&#127959;️ BĐS – KCN: Chờ đợi từ những người thu&#234; mới sau Thuế đối ứng của Mỹ
Triển vọng KBC, GVR 2026: Trung lập

&#128313; Nh&#236;n lại 2025: Thuế quan g&#226;y sức &#233;p l&#234;n thị trường cho thu&#234;
FDI tăng 27,3%, đạt 26,14 tỷ USD (8T2025), song vốn đăng k&#253; mới giảm 8,1% YoY c&#242;n 11,03 tỷ USD.
Ng&#224;nh chế biến, chế tạo vẫn dẫn đầu thu h&#250;t vốn (6,9 tỷ USD, chiếm 62%).
BR-VT  ghi nhận FDI 9T2025 đạt 2,47 tỷ USD (-21% YoY), diện t&#237;ch KCN cho thu&#234; 181,97 ha (-17%).
Dự &#225;n lớn: Samsung Display (3 tỷ USD, Bắc Ninh), Lite-On (690 triệu USD, Quảng Ninh), Victory Giant (540 triệu USD, Bắc Ninh).

Nhu cầu thu&#234; suy yếu:
Tổng diện t&#237;ch cho thu&#234; 6T2025 đạt 318 ha (-79% YoY) do ảnh hưởng Thuế đối ứng Mỹ.
VGC cho thu&#234; 9T2025 đạt 85 ha (-30% YoY).
Gi&#225; thu&#234; KCN đi ngang
C&#225;c chủ đầu tư lớn (VSIP, LHG, VGC) cam kết giữ nguy&#234;n gi&#225; thu&#234; 2025–2026 để hỗ trợ kh&#225;ch thu&#234;.

&#128313; Triển vọng 2026: Cung tăng, nhu cầu phục hồi chậm
Nguồn cung mới dồi d&#224;o:
9T2025 c&#243; 26 KCN mới, th&#234;m 7.867 ha (+38% YoY).
Xu hướng dịch chuyển nguồn cung từ th&#224;nh phố cấp 1 sang cấp 2.
Ổn định ch&#237;nh s&#225;ch thuế quan gi&#250;p sự quan t&#226;m của kh&#225;ch thu&#234; phục hồi, nhưng: Quy m&#244; thu&#234; nhỏ hơn, thời gian ra quyết định k&#233;o d&#224;i hơn; Rủi ro trung chuyển vẫn tồn tại nếu Mỹ &#225;p thuế 40% với h&#224;ng h&#243;a trung chuyển.

Ch&#237;nh s&#225;ch hỗ trợ FDI:
Nghị định 205/2025/NĐ-CP: hỗ trợ 50–70% chi ph&#237; R&amp;D, đ&#224;o tạo, chuyển giao c&#244;ng nghệ.
Luật Đầu tư sửa đổi (dự thảo): giảm 30% thời gian thủ tục h&#224;nh ch&#237;nh, cắt giảm 30% điều kiện kinh doanh.
Ưu đ&#227;i thuế TNDN: miễn 100% trong 2 năm đầu, giảm 50% trong 4 năm tiếp theo cho DN trong KCN.

Chi ph&#237; ph&#225;t triển tăng:
Do gi&#225; đất điều chỉnh tăng v&#224; kh&#243; khăn trong bồi thường – GPMB.
Bi&#234;n lợi nhuận KCN mới chỉ c&#242;n 30–35% (so với &gt;50% ở KCN hiện hữu).

&#128313; Kết quả &amp; định hướng lợi nhuận
LNST 2026 của nh&#243;m KCN ni&#234;m yết dự b&#225;o tăng ~14% YoY.
Triển vọng trung lập do:
Nhu cầu thu&#234; phục hồi chậm.
Bi&#234;n lợi nhuận giảm v&#236; chi ph&#237; ph&#225;t triển cao.
Song FDI v&#224; ch&#237;nh s&#225;ch hỗ trợ vẫn l&#224; động lực d&#224;i hạn.

🏗️ BĐS – KCN: Chờ đợi từ những người thuê mới sau Thuế đối ứng của Mỹ
Triển vọng KBC, GVR 2026: Trung lập

🔹 Nhìn lại 2025: Thuế quan gây sức ép lên thị trường cho thuê
FDI tăng 27,3%, đạt 26,14 tỷ USD (8T2025), song vốn đăng ký mới giảm 8,1% YoY còn 11,03 tỷ USD.
Ngành chế biến, chế tạo vẫn dẫn đầu thu hút vốn (6,9 tỷ USD, chiếm 62%).
BR-VT  ghi nhận FDI 9T2025 đạt 2,47 tỷ USD (-21% YoY), diện tích KCN cho thuê 181,97 ha (-17%).
Dự án lớn: Samsung Display (3 tỷ USD, Bắc Ninh), Lite-On (690 triệu USD, Quảng Ninh), Victory Giant (540 triệu USD, Bắc Ninh).

Nhu cầu thuê suy yếu:
Tổng diện tích cho thuê 6T2025 đạt 318 ha (-79% YoY) do ảnh hưởng Thuế đối ứng Mỹ.
VGC cho thuê 9T2025 đạt 85 ha (-30% YoY).
Giá thuê KCN đi ngang
Các chủ đầu tư lớn (VSIP, LHG, VGC) cam kết giữ nguyên giá thuê 2025–2026 để hỗ trợ khách thuê.

🔹 Triển vọng 2026: Cung tăng, nhu cầu phục hồi chậm
Nguồn cung mới dồi dào:
9T2025 có 26 KCN mới, thêm 7.867 ha (+38% YoY).
Xu hướng dịch chuyển nguồn cung từ thành phố cấp 1 sang cấp 2.
Ổn định chính sách thuế quan giúp sự quan tâm của khách thuê phục hồi, nhưng: Quy mô thuê nhỏ hơn, thời gian ra quyết định kéo dài hơn; Rủi ro trung chuyển vẫn tồn tại nếu Mỹ áp thuế 40% với hàng hóa trung chuyển.

Chính sách hỗ trợ FDI:
Nghị định 205/2025/NĐ-CP: hỗ trợ 50–70% chi phí R&D, đào tạo, chuyển giao công nghệ.
Luật Đầu tư sửa đổi (dự thảo): giảm 30% thời gian thủ tục hành chính, cắt giảm 30% điều kiện kinh doanh.
Ưu đãi thuế TNDN: miễn 100% trong 2 năm đầu, giảm 50% trong 4 năm tiếp theo cho DN trong KCN.

Chi phí phát triển tăng:
Do giá đất điều chỉnh tăng và khó khăn trong bồi thường – GPMB.
Biên lợi nhuận KCN mới chỉ còn 30–35% (so với >50% ở KCN hiện hữu).

🔹 Kết quả & định hướng lợi nhuận
LNST 2026 của nhóm KCN niêm yết dự báo tăng ~14% YoY.
Triển vọng trung lập do:
Nhu cầu thuê phục hồi chậm.
Biên lợi nhuận giảm vì chi phí phát triển cao.
Song FDI và chính sách hỗ trợ vẫn là động lực dài hạn.

Mỹ Uyên

Kh&#243;,c&#225;i m&#245;m thằng Trump c&#242;n sủa th&#236; kcn,xuất khẩu c&#242;n khổ.mong c&#243; vi&#234;n đạn n&#224;o găm v&#224;o đầu n&#243; th&#236; mới kh&#225; đc

Khó,cái mõm thằng Trump còn sủa thì kcn,xuất khẩu còn khổ.mong có viên đạn nào găm vào đầu nó thì mới khá đc

Giàu Nghèo Tại Số, Phú Quý Do VNINDEX

Bdscn l&#224; nền m&#243;ng d&#242;ng tiền cho dn, đ&#225; th&#234;m bds thương mại gi&#225; vốn thấp l&#224; best. Nh&#236;n sang vsip l&#224; biết dn n&#224;y n&#243; đ&#225; bằng 2 ph&#226;n kh&#250;c n&#243; khỏe như thế n&#224;o. Bdscn l&#224; duy tr&#236; d&#242;ng tiền ngắn hạn bơm cho bds thương mại n&#234;n cực kỳ ổn định.

Bdscn là nền móng dòng tiền cho dn, đá thêm bds thương mại giá vốn thấp là best. Nhìn sang vsip là biết dn này nó đá bằng 2 phân khúc nó khỏe như thế nào. Bdscn là duy trì dòng tiền ngắn hạn bơm cho bds thương mại nên cực kỳ ổn định.