Bạn tưởng McDonald&#39;s b&#225;n b&#225;nh burger m&#224; gi&#224;u ư, nhầm to! Nhờ chiến lược tinh vi n&#224;y, họ l&#224; một trong 5 đại gia BĐS h&#224;ng đầu thế giới

Khủng hoảng kinh tế l&#224; một thảm họa với những ng&#224;nh như h&#224;ng kh&#244;ng hay du lịch. Tuy nhi&#234;n với những chuỗi đồ ăn nhanh, suy tho&#225;i kinh tế c&#243; vẻ chẳng ảnh hưởng nhiều khi người d&#226;n t&#236;m đến những đồ ăn rẻ tiền như họ thay v&#236; c&#225;c nh&#224; h&#224;ng hạng sang.

Trong suốt thời kỳ 2008-2010 khi cuộc khủng hoảng t&#224;i ch&#237;nh to&#224;n cầu diễn ra, một loạt c&#225;c nh&#224; h&#224;ng, doanh nghiệp phải đ&#243;ng cửa th&#236; những chuỗi đồ ăn nhanh như Subway lại mở rộng tới th&#234;m 6.000 chi nh&#225;nh. Chuỗi KFC th&#236; mở tới hơn 300 c&#242;n McDonald’s mở tới hơn 600 địa điểm mới.

Lấy McDonald&#39;s l&#224;m v&#237; dụ, tỷ lệ lợi nhuận tr&#234;n vốn chủ sở hữu của chuỗi đồ ăn nhanh n&#224;y đạt tới 29% trong c&#249;ng kỳ, trở th&#224;nh một trong những chuỗi kinh doanh th&#224;nh c&#244;ng nhất m&#249;a khủng hoảng.

Tuy nhi&#234;n, &#237;t ai biết được rằng b&#237; mật của McDonald’s kh&#244;ng hề nằm ở việc b&#225;n b&#225;nh burger hay những chi&#234;u tr&#242; quảng c&#225;o. Sự th&#224;nh c&#244;ng v&#224; mở rộng nhanh ch&#243;ng của những chuỗi đồ ăn nhanh như McDonald’s nằm ở địa điểm. N&#243;i một c&#225;ch đơn giản, yếu tố đảm bảo cho sự th&#224;nh c&#244;ng vượt bậc v&#224; bền vững của đế chế n&#224;y ch&#237;nh l&#224; việc kinh doanh bất động sản.

&quot;T&#244;i kh&#244;ng kinh doanh Hamburger. T&#244;i kinh doanh bất động sản&quot;
Trong một lần diễn thuyết tại Đại học Texas-Mỹ, Nh&#224; s&#225;ng lập Ray Kroc của McDonald’s đ&#227; hỏi c&#225;c sinh vi&#234;n b&#234;n dưới: &quot;Đố c&#225;c bạn, t&#244;i kinh doanh c&#225;i g&#236;?&quot;. Hầu hết c&#225;c sinh vi&#234;n đều cười v&#236; nghĩ rằng Ray đang n&#243;i đ&#249;a. Kh&#244;ng c&#243; ai trả lời cả, Ray lại hỏi lần nữa: &quot;Theo c&#225;c bạn th&#236; t&#244;i kinh doanh c&#225;i g&#236;?&quot;

C&#225;c sinh vi&#234;n lại cười v&#224; cuối c&#249;ng một người la to: &quot;Ray, ai m&#224; kh&#244;ng biết &#244;ng kinh doanh Hamburger chứ.&quot; Ray tỏ vẻ kho&#225;i tr&#225;: &quot;T&#244;i cũng nghĩ anh sẽ n&#243;i như vậy.&quot; &#212;ng ngừng một l&#250;c v&#224; n&#243;i nhanh: &quot;N&#224;y c&#225;c bạn, t&#244;i kh&#244;ng kinh doanh Hamburger. T&#244;i kinh doanh bất động sản!&quot;

Tr&#234;n thực tế, McDonald’s l&#224; một c&#244;ng ty chuy&#234;n kinh doanh bất động sản hơn l&#224; hoạt động trong mảng nh&#224; h&#224;ng ăn uống. B&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh năm 2019 của McDonald’s cho thấy tổng gi&#225; trị t&#224;i sản bao gồm trang thiết bị, bất động sản… trước khi khấu trừ đạt tới 39 tỷ USD. Con số n&#224;y biến McDonald’s trở th&#224;nh h&#227;ng kinh doanh bất động sản lớn thứ 5 thế giới t&#237;nh theo tổng gi&#225; trị t&#224;i sản.

Vậy tại sao mọi người lại cho rằng McDonald’s l&#224; h&#227;ng kinh doanh dịch vụ ẩm thực chứ kh&#244;ng phải bất động sản? C&#226;u chuyện n&#224;y li&#234;n quan đến hoạt động nhượng quyền của thương hiệu nổi tiếng n&#224;y.

Tương tự như những chuỗi đồ ăn nhanh kh&#225;c như Subway hay Burger King, h&#227;ng McDonald’s mở rộng nhanh ch&#243;ng nhờ chiến lược nhượng quyền thương hiệu thay v&#236; tự mở c&#225;c chi nh&#225;nh. Khoảng 85% số nh&#224; h&#224;ng mang t&#234;n McDonald’s c&#243; chủ sở hữu l&#224; những người k&#253; hợp đồng nhượng quyền, thu&#234; t&#234;n thương hiệu với chuỗi đồ ăn nhanh n&#224;y.

Nghe đến đ&#226;y nhiều người sẽ lầm tưởng McDonald’s dựa chủ yếu v&#224;o việc thu ph&#237; bản quyền, nhượng quyền thương hiệu. Thế nhưng chiến lược của chuỗi đồ ăn nhanh n&#224;y lại tinh vi hơn nhiều.

Với kinh nghiệm l&#226;u năm trong ng&#224;nh bất động sản, c&#225;c cửa h&#224;ng của McDonald’s đều sở hữu những vị tr&#237; đắc địa như g&#243;c hai mặt tiền hay tr&#234;n những con đường lớn sầm uất. H&#227;ng kh&#244;ng chỉ đơn thuần việc thu&#234; một mặt bằng để kinh doanh m&#224; họ sẽ đ&#224;m ph&#225;n để thu&#234; mua hoặc nhờ một đối t&#225;c t&#224;i ch&#237;nh đứng v&#224;o hỗ trợ để mua lại to&#224;n bộ mặt bằng n&#224;y.

Với uy t&#237;n của m&#236;nh, McDonald’s dễ d&#224;ng vay được vốn từ ng&#226;n H&#224;ng. Như vậy họ chỉ cần bỏ ra 1/3 số tiền để mua lại bất động sản đ&#243;. 2/3 số tiền c&#242;n lại, ng&#226;n h&#224;ng hay c&#225;c đối t&#225;c t&#224;i ch&#237;nh sẽ cho vay.

Số tiền l&#227;i cộng với lợi nhuận h&#224;ng th&#225;ng sẽ được trả bằng ch&#237;nh d&#242;ng tiền từ hoạt động kinh doanh của McDonald’s. Điều th&#250; vị l&#224; sau v&#224;i năm, McDonald’s dần trả hết nợ v&#224; sở hữu được những khu đất n&#224;y. Với t&#237;nh chất tăng gi&#225; theo thời gian của bất động sản, tổng gi&#225; trị của McDonald’s cũng tăng theo.

Đối với những chủ sở hữu nhượng quyền, họ sẽ buộc phải k&#253; kết hợp đồng kinh doanh theo ti&#234;u chuẩn của McDonald’s, qua đ&#243; trả ph&#237; nhượng quyền v&#224; tiền thu&#234; đất theo hợp đồng. Bất cứ &#244;ng chủ n&#224;o muốn từ bỏ cuộc chơi cũng sẽ được McDonald’s loại trừ v&#224; t&#236;m kiếm một đối t&#225;c mới.

Tất nhi&#234;n, h&#227;ng cũng phải duy tr&#236; ti&#234;u chuẩn, h&#236;nh ảnh v&#224; doanh thu cho những đối t&#225;c n&#224;y để gi&#225;n tiếp thu lợi cho vay vốn kinh doanh bất động sản.

Khi danh tiếng v&#224; tổng t&#224;i sản của McDonald’s đi l&#234;n, h&#227;ng sẽ nhận được những khoản vay ng&#224;y c&#224;ng ưu đ&#227;i từ ng&#226;n h&#224;ng v&#224; cứ thế như một quả cầu tuyết, c&#244;ng ty li&#234;n tục mở rộng. M&#244; h&#236;nh n&#224;y thường được gọi l&#224; kinh doanh bất động sản d&#242;ng tiền k&#233;p.

Năm 2019, khoảng 64% trong số 11,6 tỷ USD tiền nhượng quyền của McDonald’s đến từ tiền thu&#234; đất. Xin được nhắc rằng những &#244;ng chủ muốn được nhượng quyền kinh doanh McDonald’s phải trả c&#225;i gi&#225; kh&#244;ng hề rẻ. Tại Mỹ, họ phải thanh to&#225;n tiền cọc 1-2 triệu USD, ph&#237; nhượng quyền khoảng 45.000 USD c&#249;ng nhiều khoản thanh to&#225;n kh&#225;c.

Một nghi&#234;n cứu từng chỉ ra rằng b&#236;nh qu&#226;n c&#225;c nh&#224; h&#224;ng nhượng quyền tại Mỹ trả 6-10% doanh số của họ cho tiền thu&#234; đất, th&#236; với McDonald’s, con số n&#224;y l&#234;n đến 8,5-15%.

R&#245; r&#224;ng, McDonald’s l&#224; một c&#244;ng ty kinh doanh bất động sản khi vay ng&#226;n h&#224;ng mua đất rồi cho thu&#234; cố định với mức gi&#225; do họ đặt sẵn dưới danh tiếng nhượng quyền thương hiệu. H&#227;ng ho&#224;n to&#224;n c&#243; thể t&#236;m &#244;ng chủ mới sau khi hợp đồng nhượng quyền hết hạn hoặc đơn giản l&#224; b&#225;n khu đất đ&#243; đi.

Thậm ch&#237; trong thời kỳ khủng hoảng, McDonald’s c&#242;n c&#243; cơ hội mua đất với gi&#225; rẻ hơn để kinh doanh v&#224; ph&#225;t triển. Đ&#226;y l&#224; một trong những yếu tố khiến thương hiệu n&#224;y tiếp tục mở rộng bất chấp suy tho&#225;i kinh tế 2008.

&#212;ng tổ của ng&#224;nh bất động sản d&#242;ng tiền k&#233;p
Bạn đ&#227; bao giờ thắc mắc tại sao Ray Kroc lại được coi l&#224; nh&#224; s&#225;ng lập McDonald’s trong khi t&#234;n thương hiệu lại chẳng d&#237;nh d&#225;ng g&#236; đến &#244;ng. Tr&#234;n thực tế, &#253; tưởng kinh doanh McDonald’s đến từ 2 anh em Richard v&#224; Maurice McDonald.

Tại thời điểm đ&#243;, Ray Kroc chỉ l&#224; một g&#227; b&#225;n m&#225;y xay sinh tố qu&#232;n. C&#244;ng việc kinh doanh của Kroc đổ bể sau Thế chiến II v&#224; mọi dự &#225;n của &#244;ng đều đi v&#224;o ng&#245; cụt. Con đường khởi nghiệp của Kroc khi đ&#243; tưởng chừng chấm hết nhưng &#244;ng chợt nhận ra của h&#224;ng đồ ăn nhanh của anh em nh&#224; Richard lại mua nhiều m&#225;y xay sinh tố hơn bất cứ nh&#224; h&#224;ng n&#224;o.

Ngay lập tức Kroc l&#225;i xe tới bang California để thăm nh&#224; h&#224;ng n&#224;y v&#224; chứng kiến được tiềm năng của McDonald’s với quy tr&#236;nh kinh doanh nhanh ch&#243;ng, gọn nhẹ. Sau đ&#243; Kroc đ&#227; đề nghị hợp t&#225;c, chịu tr&#225;ch nhiệm ph&#225;t triển m&#244; h&#236;nh McDonald’s với anh em nh&#224; Richard. Tại thời điểm n&#224;y, Kroc chỉ l&#224; g&#227; l&#224;m thu&#234; cho những nh&#224; s&#225;ng lập đ&#237;ch thực của McDonald’s.

Tuy nhi&#234;n sự ph&#225;t triển của chuỗi McDonald’s qu&#225; th&#224;nh c&#244;ng khiến anh em nh&#224; Richard sợ h&#227;i. Họ chỉ muốn mở những nh&#224; h&#224;ng th&#244;ng thường v&#224; c&#243; &#253; định dừng việc mở rộng lại. Thế l&#224; Kroc quyết định vay mượn 2,7 triệu USD để mua lại to&#224;n bộ chuỗi McDonald v&#224;o năm 1961, mức gi&#225; kỷ lục thời đ&#243;.

Ban đầu anh em nh&#224; Richard kh&#244;ng muốn nhượng lại chuỗi kinh doanh của m&#236;nh cho Kroc. Tuy vậy với tầm nh&#236;n rộng, Kroc đ&#227; &#226;m thầm đ&#224;m ph&#225;n, vay mượn để mua lại c&#225;c bất động sản m&#224; chuỗi McDonald’s thu&#234;.

Với vị thế l&#224; chủ đất, Kroc đ&#227; &#233;p được anh em nh&#224; Richard b&#225;n lại thương hiệu trước nguy cơ bị đuổi khỏi c&#225;c chi nh&#225;nh. Đ&#226;y ch&#237;nh l&#224; khởi điểm của m&#244; h&#236;nh kinh doanh bất động sản d&#242;ng tiền k&#233;p của c&#225;c chuỗi đồ ăn nhanh ng&#224;y nay. Bản th&#226;n Ray Kroc cũng được coi l&#224; &#244;ng tổ của m&#244; h&#236;nh n&#224;y.

Bạn tưởng McDonald's bán bánh burger mà giàu ư, nhầm to! Nhờ chiến lược tinh vi này, họ là một trong 5 đại gia BĐS hàng đầu thế giới

Khủng hoảng kinh tế là một thảm họa với những ngành như hàng không hay du lịch. Tuy nhiên với những chuỗi đồ ăn nhanh, suy thoái kinh tế có vẻ chẳng ảnh hưởng nhiều khi người dân tìm đến những đồ ăn rẻ tiền như họ thay vì các nhà hàng hạng sang.

Trong suốt thời kỳ 2008-2010 khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu diễn ra, một loạt các nhà hàng, doanh nghiệp phải đóng cửa thì những chuỗi đồ ăn nhanh như Subway lại mở rộng tới thêm 6.000 chi nhánh. Chuỗi KFC thì mở tới hơn 300 còn McDonald’s mở tới hơn 600 địa điểm mới.

Lấy McDonald's làm ví dụ, tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu của chuỗi đồ ăn nhanh này đạt tới 29% trong cùng kỳ, trở thành một trong những chuỗi kinh doanh thành công nhất mùa khủng hoảng.

Tuy nhiên, ít ai biết được rằng bí mật của McDonald’s không hề nằm ở việc bán bánh burger hay những chiêu trò quảng cáo. Sự thành công và mở rộng nhanh chóng của những chuỗi đồ ăn nhanh như McDonald’s nằm ở địa điểm. Nói một cách đơn giản, yếu tố đảm bảo cho sự thành công vượt bậc và bền vững của đế chế này chính là việc kinh doanh bất động sản.

"Tôi không kinh doanh Hamburger. Tôi kinh doanh bất động sản"
Trong một lần diễn thuyết tại Đại học Texas-Mỹ, Nhà sáng lập Ray Kroc của McDonald’s đã hỏi các sinh viên bên dưới: "Đố các bạn, tôi kinh doanh cái gì?". Hầu hết các sinh viên đều cười vì nghĩ rằng Ray đang nói đùa. Không có ai trả lời cả, Ray lại hỏi lần nữa: "Theo các bạn thì tôi kinh doanh cái gì?"

Các sinh viên lại cười và cuối cùng một người la to: "Ray, ai mà không biết ông kinh doanh Hamburger chứ." Ray tỏ vẻ khoái trá: "Tôi cũng nghĩ anh sẽ nói như vậy." Ông ngừng một lúc và nói nhanh: "Này các bạn, tôi không kinh doanh Hamburger. Tôi kinh doanh bất động sản!"

Trên thực tế, McDonald’s là một công ty chuyên kinh doanh bất động sản hơn là hoạt động trong mảng nhà hàng ăn uống. Báo cáo tài chính năm 2019 của McDonald’s cho thấy tổng giá trị tài sản bao gồm trang thiết bị, bất động sản… trước khi khấu trừ đạt tới 39 tỷ USD. Con số này biến McDonald’s trở thành hãng kinh doanh bất động sản lớn thứ 5 thế giới tính theo tổng giá trị tài sản.

Vậy tại sao mọi người lại cho rằng McDonald’s là hãng kinh doanh dịch vụ ẩm thực chứ không phải bất động sản? Câu chuyện này liên quan đến hoạt động nhượng quyền của thương hiệu nổi tiếng này.

Tương tự như những chuỗi đồ ăn nhanh khác như Subway hay Burger King, hãng McDonald’s mở rộng nhanh chóng nhờ chiến lược nhượng quyền thương hiệu thay vì tự mở các chi nhánh. Khoảng 85% số nhà hàng mang tên McDonald’s có chủ sở hữu là những người ký hợp đồng nhượng quyền, thuê tên thương hiệu với chuỗi đồ ăn nhanh này.

Nghe đến đây nhiều người sẽ lầm tưởng McDonald’s dựa chủ yếu vào việc thu phí bản quyền, nhượng quyền thương hiệu. Thế nhưng chiến lược của chuỗi đồ ăn nhanh này lại tinh vi hơn nhiều.

Với kinh nghiệm lâu năm trong ngành bất động sản, các cửa hàng của McDonald’s đều sở hữu những vị trí đắc địa như góc hai mặt tiền hay trên những con đường lớn sầm uất. Hãng không chỉ đơn thuần việc thuê một mặt bằng để kinh doanh mà họ sẽ đàm phán để thuê mua hoặc nhờ một đối tác tài chính đứng vào hỗ trợ để mua lại toàn bộ mặt bằng này.

Với uy tín của mình, McDonald’s dễ dàng vay được vốn từ ngân Hàng. Như vậy họ chỉ cần bỏ ra 1/3 số tiền để mua lại bất động sản đó. 2/3 số tiền còn lại, ngân hàng hay các đối tác tài chính sẽ cho vay.

Số tiền lãi cộng với lợi nhuận hàng tháng sẽ được trả bằng chính dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của McDonald’s. Điều thú vị là sau vài năm, McDonald’s dần trả hết nợ và sở hữu được những khu đất này. Với tính chất tăng giá theo thời gian của bất động sản, tổng giá trị của McDonald’s cũng tăng theo.

Đối với những chủ sở hữu nhượng quyền, họ sẽ buộc phải ký kết hợp đồng kinh doanh theo tiêu chuẩn của McDonald’s, qua đó trả phí nhượng quyền và tiền thuê đất theo hợp đồng. Bất cứ ông chủ nào muốn từ bỏ cuộc chơi cũng sẽ được McDonald’s loại trừ và tìm kiếm một đối tác mới.

Tất nhiên, hãng cũng phải duy trì tiêu chuẩn, hình ảnh và doanh thu cho những đối tác này để gián tiếp thu lợi cho vay vốn kinh doanh bất động sản.

Khi danh tiếng và tổng tài sản của McDonald’s đi lên, hãng sẽ nhận được những khoản vay ngày càng ưu đãi từ ngân hàng và cứ thế như một quả cầu tuyết, công ty liên tục mở rộng. Mô hình này thường được gọi là kinh doanh bất động sản dòng tiền kép.

Năm 2019, khoảng 64% trong số 11,6 tỷ USD tiền nhượng quyền của McDonald’s đến từ tiền thuê đất. Xin được nhắc rằng những ông chủ muốn được nhượng quyền kinh doanh McDonald’s phải trả cái giá không hề rẻ. Tại Mỹ, họ phải thanh toán tiền cọc 1-2 triệu USD, phí nhượng quyền khoảng 45.000 USD cùng nhiều khoản thanh toán khác.

Một nghiên cứu từng chỉ ra rằng bình quân các nhà hàng nhượng quyền tại Mỹ trả 6-10% doanh số của họ cho tiền thuê đất, thì với McDonald’s, con số này lên đến 8,5-15%.

Rõ ràng, McDonald’s là một công ty kinh doanh bất động sản khi vay ngân hàng mua đất rồi cho thuê cố định với mức giá do họ đặt sẵn dưới danh tiếng nhượng quyền thương hiệu. Hãng hoàn toàn có thể tìm ông chủ mới sau khi hợp đồng nhượng quyền hết hạn hoặc đơn giản là bán khu đất đó đi.

Thậm chí trong thời kỳ khủng hoảng, McDonald’s còn có cơ hội mua đất với giá rẻ hơn để kinh doanh và phát triển. Đây là một trong những yếu tố khiến thương hiệu này tiếp tục mở rộng bất chấp suy thoái kinh tế 2008.

Ông tổ của ngành bất động sản dòng tiền kép
Bạn đã bao giờ thắc mắc tại sao Ray Kroc lại được coi là nhà sáng lập McDonald’s trong khi tên thương hiệu lại chẳng dính dáng gì đến ông. Trên thực tế, ý tưởng kinh doanh McDonald’s đến từ 2 anh em Richard và Maurice McDonald.

Tại thời điểm đó, Ray Kroc chỉ là một gã bán máy xay sinh tố quèn. Công việc kinh doanh của Kroc đổ bể sau Thế chiến II và mọi dự án của ông đều đi vào ngõ cụt. Con đường khởi nghiệp của Kroc khi đó tưởng chừng chấm hết nhưng ông chợt nhận ra của hàng đồ ăn nhanh của anh em nhà Richard lại mua nhiều máy xay sinh tố hơn bất cứ nhà hàng nào.

Ngay lập tức Kroc lái xe tới bang California để thăm nhà hàng này và chứng kiến được tiềm năng của McDonald’s với quy trình kinh doanh nhanh chóng, gọn nhẹ. Sau đó Kroc đã đề nghị hợp tác, chịu trách nhiệm phát triển mô hình McDonald’s với anh em nhà Richard. Tại thời điểm này, Kroc chỉ là gã làm thuê cho những nhà sáng lập đích thực của McDonald’s.

Tuy nhiên sự phát triển của chuỗi McDonald’s quá thành công khiến anh em nhà Richard sợ hãi. Họ chỉ muốn mở những nhà hàng thông thường và có ý định dừng việc mở rộng lại. Thế là Kroc quyết định vay mượn 2,7 triệu USD để mua lại toàn bộ chuỗi McDonald vào năm 1961, mức giá kỷ lục thời đó.

Ban đầu anh em nhà Richard không muốn nhượng lại chuỗi kinh doanh của mình cho Kroc. Tuy vậy với tầm nhìn rộng, Kroc đã âm thầm đàm phán, vay mượn để mua lại các bất động sản mà chuỗi McDonald’s thuê.

Với vị thế là chủ đất, Kroc đã ép được anh em nhà Richard bán lại thương hiệu trước nguy cơ bị đuổi khỏi các chi nhánh. Đây chính là khởi điểm của mô hình kinh doanh bất động sản dòng tiền kép của các chuỗi đồ ăn nhanh ngày nay. Bản thân Ray Kroc cũng được coi là ông tổ của mô hình này.