# CHUYỆN KỂ N&#212; VA - HỒI ỨC CỦA MỘT D&#194;N CHƠI - p1

B&#224;i d&#224;i nhưng được c&#225;i t&#226;m huyết, chia th&#224;nh nhiều phần v&#224; sẽ được đăng hết trong tối nay, c&#225;c b&#225;c đọc thấy c&#242;n sai hay thiếu c&#225;i g&#236; th&#236; bổ sung b&#234;n dưới gi&#250;p em nh&#233;! Nhớ đọc chậm v&#224; đọc hết ạ

KHI N&#192;O MỘT DOANH NGHIỆP N&#193;T?

1. NỢ NHƯ CH&#218;A CHỔM
2. KH&#212;NG B&#193;N ĐƯỢC H&#192;NG 

Đặc th&#249; ng&#224;nh BĐS th&#236; h&#224;ng của họ lại gắn với 2 thứ: 
*Tăng trưởng kinh tế ⇒ d&#226;n dư tiền th&#236; c&#243; đầu tư c&#243; đầu tư mới c&#243; mua nh&#224; ⇒ mua ph&#226;n kh&#250;c n&#224;o? từ b&#236;nh d&#226;n rồi mới cao cấp nghỉ dưỡng

Tăng trưởng kinh tế th&#236; li&#234;n quan đến ch&#237;nh s&#225;ch tiền tệ, l&#227;i suất, tăng trưởng t&#237;n dụng, lạm ph&#225;t

lạm ph&#225;t thấp tạo điều kiện cho nới lỏng ch&#237;nh s&#225;ch tiền tệ, l&#227;i suất rẻ, cho vay dễ d&#224;ng v&#224; tăng trưởng t&#237;n dụng cao, nhờ đ&#243; người d&#226;n v&#224; doanh nghiệp dễ d&#224;ng tiếp cận vốn để mua t&#224;i sản đắt đỏ như bđs

*Ph&#225;p l&#253;: x&#226;y xong k cấp sổ th&#236; b&#225;n cho ma, c&#243; cầu m&#224; k c&#243; ph&#225;p l&#253; cũng &#233;o b&#225;n được

Để hiểu chuyện g&#236; xảy ra với n&#244; va th&#236; phải biết bối cảnh chung, ch&#250;ng ta phải hiểu bối cảnh đ&#227; rồi mới b&#224;n về h&#224;nh tr&#236;nh của nh&#226;n vật ch&#237;nh được 

A. BỐI CẢNH CHUNG

Ch&#250;ng ta c&#249;ng nh&#236;n  về 12 năm trước

2011: ch&#250;ng ta chứng kiến một cột mốc đỉnh cao của nền kinh tế, mỗi tội cột mốc n&#224;y chẳng đ&#225;ng tự h&#224;o l&#224; bao: LẠM PH&#193;T 18.13%, v&#226;ng l&#224; gần 20% chứ k phải kiểu 3 4 % như hiện tại, thế lạm ph&#225;t vậy th&#236; cần can thiệp ( nguy&#234;n nh&#226;n lạm ph&#225;t th&#236; phải nh&#236;n lại từ khủng hoảng kinh tế 2008)

V&#236; lạm ph&#225;t kinh khủng vậy n&#234;n c&#225;c cụ bắt đầu thắt chặt tiền tệ, n&#226;ng l&#227;i suất điều h&#224;nh, nới tỉ gi&#225;

Ch&#250;ng ta c&#243; chu kỳ thắt chặt tiền tệ giai đoạn 2011 -2013 l&#227;i suất điều h&#224;nh l&#250;c n&#224;y rơi v&#224;o khoảng 10% v&#224; khi thắt chặt th&#236; lạm ph&#225;t cũng đ&#227; hạ nhiệt, chỉ c&#242;n khoảng 3% v&#224;o năm 2013, l&#250;c n&#224;y l&#224; l&#250;c lại phải lỏng tay để ph&#225;t triển kinh tế v&#224; rồi…

2013-2015 l&#224; giai đoạn si&#234;u th&#250;c đẩy bđs:

- **G&#243;i 30.000 tỷ đồng** (triển khai từ 2013) gi&#250;p thị trường bất động sản phục hồi v&#224; tạo đ&#224; cho c&#225;c g&#243;i t&#237;n dụng tiếp theo.
- NHNN đ&#227; cắt giảm l&#227;i suất điều h&#224;nh li&#234;n tục từ năm 2014, gi&#250;p l&#227;i suất cho vay giảm đ&#225;ng kể.(L&#227;i 10-12%/năm giai đoạn 2011-2012 giảm xuống chỉ c&#242;n 6-8%/năm)
- Ch&#237;nh phủ khuyến kh&#237;ch ph&#225;t triển nh&#224; ở thương mại, mở cửa cho người nước ngo&#224;i mua nh&#224; từ năm 2015 ( Luật sửa đổi BĐS 2014). Vốn t&#226;y đẩy v&#224;o mạnh vừa FDI vừa FPI, t&#226;y mua mạnh th&#236; lại chẳng phải ngại tỉ gi&#225;, chưa kể trước đ&#243; đ&#227; nới tỉ gi&#225; 1 lần
- Ng&#226;n h&#224;ng thương mại dễ d&#224;ng cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản v&#224; người mua nh&#224; do được hưởng lợi từ ch&#237;nh s&#225;ch tiền tệ nới lỏng

Sự nhiệt t&#236;nh v&#224;o cuộc của giới ng&#226;n h&#224;ng trong việc r&#243;t vốn cho vay mua nh&#224; đ&#227; trở th&#224;nh liều thuốc c&#243; t&#225;c dụng r&#227; băng hiệu quả đối với thị trường bất động sản. Theo B&#225;o c&#225;o t&#236;nh h&#236;nh kinh tế - x&#227; hội hồi th&#225;ng 10/2014, tăng trưởng t&#237;n dụng v&#224;o lĩnh vực bất động sản tăng 11,5% so với cuối năm 2013, chỉ đứng sau lĩnh vực c&#244;ng nghệ cao (tăng 15,8%) v&#224; out tr&#236;nh tất cả c&#225;c ng&#224;nh kh&#225;c!

Cuộc vui khi n&#224;y mới bắt đầu

Thứ nhất, 2015-2018, Ng&#226;n h&#224;ng Nh&#224; nước c&#243; ch&#237;nh s&#225;ch hỗ trợ vốn cho bất động sản, l&#227;i suất vay mua nh&#224; tương đối thấp (trung b&#236;nh 7-9%/năm) Th&#244;ng tư 36/2014/TT-NHNN của Ng&#226;n h&#224;ng Nh&#224; nước c&#243; hiệu lực từ th&#225;ng 2/2015 đ&#227; thay đổi trọng số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản từ mức 250% xuống 150%. Điều n&#224;y thể hiện việc c&#225;c ng&#226;n h&#224;ng thương mại c&#243; thể tiếp tục nới van t&#237;n dụng rộng hơn đối với lĩnh vực bất động sản

Thứ hai, Rất nhiều dự &#225;n đầu tư c&#244;ng x&#226;y dựng được kh&#225;nh th&#224;nh hoặc bắt đầu x&#226;y dựng c&#224;ng tiếp th&#234;m nhi&#234;n liệu cho những cơn sốt đất đi&#234;n cuồng: Cảng h&#224;ng kh&#244;ng quốc tế Nội B&#224;i, cầu Nhật T&#226;n,  đường cao tốc TP.HCM - Long Th&#224;nh - Dầu Gi&#226;y; cao tốc H&#224; Nội - Hải Ph&#242;ng,… di chuyển dễ d&#224;ng hơn, bđs xung quanh dự &#225;n tăng gi&#225; ch&#243;ng mặt,…

Cuối c&#249;ng, Du lịch tăng trưởng thần tốc, tăng trưởng như chưa bao giờ được tăng trưởng:

Năm 2010, Việt Nam đ&#243;n 5 triệu lượt kh&#225;ch quốc tế.Đến năm 2015, lượng kh&#225;ch tăng l&#234;n 7,9 triệu lượt, tăng trưởng 58%. **Doanh thu tăng trưởng**: Năm 2010, doanh thu từ du lịch đạt 120 ngh&#236;n tỷ đồng. Đến năm 2015, doanh thu tăng l&#234;n 338 ngh&#236;n tỷ đồng, tăng trưởng 182%.

3 sự cộng hưởng kia đ&#227; tạo ra một sản phẩm mới, 1 sản phẩm bđs đột ph&#225; trước đ&#243; vn chưa c&#243; hoặc c&#243; triển khai nhưng chưa hiệu quả, chưa được nh&#226;n giống rộng r&#227;i: CONDOTEL V&#192; BĐS NGHỈ DƯỠNG!

Được đ&#225;nh gi&#225; l&#224; m&#244; h&#236;nh nghỉ dưỡng đ&#225;p ứng thị hiếu thị trường du lịch s&#244;i động thời điểm đ&#243;, từ khoảng năm 2015, sản phẩm condotel đ&#227; li&#234;n tục g&#226;y sốt v&#224; theo thống k&#234;, đ&#227; c&#243; khoảng 30.000 căn hộ loại n&#224;y đ&#227; được tung ra thị trường. 2020 chứng kiến sự nới tay của ph&#225;p luật khi một số quy định đ&#227; được ban h&#224;nh để c&#243; thể l&#224;m “ giấy khai sinh” cho sản phẩm bds n&#224;y!

Ngay thời điểm ho&#224;ng kim n&#224;y, nh&#226;n vật ch&#237;nh của ch&#250;ng ta đ&#227; xuất hiện v&#224; ph&#225;t triển thần tốc với trọng t&#226;m sản phẩm l&#224; condotel, bđs nghỉ dưỡng v&#224; chung cư cao cấp!

B. HỒI ỨC CỦA MỘT D&#194;N CHƠI (2019-2021)

Lần đầu anh Nhơn ch&#224;o ch&#250;ng ta l&#224; v&#224;o 2016, cụ thể l&#224; 9 giờ s&#225;ng ng&#224;y 28/12/2016. Trong suốt 4 năm, cổ phiếu n&#224;y kh&#244;ng c&#243; nhiều dấu ấn khi giao dịch quanh v&#249;ng 33.000 – 34.000 đồng/cp. Từ cuối năm 2020,&#160;bắt đầu tăng vọt l&#234;n v&#249;ng tr&#234;n 90.000 đồng/cp chỉ trong 6 th&#225;ng, tr&#249;ng với thời điểm bds nghỉ dưỡng được nới lỏng ph&#225;p l&#253; v&#224; sự b&#249;ng nổ nhu cầu của bđs biệt thự nh&#224; phố.

Lợi nhuận giai đoạn 2018-2021 phải gọi l&#224; đỉnh cao, điện ảnh tuyệt đối, đỉnh n&#243;c kịch trần bay phấp phới, đều đều hơn 3 ng&#224;n tỉ , nhờ lợi thế vậy n&#234;n năm 2019 nvl li&#234;n tục triển khai c&#225;c dự &#225;n quy m&#244; lớn như NovaWorld Phan Thiet v&#224; NovaHills Mui Ne Resort &amp;Villas (tại B&#236;nh Thuận), NovaWorld Ho Tram (tại B&#224; Rịa - Vũng T&#224;u), v&#224; NovaBeach Cam Ranh Resort &amp; Villas (tại Kh&#225;nh H&#242;a)…Trong đ&#243;, NovaWorld Phan Thiết c&#243; quy m&#244; tới 5 tỷ USD.

Quy m&#244; tổng t&#224;i sản nhảy vọt từ gần 70.000 tỷ đồng năm 2019 l&#234;n hơn 201.800 tỷ đồng v&#224;o 2021. Cho đến cuối 2021, Novaland b&#225;o c&#225;o tổng quỹ đất đang nghi&#234;n cứu v&#224; ph&#225;t triển l&#234;n đến 10.600 ha, gấp đ&#244;i 2020.

Nhưng sự b&#224;nh trướng n&#224;y kh&#244;ng kh&#225;c g&#236; l&#226;u đ&#224;i x&#226;y tr&#234;n c&#225;t

……. C&#242;n tiếp

# CHUYỆN KỂ NÔ VA - HỒI ỨC CỦA MỘT DÂN CHƠI - p1

Bài dài nhưng được cái tâm huyết, chia thành nhiều phần và sẽ được đăng hết trong tối nay, các bác đọc thấy còn sai hay thiếu cái gì thì bổ sung bên dưới giúp em nhé! Nhớ đọc chậm và đọc hết ạ

KHI NÀO MỘT DOANH NGHIỆP NÁT?

1. NỢ NHƯ CHÚA CHỔM
2. KHÔNG BÁN ĐƯỢC HÀNG 

Đặc thù ngành BĐS thì hàng của họ lại gắn với 2 thứ: 
*Tăng trưởng kinh tế ⇒ dân dư tiền thì có đầu tư có đầu tư mới có mua nhà ⇒ mua phân khúc nào? từ bình dân rồi mới cao cấp nghỉ dưỡng

Tăng trưởng kinh tế thì liên quan đến chính sách tiền tệ, lãi suất, tăng trưởng tín dụng, lạm phát

lạm phát thấp tạo điều kiện cho nới lỏng chính sách tiền tệ, lãi suất rẻ, cho vay dễ dàng và tăng trưởng tín dụng cao, nhờ đó người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận vốn để mua tài sản đắt đỏ như bđs

*Pháp lý: xây xong k cấp sổ thì bán cho ma, có cầu mà k có pháp lý cũng éo bán được

Để hiểu chuyện gì xảy ra với nô va thì phải biết bối cảnh chung, chúng ta phải hiểu bối cảnh đã rồi mới bàn về hành trình của nhân vật chính được 

A. BỐI CẢNH CHUNG

Chúng ta cùng nhìn  về 12 năm trước

2011: chúng ta chứng kiến một cột mốc đỉnh cao của nền kinh tế, mỗi tội cột mốc này chẳng đáng tự hào là bao: LẠM PHÁT 18.13%, vâng là gần 20% chứ k phải kiểu 3 4 % như hiện tại, thế lạm phát vậy thì cần can thiệp ( nguyên nhân lạm phát thì phải nhìn lại từ khủng hoảng kinh tế 2008)

Vì lạm phát kinh khủng vậy nên các cụ bắt đầu thắt chặt tiền tệ, nâng lãi suất điều hành, nới tỉ giá

Chúng ta có chu kỳ thắt chặt tiền tệ giai đoạn 2011 -2013 lãi suất điều hành lúc này rơi vào khoảng 10% và khi thắt chặt thì lạm phát cũng đã hạ nhiệt, chỉ còn khoảng 3% vào năm 2013, lúc này là lúc lại phải lỏng tay để phát triển kinh tế và rồi…

2013-2015 là giai đoạn siêu thúc đẩy bđs:

- **Gói 30.000 tỷ đồng** (triển khai từ 2013) giúp thị trường bất động sản phục hồi và tạo đà cho các gói tín dụng tiếp theo.
- NHNN đã cắt giảm lãi suất điều hành liên tục từ năm 2014, giúp lãi suất cho vay giảm đáng kể.(Lãi 10-12%/năm giai đoạn 2011-2012 giảm xuống chỉ còn 6-8%/năm)
- Chính phủ khuyến khích phát triển nhà ở thương mại, mở cửa cho người nước ngoài mua nhà từ năm 2015 ( Luật sửa đổi BĐS 2014). Vốn tây đẩy vào mạnh vừa FDI vừa FPI, tây mua mạnh thì lại chẳng phải ngại tỉ giá, chưa kể trước đó đã nới tỉ giá 1 lần
- Ngân hàng thương mại dễ dàng cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà do được hưởng lợi từ chính sách tiền tệ nới lỏng

Sự nhiệt tình vào cuộc của giới ngân hàng trong việc rót vốn cho vay mua nhà đã trở thành liều thuốc có tác dụng rã băng hiệu quả đối với thị trường bất động sản. Theo Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội hồi tháng 10/2014, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng 11,5% so với cuối năm 2013, chỉ đứng sau lĩnh vực công nghệ cao (tăng 15,8%) và out trình tất cả các ngành khác!

Cuộc vui khi này mới bắt đầu

Thứ nhất, 2015-2018, Ngân hàng Nhà nước có chính sách hỗ trợ vốn cho bất động sản, lãi suất vay mua nhà tương đối thấp (trung bình 7-9%/năm) Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ tháng 2/2015 đã thay đổi trọng số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản từ mức 250% xuống 150%. Điều này thể hiện việc các ngân hàng thương mại có thể tiếp tục nới van tín dụng rộng hơn đối với lĩnh vực bất động sản

Thứ hai, Rất nhiều dự án đầu tư công xây dựng được khánh thành hoặc bắt đầu xây dựng càng tiếp thêm nhiên liệu cho những cơn sốt đất điên cuồng: Cảng hàng không quốc tế Nội Bài, cầu Nhật Tân,  đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây; cao tốc Hà Nội - Hải Phòng,… di chuyển dễ dàng hơn, bđs xung quanh dự án tăng giá chóng mặt,…

Cuối cùng, Du lịch tăng trưởng thần tốc, tăng trưởng như chưa bao giờ được tăng trưởng:

Năm 2010, Việt Nam đón 5 triệu lượt khách quốc tế.Đến năm 2015, lượng khách tăng lên 7,9 triệu lượt, tăng trưởng 58%. **Doanh thu tăng trưởng**: Năm 2010, doanh thu từ du lịch đạt 120 nghìn tỷ đồng. Đến năm 2015, doanh thu tăng lên 338 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 182%.

3 sự cộng hưởng kia đã tạo ra một sản phẩm mới, 1 sản phẩm bđs đột phá trước đó vn chưa có hoặc có triển khai nhưng chưa hiệu quả, chưa được nhân giống rộng rãi: CONDOTEL VÀ BĐS NGHỈ DƯỠNG!

Được đánh giá là mô hình nghỉ dưỡng đáp ứng thị hiếu thị trường du lịch sôi động thời điểm đó, từ khoảng năm 2015, sản phẩm condotel đã liên tục gây sốt và theo thống kê, đã có khoảng 30.000 căn hộ loại này đã được tung ra thị trường. 2020 chứng kiến sự nới tay của pháp luật khi một số quy định đã được ban hành để có thể làm “ giấy khai sinh” cho sản phẩm bds này!

Ngay thời điểm hoàng kim này, nhân vật chính của chúng ta đã xuất hiện và phát triển thần tốc với trọng tâm sản phẩm là condotel, bđs nghỉ dưỡng và chung cư cao cấp!

B. HỒI ỨC CỦA MỘT DÂN CHƠI (2019-2021)

Lần đầu anh Nhơn chào chúng ta là vào 2016, cụ thể là 9 giờ sáng ngày 28/12/2016. Trong suốt 4 năm, cổ phiếu này không có nhiều dấu ấn khi giao dịch quanh vùng 33.000 – 34.000 đồng/cp. Từ cuối năm 2020, bắt đầu tăng vọt lên vùng trên 90.000 đồng/cp chỉ trong 6 tháng, trùng với thời điểm bds nghỉ dưỡng được nới lỏng pháp lý và sự bùng nổ nhu cầu của bđs biệt thự nhà phố.

Lợi nhuận giai đoạn 2018-2021 phải gọi là đỉnh cao, điện ảnh tuyệt đối, đỉnh nóc kịch trần bay phấp phới, đều đều hơn 3 ngàn tỉ , nhờ lợi thế vậy nên năm 2019 nvl liên tục triển khai các dự án quy mô lớn như NovaWorld Phan Thiet và NovaHills Mui Ne Resort &Villas (tại Bình Thuận), NovaWorld Ho Tram (tại Bà Rịa - Vũng Tàu), và NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas (tại Khánh Hòa)…Trong đó, NovaWorld Phan Thiết có quy mô tới 5 tỷ USD.

Quy mô tổng tài sản nhảy vọt từ gần 70.000 tỷ đồng năm 2019 lên hơn 201.800 tỷ đồng vào 2021. Cho đến cuối 2021, Novaland báo cáo tổng quỹ đất đang nghiên cứu và phát triển lên đến 10.600 ha, gấp đôi 2020.

Nhưng sự bành trướng này không khác gì lâu đài xây trên cát

……. Còn tiếp

GÀ CON NHẶT THÓC

Ngh&#232;o ngh&#232;o c&#242;n nương nương hủy qđ thu 5k tỷ thuế đang xem x&#233;t, chứ tho&#225;t ngh&#232;o th&#236; cứ thu kh&#244;ng cần đ&#250;ng hay kh&#244;ng.

Nghèo nghèo còn nương nương hủy qđ thu 5k tỷ thuế đang xem xét, chứ thoát nghèo thì cứ thu không cần đúng hay không.

Thị trường không như mơ

Y như m&#236;nh nghĩ, muốn dc cấp sổ ngh&#232;o, chẳng lẽ thể hiện m&#236;nh đ&#227; tho&#225;t ngh&#232;o.

Y như mình nghĩ, muốn dc cấp sổ nghèo, chẳng lẽ thể hiện mình đã thoát nghèo.

Ngo Tri

ngh&#232;o khổ thật &#225; b&#225;c &#128514;

Kinh doanh l&#250;c thịnh l&#250;c suy. Nhưng m&#236;nh nghĩ NVL thuộc dạng &quot; đại nạn o chết ắt c&#243; hậu ph&#250;c&quot; nằm gai nếm mật. Than ngh&#232;o kể khổ để đợi CP gỡ xong ph&#225;p l&#253; Aquacity v&#224; Nova PT. L&#250;c đ&#243; B&#225;c Nhơn mới bung tiền ra. &quot; Tất cả quỳ xuống&quot; THE KING IS BACK:) 

Kinh doanh lúc thịnh lúc suy. Nhưng mình nghĩ NVL thuộc dạng " đại nạn o chết ắt có hậu phúc" nằm gai nếm mật. Than nghèo kể khổ để đợi CP gỡ xong pháp lý Aquacity và Nova PT. Lúc đó Bác Nhơn mới bung tiền ra. " Tất cả quỳ xuống" THE KING IS BACK:) 