&#127959;️ BĐS – KCN: Chờ đợi từ những người thu&#234; mới sau Thuế đối ứng của Mỹ
Triển vọng KBC, GVR 2026: Trung lập

&#128313; Nh&#236;n lại 2025: Thuế quan g&#226;y sức &#233;p l&#234;n thị trường cho thu&#234;
FDI tăng 27,3%, đạt 26,14 tỷ USD (8T2025), song vốn đăng k&#253; mới giảm 8,1% YoY c&#242;n 11,03 tỷ USD.
Ng&#224;nh chế biến, chế tạo vẫn dẫn đầu thu h&#250;t vốn (6,9 tỷ USD, chiếm 62%).
BR-VT  ghi nhận FDI 9T2025 đạt 2,47 tỷ USD (-21% YoY), diện t&#237;ch KCN cho thu&#234; 181,97 ha (-17%).
Dự &#225;n lớn: Samsung Display (3 tỷ USD, Bắc Ninh), Lite-On (690 triệu USD, Quảng Ninh), Victory Giant (540 triệu USD, Bắc Ninh).

Nhu cầu thu&#234; suy yếu:
Tổng diện t&#237;ch cho thu&#234; 6T2025 đạt 318 ha (-79% YoY) do ảnh hưởng Thuế đối ứng Mỹ.
VGC cho thu&#234; 9T2025 đạt 85 ha (-30% YoY).
Gi&#225; thu&#234; KCN đi ngang
C&#225;c chủ đầu tư lớn (VSIP, LHG, VGC) cam kết giữ nguy&#234;n gi&#225; thu&#234; 2025–2026 để hỗ trợ kh&#225;ch thu&#234;.

&#128313; Triển vọng 2026: Cung tăng, nhu cầu phục hồi chậm
Nguồn cung mới dồi d&#224;o:
9T2025 c&#243; 26 KCN mới, th&#234;m 7.867 ha (+38% YoY).
Xu hướng dịch chuyển nguồn cung từ th&#224;nh phố cấp 1 sang cấp 2.
Ổn định ch&#237;nh s&#225;ch thuế quan gi&#250;p sự quan t&#226;m của kh&#225;ch thu&#234; phục hồi, nhưng: Quy m&#244; thu&#234; nhỏ hơn, thời gian ra quyết định k&#233;o d&#224;i hơn; Rủi ro trung chuyển vẫn tồn tại nếu Mỹ &#225;p thuế 40% với h&#224;ng h&#243;a trung chuyển.

Ch&#237;nh s&#225;ch hỗ trợ FDI:
Nghị định 205/2025/NĐ-CP: hỗ trợ 50–70% chi ph&#237; R&amp;D, đ&#224;o tạo, chuyển giao c&#244;ng nghệ.
Luật Đầu tư sửa đổi (dự thảo): giảm 30% thời gian thủ tục h&#224;nh ch&#237;nh, cắt giảm 30% điều kiện kinh doanh.
Ưu đ&#227;i thuế TNDN: miễn 100% trong 2 năm đầu, giảm 50% trong 4 năm tiếp theo cho DN trong KCN.

Chi ph&#237; ph&#225;t triển tăng:
Do gi&#225; đất điều chỉnh tăng v&#224; kh&#243; khăn trong bồi thường – GPMB.
Bi&#234;n lợi nhuận KCN mới chỉ c&#242;n 30–35% (so với &gt;50% ở KCN hiện hữu).

&#128313; Kết quả &amp; định hướng lợi nhuận
LNST 2026 của nh&#243;m KCN ni&#234;m yết dự b&#225;o tăng ~14% YoY.
Triển vọng trung lập do:
Nhu cầu thu&#234; phục hồi chậm.
Bi&#234;n lợi nhuận giảm v&#236; chi ph&#237; ph&#225;t triển cao.
Song FDI v&#224; ch&#237;nh s&#225;ch hỗ trợ vẫn l&#224; động lực d&#224;i hạn.

🏗️ BĐS – KCN: Chờ đợi từ những người thuê mới sau Thuế đối ứng của Mỹ
Triển vọng KBC, GVR 2026: Trung lập

🔹 Nhìn lại 2025: Thuế quan gây sức ép lên thị trường cho thuê
FDI tăng 27,3%, đạt 26,14 tỷ USD (8T2025), song vốn đăng ký mới giảm 8,1% YoY còn 11,03 tỷ USD.
Ngành chế biến, chế tạo vẫn dẫn đầu thu hút vốn (6,9 tỷ USD, chiếm 62%).
BR-VT  ghi nhận FDI 9T2025 đạt 2,47 tỷ USD (-21% YoY), diện tích KCN cho thuê 181,97 ha (-17%).
Dự án lớn: Samsung Display (3 tỷ USD, Bắc Ninh), Lite-On (690 triệu USD, Quảng Ninh), Victory Giant (540 triệu USD, Bắc Ninh).

Nhu cầu thuê suy yếu:
Tổng diện tích cho thuê 6T2025 đạt 318 ha (-79% YoY) do ảnh hưởng Thuế đối ứng Mỹ.
VGC cho thuê 9T2025 đạt 85 ha (-30% YoY).
Giá thuê KCN đi ngang
Các chủ đầu tư lớn (VSIP, LHG, VGC) cam kết giữ nguyên giá thuê 2025–2026 để hỗ trợ khách thuê.

🔹 Triển vọng 2026: Cung tăng, nhu cầu phục hồi chậm
Nguồn cung mới dồi dào:
9T2025 có 26 KCN mới, thêm 7.867 ha (+38% YoY).
Xu hướng dịch chuyển nguồn cung từ thành phố cấp 1 sang cấp 2.
Ổn định chính sách thuế quan giúp sự quan tâm của khách thuê phục hồi, nhưng: Quy mô thuê nhỏ hơn, thời gian ra quyết định kéo dài hơn; Rủi ro trung chuyển vẫn tồn tại nếu Mỹ áp thuế 40% với hàng hóa trung chuyển.

Chính sách hỗ trợ FDI:
Nghị định 205/2025/NĐ-CP: hỗ trợ 50–70% chi phí R&D, đào tạo, chuyển giao công nghệ.
Luật Đầu tư sửa đổi (dự thảo): giảm 30% thời gian thủ tục hành chính, cắt giảm 30% điều kiện kinh doanh.
Ưu đãi thuế TNDN: miễn 100% trong 2 năm đầu, giảm 50% trong 4 năm tiếp theo cho DN trong KCN.

Chi phí phát triển tăng:
Do giá đất điều chỉnh tăng và khó khăn trong bồi thường – GPMB.
Biên lợi nhuận KCN mới chỉ còn 30–35% (so với >50% ở KCN hiện hữu).

🔹 Kết quả & định hướng lợi nhuận
LNST 2026 của nhóm KCN niêm yết dự báo tăng ~14% YoY.
Triển vọng trung lập do:
Nhu cầu thuê phục hồi chậm.
Biên lợi nhuận giảm vì chi phí phát triển cao.
Song FDI và chính sách hỗ trợ vẫn là động lực dài hạn.