Nhận định KDH:
1. Kết quả kinh doanh 
Năm 2021, CTCP Đầu tư v&#224; kinh doanh Nh&#224; Khang Điền ghi nhận doanh thu 3.738 tỷ đồng (-18% YoY) v&#224; LNST sau CĐTS đạt 1.202 tỷ đồng (+4% YoY) nhờ b&#224;n giao c&#225;c dự &#225;n Safira (234 căn), Lovera Vista (1.147 căn) v&#224; Verosa Park (31 căn). • Đ&#225;ng ch&#250; &#253;, C&#244;ng ty ghi nhận l&#227;i đột biến 184 tỷ từ giao dịch mua rẻ khi DN ho&#224;n tất việc nhận chuyển nhượng 99,9% lợi &#237;ch VCSH của Nguy&#234;n Thư (c&#244;ng ty sở hữu một khu đất tại Quận 9). Điều n&#224;y gi&#250;p KDH c&#225;n đ&#237;ch mục ti&#234;u LN 2021 ở mức 1.200 tỷ.
 Trong qu&#253; I/2022, KDH ghi nhận doanh thu thuần đạt 142,7 tỷ đồng, giảm mạnh 83% so với c&#249;ng kỳ, lợi nhuận thuần cũng chỉ vỏn vẹn 4,7 tỷ đồng, chỉ bằng 1,7% c&#249;ng kỳ nhưng lợi nhuận trước thuế lại đạt 310 tỷ đồng, tăng 15,7%. Nguy&#234;n nh&#226;n ch&#237;nh do khoản l&#227;i từ mua rẻ hơn 308 tỷ đồng từ khoản đầu tư v&#224;o CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguy&#234;n. Cụ thể, ng&#224;y 15/3/2022, c&#244;ng ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Gia Phước đ&#227; ho&#224;n tất việc nhận chuyển nhượng 366 triệu cổ phiếu Phước Nguy&#234;n (60% lợi &#237;ch vốn chủ sở hữu) với gi&#225; ph&#237; 620 tỷ đồng. 
2. Kỳ vọng năm 2022
Kỳ vọng v&#224;o việc b&#224;n giao hai dự &#225;n biệt thự v&#224; nh&#224; liền kề - Classia v&#224; Clarita sẽ gi&#250;p KDH cải thiện bi&#234;n LN gộp. Tuy nhi&#234;n, LNST sau CĐTS được điều chỉnh giảm xuống 1.415 tỷ đồng (+18% YoY) so với dự b&#225;o trước đ&#243; l&#224; 1.576 tỷ đồng bởi c&#225;c yếu tố (1) việc triển khai chậm hơn dự kiến của dự &#225;n KCN L&#234; Minh Xu&#226;n (mở rộng), dời từ qu&#253; 3/2022 đến năm 2023 v&#224; (2) Gi&#225; b&#225;n trung b&#236;nh của Classia l&#224; 150 triệu/m2 , giảm so với mức 160 triệu/m2 so với ước t&#237;nh ban đầu. Trong năm 2022, t&#244;i kỳ vọng việc b&#224;n giao hai dự &#225;n biệt thự v&#224; nh&#224; liền kề - Classia v&#224; Clarita sẽ cải thiện đ&#225;ng kể bi&#234;n LN gộp của KDH l&#234;n 59% so với 48% v&#224;o năm 2021. Cụ thể, doanh thu của Classia sẽ l&#224; 2.756 tỷ đồng (b&#224;n giao 158/176 căn) v&#224; Clarita (b&#224;n giao 32/159 căn) 927 tỷ đồng với bi&#234;n LN gộp tương ứng l&#224; 59% v&#224; 64%. 
2023-2024: Lợi nhuận r&#242;ng dự kiến tăng trưởng lần lượt ở mức 24% v&#224; 14% YoY, nhờ c&#225;c dự &#225;n 11A v&#224; KCN L&#234; Minh Xu&#226;n (mở rộng) năm 2023, v&#224; Căn hộ B&#236;nh T&#226;n v&#224;o năm 2024.
3. Định gi&#225; v&#224; khuyến nghị
T&#244;i giữ quan điểm t&#237;ch cực đối với triển vọng của KDH với mức dự ph&#243;ng tăng trưởng lợi nhuận 19% giai đoạn 2021-2024. Năm 2023, việc ghi nhận tại c&#225;c dự &#225;n 11A (khu thấp tầng), Classia, Clarita v&#224; KCN L&#234; Minh Xu&#226;n (mở rộng) sẽ gi&#250;p c&#244;ng ty đạt doanh thu 4.742 tỷ đồng (+26% YoY) v&#224; LNST sau CĐTS l&#224; 1.754 tỷ đồng (+24% YoY). Tới năm 2024, t&#244;i dự ph&#243;ng doanh thu/LNST sau CĐTS l&#224; 5.708 tỷ đồng (+20% YoY) /2.007 tỷ đồng (+14% YoY) với sự đ&#243;ng g&#243;p của dự &#225;n Căn hộ B&#236;nh T&#226;n (An Dương Vương) khi dự kiến mở b&#225;n v&#224;o năm 2022 c&#249;ng với b&#224;n giao c&#225;c sản phẩm c&#242;n lại của dự &#225;n Clarita, 11A v&#224; KCN L&#234; Minh Xu&#226;n (mở rộng). Đồng thời, t&#244;i cho rằng việc mua lại hai quỹ đất mới l&#224; Đo&#224;n Nguy&#234;n (6 ha tại C&#225;t L&#225;i, Quận 2 - TP. Thủ Đức) v&#224; Nguy&#234;n Thư sẽ th&#250;c đẩy triển vọng trung hạn của KDH khi mở rộng quỹ đất về ph&#237;a Đ&#244;ng TP.HCM. 
Sử dụng phương ph&#225;p RNAV, t&#244;i đưa ra gi&#225; mục ti&#234;u của KDH l&#224; 59.200 đồng/cổ phiếu, tương ứng với mức sinh lời kỳ vọng +12% (so với gi&#225; đ&#243;ng cửa tại ng&#224;y 31/03/2022) v&#224; khuyến nghị T&#205;CH LŨY cổ phiếu.
                                            Source: VDSC


Nhận định KDH:
1. Kết quả kinh doanh 
Năm 2021, CTCP Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu 3.738 tỷ đồng (-18% YoY) và LNST sau CĐTS đạt 1.202 tỷ đồng (+4% YoY) nhờ bàn giao các dự án Safira (234 căn), Lovera Vista (1.147 căn) và Verosa Park (31 căn). • Đáng chú ý, Công ty ghi nhận lãi đột biến 184 tỷ từ giao dịch mua rẻ khi DN hoàn tất việc nhận chuyển nhượng 99,9% lợi ích VCSH của Nguyên Thư (công ty sở hữu một khu đất tại Quận 9). Điều này giúp KDH cán đích mục tiêu LN 2021 ở mức 1.200 tỷ.
 Trong quý I/2022, KDH ghi nhận doanh thu thuần đạt 142,7 tỷ đồng, giảm mạnh 83% so với cùng kỳ, lợi nhuận thuần cũng chỉ vỏn vẹn 4,7 tỷ đồng, chỉ bằng 1,7% cùng kỳ nhưng lợi nhuận trước thuế lại đạt 310 tỷ đồng, tăng 15,7%. Nguyên nhân chính do khoản lãi từ mua rẻ hơn 308 tỷ đồng từ khoản đầu tư vào CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên. Cụ thể, ngày 15/3/2022, công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Gia Phước đã hoàn tất việc nhận chuyển nhượng 366 triệu cổ phiếu Phước Nguyên (60% lợi ích vốn chủ sở hữu) với giá phí 620 tỷ đồng. 
2. Kỳ vọng năm 2022
Kỳ vọng vào việc bàn giao hai dự án biệt thự và nhà liền kề - Classia và Clarita sẽ giúp KDH cải thiện biên LN gộp. Tuy nhiên, LNST sau CĐTS được điều chỉnh giảm xuống 1.415 tỷ đồng (+18% YoY) so với dự báo trước đó là 1.576 tỷ đồng bởi các yếu tố (1) việc triển khai chậm hơn dự kiến của dự án KCN Lê Minh Xuân (mở rộng), dời từ quý 3/2022 đến năm 2023 và (2) Giá bán trung bình của Classia là 150 triệu/m2 , giảm so với mức 160 triệu/m2 so với ước tính ban đầu. Trong năm 2022, tôi kỳ vọng việc bàn giao hai dự án biệt thự và nhà liền kề - Classia và Clarita sẽ cải thiện đáng kể biên LN gộp của KDH lên 59% so với 48% vào năm 2021. Cụ thể, doanh thu của Classia sẽ là 2.756 tỷ đồng (bàn giao 158/176 căn) và Clarita (bàn giao 32/159 căn) 927 tỷ đồng với biên LN gộp tương ứng là 59% và 64%. 
2023-2024: Lợi nhuận ròng dự kiến tăng trưởng lần lượt ở mức 24% và 14% YoY, nhờ các dự án 11A và KCN Lê Minh Xuân (mở rộng) năm 2023, và Căn hộ Bình Tân vào năm 2024.
3. Định giá và khuyến nghị
Tôi giữ quan điểm tích cực đối với triển vọng của KDH với mức dự phóng tăng trưởng lợi nhuận 19% giai đoạn 2021-2024. Năm 2023, việc ghi nhận tại các dự án 11A (khu thấp tầng), Classia, Clarita và KCN Lê Minh Xuân (mở rộng) sẽ giúp công ty đạt doanh thu 4.742 tỷ đồng (+26% YoY) và LNST sau CĐTS là 1.754 tỷ đồng (+24% YoY). Tới năm 2024, tôi dự phóng doanh thu/LNST sau CĐTS là 5.708 tỷ đồng (+20% YoY) /2.007 tỷ đồng (+14% YoY) với sự đóng góp của dự án Căn hộ Bình Tân (An Dương Vương) khi dự kiến mở bán vào năm 2022 cùng với bàn giao các sản phẩm còn lại của dự án Clarita, 11A và KCN Lê Minh Xuân (mở rộng). Đồng thời, tôi cho rằng việc mua lại hai quỹ đất mới là Đoàn Nguyên (6 ha tại Cát Lái, Quận 2 - TP. Thủ Đức) và Nguyên Thư sẽ thúc đẩy triển vọng trung hạn của KDH khi mở rộng quỹ đất về phía Đông TP.HCM. 
Sử dụng phương pháp RNAV, tôi đưa ra giá mục tiêu của KDH là 59.200 đồng/cổ phiếu, tương ứng với mức sinh lời kỳ vọng +12% (so với giá đóng cửa tại ngày 31/03/2022) và khuyến nghị TÍCH LŨY cổ phiếu.
                                            Source: VDSC
