Dự &#225;n Opal Riverside của Đất Xanh (DXG) d&#249; đ&#227; nghiệm thu từ năm 2017 nhưng vẫn gặp vướng mắc khiến cư d&#226;n chưa được cấp sổ hồng. Chủ đầu tư nhiều lần gửi văn bản &quot;cầu cứu&quot;, đề nghị cơ quan chức năng th&#225;o gỡ kh&#243; khăn. <a href="https://nguoiquansat.vn/tp-hcm-vao-cuoc-go-vuong-du-an-nghin-ty-cua-dat-xanh-dxg-sau-7-nam-be-tac-256799.html" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">nguoiquansat.vn/...xg-sau-7-nam-be-tac-256799.html</a>

Dự án Opal Riverside của Đất Xanh (DXG) dù đã nghiệm thu từ năm 2017 nhưng vẫn gặp vướng mắc khiến cư dân chưa được cấp sổ hồng. Chủ đầu tư nhiều lần gửi văn bản "cầu cứu", đề nghị cơ quan chức năng tháo gỡ khó khăn.

TP. HCM vào cuộc gỡ vướng dự án nghìn tỷ của Đất Xanh (DXG) sau 7 năm bế tắc

Dự án Opal Riverside của Đất Xanh (DXG) dù đã nghiệm thu từ năm 2017 nhưng vẫn gặp vướng mắc khiến cư dân chưa được cấp sổ hồng. Chủ đầu tư nhiều lần gửi văn bản "cầu cứu", đề nghị cơ quan chức năng tháo gỡ khó khăn. https://nguoiquansat.vn/tp-hcm-vao-cuoc-go-vuong-du-an-nghin-ty-cua-dat-xanh-dxg-sau-7-nam-be-tac-256799.html

Trần Vận Tải

<a href="https://cafef.vn/hai-phong-don-tin-vui-se-khoi-cong-kcn-san-bay-tien-lang-khu-b-quy-mo-gan-190-ha-vao-dip-19-12-toi-188251119142754906.chn" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">cafef.vn/...o-dip-19-12-toi-188251119142754906.chn</a>

Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp sân bay Tiên Lãng (khu B), sẽ được khởi công vào ngày 19/12/2025.

Hải Phòng đón tin vui: Sẽ khởi công KCN sân bay Tiên Lãng (khu B) quy mô gần 190 ha vào dịp 19/12 tới

https://cafef.vn/hai-phong-don-tin-vui-se-khoi-cong-kcn-san-bay-tien-lang-khu-b-quy-mo-gan-190-ha-vao-dip-19-12-toi-188251119142754906.chn

Kh&#244;ng ai muốn n&#243;i với bạn thực tế n&#224;y, v&#236; tất cả đều muốn chứng kho&#225;n CHỈ TĂNG! 
Đ&#243; l&#224; c&#226;u hỏi về ch&#226;n l&#253;: FED giảm l&#227;i suất th&#236; chứng kho&#225;n sẽ tăng hay giảm? c&#243; thể khi nghe c&#226;u hỏi n&#224;y bạn cảm thấy n&#243; thật ng&#244; ng&#234; v&#236; 96% thị trường n&#224;y đều coi FED giảm l&#227;i suất l&#224; điều tốt đẹp v&#224; chứng kho&#225;n sẽ tăng. 

Chắc rằng khi người kh&#225;c n&#243;i với bạn như vậy đ&#227; kh&#244;ng cho bạn xem lịch sử sau đ&#226;y: (h&#236;nh ảnh b&#234;n dưới, ch&#250; th&#237;ch m&#244; tả chart ở cuối b&#224;i)

*L&#227;i suất FED l&#224; mức l&#227;i suất điều h&#224;nh của Cục Dự trữ Li&#234;n bang Mỹ, ảnh hưởng trực tiếp đến chi ph&#237; vay vốn to&#224;n cầu v&#224; định hướng d&#242;ng tiền tr&#234;n thị trường t&#224;i ch&#237;nh.

2007-2008: Khủng hoảng t&#224;i ch&#237;nh to&#224;n cầu nổ ra v&#224; chỉ c&#243; c&#250; sốc như vậy mới khiến FED buộc phải giảm l&#227;i suất mạnh mẽ từ 5% về 0% nhưng niềm tin đỗ vỡ th&#236; chứng khoản vẫn giảm mạnh. DowJone từ gần 30.000 về dưới 10.000. Chứng kho&#225;n Việt Nam cũng giảm từ 1100 về 300.
*Vậy: Vấn đề nghi&#234;m trọng -&gt; Fed giảm l&#227;i suất -&gt; Chứng kho&#225;n vẫn giảm

2010 - 2015: Một giai đoạn chữa l&#224;nh với FED giữ l&#227;i suất 0% trong 6 năm. Cả VN-Index v&#224; Dow Jones kh&#244;ng tăng đ&#225;ng kể. 

Vậy: Kh&#244;ng c&#243; th&#234;m vấn đề g&#236; -&gt; L&#227;i suất vẫn thấp -&gt; Chứng kho&#225;n cũng kh&#244;ng tăng 

2015–2018: FED bắt đầu chu kỳ tăng l&#227;i suất chậm r&#227;i v&#224; c&#243; kiểm so&#225;t từ mức 0% l&#234;n 2.5%. Dow Jones tăng từ ~18.000 l&#234;n gần 27.000. VN-Index tăng vượt mốc 1.200 điểm (cao nhất trong thập kỷ).

*Vậy: Kinh tế to&#224;n cầu ổn định v&#224; hồi phục -&gt; FED tăng l&#227;i suất kiểm so&#225;t lạm ph&#225;t v&#224; với sự ổn định vĩ m&#244; -&gt; Chứng kho&#225;n tăng

2019 lại giống với 2007 ở kh&#237;a cạnh lại lần nữa: Vấn đề nghi&#234;m trọng -&gt; Fed giảm l&#227;i suất -&gt; Chứng kho&#225;n vẫn giảm

Tới đ&#226;y đ&#227; 4 lần trong c&#225;c chu k&#236; trước thực ra chứng kho&#225;n tăng hay giảm n&#243; lại kh&#244;ng phải v&#236; FED cho lắm, vẫn ở bối cảnh vĩ m&#244; v&#224; nền kinh tế to&#224;n diện nhiều hơn. Nếu bạn tin rằng FED giảm l&#227;i suất chứng kho&#225;n tăng v&#224; ngược lại bạn đ&#227; ch&#225;y t&#224;i khoản 4 lần trong 20 năm qua. 

Đến 2022 bạn mới bắt đầu đ&#250;ng đ&#243; l&#224; khi Lạm ph&#225;t b&#249;ng nổ sau COVID, FED tăng l&#227;i suất gấp từ 0.25% l&#234;n hơn 5%
Th&#236; Dow Jones biến động giảm mạnh l&#250;c đ&#243; nhưng dần phục hồi v&#224; vượt giữa 2023, như vậy chứng kho&#225;n Mỹ đ&#227; tăng trở lại trong mặt bằng l&#227;i suất cao hơn. 
C&#242;n chỉ số Việt Nam th&#236; thảm hơn do gặp th&#234;m nhiều vấn đề nghi&#234;m trọng của ri&#234;ng Việt Nam -&gt; đẩy chứng khoản giảm tiếp k&#233;o d&#224;i

KẾT LUẬN: 

Thị trường kh&#244;ng tăng chỉ v&#236; l&#227;i suất giảm.
Thị trường cũng kh&#244;ng lu&#244;n giảm khi l&#227;i suất tăng.

Yếu tố quyết định l&#224;:
+ Ngữ cảnh của ch&#237;nh s&#225;ch l&#227;i suất
+ Tốc độ điều chỉnh
+ T&#226;m l&#253; nh&#224; đầu tư
+ Kỳ vọng vĩ m&#244; v&#224; doanh nghiệp

Nếu phải xem x&#233;t ri&#234;ng vấn đề l&#227;i suất, kịch bản đẹp nhất m&#236;nh mong l&#224; l&#227;i suất h&#227;y ổn định ở mức trung b&#236;nh th&#244;i l&#224; đủ rồi. 
C&#242;n giảm mạnh hay tăng mạnh thường để giải quyết, phản ứng với một vấn đề nghi&#234;m trọng n&#224;o đ&#243;, đấy l&#224; thứ đ&#225;ng lo nhất. 

M&#194;U THUẪN: 
- Nếu kỳ vọng FED giảm l&#227;i suất mạnh đồng nghĩa với kỳ vọng phải c&#243; &quot;vấn đề nghi&#234;m trọng xảy ra&quot; 
- Nếu thật sự xảy ra th&#236; &#244;i th&#244;i, bạn định mua th&#234;m cổ phiếu nhiều thế giữa &quot;soai th&#250;y&quot; l&#224;m g&#236;

Trong suốt qu&#225; tr&#236;nh đầu tư, m&#236;nh kh&#244;ng d&#225;m đưa l&#227;i suất của FED v&#224;o luận điểm hay kế hoạch đầu tư tương lai bởi: (1) l&#224; m&#236;nh kh&#244;ng dự b&#225;o được n&#243; (2) l&#224; m&#236;nh kh&#244;ng dự b&#225;o được ảnh hưởng của n&#243; một c&#225;ch r&#245; r&#224;ng =&gt; n&#234;n m&#236;nh kh&#244;ng dự b&#225;o. N&#243; tăng hay giảm, n&#243; t&#225;c động thể hiện ra rồi th&#236; m&#236;nh đ&#225;nh gi&#225; lại c&#225;c yếu tố quyết định tr&#234;n. 

V&#237; dụ sắp tới FED hạ l&#227;i suất th&#236; sao ? Tới đ&#243; m&#236;nh đ&#225;nh gi&#225; xem c&#243; vấn đề kinh tế nghi&#234;m trọng kh&#244;ng chứ m&#236;nh kh&#244;ng coi l&#224; tốt hay xấu nữa. 

Tr&#234;n đ&#226;y l&#224; chia sẻ quan điểm v&#224; kinh nghiệm, cũng chỉ l&#224; kinh nghiệm &quot;kh&#244;ng d&#225;m đo&#225;n bừa&quot; chứ để m&#224; n&#243;i tới l&#227;i suất sẽ thế n&#224;o, t&#225;c động thật sự tới đ&#226;u ... th&#236; xin chịu. Việt Nam c&#242;n chẳng đo&#225;n được, n&#243;i g&#236; đến Mỹ.

Cre: Trương Đắc Nguy&#234;n, h&#227;y giữ Cre kể cả bạn viết lại bằng AI. 

Ch&#250; th&#237;ch:
-VN-Index (đường đỏ): đại diện cho thị trường chứng kho&#225;n Việt Nam 
-Dow Jones (đường xanh l&#225; đậm): đại diện cho thị trường chứng kho&#225;n Mỹ 
-L&#227;i suất quỹ li&#234;n bang Mỹ (US - EFFR) (đường xanh t&#237;m): ch&#237;nh s&#225;ch l&#227;i suất của FED 
C&#225;c v&#249;ng nền m&#224;u xanh l&#225; v&#224; đỏ: biểu thị c&#225;c giai đoạn thay đổi l&#227;i suất (xanh = tăng l&#227;i suất, đỏ = giảm l&#227;i suất)


Không ai muốn nói với bạn thực tế này, vì tất cả đều muốn chứng khoán CHỈ TĂNG! 
Đó là câu hỏi về chân lý: FED giảm lãi suất thì chứng khoán sẽ tăng hay giảm? có thể khi nghe câu hỏi này bạn cảm thấy nó thật ngô ngê vì 96% thị trường này đều coi FED giảm lãi suất là điều tốt đẹp và chứng khoán sẽ tăng. 

Chắc rằng khi người khác nói với bạn như vậy đã không cho bạn xem lịch sử sau đây: (hình ảnh bên dưới, chú thích mô tả chart ở cuối bài)

*Lãi suất FED là mức lãi suất điều hành của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vay vốn toàn cầu và định hướng dòng tiền trên thị trường tài chính.

2007-2008: Khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra và chỉ có cú sốc như vậy mới khiến FED buộc phải giảm lãi suất mạnh mẽ từ 5% về 0% nhưng niềm tin đỗ vỡ thì chứng khoản vẫn giảm mạnh. DowJone từ gần 30.000 về dưới 10.000. Chứng khoán Việt Nam cũng giảm từ 1100 về 300.
*Vậy: Vấn đề nghiêm trọng -> Fed giảm lãi suất -> Chứng khoán vẫn giảm

2010 - 2015: Một giai đoạn chữa lành với FED giữ lãi suất 0% trong 6 năm. Cả VN-Index và Dow Jones không tăng đáng kể. 

Vậy: Không có thêm vấn đề gì -> Lãi suất vẫn thấp -> Chứng khoán cũng không tăng 

2015–2018: FED bắt đầu chu kỳ tăng lãi suất chậm rãi và có kiểm soát từ mức 0% lên 2.5%. Dow Jones tăng từ ~18.000 lên gần 27.000. VN-Index tăng vượt mốc 1.200 điểm (cao nhất trong thập kỷ).

*Vậy: Kinh tế toàn cầu ổn định và hồi phục -> FED tăng lãi suất kiểm soát lạm phát và với sự ổn định vĩ mô -> Chứng khoán tăng

2019 lại giống với 2007 ở khía cạnh lại lần nữa: Vấn đề nghiêm trọng -> Fed giảm lãi suất -> Chứng khoán vẫn giảm

Tới đây đã 4 lần trong các chu kì trước thực ra chứng khoán tăng hay giảm nó lại không phải vì FED cho lắm, vẫn ở bối cảnh vĩ mô và nền kinh tế toàn diện nhiều hơn. Nếu bạn tin rằng FED giảm lãi suất chứng khoán tăng và ngược lại bạn đã cháy tài khoản 4 lần trong 20 năm qua. 

Đến 2022 bạn mới bắt đầu đúng đó là khi Lạm phát bùng nổ sau COVID, FED tăng lãi suất gấp từ 0.25% lên hơn 5%
Thì Dow Jones biến động giảm mạnh lúc đó nhưng dần phục hồi và vượt giữa 2023, như vậy chứng khoán Mỹ đã tăng trở lại trong mặt bằng lãi suất cao hơn. 
Còn chỉ số Việt Nam thì thảm hơn do gặp thêm nhiều vấn đề nghiêm trọng của riêng Việt Nam -> đẩy chứng khoản giảm tiếp kéo dài

KẾT LUẬN: 

Thị trường không tăng chỉ vì lãi suất giảm.
Thị trường cũng không luôn giảm khi lãi suất tăng.

Yếu tố quyết định là:
+ Ngữ cảnh của chính sách lãi suất
+ Tốc độ điều chỉnh
+ Tâm lý nhà đầu tư
+ Kỳ vọng vĩ mô và doanh nghiệp

Nếu phải xem xét riêng vấn đề lãi suất, kịch bản đẹp nhất mình mong là lãi suất hãy ổn định ở mức trung bình thôi là đủ rồi. 
Còn giảm mạnh hay tăng mạnh thường để giải quyết, phản ứng với một vấn đề nghiêm trọng nào đó, đấy là thứ đáng lo nhất. 

MÂU THUẪN: 
- Nếu kỳ vọng FED giảm lãi suất mạnh đồng nghĩa với kỳ vọng phải có "vấn đề nghiêm trọng xảy ra" 
- Nếu thật sự xảy ra thì ôi thôi, bạn định mua thêm cổ phiếu nhiều thế giữa "soai thúy" làm gì

Trong suốt quá trình đầu tư, mình không dám đưa lãi suất của FED vào luận điểm hay kế hoạch đầu tư tương lai bởi: (1) là mình không dự báo được nó (2) là mình không dự báo được ảnh hưởng của nó một cách rõ ràng => nên mình không dự báo. Nó tăng hay giảm, nó tác động thể hiện ra rồi thì mình đánh giá lại các yếu tố quyết định trên. 

Ví dụ sắp tới FED hạ lãi suất thì sao ? Tới đó mình đánh giá xem có vấn đề kinh tế nghiêm trọng không chứ mình không coi là tốt hay xấu nữa. 

Trên đây là chia sẻ quan điểm và kinh nghiệm, cũng chỉ là kinh nghiệm "không dám đoán bừa" chứ để mà nói tới lãi suất sẽ thế nào, tác động thật sự tới đâu ... thì xin chịu. Việt Nam còn chẳng đoán được, nói gì đến Mỹ.

Cre: Trương Đắc Nguyên, hãy giữ Cre kể cả bạn viết lại bằng AI. 

Chú thích:
-VN-Index (đường đỏ): đại diện cho thị trường chứng khoán Việt Nam 
-Dow Jones (đường xanh lá đậm): đại diện cho thị trường chứng khoán Mỹ 
-Lãi suất quỹ liên bang Mỹ (US - EFFR) (đường xanh tím): chính sách lãi suất của FED 
Các vùng nền màu xanh lá và đỏ: biểu thị các giai đoạn thay đổi lãi suất (xanh = tăng lãi suất, đỏ = giảm lãi suất)


<a href="https://congthuong.vn/lai-suat-cho-vay-giam-0-4-tin-hieu-tich-cuc-cho-nua-cuoi-nam-414475.html" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">congthuong.vn/...-cuc-cho-nua-cuoi-nam-414475.html</a>

Mặt bằng lãi suất cho vay 7 tháng đầu năm 2025 giảm khoảng 0,4% so với cuối 2024, phản ánh nỗ lực điều hành linh hoạt, hỗ trợ tiếp cận vốn cho nền kinh tế.

Lãi suất cho vay giảm 0,4%: Tín hiệu tích cực cho nửa cuối năm

https://congthuong.vn/lai-suat-cho-vay-giam-0-4-tin-hieu-tich-cuc-cho-nua-cuoi-nam-414475.html

<a href="https://nguoiquansat.vn/phat-dat-pdr-hon-1-100-can-ho-tai-du-an-thuan-an-1-du-dieu-kien-mo-ban-228964.html" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">nguoiquansat.vn/...du-dieu-kien-mo-ban-228964.html</a> pdr 

Bên cạnh đẩy nhanh tiến độ các dự án đang triển khai, Phát Đạt (PDR) đặt mục tiêu gia tăng quỹ đất tại khu vực lân cận TP. HCM.

Phát Đạt (PDR): Hơn 1.100 căn hộ tại dự án Thuận An 1 đủ điều kiện mở bán

https://nguoiquansat.vn/phat-dat-pdr-hon-1-100-can-ho-tai-du-an-thuan-an-1-du-dieu-kien-mo-ban-228964.html pdr 

PDRers

Ngọc Mai 

Do Dang