơ quan nh&#224; nước, li&#234;n đới tới doanh nghiệp, từ đ&#243; quyền lợi/tr&#225;ch nhiệm ph&#226;n chia kh&#244;ng đồng đều cho c&#225;c b&#234;n li&#234;n quan khiến cho bức tranh ng&#224;nh bất động sản v&#244; c&#249;ng phức tạp v&#224; k&#233;m minh bạch.
Trải qua giai đoạn đỉnh cao về việc ph&#234; duyệt cũng như nguồn cung bất động sản ra thị trường. Sau 2018, t&#236;nh h&#236;nh ph&#234; duyệt mới gần như tắc ho&#224;n to&#224;n đặc biệt tại khu vực TP.HCM v&#224; H&#224; Nội. Đồng thời, sau giai đoạn n&#224;y th&#236; lượng tr&#225;i phiếu doanh nghiệp ph&#225;t h&#224;nh tr&#234;n thị trường cũng tăng rất mạnh về mặt quy m&#244; (TPDN đang chiếm 16,6% t&#237;nh tr&#234;n GDP năm 2021). Trong đ&#243;, 2 đối tượng chiếm phần lớn tỷ trọng tham gia tr&#234;n thị trường sơ cấp l&#224; Ng&#226;n h&#224;ng v&#224; c&#225;c C&#244;ng ty chứng kho&#225;n. Với điều kiện ph&#225;t h&#224;nh tương đối dễ d&#224;ng, tr&#225;i phiếu trở th&#224;nh k&#234;nh cấp vốn đ&#243;ng vai tr&#242; trọng yếu cho c&#225;c doanh nghiệp bất động sản trong việc: t&#237;ch lũy th&#234;m quỹ đất, đẩy d&#242;ng vốn l&#242;ng v&#242;ng trong c&#225;c th&#224;nh vi&#234;n li&#234;n quan, đảo nợ….Điều n&#224;y đ&#227; v&#224; sẽ g&#226;y ra t&#225;c động đ&#225;ng kể tới hệ thống ng&#226;n h&#224;ng khi t&#224;i sản đảm bảo chủ yếu của c&#225;c khoản vay l&#224; bất động sản. Mặt kh&#225;c, nguồn vốn cho vay ra của c&#225;c Ng&#226;n h&#224;ng tới từ nguồn tiền gửi dồi d&#224;o của d&#226;n cư. Khi chất lượng khoản vay v&#224; gi&#225; trị của t&#224;i sản đảm bảo biến động lớn sẽ g&#226;y ra &#225;p lực cũng như h&#224;ng loạt c&#225;c rủi ro d&#226;y chuyền kh&#225;c g&#226;y sụt giảm niềm tin l&#234;n hệ thống v&#224; dĩ nhi&#234;n c&#243; t&#225;c động to lớn tới sự ổn định vĩ m&#244;, tăng trưởng kinh tế n&#243;i chung.
Trong bối cảnh Việt Nam đang tr&#234;n đ&#224; tăng trưởng với sự hưởng lợi từ d&#242;ng vốn nước ngo&#224;i. Bản th&#226;n nền kinh tế đang tiến về ph&#237;a trước với những cải tiến về mặt tư duy, h&#224;nh động r&#245; r&#224;ng th&#236; c&#225;c ch&#237;nh s&#225;ch, vấn đề đi ngược lại với xu hướng chung n&#224;y khả năng cao sẽ bị đ&#224;o thải.
Quay trở lại c&#226;u chuyện về cổ phiếu bất động sản, sau những bất cập về c&#225;c vấn đề: ph&#234; duyệt dự &#225;n, giao đất, huy động vốn….Chủ trương của Ch&#237;nh phủ sẽ dần thanh lọc thị trường n&#224;y, loại trừ c&#225;c DN trục lợi ch&#237;nh s&#225;ch, l&#224;m kh&#244;ng b&#224;i bản v&#224; bảo vệ tốt hơn quyền lợi cho nh&#224; đầu tư, kh&#225;ch h&#224;ng v&#224; c&#225;c b&#234;n li&#234;n quan kh&#225;c đ&#227; đặt niềm tin v&#224;o c&#225;c doanh nghiệp. Mặt kh&#225;c, đất đai cũng l&#224; nguồn lực rất lớn của Việt Nam để thực hiện l&#253; tưởng về ph&#225;t triển kinh tế, n&#226;ng cao đời sống cho c&#244;ng d&#226;n. Để khai th&#225;c triệt để v&#224; tối ưu nhất nguồn lực n&#224;y, ngo&#224;i c&#225;c bộ luật v&#224; 1 loạt c&#225;c nghị định, th&#244;ng tư mới đ&#227; được ra đời v&#224; c&#243; hiệu lực như: Quy hoạch, đầu tư, x&#226;y dựng, PPP, NĐ 02, NĐ 31, NĐ 25…Một bộ luật lớn nhất l&#224; LUẬT ĐẤT ĐAI th&#236; Ch&#237;nh phủ đ&#227; quyết định dời lại năm sau v&#236; chưa đủ căn cứ ch&#237;nh trị, v&#236; luật n&#224;y sẽ c&#243; t&#225;c động rất lớn tới kh&#244;ng chỉ ri&#234;ng thị trường bất động sản. Nếu c&#243; 1 dự đo&#225;n về mặt định hướng ch&#237;nh s&#225;ch, t&#244;i dự đo&#225;n bộ luật mới n&#224;y ra đời sẽ “đồng bộ h&#243;a” với tất cả c&#225;c bộ luật chung cũng như chuy&#234;n ng&#224;nh đ&#227; ra đời trước đ&#243;, x&#243;a bỏ những chồng ch&#233;o v&#224; đưa nhiều hơn cơ chế “thị trường” v&#224;o trong việc tiếp cận quỹ đất cũng như thực hiện c&#225;c dự &#225;n c&#243; sử dụng đất. Hầu hết c&#225;c dự &#225;n sẽ được đi theo cơ chế đấu gi&#225;, đấu thầu (đ&#227; c&#243; cơ chế). Về cơ bản, đất đai, quy hoạch vẫn l&#224; “nguồn lực cơ bản” v&#224; l&#224; “tư liệu sản xuất” cho ng&#224;nh bất động sản n&#243;i ri&#234;ng v&#224; nền kinh tế n&#243;i chung. Định hướng chung v&#236; vậy sẽ l&#224;m sao tối ưu h&#243;a được nguồn lực n&#224;y, một mặt l&#224; tạo nguồn thu cho Ng&#226;n s&#225;ch để t&#225;i đầu tư v&#224;o cơ sở hạ tầng, mặt kh&#225;c lại h&#224;i h&#242;a được c&#225;c lợi &#237;ch kinh tế-x&#227; hội, th&#250;c đẩy c&#225;c doanh nghiệp l&#224;m “đ&#250;ng” ngay từ đầu.
5 vấn đề quan trọng nhất m&#224; t&#244;i đ&#225;nh gi&#225; c&#225;c ch&#237;nh s&#225;ch sẽ xoay quanh (1) Hạn chế tiếp cận quỹ đất theo c&#225;ch truyền thống, mua gom (2) Tăng thu thuế (3) Tr&#225;nh l&#227;ng ph&#237; đất (4) Chống đầu cơ, ph&#225; vỡ quy hoạch (5) c&#244;ng bằng x&#227; hội. Nếu ngay lập tức &#225;p 5 điều n&#224;y v&#224;o thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, rất nhiều dự &#225;n sẽ bị thu hồi, rất nhiều doanh nghiệp sẽ kh&#243; khăn do tắc nghẽn trong hđkd, kẹt d&#242;ng tiền v&#224; đương nhi&#234;n ảnh hưởng kh&#243; lường tới hệ thống. Điều n&#224;y cần thực hiện dần, c&#243; lộ tr&#236;nh v&#224; đo lường phản ứng của thị trường 1 c&#225;ch thận trọng.
X&#233;t ri&#234;ng ở g&#243;c độ TTCK, những ng&#224;y qua t&#226;m l&#253; nh&#236;n chung l&#224; rất rất ti&#234;u cực đối với cả nh&#243;m ng&#224;nh kh&#244;ng ph&#226;n biệt doanh nghiệp tốt/xấu. Đ&#226;y l&#224; điều dễ hiểu v&#236; thị trường vốn được x&#226;y dựng dựa tr&#234;n chất liệu l&#224; l&#242;ng tham/nỗi sợ h&#227;i. Việc phản ứng t&#226;m l&#253; của nh&#224; đầu tư với c&#225;c th&#244;ng tin ti&#234;u cực xuất hiện h&#224;ng ng&#224;y tr&#234;n b&#225;o ch&#237; l&#224; điều b&#236;nh thường, khi nh&#224; đầu tư đ&#227; chấp nhận c&#225;c tin tức ti&#234;u cực, họ lại tiếp tục c&#243; xu hướng đi t&#236;m c&#225;c tin tức ti&#234;u cực kh&#225;c để củng cố niềm tin của họ l&#224; đ&#250;ng. Tr&#234;n thực tế, “sự thật” mới l&#224; điều chiến thắng v&#224; quyết định kết qủa của nh&#224; đầu tư đ&#243; trong d&#224;i hạn. Thay v&#236; tập trung v&#224;o nỗi lo sợ phi l&#253; tr&#237;, nh&#224; đầu tư cần “b&#236;nh t&#226;m” lại m&#224; x&#233;t, đừng để những mất m&#225;t tạm thời trở th&#224;nh những khoản “lỗ vĩnh viễn”, “ch&#225;y t&#224;i khoản” vẫn chưa đ&#225;ng sợ bằng “ch&#225;y niềm tin” v&#224; h&#227;y x&#226;y dựng kết quả đầu tư kết nối trực tiếp với l&#253; tr&#237;, kỹ năng chứ kh&#244;ng phải những cảm x&#250;c nhất thời!
C&#242;n nhiều m&#227; kh&#225;c, BDS chưa phải l&#250;c thich hợp, đ&#225;nh sản xuất đi mn
<a href="http://gg.gg/yv2lb" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">http://gg.gg/yv2lb</a>

Bấm vào đây để tham gia nhóm trên Zalo

Zalo - Lên như Rồng Việt - Trong Nghia VDS

Một vài suy nghĩ ngắn về diễn biến nhóm cổ phiếu bất động sản
Những phiên gần đây chứng kiến diễn biến rất tiêu cực của thị trường. Đặc biệt là nhóm ngành bất động sản dân dụng và khu công nghiệp. Có rất nhiều nhận định đứng sau sự sụt giảm của các cổ phiếu nhóm ngành này:
1. Thị trường sụt giảm mạnh, danh mục bị call margin khiến cổ phiếu bất động sản bị ưu tiên force sell
2. Các thông tin bắt bớ, thanh tra kiểm tra dự án của doanh nghiệp cũng như về phía cơ quan nhà nước có thể gây tác động dây chuyền
3. Lãi suất tăng ảnh hưởng tới cầu bất động sản gây ảnh hưởng tới tỷ lệ hấp thụ nguồn cung trong tương lai
4. Có nhiều lý do nào đó không rõ ràng khiến cổ phiếu giảm (thuyết âm mưu)
Gốc rễ của vấn đề
Trên thực tế sau giai đoạn Luật đất đai 2013 ra đời, rồi 1 loạt các thông tư nghị định sau đó đều cho thấy rằng định hướng của Cơ quan nhà nước đang theo hướng “tăng cường kiểm soát về đất đai” nhiều hơn giai đoạn trước. Tuy nhiên, 1 mặt cũng mở ra cơ hội về việc cho phép các doanh nghiệp được chủ động tích lũy quỹ đất. Mặt khác, quy trình tính giá đóng tiền sử dụng đất lại chuyển về cho Sở TN&MT lựa chọn đơn vị thẩm định, tiến hành thực hiện các quy trình để tính toán ra giá trị quyền sử dụng đất sau đó Sở tài chính sẽ thẩm duyệt lại giá trước khi trình lên Hội đồng thẩm định giá tỉnh/thành để phê duyệt. Hai vấn đề này tồn tại song song dựa trên chủ nghĩa “sở hữu toàn dân về đất đai” gây ra sự mất công bằng về việc tiếp cận đất đai cũng như khái niệm không toàn diện về “quyền sử dụng đất”. Đồng thời, công tác định giá đất hết sức phức tạp khiến rủi ro được đẩy về phía Cơ quan nhà nước, liên đới tới doanh nghiệp, từ đó quyền lợi/trách nhiệm phân chia không đồng đều cho các bên liên quan khiến cho bức tranh ngành bất động sản vô cùng phức tạp và kém minh bạch.
Trải qua giai đoạn đỉnh cao về việc phê duyệt cũng như nguồn cung bất động sản ra thị trường. Sau 2018, tình hình phê duyệt mới gần như tắc hoàn toàn đặc biệt tại khu vực TP.HCM và Hà Nội. Đồng thời, sau giai đoạn này thì lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trên thị trường cũng tăng rất mạnh về mặt quy mô (TPDN đang chiếm 16,6% tính trên GDP năm 2021). Trong đó, 2 đối tượng chiếm phần lớn tỷ trọng tham gia trên thị trường sơ cấp là Ngân hàng và các Công ty chứng khoán. Với điều kiện phát hành tương đối dễ dàng, trái phiếu trở thành kênh cấp vốn đóng vai trò trọng yếu cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc: tích lũy thêm quỹ đất, đẩy dòng vốn lòng vòng trong các thành viên liên quan, đảo nợ….Điều này đã và sẽ gây ra tác động đáng kể tới hệ thống ngân hàng khi tài sản đảm bảo chủ yếu của các khoản vay là bất động sản. Mặt khác, nguồn vốn cho vay ra của các Ngân hàng tới từ nguồn tiền gửi dồi dào của dân cư. Khi chất lượng khoản vay và giá trị của tài sản đảm bảo biến động lớn sẽ gây ra áp lực cũng như hàng loạt các rủi ro dây chuyền khác gây sụt giảm niềm tin lên hệ thống và dĩ nhiên có tác động to lớn tới sự ổn định vĩ mô, tăng trưởng kinh tế nói chung.
Trong bối cảnh Việt Nam đang trên đà tăng trưởng với sự hưởng lợi từ dòng vốn nước ngoài. Bản thân nền kinh tế đang tiến về phía trước với những cải tiến về mặt tư duy, hành động rõ ràng thì các chính sách, vấn đề đi ngược lại với xu hướng chung này khả năng cao sẽ bị đào thải.
Quay trở lại câu chuyện về cổ phiếu bất động sản, sau những bất cập về các vấn đề: phê duyệt dự án, giao đất, huy động vốn….Chủ trương của Chính phủ sẽ dần thanh lọc thị trường này, loại trừ các DN trục lợi chính sách, làm không bài bản và bảo vệ tốt hơn quyền lợi cho nhà đầu tư, khách hàng và các bên liên quan khác đã đặt niềm tin vào các doanh nghiệp. Mặt khác, đất đai cũng là nguồn lực rất lớn của Việt Nam để thực hiện lý tưởng về phát triển kinh tế, nâng cao đời sống cho công dân. Để khai thác triệt để và tối ưu nhất nguồn lực này, ngoài các bộ luật và 1 loạt các nghị định, thông tư mới đã được ra đời và có hiệu lực như: Quy hoạch, đầu tư, xây dựng, PPP, NĐ 02, NĐ 31, NĐ 25…Một bộ luật lớn nhất là LUẬT ĐẤT ĐAI thì Chính phủ đã quyết định dời lại năm sau vì chưa đủ căn cứ chính trị, vì luật này sẽ có tác động rất lớn tới không chỉ riêng thị trường bất động sản. Nếu có 1 dự đoán về mặt định hướng chính sách, tôi dự đoán bộ luật mới này ra đời sẽ “đồng bộ hóa” với tất cả các bộ luật chung cũng như chuyên ngành đã ra đời trước đó, xóa bỏ những chồng chéo và đưa nhiều hơn cơ chế “thị trường” vào trong việc tiếp cận quỹ đất cũng như thực hiện các dự án có sử dụng đất. Hầu hết các dự án sẽ được đi theo cơ chế đấu giá, đấu thầu (đã có cơ chế). Về cơ bản, đất đai, quy hoạch vẫn là “nguồn lực cơ bản” và là “tư liệu sản xuất” cho ngành bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Định hướng chung vì vậy sẽ làm sao tối ưu hóa được nguồn lực này, một mặt là tạo nguồn thu cho Ngân sách để tái đầu tư vào cơ sở hạ tầng, mặt khác lại hài hòa được các lợi ích kinh tế-xã hội, thúc đẩy các doanh nghiệp làm “đúng” ngay từ đầu.
5 vấn đề quan trọng nhất mà tôi đánh giá các chính sách sẽ xoay quanh (1) Hạn chế tiếp cận quỹ đất theo cách truyền thống, mua gom (2) Tăng thu thuế (3) Tránh lãng phí đất (4) Chống đầu cơ, phá vỡ quy hoạch (5) công bằng xã hội. Nếu ngay lập tức áp 5 điều này vào thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, rất nhiều dự án sẽ bị thu hồi, rất nhiều doanh nghiệp sẽ khó khăn do tắc nghẽn trong hđkd, kẹt dòng tiền và đương nhiên ảnh hưởng khó lường tới hệ thống. Điều này cần thực hiện dần, có lộ trình và đo lường phản ứng của thị trường 1 cách thận trọng.
Xét riêng ở góc độ TTCK, những ngày qua tâm lý nhìn chung là rất rất tiêu cực đối với cả nhóm ngành không phân biệt doanh nghiệp tốt/xấu. Đây là điều dễ hiểu vì thị trường vốn được xây dựng dựa trên chất liệu là lòng tham/nỗi sợ hãi. Việc phản ứng tâm lý của nhà đầu tư với các thông tin tiêu cực xuất hiện hàng ngày trên báo chí là điều bình thường, khi nhà đầu tư đã chấp nhận các tin tức tiêu cực, họ lại tiếp tục có xu hướng đi tìm các tin tức tiêu cực khác để củng cố niềm tin của họ là đúng. Trên thực tế, “sự thật” mới là điều chiến thắng và quyết định kết qủa của nhà đầu tư đó trong dài hạn. Thay vì tập trung vào nỗi lo sợ phi lý trí, nhà đầu tư cần “bình tâm” lại mà xét, đừng để những mất mát tạm thời trở thành những khoản “lỗ vĩnh viễn”, “cháy tài khoản” vẫn chưa đáng sợ bằng “cháy niềm tin” và hãy xây dựng kết quả đầu tư kết nối trực tiếp với lý trí, kỹ năng chứ không phải những cảm xúc nhất thời!
Còn nhiều mã khác, BDS chưa phải lúc thich hợp, đánh sản xuất đi mn
http://gg.gg/yv2lb