Bảng giá đất mới tại Hà Nội và TP HCM dù tăng mạnh, song chưa phản ánh đầy đủ giá trị thị trường. Bởi nhiều khu vực, đặc biệt là “đất vàng” và “đất kim cương”, có mức giao dịch thực tế cao hơn rất nhiều.
TP HCM mới đây đã trình dự thảo bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2026, trong khi Hà Nội cũng đã ban hành bảng giá đất mới có hiệu lực cùng thời điểm. Điểm chung đáng chú ý là cả hai địa phương đều điều chỉnh mặt bằng giá đất tăng mạnh so với giai đoạn trước.
Hà Nội và TP HCM sắp có bảng giá đất mới
Tại TP HCM, bảng giá đất được áp dụng từ 1/1/2026 đang trong giai đoạn xây dựng dự thảo. Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM cho biết: Đây là đây là nhiệm vụ “trọng yếu và cấp bách”, bởi bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 là yêu cầu bắt buộc theo Luật Đất đai 2024, đồng thời đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai trong bối cảnh mới.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM nhấn mạnh: Bảng giá đất mới sẽ khắc phục hàng loạt hạn chế của khung giá hiện hành.
Theo dự thảo bảng giá đất của TP HCM, thành phố sẽ được xây dựng theo 3 khu vực (Ảnh: ST)
Theo dự thảo bảng giá đất của TP HCM, thành phố sẽ được xây dựng theo 3 khu vực dựa trên địa giới trước sáp nhập: Khu vực 1 (TP HCM), khu vực 2 (Bình Dương) và khu vực 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu).
Tại khu vực 1, giá đất ở một số khu vực được coi là “đất vàng”, “đất kim cương” của thành phố vẫn được giữ nguyên. Ví dụ, giá đất tại 3 tuyến đường lớn Nguyễn Huệ, Lê Lợi và Đồng Khởi, thuộc phường Sài Gòn tiếp tục giữ vị trí đắt đỏ nhất, với 687 triệu đồng/m2.
Một số tuyến khác cũng thuộc phường Sài Gòn, có mức giá giữ nguyên mức hiện hành như Công Trường Lam Sơn (491,7 triệu đồng/m2), Hai Bà Trưng (450,8 triệu đồng/m2), Huỳnh Thúc Kháng (430,4 triệu đồng/m2), Hàm Nghi (429,3 triệu đồng/m2).
Trong khi đó, nhiều tuyến đường cũng có giá đất dự kiến tăng, thậm chí tăng 30-40%, đặc biệt ở những khu vực trung tâm như phường Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành.
Theo dự thảo, Cần Giờ là khu vực ngoài trung tâm TP HCM (cũ) ghi nhận mức điều chỉnh tăng 10-20% ở một số tuyến đường trọng yếu nối khu dân cư và cảng biển như đường Duyên Hải, đường Đào Cừ, Giồng Ao, Giồng Cháy, Rừng Sác.
Tại khu vực 2, giá đất dự kiến cao nhất là 89,6 triệu đồng/m2, thuộc 2 tuyến đường Yersin và Bạch Đằng, phường Thủ Dầu Một. Cũng tại phường này có nhiều tuyến đường có mức giá trong khoảng 50-60 triệu đồng/m2, như Đại lộ Bình Dương, Đinh Bộ Lĩnh, Hùng Vương, Đoàn Trần Nghiệp... Một số tuyến vượt 60 triệu đồng/m2 như Thích Quảng Đức, Cách Mạng Tháng Tám.
Tại khu vực 3, mặt bằng chung, giá đất dự kiến ở các khu vực này đều tăng khoảng 13%, cá biệt tăng 30%.
Tại Hà Nội, thành phố đã ban hành bảng giá đất hoàn chỉnh và chính thức áp dụng sau 1 tháng nữa. Giá đất được chia thành 17 khu vực sau sắp xếp đơn vị hành chính, thay vì theo các quận, huyện như trước đây.
Tại các khu vực trung tâm của Hà Nội, giá đất được điều chỉnh tăng thêm 2%. Trong đó, giá đất ở có mức cao nhất là khoảng 702 triệu đồng/m2 áp dụng cho thửa giáp mặt đường (vị trí 1) tại loạt tuyến đường như Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ).
2% cũng là mức đề xuất tăng chung tại các khu vực 2 (phường trong vành đai 2), khu vực 3 (phường từ vành đai 2 đến vành đai 3), khu vực 4 và 5 (phường ngoài vành đai 3 bên hữu sông Hồng trừ Chương Mỹ, Sơn Tây, Tùng Thiện), khu vực 6 (phường trong ranh giới sông Hồng - sông Đuống - vành đai 3).
Theo bảng giá mới của Hà Nội, giá đất chủ yếu biến động tăng mạnh tại các xã ngoại thành. (Ảnh: CD)
Theo bảng giá mới, giá đất chủ yếu biến động tăng mạnh tại các xã ngoại thành. Trong đó, khu vực 9 (gồm 7 xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) tăng cao nhất với 26%.
Mức giá mới cao nhất trong nhóm này là tại Quốc lộ 32 đoạn từ giáp phường Xuân Phương đến ngã ba đường vào khu đô thị Kim Chung Di Trạch với 64,7 triệu đồng/m2. Bình quân giá đất ở vị trí 1 tại khu vực 9 khoảng 30,4 triệu đồng/m2, trong khi theo bảng giá hiện tại là 26,8 triệu.
Tiếp sau đó là khu vực 7 (gồm 9 xã Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc) và khu vực 10 (gồm 12 xã Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương) cùng có mức đề xuất tăng 25%.
Bảng giá đất được dùng để làm gì?
Ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho biết, bảng giá đất mới được ban hành nhằm phục vụ công tác quản lý đất đai và làm căn cứ tính hàng loạt nghĩa vụ tài chính.
Đây là cơ sở pháp lý để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng, tính tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, đồng thời xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Ông Tuấn cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng sẽ tạo ra tác động hai chiều. Một mặt, người dân có đất bị thu hồi sẽ được đền bù với mức cao hơn, giảm khiếu nại và phản ứng tiêu cực so với trước đây. Mặt khác, những trường hợp làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, chuyển mục đích sử dụng hoặc nộp thuế khi chuyển nhượng có thể phải gánh thêm chi phí.
Theo vị chuyên gia này, trong nhiều năm, bảng giá đất của các địa phương thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, có nơi chỉ bằng 20–40%. Điều này dẫn đến thất thu ngân sách, tạo ra cơ hội trục lợi, gây méo mó trong công tác bồi thường, tính tiền sử dụng đất và thuế phí. Vì vậy, việc điều chỉnh bảng giá đất lần này sẽ giúp mức giá tiệm cận thị trường hơn, nâng cao minh bạch và hạn chế các hành vi lách luật.
Tuy vậy, ông Tuấn cũng nhấn mạnh bảng giá đất mới vẫn chưa phản ánh đầy đủ giá trị thị trường. Bởi nhiều khu vực, đặc biệt là “đất vàng” và “đất kim cương”, có mức giao dịch thực tế cao hơn rất nhiều. Chẳng hạn, tại một số vị trí đắc địa ở Hà Nội, giá thị trường có thể lên tới 1 tỷ đồng/m2, cao gấp khoảng 1,5 lần so với bảng giá đất. Điều này cho thấy dù đã điều chỉnh mạnh, bảng giá vẫn chỉ mang tính tham chiếu và chưa thể thay thế giá thị trường trong giao dịch thực tế.
