Nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh bứt tăng trong quý IV/2025 sau thời gian dài trầm lắng, song nhu cầu ở thực vẫn mang tính chọn lọc, tập trung vào các dự án pháp lý hoàn chỉnh.
Giá bán căn hộ TP. Hồ Chí Minh tiếp tục neo cao trong bối cảnh chi phí đầu vào gia tăng và dòng tiền quay trở lại
Nguồn cung tăng đột biến trong quý IV
Cushman & Wakefield vừa công bố Báo cáo Thị trường Nhà ở Marketbeat TP. Hồ Chí Minh quý IV/2025, ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ của nguồn cung mới ở phân khúc căn hộ trong những tháng cuối năm. Báo cáo bao quát thị trường khu vực TP.Hồ Chí Minh lõi cũng như các địa bàn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, hiện đã được đưa vào ranh giới hành chính mở rộng của TP. Hồ Chí Minh.
Theo Cushman & Wakefield, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh đang cho thấy những tín hiệu hồi phục rõ nét, dù diễn biến vẫn mang tính chọn lọc và tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín.
Trong quý IV/2025, thị trường căn hộ khu vực TP. Hồ Chí Minh lõi ghi nhận sự gia tăng đột biến của nguồn cung mới. Cụ thể, số lượng căn hộ mở bán tăng gấp 5 lần so với quý trước. Đáng chú ý, nguồn cung nhà liền thổ còn ghi nhận mức tăng kỷ lục, cao hơn hơn 50 lần so với quý liền kề trước đó, cho thấy sự “bung hàng” mạnh mẽ sau thời gian dài bị kìm nén bởi các vướng mắc pháp lý.
Riêng phân khúc căn hộ, quý IV/2025 ghi nhận 3.358 căn hộ chào bán mới, tăng khoảng 5 lần so với quý III/2025, nhưng chỉ tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này phản ánh quá trình phục hồi của thị trường đang diễn ra theo hướng thận trọng, có kiểm soát, thay vì tăng trưởng nóng như các giai đoạn trước.
Về phân bố địa lý, khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung mới. Khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%. Cơ cấu này cho thấy các dự án tại khu Đông - nơi có quỹ đất lớn, hạ tầng phát triển nhanh và mức độ hoàn thiện pháp lý cao - đang sẵn sàng bước vào chu kỳ phát triển tiếp theo.
Xét theo phân khúc, căn hộ hạng sang chiếm ưu thế với 57% nguồn cung mới, tiếp đến là phân khúc trung cấp với 28% và cao cấp chiếm 14%. Một số dự án nổi bật như Masteri Park Place (Masterise Homes) hay The Regency (Phú Mỹ Hưng) thu hút sự quan tâm của thị trường nhờ lợi thế thương hiệu, quy hoạch đồng bộ và chất lượng phát triển vượt trội trong phân khúc hạng sang.
Song song với đà phục hồi nguồn cung, sức cầu trên thị trường cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực. Trong quý IV/2025, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh ghi nhận khoảng 3.196 căn được tiêu thụ, tăng 19% so với quý trước và tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2024.
Đáng chú ý, lượng giao dịch mới gần như tương đương với nguồn cung mở bán trong quý, đưa tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh lên khoảng 62% - mức cao nhất trong năm 2025. Đây được xem là tín hiệu cho thấy niềm tin của người mua đang dần được cải thiện sau thời gian dài thị trường thận trọng.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, diễn biến này phản ánh sự phục hồi tích cực của nguồn cầu trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh lượng căn hộ chào bán mới duy trì ở mức ổn định so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ cải thiện rõ rệt cho thấy cơ cấu sản phẩm được đưa ra thị trường đang phù hợp hơn với nhu cầu thực tế, đồng thời tâm lý người mua đã có dấu hiệu tích cực hơn.
Theo bà Ngọc, trong giai đoạn hiện nay, nguồn cầu đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường, tạo nền tảng cho đà phục hồi bền vững hơn trong các quý tiếp theo.
Giá bán tiếp tục neo cao
Cùng với sự phục hồi của nguồn cung và giao dịch, mặt bằng giá bán sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận mức tăng mạnh. Trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 6.113 USD/m², tăng 16% so với quý III/2025 và tăng tới 65% so với cùng kỳ năm 2024.
Theo Cushman & Wakefield, mức tăng này chủ yếu đến từ việc các dự án mới mở bán thường được định vị ở phân khúc cao hơn so với các dự án cũ, kéo mặt bằng giá chung tăng lên. Bên cạnh đó, các yếu tố như kết nối hạ tầng, sự cải thiện cung – cầu, cùng với chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán linh hoạt tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành giá bán.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc cho rằng, trong thời gian tới, giá bán trung bình sơ cấp tại thị trường TP. Hồ Chí Minh nhiều khả năng vẫn neo ở mức cao. Nguyên nhân đến từ áp lực chi phí đầu vào gia tăng, bao gồm giá đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính, trong bối cảnh lãi suất tín dụng cho vay mua bất động sản đang có xu hướng điều chỉnh tăng.
Đáng chú ý, dòng tiền từ các khu vực khác, đặc biệt là nhà đầu tư từ phía Bắc, đang quay trở lại thị trường TP. Hồ Chí Minh với kỳ vọng dư địa tăng giá sau thời gian dài trầm lắng do thiếu hụt nguồn cung mới.
Sau khi mở rộng địa giới hành chính, thị trường nhà ở TP.Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới theo hướng ổn định và bền vững hơn. Theo Cushman & Wakefield, đà tăng trưởng trong thời gian tới sẽ dựa trên ba yếu tố chính: cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng và sự hỗ trợ từ khung pháp lý.
Việc nguồn cung được cải thiện, nhưng vẫn mang tính chọn lọc, cùng với sự phục hồi dần của sức cầu được xem là tiền đề quan trọng để thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh mở rộng lấy lại nhịp tăng trưởng trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, cạnh tranh giữa các dự án dự kiến sẽ ngày càng gay gắt, buộc các chủ đầu tư phải chú trọng hơn tới chất lượng sản phẩm, tiến độ triển khai và giá trị sử dụng thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá như trước đây.
