LSG: V&#225;n cược Rất lớn v&#224;o N&#250;t thắt Ph&#225;p l&#253; Si&#234;u dự &#225;n Q5 TP.HCM v&#224; Rủi ro Bị &#194;m thầm B&#224;o m&#242;n Lợi nhuận Tiềm năng

Cổ phiếu LSG (CTCP Bất động sản S&#224;i G&#242;n Vina) tr&#234;n s&#224;n UPCOM gần đ&#226;y li&#234;n tục g&#226;y ch&#250; &#253; với biến động gi&#225; tăng mạnh gấp 3 lần (1x l&#234;n 3x) từ đầu năm, với v&#225;n cược khổng lồ v&#224;o si&#234;u dự &#225;n Dragon Riverside City tại Quận 5 (cũ), TP.HCM.

Dự &#225;n c&#243; vị tr&#237; đắc địa n&#224;y ch&#237;nh l&#224; t&#224;i sản &quot;v&#224;ng&quot; cốt l&#245;i v&#224; duy nhất của LSG, nhưng cũng l&#224; n&#250;t thắt ph&#225;p l&#253; k&#233;o d&#224;i, khiến c&#244;ng ty chịu &#225;p lực t&#224;i ch&#237;nh nặng nề trong nhiều năm, thể hiện qua chi ph&#237; l&#227;i vay tăng cao v&#224; kết quả kinh doanh &#236; ạch (thua lỗ trong c&#225;c qu&#253; gần nhất).

Điểm “tắc” ph&#225;p l&#253;, Mối li&#234;n hệ Ngầm v&#224; Kỳ vọng Thị trường

Dự &#225;n ngh&#236;n tỉ Dragon Riverside City đ&#227; bị đ&#236;nh trệ k&#233;o d&#224;i do vướng mắc về thẩm định gi&#225; đất k&#233;o d&#224;i nhiều năm, cộng với t&#236;nh trạng sắp xếp c&#225;c ban ng&#224;nh cũng l&#224; nguy&#234;n nh&#226;n n&#234;n ảnh hưởng đến tiến độ dự &#225;n. LSG kh&#244;ng thể cam kết ch&#237;nh x&#225;c khi n&#224;o dự &#225;n triển khai lại, nhưng cam kết chuẩn bị nguồn lực để khi được cấp ph&#233;p th&#236; lập tức triển khai dự &#225;n.

Ng&#224;y 6/3/2025, Sở T&#224;i nguy&#234;n m&#244;i trường đ&#227; th&#224;nh lập đo&#224;n kiểm tra v&#224; đến kiểm tra hiện trạng dự &#225;n v&#224; v&#224;o ng&#224;y 12/3/2025, Ủy ban Th&#224;nh phố đ&#227; th&#224;nh lập tổ c&#244;ng t&#225;c th&#225;o gỡ vướng mắc cho c&#225;c dự &#225;n c&#244;ng tr&#236;nh tr&#234;n địa b&#224;n TP.HCM, trong đ&#243; c&#243; dự &#225;n của C&#244;ng ty. C&#244;ng ty đang t&#237;ch cực nỗ lực phối hợp với c&#225;c ban ng&#224;nh để th&#225;o gỡ ph&#225;p l&#253; nhằm đạt được mục ti&#234;u triển khai v&#224;o cuối năm. Tuy nhi&#234;n đến hiện tại (6/11), vẫn chưa c&#243; th&#244;ng tin ch&#237;nh thống n&#224;o về diễn biến n&#224;y.

Sự quan t&#226;m của thị trường với LSG được tiếp sức bởi mối li&#234;n hệ ngầm với hệ sinh th&#225;i lớn. Việc HDBank (Ng&#226;n h&#224;ng gắn với tỷ ph&#250; Nguyễn Thị Phương Thảo)  l&#224; nh&#224; t&#224;i trợ cho c&#225;c khoản vay d&#224;i hạn v&#224; l&#224; nơi LSG gửi lượng tiền mặt đang củng cố đồn đo&#225;n về sự tham gia của &quot;đội chơi lớn&quot; nhằm th&#225;o gỡ vướng mắc cho dự &#225;n.

Rủi ro Bị &#194;m thầm B&#224;o m&#242;n Lợi nhuận

Động th&#225;i gần đ&#226;y nhất (9/2025) l&#224; LSG hợp t&#225;c với C&#244;ng ty TNHH Đầu tư v&#224; Ph&#225;t triển Phương Nam Global để huy động vốn v&#224; t&#225;i khởi động dự &#225;n. Hợp t&#225;c n&#224;y được giải th&#237;ch để mang lại sự giải cứu kịp thời, gi&#250;p LSG c&#243; tiền để cơ cấu c&#244;ng nợ v&#224; trả c&#225;c khoản vay l&#227;i suất cao v&#224;  l&#224; cơ hội để dự &#225;n triệu đ&#244; n&#224;y được hồi sinh.

Tuy nhi&#234;n, v&#225;n cược n&#224;y đi k&#232;m với rủi ro lớn l&#224; lợi nhuận tiềm năng của cổ đ&#244;ng LSG bị b&#224;o m&#242;n &#226;m thầm.
Đầu ti&#234;n l&#224; chi ph&#237; cơ hội v&#224; chi ph&#237; thương quyền. LSG phải chấp nhận nhận một khoản ph&#237; thương quyền ban đầu v&#224; chia sẻ tỷ lệ lợi nhuận tương ứng với vốn g&#243;p của Phương Nam Global. Điều n&#224;y c&#243; nghĩa l&#224;, d&#249; dự &#225;n th&#224;nh c&#244;ng rực rỡ v&#224; c&#243; lợi nhuận khổng lồ, một phần đ&#225;ng kể sẽ kh&#244;ng c&#242;n thuộc về cổ đ&#244;ng LSG. C&#244;ng ty đang phải d&#249;ng lợi nhuận tương lai của t&#224;i sản qu&#253; gi&#225; nhất để giải quyết g&#225;nh nặng nợ nần hiện tại.
Thứ hai, việc hợp t&#225;c với Phương Nam Global, một ph&#225;p nh&#226;n mới th&#224;nh lập trong năm 2025 (gần như kh&#244;ng c&#243; th&#244;ng tin c&#244;ng khai), đặt ra c&#226;u hỏi về năng lực triển khai v&#224; cam kết d&#224;i hạn. Nếu đối t&#225;c gặp trục trặc về d&#242;ng tiền hoặc kh&#244;ng đủ kinh nghiệm xử l&#253; ph&#225;p l&#253; dự &#225;n phức tạp, tiến độ c&#243; thể tiếp tục chậm trễ, dẫn đến ph&#225;t sinh th&#234;m chi ph&#237; l&#227;i vay v&#224; tiếp tục b&#224;o m&#242;n gi&#225; trị vốn h&#243;a.

Kết luận
Nh&#224; đầu tư cần c&#226;n nhắc kỹ lưỡng giữa sự hấp dẫn của t&#224;i sản khổng lồ (so với vốn ho&#225; hiện tại) v&#224; sự hy sinh về lợi nhuận m&#224; LSG phải chấp nhận trong thỏa thuận hợp t&#225;c n&#224;y. Hơn thế nữa, liệu đ&#226;y đ&#227; phải l&#224; “thoả thuận hợp t&#225;c” cuối c&#249;ng trong qu&#225; tr&#236;nh thực hiện ho&#225; lợi nhuận tiềm năng của dự &#225;n, hay việc hy sinh một phần lợi nhuận vẫn sẽ c&#242;n lặp lại trong tương lai gần?

Nguồn: Tổng hợp bởi Team Legend Hunt (&quot;Đi t&#236;m Huyền thoại Đầu tư VN v&#224; Quỹ đầu tư c&#243; CAGR 10 năm vượt mức 20%”). Ảnh: BCTN2024.

NĐT chủ động tham khảo v&#224; tự chịu tr&#225;ch nhiệm cho quyết định đầu tư. 


LSG: Ván cược Rất lớn vào Nút thắt Pháp lý Siêu dự án Q5 TP.HCM và Rủi ro Bị Âm thầm Bào mòn Lợi nhuận Tiềm năng

Cổ phiếu LSG (CTCP Bất động sản Sài Gòn Vina) trên sàn UPCOM gần đây liên tục gây chú ý với biến động giá tăng mạnh gấp 3 lần (1x lên 3x) từ đầu năm, với ván cược khổng lồ vào siêu dự án Dragon Riverside City tại Quận 5 (cũ), TP.HCM.

Dự án có vị trí đắc địa này chính là tài sản "vàng" cốt lõi và duy nhất của LSG, nhưng cũng là nút thắt pháp lý kéo dài, khiến công ty chịu áp lực tài chính nặng nề trong nhiều năm, thể hiện qua chi phí lãi vay tăng cao và kết quả kinh doanh ì ạch (thua lỗ trong các quý gần nhất).

Điểm “tắc” pháp lý, Mối liên hệ Ngầm và Kỳ vọng Thị trường

Dự án nghìn tỉ Dragon Riverside City đã bị đình trệ kéo dài do vướng mắc về thẩm định giá đất kéo dài nhiều năm, cộng với tình trạng sắp xếp các ban ngành cũng là nguyên nhân nên ảnh hưởng đến tiến độ dự án. LSG không thể cam kết chính xác khi nào dự án triển khai lại, nhưng cam kết chuẩn bị nguồn lực để khi được cấp phép thì lập tức triển khai dự án.

Ngày 6/3/2025, Sở Tài nguyên môi trường đã thành lập đoàn kiểm tra và đến kiểm tra hiện trạng dự án và vào ngày 12/3/2025, Ủy ban Thành phố đã thành lập tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án công trình trên địa bàn TP.HCM, trong đó có dự án của Công ty. Công ty đang tích cực nỗ lực phối hợp với các ban ngành để tháo gỡ pháp lý nhằm đạt được mục tiêu triển khai vào cuối năm. Tuy nhiên đến hiện tại (6/11), vẫn chưa có thông tin chính thống nào về diễn biến này.

Sự quan tâm của thị trường với LSG được tiếp sức bởi mối liên hệ ngầm với hệ sinh thái lớn. Việc HDBank (Ngân hàng gắn với tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo)  là nhà tài trợ cho các khoản vay dài hạn và là nơi LSG gửi lượng tiền mặt đang củng cố đồn đoán về sự tham gia của "đội chơi lớn" nhằm tháo gỡ vướng mắc cho dự án.

Rủi ro Bị Âm thầm Bào mòn Lợi nhuận

Động thái gần đây nhất (9/2025) là LSG hợp tác với Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Phương Nam Global để huy động vốn và tái khởi động dự án. Hợp tác này được giải thích để mang lại sự giải cứu kịp thời, giúp LSG có tiền để cơ cấu công nợ và trả các khoản vay lãi suất cao và  là cơ hội để dự án triệu đô này được hồi sinh.

Tuy nhiên, ván cược này đi kèm với rủi ro lớn là lợi nhuận tiềm năng của cổ đông LSG bị bào mòn âm thầm.
Đầu tiên là chi phí cơ hội và chi phí thương quyền. LSG phải chấp nhận nhận một khoản phí thương quyền ban đầu và chia sẻ tỷ lệ lợi nhuận tương ứng với vốn góp của Phương Nam Global. Điều này có nghĩa là, dù dự án thành công rực rỡ và có lợi nhuận khổng lồ, một phần đáng kể sẽ không còn thuộc về cổ đông LSG. Công ty đang phải dùng lợi nhuận tương lai của tài sản quý giá nhất để giải quyết gánh nặng nợ nần hiện tại.
Thứ hai, việc hợp tác với Phương Nam Global, một pháp nhân mới thành lập trong năm 2025 (gần như không có thông tin công khai), đặt ra câu hỏi về năng lực triển khai và cam kết dài hạn. Nếu đối tác gặp trục trặc về dòng tiền hoặc không đủ kinh nghiệm xử lý pháp lý dự án phức tạp, tiến độ có thể tiếp tục chậm trễ, dẫn đến phát sinh thêm chi phí lãi vay và tiếp tục bào mòn giá trị vốn hóa.

Kết luận
Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng giữa sự hấp dẫn của tài sản khổng lồ (so với vốn hoá hiện tại) và sự hy sinh về lợi nhuận mà LSG phải chấp nhận trong thỏa thuận hợp tác này. Hơn thế nữa, liệu đây đã phải là “thoả thuận hợp tác” cuối cùng trong quá trình thực hiện hoá lợi nhuận tiềm năng của dự án, hay việc hy sinh một phần lợi nhuận vẫn sẽ còn lặp lại trong tương lai gần?

Nguồn: Tổng hợp bởi Team Legend Hunt ("Đi tìm Huyền thoại Đầu tư VN và Quỹ đầu tư có CAGR 10 năm vượt mức 20%”). Ảnh: BCTN2024.

NĐT chủ động tham khảo và tự chịu trách nhiệm cho quyết định đầu tư. 
