KDH – B&#224;i to&#225;n vay nợ an to&#224;n của một chủ đầu tư BĐS đ&#225;ng để xuống tiền

- Nh&#236;n v&#224;o b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh, điểm g&#226;y ấn tượng nhất của KDH kh&#244;ng phải l&#224; quy m&#244; dự &#225;n, m&#224; l&#224; cơ cấu t&#224;i ch&#237;nh an to&#224;n hiếm thấy trong ng&#224;nh BĐS:
+ Tổng vay nợ ~12.703 tỷ , ~ 38% tổng nguồn vốn, tỷ lệ vay kh&#225; an to&#224;n đối với 1 ng&#224;nh đặc th&#249; vay nợ cao như BĐS
+ So với c&#225;c DN kh&#225;c như NVL, PDR, HDC…, nơi m&#224; nợ vay thường xuy&#234;n vượt vốn chủ, KDH đang ở một “v&#249;ng rủi ro” thấp hơn r&#245; rệt.

- Trong ng&#224;nh bất động sản, bi&#234;n lợi nhuận gộp thường cao, n&#234;n trong điều kiện b&#236;nh thường chi ph&#237; l&#227;i vay thường chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ so với lợi nhuận dự &#225;n. Đ&#243; l&#224; l&#253; do trước 2022, c&#225;c chủ đầu tư mạnh tay d&#249;ng đ&#242;n bẩy để tối đa h&#243;a tốc độ mở rộng quỹ đất v&#224; triển khai dự &#225;n.

- Vấn đề chỉ xuất hiện khi bối cảnh thay đổi:
+ Sau 2022, thị trường BĐS chững lại, ph&#225;p l&#253; siết chặt, dự &#225;n mới được ph&#234; duyệt &#237;t đi, tiến độ triển khai chậm.
+ Những doanh nghiệp vay nợ qu&#225; cao lập tức chịu &#225;p lực k&#233;p: l&#227;i vay + d&#242;ng tiền k&#233;m, dẫn tới suy giảm mạnh về gi&#225; cổ phiếu v&#224; sức khỏe t&#224;i ch&#237;nh.

- Trong bối cảnh đ&#243;, cơ cấu nợ “bảo thủ” của KDH lại trở th&#224;nh lợi thế cạnh tranh:
+ Doanh nghiệp kh&#244;ng bị “ngộp” v&#236; l&#227;i vay, c&#243; khả năng cầm cự tốt hơn trong chu kỳ kh&#243;.
+ Đến hiện tại, KDH l&#224; một trong số rất &#237;t cổ phiếu BĐS đ&#227; quay lại v&#249;ng gi&#225; đỉnh lịch sử, trong khi nhiều t&#234;n tuổi kh&#225;c vẫn c&#242;n đang giảm 70–80% so với đỉnh.

- Từ c&#226;u hỏi “vay nợ bao nhi&#234;u l&#224; đủ?”, sẽ kh&#244;ng c&#243; một con số tuyệt đối đ&#250;ng cho mọi doanh nghiệp. Nhưng với nh&#224; đầu tư, c&#243; một điều kh&#225; r&#245;:
&#128073; KDH đang l&#224; v&#237; dụ điển h&#236;nh của một chủ đầu tư BĐS sử dụng đ&#242;n bẩy ở mức an to&#224;n, chấp nhận tăng trưởng vừa phải để đổi lấy khả năng ph&#242;ng thủ cao.

KDH – Bài toán vay nợ an toàn của một chủ đầu tư BĐS đáng để xuống tiền

- Nhìn vào báo cáo tài chính, điểm gây ấn tượng nhất của KDH không phải là quy mô dự án, mà là cơ cấu tài chính an toàn hiếm thấy trong ngành BĐS:
+ Tổng vay nợ ~12.703 tỷ , ~ 38% tổng nguồn vốn, tỷ lệ vay khá an toàn đối với 1 ngành đặc thù vay nợ cao như BĐS
+ So với các DN khác như NVL, PDR, HDC…, nơi mà nợ vay thường xuyên vượt vốn chủ, KDH đang ở một “vùng rủi ro” thấp hơn rõ rệt.

- Trong ngành bất động sản, biên lợi nhuận gộp thường cao, nên trong điều kiện bình thường chi phí lãi vay thường chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ so với lợi nhuận dự án. Đó là lý do trước 2022, các chủ đầu tư mạnh tay dùng đòn bẩy để tối đa hóa tốc độ mở rộng quỹ đất và triển khai dự án.

- Vấn đề chỉ xuất hiện khi bối cảnh thay đổi:
+ Sau 2022, thị trường BĐS chững lại, pháp lý siết chặt, dự án mới được phê duyệt ít đi, tiến độ triển khai chậm.
+ Những doanh nghiệp vay nợ quá cao lập tức chịu áp lực kép: lãi vay + dòng tiền kém, dẫn tới suy giảm mạnh về giá cổ phiếu và sức khỏe tài chính.

- Trong bối cảnh đó, cơ cấu nợ “bảo thủ” của KDH lại trở thành lợi thế cạnh tranh:
+ Doanh nghiệp không bị “ngộp” vì lãi vay, có khả năng cầm cự tốt hơn trong chu kỳ khó.
+ Đến hiện tại, KDH là một trong số rất ít cổ phiếu BĐS đã quay lại vùng giá đỉnh lịch sử, trong khi nhiều tên tuổi khác vẫn còn đang giảm 70–80% so với đỉnh.

- Từ câu hỏi “vay nợ bao nhiêu là đủ?”, sẽ không có một con số tuyệt đối đúng cho mọi doanh nghiệp. Nhưng với nhà đầu tư, có một điều khá rõ:
👉 KDH đang là ví dụ điển hình của một chủ đầu tư BĐS sử dụng đòn bẩy ở mức an toàn, chấp nhận tăng trưởng vừa phải để đổi lấy khả năng phòng thủ cao.