Trong giai đoạn 2015-2025, giá bất động sản trung tâm TP.HCM tăng mạnh trên tất cả các phân khúc, nhưng mức tăng không đồng đều. Đất nền dẫn đầu với mức tăng 384% (25 lên 121 triệu đồng/m2), tiếp theo là chung cư tăng 197% (31 lên 92 triệu đồng/m2), nhà riêng tăng 168% (56 lên 150 triệu đồng/m2) và nhà mặt phố tăng 134% (92 lên 215 triệu đồng/m2).
Giá bất động sản TP.HCM tăng gấp mấy lần trong 10 năm. Ảnh minh hoạ: Đăng Kiệt.
Giá đất nền tăng gần 400%, chung cư gần 200%
Dữ liệu mới công bố từ một công ty nghiên cứu bất động sản cho thấy, trong 10 tháng đầu 2025, dù chỉ chiếm 28% tỷ trọng nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm, cao vượt trội so với các loại hình khác.
Đáng chú ý, phân khúc chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m2) tại trung tâm đang có sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn mức độ quan tâm. Trong quý III/2025, mức độ quan tâm của chung cư hạng sang tăng tới 168% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng đáng chú ý trong bối cảnh thị trường chung còn thận trọng.
Thị trường ghi nhận nhiều dự án chung cư hạng sang thiết lập mặt bằng giá mới. Tại Quận 1 (cũ), một số dự án thứ cấp đạt khoảng 413 triệu đồng/m2, Quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m2, trong khi các dự án còn lại phổ biến ở ngưỡng 101-182 triệu đồng/m2. Giá chung cư tăng bởi nhu cầu ở thực và giá phân khúc ở thực như nhà riêng cũng đang ở mức cao vượt khả năng chi trả.
Trong bức tranh tăng trưởng của thị trường bất động sản trung tâm TP.HCM, khu đô thị Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ) đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và cư dân. Dữ liệu cũng cho thấy mức độ quan tâm đến bất động sản phường An Phú trong quý III/2025 tăng gần 10% so với quý trước.
Đáng chú ý, trong giai đoạn 2015-2025, giá bất động sản trung tâm TP.HCM tăng mạnh trên tất cả các phân khúc, nhưng mức tăng không đồng đều. Đất nền dẫn đầu với mức tăng 384% (25 lên 121 triệu đồng/m2), tiếp theo là chung cư tăng 197% (31 lên 92 triệu đồng/m2), nhà riêng tăng 168% (56 lên 150 triệu đồng/m2) và nhà mặt phố tăng 134% (92 lên 215 triệu đồng/m2).
Sự tăng giá nhanh của đất nền và nhà riêng đang tạo áp lực tài chính lên người mua trung tâm, thúc đẩy xu hướng chuyển hướng sang chung cư cao tầng - nơi mức đầu tư hợp lý hơn nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn sống, tiện ích, an ninh và kết nối thuận lợi.
Bất động sản Thủ Thiêm hưởng lợi từ Trung tâm Tài chính quốc tế
Phát biểu tại một sự kiện về bất động sản khu trung tâm TP.HCM, Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh trung tâm tài chính quốc tế đặt tại TP.HCM không phải phát triển theo hướng đô thị truyền thống mà là nơi tập trung hệ thống tài chính hiện đại, phục vụ các hoạt động giao dịch quốc tế.
Theo ông Đính, bất động sản tại các khu vực này phải được xây dựng theo mô hình hạ tầng văn minh, đáp ứng các yêu cầu cao về công nghệ, năng lượng và dịch vụ. Vì vậy, trung tâm tài chính quốc tế sẽ không phát triển những công trình phục vụ đời sống như trường học hay nhà trẻ, nhằm tránh quá tải hạ tầng. Thay vào đó, không gian được dành cho các ngân hàng, quỹ đầu tư, định chế tài chính và đội ngũ chuyên gia quốc tế thu nhập cao, kéo theo nhu cầu lớn về dịch vụ và hệ sinh thái chất lượng cao. Giá trị bất động sản tại đây, sẽ gắn liền trực tiếp với sự phát triển và đầu tư vào hệ thống tài chính toàn cầu.
Cũng theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, TP.HCM sau 40 năm đổi mới đang đứng trước cơ hội lịch sử để bứt phá. Dù đối mặt với nhiều biến động, như hàng trăm nghìn doanh nghiệp rời thị trường hay hàng nghìn dự án đình trệ do pháp lý, nhưng Chính phủ đang thúc đẩy mạnh mẽ cải cách và đầu tư công.
"Một trong những điểm sáng trong chiến lược phát triển của thành phố là mở rộng không gian phát triển bằng cách khai thác không gian ngầm, không gian biển và không gian số, tạo nền tảng thúc đẩy các ngành như công nghệ cao, trí tuệ nhân tạo, công nghiệp sáng tạo hay các trung tâm tài chính quốc tế. TP.HCM cũng có tiềm năng lớn trở thành trung tâm logistics toàn cầu nhờ hệ thống cảng biển và tuyến hàng hải, đồng thời hướng đến hình thành một "Silicon Valley của Việt Nam"", PGS.TS Trần Đình Thiên nói.
Theo Tổ chức hợp tác và Phát triển kinh tế - OECD , trung tâm thành phố - CBD là vùng lõi tập trung hoạt động thương mại, tài chính, dịch vụ, có mật độ việc làm và lao động cao nhất trong vùng đô thị, có hạ tầng giao thông công cộng dày đặc.
Các chuyên gia cho rằng, theo định nghĩa mô hình đô thị nén, trung tâm mở rộng không chỉ bao gồm các khu trung tâm truyền thống như Quận 1 (cũ) và Quận 3 (cũ), mà còn mở rộng sang toàn bộ khu Quận 2 (cũ) bao gồm Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc. Đây là khu vực tập trung các chức năng thương mại, tài chính, dịch vụ, kết nối hạ tầng đồng bộ, đồng thời tạo ra sự cân bằng cho mạng lưới đa trung tâm của TP.HCM.
Trong đó, Trung tâm Tài chính quốc tế (IFC) đặt tại Thủ Thiêm, dự kiến vận hành từ năm 2025, được xem là động lực quan trọng để hình thành trung tâm tài chính mới của thành phố.
Phó Tổng Giám đốc một công ty môi giới bất động sản đánh giá: "Nhìn dài hạn, Thủ Thiêm không chỉ là không gian mở rộng của trung tâm, mà có khả năng trở thành trung tâm đối trọng về kinh tế, tài chính trong vòng 5-10 năm tới, khi các dự án hạ tầng và tài chính hoàn thiện. Sự hình thành mạng lưới đa trung tâm sẽ làm thay đổi cách vận hành của đô thị, kéo theo nhu cầu nhà ở chất lượng cao tiếp tục tăng".
Vị này dẫn chứng trường hợp của Yeouido (Seoul) cho thấy sự ra đời của một IFC có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh: khu tài chính thu hút doanh nghiệp, kéo theo nhu cầu lưu trú chất lượng cao, dịch vụ thương mại, bán lẻ và hạ tầng đô thị. Tại Seoul, Yeouido đã trở thành một cực tăng trưởng độc lập, hoạt động song song với CBD truyền thống.
Thủ Thiêm đang trong lộ trình tương tự khi nhiều dự án hạ tầng chiến lược được thúc đẩy. Tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), các dự án cầu kết nối Quận 1 (cũ) - Thủ Thiêm và Quận 4 (cũ) - Thủ Thiêm được đẩy nhanh, cùng với kế hoạch tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành tạo thành mạng lưới giao thông liên vùng. Đây là nền tảng thu hút dân cư, chuyên gia và doanh nghiệp chuyển về phía Đông, đồng thời tạo thế "song trung tâm" giữa Quận 1 (cũ) và Thủ Thiêm trong tương lai.
"Bất động sản trung tâm, bao gồm cả khu cũ lẫn Thủ Thiêm vì thế vẫn giữ vị thế đặc biệt: nhu cầu ổn định và chịu ảnh hưởng trực tiếp từ năng lực kết nối hạ tầng. Đây là những yếu tố giúp phân khúc này duy trì sức đề kháng tốt trong trung hạn đến dài hạn, ngay cả khi thị trường chung trải qua các chu kỳ điều chỉnh", chuyên gia nhận định..
