V&#236; sao nhiều người n&#243;i đầu tư bất động sản tốt hơn cổ phiếu?

Nhiều tranh luận so s&#225;nh bất động sản v&#224; cổ phiếu thường chỉ nh&#236;n v&#224;o % tăng gi&#225;.
Nhưng nếu chỉ nh&#236;n như vậy th&#236; rất dễ so sai, v&#236; bất động sản c&#243; một yếu tố cực kỳ quan trọng: đ&#242;n bẩy t&#224;i ch&#237;nh.

H&#227;y thử đặt c&#249;ng một b&#224;i to&#225;n.

Giả sử bạn c&#243; 2 tỷ tiền mặt để đầu tư.

Phương &#225;n 1: Đầu tư cổ phiếu (theo VNIndex năm vừa rồi)
• Vốn: 2 tỷ
• VNIndex tăng khoảng 40%
→ Danh mục tăng l&#234;n 2,8 tỷ (l&#227;i 800 triệu)

Chi ph&#237;:
• Ph&#237; giao dịch: 0,2% hai chiều
• Thuế b&#225;n cổ phiếu: 0,1%

&#128073; L&#227;i r&#242;ng khoảng 790 triệu

Ưu điểm:
• Thanh khoản cao
• Kh&#244;ng &#225;p lực trả nợ
• Muốn r&#250;t l&#224; r&#250;t được ngay

Phương &#225;n 2: Mua nh&#224; nội đ&#244; Đống Đa (c&#243; đ&#242;n bẩy)
• Gi&#225; nh&#224;: 7 tỷ
• Vốn tự c&#243;: 2 tỷ
• Vay ng&#226;n h&#224;ng: 5 tỷ
• Trả g&#243;p khoảng 52 triệu/th&#225;ng (~620 triệu/năm)

Giả sử gi&#225; nh&#224; Đống Đa tăng 20%:
• 7 → 8,4 tỷ (tăng 1,4 tỷ)

Sau 1 năm:
• Dư nợ c&#242;n khoảng 4,93 tỷ
• Vốn r&#242;ng = 8,4 – 4,93 = ~3,47 tỷ

Nếu b&#225;n:
• Thuế chuyển nhượng: 2%
• M&#244;i giới: 3%

→ Chi ph&#237; b&#225;n khoảng 420 triệu

&#128073; Vốn r&#242;ng sau b&#225;n ~3,05 tỷ
→ So với 2 tỷ ban đầu, l&#227;i ~1,05 tỷ

Vậy v&#236; sao nhiều người n&#243;i bất động sản “ăn” cổ phiếu?

Kh&#244;ng phải v&#236; nh&#224; tăng gi&#225; nhanh hơn,
m&#224; v&#236; bất động sản d&#249;ng đ&#242;n bẩy lớn.

Nhưng đ&#242;n bẩy kh&#244;ng miễn ph&#237;:
• &#193;p lực d&#242;ng tiền h&#224;ng th&#225;ng rất cao
• Thanh khoản thấp
• Sai chu kỳ l&#224; cực kỳ mệt

Kết luận cho c&#244;ng bằng
• Bất động sản thắng tr&#234;n sổ s&#225;ch nhờ đ&#242;n bẩy
• Cổ phiếu thắng ở sự linh hoạt

Kh&#244;ng c&#243; k&#234;nh n&#224;o lu&#244;n tốt hơn k&#234;nh n&#224;o.
Chỉ c&#243; k&#234;nh ph&#249; hợp với mục ti&#234;u, d&#242;ng tiền v&#224; khẩu vị rủi ro của mỗi người.

Nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn, ib cf nh&#233; 

Vì sao nhiều người nói đầu tư bất động sản tốt hơn cổ phiếu?

Nhiều tranh luận so sánh bất động sản và cổ phiếu thường chỉ nhìn vào % tăng giá.
Nhưng nếu chỉ nhìn như vậy thì rất dễ so sai, vì bất động sản có một yếu tố cực kỳ quan trọng: đòn bẩy tài chính.

Hãy thử đặt cùng một bài toán.

Giả sử bạn có 2 tỷ tiền mặt để đầu tư.

Phương án 1: Đầu tư cổ phiếu (theo VNIndex năm vừa rồi)
• Vốn: 2 tỷ
• VNIndex tăng khoảng 40%
→ Danh mục tăng lên 2,8 tỷ (lãi 800 triệu)

Chi phí:
• Phí giao dịch: 0,2% hai chiều
• Thuế bán cổ phiếu: 0,1%

👉 Lãi ròng khoảng 790 triệu

Ưu điểm:
• Thanh khoản cao
• Không áp lực trả nợ
• Muốn rút là rút được ngay

Phương án 2: Mua nhà nội đô Đống Đa (có đòn bẩy)
• Giá nhà: 7 tỷ
• Vốn tự có: 2 tỷ
• Vay ngân hàng: 5 tỷ
• Trả góp khoảng 52 triệu/tháng (~620 triệu/năm)

Giả sử giá nhà Đống Đa tăng 20%:
• 7 → 8,4 tỷ (tăng 1,4 tỷ)

Sau 1 năm:
• Dư nợ còn khoảng 4,93 tỷ
• Vốn ròng = 8,4 – 4,93 = ~3,47 tỷ

Nếu bán:
• Thuế chuyển nhượng: 2%
• Môi giới: 3%

→ Chi phí bán khoảng 420 triệu

👉 Vốn ròng sau bán ~3,05 tỷ
→ So với 2 tỷ ban đầu, lãi ~1,05 tỷ

Vậy vì sao nhiều người nói bất động sản “ăn” cổ phiếu?

Không phải vì nhà tăng giá nhanh hơn,
mà vì bất động sản dùng đòn bẩy lớn.

Nhưng đòn bẩy không miễn phí:
• Áp lực dòng tiền hàng tháng rất cao
• Thanh khoản thấp
• Sai chu kỳ là cực kỳ mệt

Kết luận cho công bằng
• Bất động sản thắng trên sổ sách nhờ đòn bẩy
• Cổ phiếu thắng ở sự linh hoạt

Không có kênh nào luôn tốt hơn kênh nào.
Chỉ có kênh phù hợp với mục tiêu, dòng tiền và khẩu vị rủi ro của mỗi người.

Nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn, ib cf nhé 