L&#253; do l&#224; bị ảnh hưởng do lỗi sử dụng tr&#225;i phiếu trước đ&#226;y nhưng đ&#227; tất to&#225;n hết v&#224; kh&#244;ng ảnh hưởng đến vốn. <a href="https://angia.com.vn/pdf/202510181424_vi_1760794619.pdf" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">angia.com.vn/pdf/202510181424_vi_1760794619.pdf</a>

Lý do là bị ảnh hưởng do lỗi sử dụng trái phiếu trước đây nhưng đã tất toán hết và không ảnh hưởng đến vốn. https://angia.com.vn/pdf/202510181424_vi_1760794619.pdf

Lại Thành Trung

Ki&#234;n nhẫn sẽ c&#243; qu&#224; v&#236; gi&#225; sổ s&#225;ch Book Value 20.x v&#224; em n&#224;y c&#243; vẻ l&#224;m ăn chuẩn chỉnh lợi nhuận đều dương trong nhiều năm gần đ&#226;y, đang định gi&#225; rẻ nhất s&#224;n

Kiên nhẫn sẽ có quà vì giá sổ sách Book Value 20.x và em này có vẻ làm ăn chuẩn chỉnh lợi nhuận đều dương trong nhiều năm gần đây, đang định giá rẻ nhất sàn

L&#234;n b&#224;i cho đội l&#225;i:
So s&#225;nh mang t&#237;nh sơ bộ giữa AGG với KDH v&#224; NLG qua c&#225;c chỉ số P/E, P/B — từ đ&#243; AE nhận định xem AGG c&#243; “rẻ hơn v&#224; tiềm năng hơn” v&#224; anh l&#225;i c&#243; sẵn s&#224;ng nhảy v&#224;o hay kh&#244;ng nh&#233; 
AGG	P/E ~ 17.5 – 18.3 lần 	P/B ~ 0.9 lần
KDH	P/E ~ 45 – 48 lần 	P/B ~ 2.1 lần
NLG	P/E ~ 22 – 25 lần	P/B ~ 1.05 lần
Từ c&#225;c số liệu tr&#234;n, anh em thể r&#250;t ra v&#224;i điểm:
1.	P/B thấp hơn rất r&#245; rệt
o	AGG: ~ 0.9 lần
o	KDH: ~ 2.1 lần
o	NLG: ~ 1.05 lần
P/B &lt; 1 l&#224; t&#237;n hiệu rằng thị gi&#225; đang thấp hơn gi&#225; trị sổ s&#225;ch — tức nh&#224; thị trường định gi&#225; thấp hơn gi&#225; trị t&#224;i sản ghi sổ của c&#244;ng ty. Điều n&#224;y c&#243; thể cho thấy thị trường đ&#225;nh gi&#225; thấp tiềm năng hoặc rủi ro cao của c&#244;ng ty, hoặc t&#224;i sản c&#243; vấn đề. Nhưng nếu AGG quản l&#253; tốt, giải quyết được rủi ro, th&#236; c&#243; cơ hội “bật” l&#234;n nếu thị trường tin tưởng hơn.
2.	P/E cũng thấp hơn đ&#225;ng kể so với KDH, ngang hoặc thấp hơn so với NLG
o	P/E ~ 17.5 – 18.3 cho AGG
o	KDH rất cao (~ 45 – 48)
o	NLG trung b&#236;nh (~ 22 – 25)
Với P/E thấp hơn l&#224; điều thuận lợi — nếu lợi nhuận c&#243; thể duy tr&#236; hoặc tăng l&#234;n th&#236; bi&#234;n độ tăng gi&#225; c&#242;n nhiều dư địa. Cổ phiếu c&#243; P/E cao (như KDH) thường đ&#227; phản &#225;nh rất nhiều kỳ vọng tăng trưởng, n&#234;n nếu tăng trưởng kh&#244;ng đảm bảo th&#236; dễ bị “đội gi&#225;” lại.
3.	Khoảng “bi&#234;n rủi ro / upside” tốt nếu c&#244;ng ty quản trị tốt
o	Với mức P/B thấp, nếu AGG giải quyết được c&#225;c vấn đề li&#234;n quan đến t&#224;i sản (quỹ đất, chi ph&#237; vốn, nợ, ph&#225;p l&#253;...), th&#236; gi&#225; cổ c&#243; thể tiến l&#234;n để “bắt kịp” gi&#225; trị sổ s&#225;ch hoặc vượt l&#234;n.
o	Với P/E cũng kh&#244;ng qu&#225; cao, nhiều kỳ vọng tăng trưởng sẽ kh&#244;ng bị “đ&#225;nh đổi” qu&#225; mức trong gi&#225; hiện tại.
o	NLG v&#224; đặc biệt KDH c&#243; P/E rất cao — nếu tăng trưởng kh&#244;ng đạt, nh&#224; đầu tư c&#243; thể đ&#225;nh gi&#225; lại thấp hơn, rủi ro điều chỉnh gi&#225; lớn hơn.
Kết luận
•	Dựa tr&#234;n c&#225;c chỉ số P/E v&#224; P/B, AGG hiện được định gi&#225; thấp hơn đ&#225;ng kể so với KDH v&#224; thấp hơn hoặc tương đương so với NLG.
•	Điểm nổi bật nhất l&#224; P/B của AGG &lt; 1, trong khi c&#225;c m&#227; kia &gt; 1 — đ&#226;y l&#224; căn cứ quan trọng để n&#243;i AGG “c&#242;n rẻ”.
•	Nếu AGG c&#243; thể cải thiện được hiệu quả kinh doanh, quản trị rủi ro t&#224;i sản, triển vọng b&#225;n h&#224;ng… th&#236; dư địa tăng gi&#225; so với hiện tại l&#224; kh&#225; lớn.
Cũng cần lưu &#253; l&#224; kh&#244;ng n&#234;n chỉ nh&#236;n v&#224;o P/E / P/B m&#224; bỏ qua rủi ro vận h&#224;nh, chất lượng t&#224;i sản, v&#224; d&#242;ng tiền. A/E tham khảo ra quyết định


Lên bài cho đội lái:
So sánh mang tính sơ bộ giữa AGG với KDH và NLG qua các chỉ số P/E, P/B — từ đó AE nhận định xem AGG có “rẻ hơn và tiềm năng hơn” và anh lái có sẵn sàng nhảy vào hay không nhé 
AGG	P/E ~ 17.5 – 18.3 lần 	P/B ~ 0.9 lần
KDH	P/E ~ 45 – 48 lần 	P/B ~ 2.1 lần
NLG	P/E ~ 22 – 25 lần	P/B ~ 1.05 lần
Từ các số liệu trên, anh em thể rút ra vài điểm:
1.	P/B thấp hơn rất rõ rệt
o	AGG: ~ 0.9 lần
o	KDH: ~ 2.1 lần
o	NLG: ~ 1.05 lần
P/B < 1 là tín hiệu rằng thị giá đang thấp hơn giá trị sổ sách — tức nhà thị trường định giá thấp hơn giá trị tài sản ghi sổ của công ty. Điều này có thể cho thấy thị trường đánh giá thấp tiềm năng hoặc rủi ro cao của công ty, hoặc tài sản có vấn đề. Nhưng nếu AGG quản lý tốt, giải quyết được rủi ro, thì có cơ hội “bật” lên nếu thị trường tin tưởng hơn.
2.	P/E cũng thấp hơn đáng kể so với KDH, ngang hoặc thấp hơn so với NLG
o	P/E ~ 17.5 – 18.3 cho AGG
o	KDH rất cao (~ 45 – 48)
o	NLG trung bình (~ 22 – 25)
Với P/E thấp hơn là điều thuận lợi — nếu lợi nhuận có thể duy trì hoặc tăng lên thì biên độ tăng giá còn nhiều dư địa. Cổ phiếu có P/E cao (như KDH) thường đã phản ánh rất nhiều kỳ vọng tăng trưởng, nên nếu tăng trưởng không đảm bảo thì dễ bị “đội giá” lại.
3.	Khoảng “biên rủi ro / upside” tốt nếu công ty quản trị tốt
o	Với mức P/B thấp, nếu AGG giải quyết được các vấn đề liên quan đến tài sản (quỹ đất, chi phí vốn, nợ, pháp lý...), thì giá cổ có thể tiến lên để “bắt kịp” giá trị sổ sách hoặc vượt lên.
o	Với P/E cũng không quá cao, nhiều kỳ vọng tăng trưởng sẽ không bị “đánh đổi” quá mức trong giá hiện tại.
o	NLG và đặc biệt KDH có P/E rất cao — nếu tăng trưởng không đạt, nhà đầu tư có thể đánh giá lại thấp hơn, rủi ro điều chỉnh giá lớn hơn.
Kết luận
•	Dựa trên các chỉ số P/E và P/B, AGG hiện được định giá thấp hơn đáng kể so với KDH và thấp hơn hoặc tương đương so với NLG.
•	Điểm nổi bật nhất là P/B của AGG < 1, trong khi các mã kia > 1 — đây là căn cứ quan trọng để nói AGG “còn rẻ”.
•	Nếu AGG có thể cải thiện được hiệu quả kinh doanh, quản trị rủi ro tài sản, triển vọng bán hàng… thì dư địa tăng giá so với hiện tại là khá lớn.
Cũng cần lưu ý là không nên chỉ nhìn vào P/E / P/B mà bỏ qua rủi ro vận hành, chất lượng tài sản, và dòng tiền. A/E tham khảo ra quyết định


Những cổ phiếu BĐS đang c&#243; BookValue tr&#234;n 20K gồm: VHM, AGG

Những cổ phiếu BĐS đang có BookValue trên 20K gồm: VHM, AGG

Tổ l&#225;i kh&#244;ng bắt tay được với CĐL n&#234;n mặc d&#249; doanh nghiệp tốt, giao dịch dưới BookValue vẫn kh&#244;ng thu h&#250;t được d&#242;ng tiền. Cổ đ&#244;ng nhỏ chịu thiệt, chỉ ăn cổ tức. N&#243;i về d&#224;i hạn sẽ hơn vạn DIG, CEO, PDR ...

<a href="https://cafef.vn/du-lieu/hose/ksb-cong-ty-co-phan-khoang-san-va-xay-dung-binh-duong.chn" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">cafef.vn/.../...ang-san-va-xay-dung-binh-duong.chn</a>

Công ty Cổ phần Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (Mã HOSE: KSB). Giá cổ phiếu (sáng 05/09/2025): 19.95 VNĐ. Khối lượng 114,443,703.00. Vốn hóa tt: 2,283,151,874.85 tỷ VNĐ. Tra cứu cổ phiếu  - Giao dịch cổ đông - Tải BCTC trên CafeF

KSB:Công ty Cổ phần Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (HOSE)

Tổ lái không bắt tay được với CĐL nên mặc dù doanh nghiệp tốt, giao dịch dưới BookValue vẫn không thu hút được dòng tiền. Cổ đông nhỏ chịu thiệt, chỉ ăn cổ tức. Nói về dài hạn sẽ hơn vạn DIG, CEO, PDR ...

https://cafef.vn/du-lieu/hose/ksb-cong-ty-co-phan-khoang-san-va-xay-dung-binh-duong.chn

Ph&#226;n t&#237;ch định gi&#225; DCF hợp l&#253; với cổ phiếu KSB, tiềm năng nh&#226;n đ&#244;i. Cổ đ&#244;ng đu b&#225;m đang bị l&#225;i &#233;p cho ra b&#227;
1) Định gi&#225; hiện tại &amp; so s&#225;nh với doanh nghiệp c&#249;ng ng&#224;nh
KSB: gi&#225; ~18.500đ, P/B 0,79, BVPS ~23.751đ/cp, EPS TTM ~988đ, Beta ~1,13, SLCP lưu h&#224;nh ~114,44 triệu, vốn ho&#225; ~2.117 tỷ.
DHA (H&#243;a An): gi&#225; ~41.500đ, P/B ~1,58, BVPS ~21.388đ, P/E ~11,6, Beta ~1,03, vốn ho&#225; ~1.190 tỷ.
C32: gi&#225; ~17.700đ, P/B ~0,49, BVPS ~35.759đ, P/E ~60, Beta ~0,66, vốn ho&#225; ~266 tỷ.
VLB: gi&#225; ~45.300đ, P/B ~3,0, P/E ~8,7, BVPS ~15.519đ, Beta ~1,12, vốn ho&#225; ~2.116 tỷ.
Nh&#236;n nhanh: KSB đang giao dịch thấp hơn đ&#225;ng kể P/B của DHA &amp; VLB, v&#224; chỉ nhỉnh hơn C32 vốn đang c&#243; EPS rất mỏng (P/E cao).
2) Chất x&#250;c t&#225;c ch&#237;nh: KCN Đất Cuốc mở rộng &amp; dự &#225;n KCN kh&#225;c
KSB đ&#227; được chấp thuận chủ trương đầu tư mở rộng KCN Đất Cuốc &gt;310 ha, tổng vốn đầu tư ~4.212 tỷ đồng; giai đoạn 1 (127,7 ha) dự kiến khởi c&#244;ng Q4/2025–Q2/2026, bắt đầu đưa v&#224;o sử dụng từ Q2/2026; giai đoạn 2 (182,8 ha) vận h&#224;nh từ Q3/2027. Doanh nghiệp định hướng cho thu&#234; từ 2026. Ngo&#224;i ra, KSB đang th&#250;c đẩy KCN Hoa Lư ~350 ha (B&#236;nh Phước).
Điểm mấu chốt: mảng KCN c&#243; thể tạo d&#242;ng tiền mặt lớn v&#224; kh&#225; “cục bộ” theo từng đợt cho thu&#234; đất, trong khi mảng mỏ đ&#225; hưởng lợi từ nhu cầu VLXD khu vực ph&#237;a Nam (V&#224;nh đai 3, s&#226;n bay Long Th&#224;nh, cao tốc…). (T&#225;c động cầu VLXD/đ&#225; l&#224; nền tảng, nhưng KCN mới l&#224; c&#250; h&#237;ch định gi&#225;.)
3) DCF cho KSB – m&#244; h&#236;nh FCFE (tiền cho cổ đ&#244;ng)
Chọn FCFE (chiết khấu bằng chi ph&#237; vốn chủ – CoE). Với c&#225;c tham số:
Đầu v&#224;o ch&#237;nh:
EPS TTM ~988đ; SLCP ~114,44 triệu ⇒ LNST quy đổi ~113 tỷ/năm
Beta KSB ~1,13
Phần b&#249; rủi ro vốn cổ phần (ERP) ~8,35%;
→ Chi ph&#237; vốn chủ (CoE) ~12% (đơn giản ho&#225; từ: Rf ~ thấp 1 chữ số + Beta&#215;ERP)
Giả định hoạt động:
FCFE “mỏ đ&#225; thuần” 2025 ~120 tỷ, tăng trưởng ~10%/năm đến 2029 (động lực hạ tầng miền Nam, gi&#225;/bi&#234;n phục hồi).
KCN Đất Cuốc mở rộng (theo tiến độ ph&#225;p l&#253;/khởi c&#244;ng/đưa v&#224;o sử dụng 2026–2027):
• Kịch bản cơ sở: ghi nhận FCFE bổ sung ước t&#237;nh ~300 tỷ (2026); ~400 tỷ (2027–2028); ~300 tỷ (2029) từ một phần diện t&#237;ch GĐ1 đi v&#224;o cho thu&#234;/b&#224;n giao
Tăng trưởng d&#224;i hạn (g): 2%.
Chiết khấu: CoE 12% (FCFE model).
Kết quả DCF (FCFE, đơn vị: tỷ VND; gi&#225; trị/cp quy đổi theo 114,44 triệu cp):
Chỉ mỏ đ&#225; (kh&#244;ng KCN): Gi&#225; trị vốn CSH ~1.534 tỷ ⇒ ~13.400đ/cp.
Kịch bản thận trọng (KCN +200/250/250/200 tỷ 2026–2029): Gi&#225; trị ~3.301 tỷ ⇒ ~28.800đ/cp.
Kịch bản cơ sở (KCN +300/400/400/300): Gi&#225; trị ~4.218 tỷ ⇒ ~36.900đ/cp.
Kịch bản t&#237;ch cực (KCN +400/500/500/400): Gi&#225; trị ~5.068 tỷ ⇒ ~44.300đ/cp.
➡️ Kết luận DCF: với giả định KCN được cho thu&#234; đ&#250;ng nhịp từ 2026 theo tiến độ đ&#227; c&#244;ng bố, gi&#225; hợp l&#253; vượt 35.000đ/cp l&#224; khả thi (kịch bản cơ sở ~36.9k). Nếu chậm nhịp/cho thu&#234; hạn chế, bi&#234;n an to&#224;n tụt về v&#249;ng ~29k; c&#242;n nếu bứt tốc, &gt;40k l&#224; c&#243; cơ sở.
4) Kiểm chứng ch&#233;o bằng P/B ng&#224;nh
P/B b&#236;nh qu&#226;n bộ so s&#225;nh (DHA, C32, VLB) ≈ 1,69x ⇒ &#225;p v&#224;o BVPS KSB ~23.751đ cho ra ~40.100đ/cp.
Ngay cả khi d&#249;ng mức 1,5x (chiết khấu so với b&#236;nh qu&#226;n), gi&#225; hợp l&#253; cũng ~35.600đ/cp. (BVPS&#215;1,5).

Phân tích định giá DCF hợp lý với cổ phiếu KSB, tiềm năng nhân đôi. Cổ đông đu bám đang bị lái ép cho ra bã
1) Định giá hiện tại & so sánh với doanh nghiệp cùng ngành
KSB: giá ~18.500đ, P/B 0,79, BVPS ~23.751đ/cp, EPS TTM ~988đ, Beta ~1,13, SLCP lưu hành ~114,44 triệu, vốn hoá ~2.117 tỷ.
DHA (Hóa An): giá ~41.500đ, P/B ~1,58, BVPS ~21.388đ, P/E ~11,6, Beta ~1,03, vốn hoá ~1.190 tỷ.
C32: giá ~17.700đ, P/B ~0,49, BVPS ~35.759đ, P/E ~60, Beta ~0,66, vốn hoá ~266 tỷ.
VLB: giá ~45.300đ, P/B ~3,0, P/E ~8,7, BVPS ~15.519đ, Beta ~1,12, vốn hoá ~2.116 tỷ.
Nhìn nhanh: KSB đang giao dịch thấp hơn đáng kể P/B của DHA & VLB, và chỉ nhỉnh hơn C32 vốn đang có EPS rất mỏng (P/E cao).
2) Chất xúc tác chính: KCN Đất Cuốc mở rộng & dự án KCN khác
KSB đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mở rộng KCN Đất Cuốc >310 ha, tổng vốn đầu tư ~4.212 tỷ đồng; giai đoạn 1 (127,7 ha) dự kiến khởi công Q4/2025–Q2/2026, bắt đầu đưa vào sử dụng từ Q2/2026; giai đoạn 2 (182,8 ha) vận hành từ Q3/2027. Doanh nghiệp định hướng cho thuê từ 2026. Ngoài ra, KSB đang thúc đẩy KCN Hoa Lư ~350 ha (Bình Phước).
Điểm mấu chốt: mảng KCN có thể tạo dòng tiền mặt lớn và khá “cục bộ” theo từng đợt cho thuê đất, trong khi mảng mỏ đá hưởng lợi từ nhu cầu VLXD khu vực phía Nam (Vành đai 3, sân bay Long Thành, cao tốc…). (Tác động cầu VLXD/đá là nền tảng, nhưng KCN mới là cú hích định giá.)
3) DCF cho KSB – mô hình FCFE (tiền cho cổ đông)
Chọn FCFE (chiết khấu bằng chi phí vốn chủ – CoE). Với các tham số:
Đầu vào chính:
EPS TTM ~988đ; SLCP ~114,44 triệu ⇒ LNST quy đổi ~113 tỷ/năm
Beta KSB ~1,13
Phần bù rủi ro vốn cổ phần (ERP) ~8,35%;
→ Chi phí vốn chủ (CoE) ~12% (đơn giản hoá từ: Rf ~ thấp 1 chữ số + Beta×ERP)
Giả định hoạt động:
FCFE “mỏ đá thuần” 2025 ~120 tỷ, tăng trưởng ~10%/năm đến 2029 (động lực hạ tầng miền Nam, giá/biên phục hồi).
KCN Đất Cuốc mở rộng (theo tiến độ pháp lý/khởi công/đưa vào sử dụng 2026–2027):
• Kịch bản cơ sở: ghi nhận FCFE bổ sung ước tính ~300 tỷ (2026); ~400 tỷ (2027–2028); ~300 tỷ (2029) từ một phần diện tích GĐ1 đi vào cho thuê/bàn giao
Tăng trưởng dài hạn (g): 2%.
Chiết khấu: CoE 12% (FCFE model).
Kết quả DCF (FCFE, đơn vị: tỷ VND; giá trị/cp quy đổi theo 114,44 triệu cp):
Chỉ mỏ đá (không KCN): Giá trị vốn CSH ~1.534 tỷ ⇒ ~13.400đ/cp.
Kịch bản thận trọng (KCN +200/250/250/200 tỷ 2026–2029): Giá trị ~3.301 tỷ ⇒ ~28.800đ/cp.
Kịch bản cơ sở (KCN +300/400/400/300): Giá trị ~4.218 tỷ ⇒ ~36.900đ/cp.
Kịch bản tích cực (KCN +400/500/500/400): Giá trị ~5.068 tỷ ⇒ ~44.300đ/cp.
➡️ Kết luận DCF: với giả định KCN được cho thuê đúng nhịp từ 2026 theo tiến độ đã công bố, giá hợp lý vượt 35.000đ/cp là khả thi (kịch bản cơ sở ~36.9k). Nếu chậm nhịp/cho thuê hạn chế, biên an toàn tụt về vùng ~29k; còn nếu bứt tốc, >40k là có cơ sở.
4) Kiểm chứng chéo bằng P/B ngành
P/B bình quân bộ so sánh (DHA, C32, VLB) ≈ 1,69x ⇒ áp vào BVPS KSB ~23.751đ cho ra ~40.100đ/cp.
Ngay cả khi dùng mức 1,5x (chiết khấu so với bình quân), giá hợp lý cũng ~35.600đ/cp. (BVPS×1,5).

Ph&#226;n t&#237;ch định gi&#225; DCF hợp l&#253; với cổ phiếu KSB, tiềm năng nh&#226;n đ&#244;i
1) Định gi&#225; hiện tại &amp; so s&#225;nh với doanh nghiệp c&#249;ng ng&#224;nh
KSB: gi&#225; ~18.500đ, P/B 0,79, BVPS ~23.751đ/cp, EPS TTM ~988đ, Beta ~1,13, SLCP lưu h&#224;nh ~114,44 triệu, vốn ho&#225; ~2.117 tỷ. 
DHA (H&#243;a An): gi&#225; ~41.500đ, P/B ~1,58, BVPS ~21.388đ, P/E ~11,6, Beta ~1,03, vốn ho&#225; ~1.190 tỷ. 
C32: gi&#225; ~17.700đ, P/B ~0,49, BVPS ~35.759đ, P/E ~60, Beta ~0,66, vốn ho&#225; ~266 tỷ. 
VLB: gi&#225; ~45.300đ, P/B ~3,0, P/E ~8,7, BVPS ~15.519đ, Beta ~1,12, vốn ho&#225; ~2.116 tỷ. 
Nh&#236;n nhanh: KSB đang giao dịch thấp hơn đ&#225;ng kể P/B của DHA &amp; VLB, v&#224; chỉ nhỉnh hơn C32 vốn đang c&#243; EPS rất mỏng (P/E cao).
2) Chất x&#250;c t&#225;c ch&#237;nh: KCN Đất Cuốc mở rộng &amp; dự &#225;n KCN kh&#225;c
KSB đ&#227; được chấp thuận chủ trương đầu tư mở rộng KCN Đất Cuốc &gt;310 ha, tổng vốn đầu tư ~4.212 tỷ đồng; giai đoạn 1 (127,7 ha) dự kiến khởi c&#244;ng Q4/2025–Q2/2026, bắt đầu đưa v&#224;o sử dụng từ Q2/2026; giai đoạn 2 (182,8 ha) vận h&#224;nh từ Q3/2027. Doanh nghiệp định hướng cho thu&#234; từ 2026. Ngo&#224;i ra, KSB đang th&#250;c đẩy KCN Hoa Lư ~350 ha (B&#236;nh Phước). 
Điểm mấu chốt: mảng KCN c&#243; thể tạo d&#242;ng tiền mặt lớn v&#224; kh&#225; “cục bộ” theo từng đợt cho thu&#234; đất, trong khi mảng mỏ đ&#225; hưởng lợi từ nhu cầu VLXD khu vực ph&#237;a Nam (V&#224;nh đai 3, s&#226;n bay Long Th&#224;nh, cao tốc…). (T&#225;c động cầu VLXD/đ&#225; l&#224; nền tảng, nhưng KCN mới l&#224; c&#250; h&#237;ch định gi&#225;.)
3) DCF cho KSB – m&#244; h&#236;nh FCFE (tiền cho cổ đ&#244;ng)
Chọn FCFE (chiết khấu bằng chi ph&#237; vốn chủ – CoE). Với c&#225;c tham số:
Đầu v&#224;o ch&#237;nh:
EPS TTM ~988đ; SLCP ~114,44 triệu ⇒ LNST quy đổi ~113 tỷ/năm
Beta KSB ~1,13
Phần b&#249; rủi ro vốn cổ phần (ERP) ~8,35%;
 → Chi ph&#237; vốn chủ (CoE) ~12% (đơn giản ho&#225; từ: Rf ~ thấp 1 chữ số + Beta&#215;ERP)
Giả định hoạt động:
FCFE “mỏ đ&#225; thuần” 2025 ~120 tỷ, tăng trưởng ~10%/năm đến 2029 (động lực hạ tầng miền Nam, gi&#225;/bi&#234;n phục hồi).
KCN Đất Cuốc mở rộng (theo tiến độ ph&#225;p l&#253;/khởi c&#244;ng/đưa v&#224;o sử dụng 2026–2027):
• Kịch bản cơ sở: ghi nhận FCFE bổ sung ước t&#237;nh ~300 tỷ (2026); ~400 tỷ (2027–2028); ~300 tỷ (2029) từ một phần diện t&#237;ch GĐ1 đi v&#224;o cho thu&#234;/b&#224;n giao
Tăng trưởng d&#224;i hạn (g): 2%.
Chiết khấu: CoE 12% (FCFE model).
Kết quả DCF (FCFE, đơn vị: tỷ VND; gi&#225; trị/cp quy đổi theo 114,44 triệu cp):
Chỉ mỏ đ&#225; (kh&#244;ng KCN): Gi&#225; trị vốn CSH ~1.534 tỷ ⇒ ~13.400đ/cp.
Kịch bản thận trọng (KCN +200/250/250/200 tỷ 2026–2029): Gi&#225; trị ~3.301 tỷ ⇒ ~28.800đ/cp.
Kịch bản cơ sở (KCN +300/400/400/300): Gi&#225; trị ~4.218 tỷ ⇒ ~36.900đ/cp.
Kịch bản t&#237;ch cực (KCN +400/500/500/400): Gi&#225; trị ~5.068 tỷ ⇒ ~44.300đ/cp.
➡️ Kết luận DCF: với giả định KCN được cho thu&#234; đ&#250;ng nhịp từ 2026 theo tiến độ đ&#227; c&#244;ng bố, gi&#225; hợp l&#253; vượt 35.000đ/cp l&#224; khả thi (kịch bản cơ sở ~36.9k). Nếu chậm nhịp/cho thu&#234; hạn chế, bi&#234;n an to&#224;n tụt về v&#249;ng ~29k; c&#242;n nếu bứt tốc, &gt;40k l&#224; c&#243; cơ sở.
4) Kiểm chứng ch&#233;o bằng P/B ng&#224;nh
P/B b&#236;nh qu&#226;n bộ so s&#225;nh (DHA, C32, VLB) ≈ 1,69x ⇒ &#225;p v&#224;o BVPS KSB ~23.751đ cho ra ~40.100đ/cp. 
Ngay cả khi d&#249;ng mức 1,5x (chiết khấu so với b&#236;nh qu&#226;n), gi&#225; hợp l&#253; cũng ~35.600đ/cp. (BVPS&#215;1,5). 


Phân tích định giá DCF hợp lý với cổ phiếu KSB, tiềm năng nhân đôi
1) Định giá hiện tại & so sánh với doanh nghiệp cùng ngành
KSB: giá ~18.500đ, P/B 0,79, BVPS ~23.751đ/cp, EPS TTM ~988đ, Beta ~1,13, SLCP lưu hành ~114,44 triệu, vốn hoá ~2.117 tỷ. 
DHA (Hóa An): giá ~41.500đ, P/B ~1,58, BVPS ~21.388đ, P/E ~11,6, Beta ~1,03, vốn hoá ~1.190 tỷ. 
C32: giá ~17.700đ, P/B ~0,49, BVPS ~35.759đ, P/E ~60, Beta ~0,66, vốn hoá ~266 tỷ. 
VLB: giá ~45.300đ, P/B ~3,0, P/E ~8,7, BVPS ~15.519đ, Beta ~1,12, vốn hoá ~2.116 tỷ. 
Nhìn nhanh: KSB đang giao dịch thấp hơn đáng kể P/B của DHA & VLB, và chỉ nhỉnh hơn C32 vốn đang có EPS rất mỏng (P/E cao).
2) Chất xúc tác chính: KCN Đất Cuốc mở rộng & dự án KCN khác
KSB đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mở rộng KCN Đất Cuốc >310 ha, tổng vốn đầu tư ~4.212 tỷ đồng; giai đoạn 1 (127,7 ha) dự kiến khởi công Q4/2025–Q2/2026, bắt đầu đưa vào sử dụng từ Q2/2026; giai đoạn 2 (182,8 ha) vận hành từ Q3/2027. Doanh nghiệp định hướng cho thuê từ 2026. Ngoài ra, KSB đang thúc đẩy KCN Hoa Lư ~350 ha (Bình Phước). 
Điểm mấu chốt: mảng KCN có thể tạo dòng tiền mặt lớn và khá “cục bộ” theo từng đợt cho thuê đất, trong khi mảng mỏ đá hưởng lợi từ nhu cầu VLXD khu vực phía Nam (Vành đai 3, sân bay Long Thành, cao tốc…). (Tác động cầu VLXD/đá là nền tảng, nhưng KCN mới là cú hích định giá.)
3) DCF cho KSB – mô hình FCFE (tiền cho cổ đông)
Chọn FCFE (chiết khấu bằng chi phí vốn chủ – CoE). Với các tham số:
Đầu vào chính:
EPS TTM ~988đ; SLCP ~114,44 triệu ⇒ LNST quy đổi ~113 tỷ/năm
Beta KSB ~1,13
Phần bù rủi ro vốn cổ phần (ERP) ~8,35%;
 → Chi phí vốn chủ (CoE) ~12% (đơn giản hoá từ: Rf ~ thấp 1 chữ số + Beta×ERP)
Giả định hoạt động:
FCFE “mỏ đá thuần” 2025 ~120 tỷ, tăng trưởng ~10%/năm đến 2029 (động lực hạ tầng miền Nam, giá/biên phục hồi).
KCN Đất Cuốc mở rộng (theo tiến độ pháp lý/khởi công/đưa vào sử dụng 2026–2027):
• Kịch bản cơ sở: ghi nhận FCFE bổ sung ước tính ~300 tỷ (2026); ~400 tỷ (2027–2028); ~300 tỷ (2029) từ một phần diện tích GĐ1 đi vào cho thuê/bàn giao
Tăng trưởng dài hạn (g): 2%.
Chiết khấu: CoE 12% (FCFE model).
Kết quả DCF (FCFE, đơn vị: tỷ VND; giá trị/cp quy đổi theo 114,44 triệu cp):
Chỉ mỏ đá (không KCN): Giá trị vốn CSH ~1.534 tỷ ⇒ ~13.400đ/cp.
Kịch bản thận trọng (KCN +200/250/250/200 tỷ 2026–2029): Giá trị ~3.301 tỷ ⇒ ~28.800đ/cp.
Kịch bản cơ sở (KCN +300/400/400/300): Giá trị ~4.218 tỷ ⇒ ~36.900đ/cp.
Kịch bản tích cực (KCN +400/500/500/400): Giá trị ~5.068 tỷ ⇒ ~44.300đ/cp.
➡️ Kết luận DCF: với giả định KCN được cho thuê đúng nhịp từ 2026 theo tiến độ đã công bố, giá hợp lý vượt 35.000đ/cp là khả thi (kịch bản cơ sở ~36.9k). Nếu chậm nhịp/cho thuê hạn chế, biên an toàn tụt về vùng ~29k; còn nếu bứt tốc, >40k là có cơ sở.
4) Kiểm chứng chéo bằng P/B ngành
P/B bình quân bộ so sánh (DHA, C32, VLB) ≈ 1,69x ⇒ áp vào BVPS KSB ~23.751đ cho ra ~40.100đ/cp. 
Ngay cả khi dùng mức 1,5x (chiết khấu so với bình quân), giá hợp lý cũng ~35.600đ/cp. (BVPS×1,5). 


KSB, chỉ số rẻ nhất s&#224;n. Gi&#225; kh&#244;ng tăng
Với lợi thế KCN, mỏ đ&#225;, Book value hiện gần 24.000 nhỏ hơn cả thị gi&#225; m&#224; nằm &#236; mấy th&#225;ng nay l&#224; sao nhỉ?

KSB, chỉ số rẻ nhất sàn. Giá không tăng
Với lợi thế KCN, mỏ đá, Book value hiện gần 24.000 nhỏ hơn cả thị giá mà nằm ì mấy tháng nay là sao nhỉ?