Sự hoảng loạn của nh&#224; đầu tư trong những phi&#234;n giao dịch gần đ&#226;y xuất ph&#225;t từ t&#226;m l&#253; lo ngại Ng&#226;n h&#224;ng Nh&#224; nước (NHNN) sẽ đ&#243;ng cửa d&#242;ng vốn v&#224;o bất động sản. Tuy nhi&#234;n, ph&#226;n t&#237;ch kỹ lưỡng c&#225;c chỉ đạo mới nhất cho thấy, cơ quan điều h&#224;nh đang hướng tới mục ti&#234;u nắn chỉnh d&#242;ng tiền v&#224;o ph&#226;n kh&#250;c hiệu quả, thay v&#236; b&#243;p nghẹt thị trường.
Hiểu đ&#250;ng về định hướng &quot;kiểm so&#225;t chặt&quot;
Ng&#226;n h&#224;ng Nh&#224; nước vừa ph&#225;t đi th&#244;ng điệp r&#245; r&#224;ng về định hướng t&#237;n dụng năm 2026 với mục ti&#234;u tăng trưởng to&#224;n hệ thống khoảng 15%. Điểm mấu chốt g&#226;y tranh c&#227;i nằm ở y&#234;u cầu &quot;kiểm so&#225;t chặt tốc độ tăng trưởng t&#237;n dụng đối với c&#225;c lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro&quot;, trong đ&#243; c&#243; bất động sản.
Cần ph&#226;n biệt r&#245; giữa &quot;kiểm so&#225;t chặt&quot; v&#224; &quot;hạn chế cho vay&quot;. Năm 2025, t&#237;n dụng to&#224;n hệ thống đ&#227; tăng trưởng n&#243;ng tới 19%, trong đ&#243; dư nợ bất động sản chiếm tỉ trọng rất lớn, dao động từ 20% đến 30% tại một số ng&#226;n h&#224;ng thương mại. Việc duy tr&#236; tốc độ n&#224;y tiềm ẩn rủi ro an to&#224;n hệ thống.
Do đ&#243;, chỉ đạo của NHNN mang t&#237;nh chất định hướng kỹ thuật: Tốc độ tăng trưởng t&#237;n dụng bất động sản năm 2026 kh&#244;ng được vượt qu&#225; tốc độ tăng trưởng t&#237;n dụng chung của mỗi ng&#226;n h&#224;ng. Đ&#226;y l&#224; van an to&#224;n cần thiết để đảm bảo d&#242;ng vốn kh&#244;ng bị h&#250;t qu&#225; nhiều v&#224;o đầu cơ, g&#226;y bong b&#243;ng t&#224;i sản, m&#224; phải san sẻ sang c&#225;c lĩnh vực sản xuất kinh doanh – động lực tăng trưởng bền vững của nền kinh tế.
Ng&#226;n h&#224;ng thương mại kh&#244;ng &quot;đ&#243;ng cửa&quot;
Khảo s&#225;t thực tế từ c&#225;c ng&#226;n h&#224;ng thương mại cho thấy kh&#244;ng c&#243; lệnh cấm cho vay. Thay v&#224;o đ&#243;, một cuộc &quot;đại phẫu&quot; cơ cấu lại danh mục đang diễn ra.
L&#227;nh đạo một ng&#226;n h&#224;ng lớn tại TP.HCM x&#225;c nhận, sau khi đạt mức tăng trưởng 18% trong năm 2025, ng&#226;n h&#224;ng n&#224;y sẽ chuyển sang giai đoạn chọn lọc kỹ lưỡng hơn. D&#242;ng vốn sẽ được ưu ti&#234;n chảy v&#224;o c&#225;c dự &#225;n đ&#225;p ứng đủ ba ti&#234;u ch&#237;:
Thứ nhất, chủ đầu tư c&#243; năng lực t&#224;i ch&#237;nh v&#224; uy t&#237;n trả nợ tốt.
Thứ hai, dự &#225;n c&#243; ph&#225;p l&#253; ho&#224;n chỉnh, minh bạch.
Thứ ba, sản phẩm phục vụ nhu cầu thực như nh&#224; ở x&#227; hội, nh&#224; ở thương mại gi&#225; rẻ hoặc bất động sản khu c&#244;ng nghiệp.
Ngược lại, c&#225;c dự &#225;n ph&#225;p l&#253; dang dở, mang t&#237;nh đầu cơ cao hoặc c&#225;c doanh nghiệp sử dụng đ&#242;n bẩy t&#224;i ch&#237;nh qu&#225; đ&#224; sẽ kh&#243; tiếp cận nguồn vốn mới.
Thị trường sẽ ph&#226;n h&#243;a mạnh mẽ
Phản ứng ti&#234;u cực của thị trường chứng kho&#225;n trong ngắn hạn, đặc biệt l&#224; đ&#224; b&#225;n th&#225;o cổ phiếu bất động sản, phản &#225;nh t&#226;m l&#253; đ&#225;m đ&#244;ng hơn l&#224; bản chất vấn đề. Việc siết lại kỷ cương t&#237;n dụng thực chất l&#224; một bộ lọc cần thiết.
Trong bối cảnh mới, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ diễn ra sự ph&#226;n h&#243;a s&#226;u sắc. Những doanh nghiệp c&#243; quỹ đất sạch, cấu tr&#250;c t&#224;i ch&#237;nh l&#224;nh mạnh sẽ kh&#244;ng chỉ trụ vững m&#224; c&#242;n c&#243; cơ hội th&#226;u t&#243;m thị phần từ c&#225;c đối thủ yếu k&#233;m. Đ&#226;y cũng l&#224; thời điểm để c&#225;c tổ chức t&#237;n dụng v&#224; nh&#224; đầu tư nh&#236;n nhận lại gi&#225; trị thực, thay v&#236; chạy theo c&#225;c cơn s&#243;ng đầu cơ.
Nh&#224; đầu tư cần b&#236;nh tĩnh quan s&#225;t, tr&#225;nh h&#224;nh động theo tin đồn chưa được kiểm chứng. Định hướng của Ng&#226;n h&#224;ng Nh&#224; nước l&#224; bước đi thận trọng để bảo vệ an to&#224;n vĩ m&#244;, tạo tiền đề cho một thị trường bất động sản minh bạch v&#224; bền vững hơn trong d&#224;i hạn.

Bạn đ&#225;nh gi&#225; thế n&#224;o về triển vọng của nh&#243;m BĐS sắp tới? H&#227;y để lại &#253; kiến dưới phần b&#236;nh luận để ch&#250;ng ta c&#249;ng thảo luận s&#226;u hơn.
Tố Như - Trưởng ph&#242;ng Tư vấn đầu tư - C&#244;ng ty Chứng kho&#225;n Yuanta Việt Nam

Sự hoảng loạn của nhà đầu tư trong những phiên giao dịch gần đây xuất phát từ tâm lý lo ngại Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ đóng cửa dòng vốn vào bất động sản. Tuy nhiên, phân tích kỹ lưỡng các chỉ đạo mới nhất cho thấy, cơ quan điều hành đang hướng tới mục tiêu nắn chỉnh dòng tiền vào phân khúc hiệu quả, thay vì bóp nghẹt thị trường.
Hiểu đúng về định hướng "kiểm soát chặt"
Ngân hàng Nhà nước vừa phát đi thông điệp rõ ràng về định hướng tín dụng năm 2026 với mục tiêu tăng trưởng toàn hệ thống khoảng 15%. Điểm mấu chốt gây tranh cãi nằm ở yêu cầu "kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro", trong đó có bất động sản.
Cần phân biệt rõ giữa "kiểm soát chặt" và "hạn chế cho vay". Năm 2025, tín dụng toàn hệ thống đã tăng trưởng nóng tới 19%, trong đó dư nợ bất động sản chiếm tỉ trọng rất lớn, dao động từ 20% đến 30% tại một số ngân hàng thương mại. Việc duy trì tốc độ này tiềm ẩn rủi ro an toàn hệ thống.
Do đó, chỉ đạo của NHNN mang tính chất định hướng kỹ thuật: Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026 không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của mỗi ngân hàng. Đây là van an toàn cần thiết để đảm bảo dòng vốn không bị hút quá nhiều vào đầu cơ, gây bong bóng tài sản, mà phải san sẻ sang các lĩnh vực sản xuất kinh doanh – động lực tăng trưởng bền vững của nền kinh tế.
Ngân hàng thương mại không "đóng cửa"
Khảo sát thực tế từ các ngân hàng thương mại cho thấy không có lệnh cấm cho vay. Thay vào đó, một cuộc "đại phẫu" cơ cấu lại danh mục đang diễn ra.
Lãnh đạo một ngân hàng lớn tại TP.HCM xác nhận, sau khi đạt mức tăng trưởng 18% trong năm 2025, ngân hàng này sẽ chuyển sang giai đoạn chọn lọc kỹ lưỡng hơn. Dòng vốn sẽ được ưu tiên chảy vào các dự án đáp ứng đủ ba tiêu chí:
Thứ nhất, chủ đầu tư có năng lực tài chính và uy tín trả nợ tốt.
Thứ hai, dự án có pháp lý hoàn chỉnh, minh bạch.
Thứ ba, sản phẩm phục vụ nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ hoặc bất động sản khu công nghiệp.
Ngược lại, các dự án pháp lý dang dở, mang tính đầu cơ cao hoặc các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà sẽ khó tiếp cận nguồn vốn mới.
Thị trường sẽ phân hóa mạnh mẽ
Phản ứng tiêu cực của thị trường chứng khoán trong ngắn hạn, đặc biệt là đà bán tháo cổ phiếu bất động sản, phản ánh tâm lý đám đông hơn là bản chất vấn đề. Việc siết lại kỷ cương tín dụng thực chất là một bộ lọc cần thiết.
Trong bối cảnh mới, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ diễn ra sự phân hóa sâu sắc. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, cấu trúc tài chính lành mạnh sẽ không chỉ trụ vững mà còn có cơ hội thâu tóm thị phần từ các đối thủ yếu kém. Đây cũng là thời điểm để các tổ chức tín dụng và nhà đầu tư nhìn nhận lại giá trị thực, thay vì chạy theo các cơn sóng đầu cơ.
Nhà đầu tư cần bình tĩnh quan sát, tránh hành động theo tin đồn chưa được kiểm chứng. Định hướng của Ngân hàng Nhà nước là bước đi thận trọng để bảo vệ an toàn vĩ mô, tạo tiền đề cho một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.

Bạn đánh giá thế nào về triển vọng của nhóm BĐS sắp tới? Hãy để lại ý kiến dưới phần bình luận để chúng ta cùng thảo luận sâu hơn.
Tố Như - Trưởng phòng Tư vấn đầu tư - Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam