Trong bối cảnh giá bất động sản (BĐS) tại các đô thị lớn vẫn neo ở mức cao, lượng hàng tồn kho tại nhiều doanh nghiệp địa ốc đang có xu hướng tăng mạnh, phản ánh rõ sự lệch pha giữa cung và cầu, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Doanh nghiệp ôm lượng tồn kho lớn

Báo cáo tài chính của nhiều chủ đầu tư cho thấy giá trị hàng tồn kho tiếp tục phình to, chủ yếu nằm ở các dự án dở dang và bất động sản đang phát triển.

Tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, hàng tồn kho tăng gần gấp đôi, từ khoảng 13.850 tỷ đồng lên gần 26.955 tỷ đồng. Trong đó, Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 17.000 tỷ đồng, gấp 2 lần cuối năm trước.

Bảng tồn kho của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc.

Ngoài ra còn có Khu công nghiệp Lộc Giang (1.565 tỷ đồng), nhà ở xã hội thị trấn Nếnh (1.191 tỷ đồng) và Khu đô thị Phúc Ninh (1.123 tỷ đồng). Quy mô tồn kho lớn cho thấy doanh nghiệp đang “găm” lượng vốn đáng kể trong quỹ đất và dự án, trong khi tốc độ tiêu thụ chưa theo kịp.

Tương tự, Taseco Land ghi nhận hơn 7.300 tỷ đồng hàng tồn kho, chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng. Các khoản mục này bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và chi phí phát triển cho hàng loạt dự án như khu đô thị mới và phố đi bộ trung tâm TP Thái Nguyên, các dự án nhà ở cao tầng tại Long Biên (Hà Nội), khu đô thị phía Nam trung tâm thị xã Duy Tiên, tổ hợp thương mại Nam Thái (Thái Nguyên), khu công nghiệp Hỗ trợ Đồng Văn III, dự án tại trung tâm TP Thanh Hóa… Danh mục dự án trải dài cho thấy chiến lược mở rộng quỹ đất, nhưng cũng đồng nghĩa với áp lực vốn bị “chôn” dài hạn.

Ở quy mô nhỏ hơn, Lideco (NTL) cũng ghi nhận tồn kho tăng 13% lên hơn 567 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại dự án Dịch Vọng với giá trị hơn 490 tỷ đồng.

Không chỉ ở cấp doanh nghiệp, số liệu tổng hợp cho thấy bức tranh chung cũng kém sáng sủa. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2025, tổng tồn kho bất động sản trên cả nước đạt khoảng 32.894 căn và nền. Đáng chú ý, tồn kho căn hộ chung cư lên tới 10.952 căn, tăng khoảng 123% so với quý III/2025.

Diễn biến này phản ánh việc nguồn cung căn hộ được tung ra thị trường với quy mô lớn, trong khi sức mua thực tế không tăng tương ứng. Nói cách khác, thị trường đang bước vào giai đoạn cung vượt nhịp cầu, đặc biệt ở nhóm sản phẩm giá cao.

Giá cao là “nút thắt” của thanh khoản

Một trong những nguyên nhân chính khiến tồn kho gia tăng là mặt bằng giá sơ cấp đã vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua ở thực.

Hàng tồn kho lớn bởi giá đang ngày càng cao.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng gần 40% so với năm trước. Ở TPHCM, mức giá này thậm chí lên tới 111 triệu đồng/m2, tăng gần 23% so với năm 2024. Với mức giá này, một căn hộ diện tích trung bình 70m2 đã có giá từ 7-8 tỷ đồng trở lên, vượt tầm với của nhiều hộ gia đình có nhu cầu ở thực.

Trong khi đó, thu nhập của người dân không tăng với tốc độ tương xứng, còn điều kiện tín dụng vẫn thận trọng. Điều này khiến nhóm khách mua để ở - lực cầu bền vững nhất của thị trường bị thu hẹp, còn nhà đầu tư thì dè dặt hơn sau giai đoạn tăng nóng.

Việc tồn kho chung cư tăng nhanh khi giá đã ở vùng cao cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “thử lửa” đối với sức cầu thực. Nếu nguồn cung tiếp tục được bơm ra mạnh trong khi giá bán không có dư địa điều chỉnh, áp lực tồn kho có thể kéo dài sang năm 2026, ảnh hưởng đến dòng tiền, khả năng trả nợ và tiến độ triển khai dự án của doanh nghiệp.

Ở chiều ngược lại, đây cũng có thể là giai đoạn buộc thị trường phải tái cân bằng. Chủ đầu tư có thể phải linh hoạt hơn về chính sách bán hàng, giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu hoặc cơ cấu lại sản phẩm theo hướng diện tích nhỏ, giá vừa túi tiền. Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực có thể được chú trọng hơn.

Ngọc Mai

Link gốc