Tổng C&#244;ng ty IDICO (IDC) MUA +21,9%
Lợi nhuận 2024 dự kiến tăng trưởng mạnh; quỹ đất c&#243; thể ph&#225;t triển trong tương lai c&#242;n lớn

• Duy tr&#236; khuyến nghị MUA cho Tổng C&#244;ng ty IDICO (IDC) v&#224; tăng gi&#225; mục ti&#234;u th&#234;m 10% l&#234;n 64.000 đồng/CP. Gi&#225; mục ti&#234;u cao hơn, chủ yếu l&#224; do cập nhật dự &#225;n KCN Vinh Quang (Hải Ph&#242;ng) v&#224;o định gi&#225; v&#224; dự ph&#243;ng, khi c&#244;ng ty gần đ&#226;y đ&#227; cho biết KCN n&#224;y đ&#227; ho&#224;n th&#224;nh quy hoạch 1/2000 v&#224; dự kiến sẽ được ph&#234; duyệt chủ trương đầu tư v&#224;o năm 2025.
• Dự b&#225;o mức tăng trưởng LNST sau lợi &#237;ch CĐTS năm 2024/2025 lần lượt đạt 35% v&#224; 23% YoY, chủ yếu nhờ v&#224;o dự b&#225;o về (1) doanh số b&#224;n giao đất KCN cao (dự kiến 110 ha trong năm 2024 v&#224; 135 ha trong năm 2025) cũng như khoảng 156 ha doanh số chưa ghi nhận v&#224;o cuối năm 2023 (theo ước t&#237;nh) v&#224; (2) đ&#243;ng g&#243;p cao hơn từ mảng KDC so với năm 2023.
• Điều chỉnh tăng 6% dự b&#225;o LNST sau lợi &#237;ch CĐTS năm 2024 do doanh số cho thu&#234; v&#224; b&#224;n giao đất KCN của IDC v&#224;o năm 2023 cao hơn đ&#225;ng kể so với kỳ vọng trước đ&#243;. Trong khi đ&#243;, điều chỉnh giảm 10% dự b&#225;o LNST sau lợi &#237;ch CĐTS năm 2025 do quan điểm thận trọng hơn về doanh số KDC mới.
• Tiếp tục kỳ vọng d&#242;ng tiền mạnh từ việc cho thu&#234; đất KCN của IDC, nhờ khả năng của IDC trong việc thu h&#250;t c&#225;c nh&#224; đầu tư vốn FDI lớn (như Hyosung v&#224; PepsiCo trong năm 2022-2023) nhờ v&#224;o quỹ đất lớn, sạch tại c&#225;c vị tr&#237; đắc địa.
• Rủi ro: Qu&#225; tr&#236;nh ph&#234; duyệt v&#224; ph&#225;t triển c&#225;c dự &#225;n KCN trong tương lai chậm hơn dự kiến

Doanh số cho thu&#234; đất KCN c&#243; khả năng phục hồi, hỗ trợ tạo ra d&#242;ng tiền. IDC đ&#227; đạt được doanh số cho thu&#234; đất KCN trong năm 2023 l&#224; 170 ha theo c&#225;c hợp đồng v&#224; Bi&#234;n bản ghi nhớ đ&#227; k&#253; (vượt dự b&#225;o l&#224; 138 ha v&#224; vượt kế hoạch của IDC trong năm 2023 l&#224; 128 ha), chủ yếu từ c&#225;c hợp đồng lớn với kh&#225;ch h&#224;ng FDI. Kỳ vọng doanh số cho thu&#234; đất KCN sẽ ổn định trong năm 2024/2025, lần lượt ở mức 145/150 ha, nhờ quỹ đất c&#243; thể cho thu&#234; c&#242;n lại lớn (khoảng 580 ha với khoảng 84% đ&#227; giải ph&#243;ng v&#224;o cuối năm 2023). Dự b&#225;o d&#242;ng tiền trung b&#236;nh h&#224;ng năm từ việc cho thu&#234; đất KCN giai đoạn 2024-2026 l&#224; 5,7 ngh&#236;n tỷ đồng, so với giai đoạn 2022-2023 l&#224; 2,8 ngh&#236;n tỷ đồng

Tỷ lệ b&#224;n giao đất KDC v&#224; KCN cao hơn sẽ th&#250;c đẩy tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2024. Dự b&#225;o LNST sau lợi &#237;ch CĐTS của IDC sẽ tăng 35% YoY trong năm 2024 do (1) doanh số b&#225;n trước chưa ghi nhận v&#224;o cuối năm 2023 l&#224; khoảng 156 ha đất KCN (hơn 30 ha từ c&#225;c Bi&#234;n bản ghi nhớ trong năm 2022 v&#224; 126 ha từ c&#225;c hợp đồng/ Bi&#234;n bản ghi nhớ năm 2023), dẫn đến b&#224;n giao đất KCN trong năm 2024 dự kiến sẽ tăng l&#234;n 110 ha so với 73 ha v&#224;o năm 2023 (kh&#244;ng bao gồm ghi nhận hồi tố 33 ha ở KCN Quế V&#245; 2) v&#224; (2) dự kiến doanh số KDC cao hơn, chủ yếu nhờ việc b&#224;n giao 2,2 ha cho Aeon trong dự &#225;n mở rộng KDC trung t&#226;m tại Long An.

Kỳ vọng ph&#234; duyệt đầu tư KCN T&#226;n Phước 1 v&#224; Vinh Quang sẽ gia tăng quỹ đất KCN của IDC. B&#234;n cạnh khoảng 580 ha diện t&#237;ch cho thu&#234; c&#242;n lại v&#224;o cuối năm 2023, kỳ vọng IDC c&#243; thể nhận được ph&#234; duyệt đầu tư cho KCN T&#226;n Phước 1 (tổng diện t&#237;ch 470 ha; tỉnh Tiền Giang) v&#224;o đầu năm 2024 v&#224; KCN Vinh Quang (tổng diện t&#237;ch 350 ha; tỉnh Hải Ph&#242;ng) v&#224;o năm 2025. Kỳ vọng KCN T&#226;n Phước 1 v&#224; Vinh Quang sẽ bắt đầu cho thu&#234; đất KCN lần lượt v&#224;o năm 2026 v&#224; 2027. Ngo&#224;i ra, IDC đang kỳ vọng mở rộng tổng quỹ đất KCN th&#234;m &#237;t nhất khoảng 1.600 ha (ngo&#224;i hai dự &#225;n tr&#234;n), điều n&#224;y c&#243; thể hỗ trợ triển vọng d&#224;i hạn của IDC v&#224; mang lại tiềm năng điều chỉnh tăng cho định gi&#225;

Tổng Công ty IDICO (IDC) MUA +21,9%
Lợi nhuận 2024 dự kiến tăng trưởng mạnh; quỹ đất có thể phát triển trong tương lai còn lớn

• Duy trì khuyến nghị MUA cho Tổng Công ty IDICO (IDC) và tăng giá mục tiêu thêm 10% lên 64.000 đồng/CP. Giá mục tiêu cao hơn, chủ yếu là do cập nhật dự án KCN Vinh Quang (Hải Phòng) vào định giá và dự phóng, khi công ty gần đây đã cho biết KCN này đã hoàn thành quy hoạch 1/2000 và dự kiến sẽ được phê duyệt chủ trương đầu tư vào năm 2025.
• Dự báo mức tăng trưởng LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024/2025 lần lượt đạt 35% và 23% YoY, chủ yếu nhờ vào dự báo về (1) doanh số bàn giao đất KCN cao (dự kiến 110 ha trong năm 2024 và 135 ha trong năm 2025) cũng như khoảng 156 ha doanh số chưa ghi nhận vào cuối năm 2023 (theo ước tính) và (2) đóng góp cao hơn từ mảng KDC so với năm 2023.
• Điều chỉnh tăng 6% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 do doanh số cho thuê và bàn giao đất KCN của IDC vào năm 2023 cao hơn đáng kể so với kỳ vọng trước đó. Trong khi đó, điều chỉnh giảm 10% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 do quan điểm thận trọng hơn về doanh số KDC mới.
• Tiếp tục kỳ vọng dòng tiền mạnh từ việc cho thuê đất KCN của IDC, nhờ khả năng của IDC trong việc thu hút các nhà đầu tư vốn FDI lớn (như Hyosung và PepsiCo trong năm 2022-2023) nhờ vào quỹ đất lớn, sạch tại các vị trí đắc địa.
• Rủi ro: Quá trình phê duyệt và phát triển các dự án KCN trong tương lai chậm hơn dự kiến

Doanh số cho thuê đất KCN có khả năng phục hồi, hỗ trợ tạo ra dòng tiền. IDC đã đạt được doanh số cho thuê đất KCN trong năm 2023 là 170 ha theo các hợp đồng và Biên bản ghi nhớ đã ký (vượt dự báo là 138 ha và vượt kế hoạch của IDC trong năm 2023 là 128 ha), chủ yếu từ các hợp đồng lớn với khách hàng FDI. Kỳ vọng doanh số cho thuê đất KCN sẽ ổn định trong năm 2024/2025, lần lượt ở mức 145/150 ha, nhờ quỹ đất có thể cho thuê còn lại lớn (khoảng 580 ha với khoảng 84% đã giải phóng vào cuối năm 2023). Dự báo dòng tiền trung bình hàng năm từ việc cho thuê đất KCN giai đoạn 2024-2026 là 5,7 nghìn tỷ đồng, so với giai đoạn 2022-2023 là 2,8 nghìn tỷ đồng

Tỷ lệ bàn giao đất KDC và KCN cao hơn sẽ thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2024. Dự báo LNST sau lợi ích CĐTS của IDC sẽ tăng 35% YoY trong năm 2024 do (1) doanh số bán trước chưa ghi nhận vào cuối năm 2023 là khoảng 156 ha đất KCN (hơn 30 ha từ các Biên bản ghi nhớ trong năm 2022 và 126 ha từ các hợp đồng/ Biên bản ghi nhớ năm 2023), dẫn đến bàn giao đất KCN trong năm 2024 dự kiến sẽ tăng lên 110 ha so với 73 ha vào năm 2023 (không bao gồm ghi nhận hồi tố 33 ha ở KCN Quế Võ 2) và (2) dự kiến doanh số KDC cao hơn, chủ yếu nhờ việc bàn giao 2,2 ha cho Aeon trong dự án mở rộng KDC trung tâm tại Long An.

Kỳ vọng phê duyệt đầu tư KCN Tân Phước 1 và Vinh Quang sẽ gia tăng quỹ đất KCN của IDC. Bên cạnh khoảng 580 ha diện tích cho thuê còn lại vào cuối năm 2023, kỳ vọng IDC có thể nhận được phê duyệt đầu tư cho KCN Tân Phước 1 (tổng diện tích 470 ha; tỉnh Tiền Giang) vào đầu năm 2024 và KCN Vinh Quang (tổng diện tích 350 ha; tỉnh Hải Phòng) vào năm 2025. Kỳ vọng KCN Tân Phước 1 và Vinh Quang sẽ bắt đầu cho thuê đất KCN lần lượt vào năm 2026 và 2027. Ngoài ra, IDC đang kỳ vọng mở rộng tổng quỹ đất KCN thêm ít nhất khoảng 1.600 ha (ngoài hai dự án trên), điều này có thể hỗ trợ triển vọng dài hạn của IDC và mang lại tiềm năng điều chỉnh tăng cho định giá