Tối qua t&#244;i c&#243; ngồi xem lại một số cổ phiếu thuộc nh&#243;m khu c&#244;ng nghiệp v&#236; thấy gi&#225; chiết khấu nhiều v&#224; muốn xem xem c&#243; cơ hội đầu tư ko, th&#236; về cơ bản t&#244;i cố gắng loại bỏ phần kcn đ&#227;/đang đầu tư m&#224; chưa cho thu&#234; (trong kịch bản thận trọng), v&#224; chỉ giữ lại phần đ&#227; cho thu&#234; thu tiền, v&#224; doanh thu mảng điện nước, dịch vụ hạ tầng. 
—-
Nhưng đọc đoạn n&#224;y BLD D2D chia sẻ trong đại hội “Hiện c&#225;c đơn h&#224;ng đi Mỹ tạm dừng nhiều. Một doanh nghiệp thu&#234; đất của D2D thời gian qua muốn trả lại đất d&#249; tiền đ&#227; đ&#243;ng 50% (khoảng 100 tỷ đồng). …Trump hạ thuế quan xuống 30% cũng ảnh hưởng, mức thuế quan 10% như hiện tại cũng đ&#227; mệt mỏi rồi.” 
—-
Với phần đang bồi thường GPMB hay đầu tư hạ tầng, phương &#225;n của t&#244;i sẽ xử l&#253; như sau

+ kh&#244;ng t&#237;nh phần n&#224;y theo gi&#225; đất cho thu&#234;, m&#224; chiết khấu mạnh phần n&#224;y hoặc loại khỏi định gi&#225; hiện tại, chỉ định gi&#225; c&#225;c khu đ&#227; sẵn s&#224;ng.
+ Hoặc ghi nhận chi ph&#237; đầu tư v&#224;o như một khoản “t&#224;i sản chiến lược chưa sinh lời”, v&#224; &#225;p dụng hệ số chiết khấu 30–50% tr&#234;n gi&#225; trị đầu tư (do rủi ro chậm khai th&#225;c).
—-
Tuy nhi&#234;n, một số DN đ&#227; trả trước h&#224;ng trăm hoặc cả ng&#224;n tỷ đồng cho việc đền b&#249;, giải ph&#243;ng mặt bằng, l&#224;m hạ tầng KCN mới. Khoản n&#224;y về kế to&#225;n, vẫn l&#224; khoản phải thu (xem như t&#224;i sản) nhưng rủi ro cao l&#224; kh&#244;ng cho thu&#234; được, hoặc cho thu&#234; với gi&#225; rất thấp, hoặc bị đ&#236;nh trệ d&#224;i l&#226;u., Trong khi đ&#243;, chi ph&#237; t&#224;i ch&#237;nh (vay nợ), chi ph&#237; bảo tr&#236;, quản l&#253;, v&#224; chi ph&#237; cơ hội vẫn tiếp tục ph&#225;t sinh. Tức l&#224; khoản đầu tư n&#224;y chưa phải l&#224; t&#224;i sản sinh lời, m&#224; c&#243; thể tạm thời th&#224;nh một “g&#225;nh nặng” t&#224;i ch&#237;nh.

N&#234;n th&#224;nh ra kh&#244;ng những phải loại ra khỏi định gi&#225;, m&#224; thậm ch&#237; phải chiết khấu v&#236; n&#243; chưa sinh lời nhưng vẫn phải duy tr&#236; chi ph&#237;. 
—-
Th&#224;nh ra việc t&#236;m ra mức gi&#225; hợp l&#253;, do quan điểm v&#224; g&#243;c nh&#236;n của mỗi người, chứ kh&#244;ng c&#243; 1 c&#225;i gi&#225; r&#245; r&#224;ng, bối cảnh thay đổi th&#236; gi&#225; trị cũng thay đổi
N&#243;i chung t&#244;i thấy nh&#243;m n&#224;y rất kh&#243; ước lượng gi&#225; trị l&#250;c n&#224;y m&#224; phụ thuộc diễn biến thuế quan, v&#236; outlook thay đổi th&#236; gi&#225; thay đổi rất nhanh

Tối qua tôi có ngồi xem lại một số cổ phiếu thuộc nhóm khu công nghiệp vì thấy giá chiết khấu nhiều và muốn xem xem có cơ hội đầu tư ko, thì về cơ bản tôi cố gắng loại bỏ phần kcn đã/đang đầu tư mà chưa cho thuê (trong kịch bản thận trọng), và chỉ giữ lại phần đã cho thuê thu tiền, và doanh thu mảng điện nước, dịch vụ hạ tầng. 
—-
Nhưng đọc đoạn này BLD D2D chia sẻ trong đại hội “Hiện các đơn hàng đi Mỹ tạm dừng nhiều. Một doanh nghiệp thuê đất của D2D thời gian qua muốn trả lại đất dù tiền đã đóng 50% (khoảng 100 tỷ đồng). …Trump hạ thuế quan xuống 30% cũng ảnh hưởng, mức thuế quan 10% như hiện tại cũng đã mệt mỏi rồi.” 
—-
Với phần đang bồi thường GPMB hay đầu tư hạ tầng, phương án của tôi sẽ xử lý như sau

+ không tính phần này theo giá đất cho thuê, mà chiết khấu mạnh phần này hoặc loại khỏi định giá hiện tại, chỉ định giá các khu đã sẵn sàng.
+ Hoặc ghi nhận chi phí đầu tư vào như một khoản “tài sản chiến lược chưa sinh lời”, và áp dụng hệ số chiết khấu 30–50% trên giá trị đầu tư (do rủi ro chậm khai thác).
—-
Tuy nhiên, một số DN đã trả trước hàng trăm hoặc cả ngàn tỷ đồng cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng KCN mới. Khoản này về kế toán, vẫn là khoản phải thu (xem như tài sản) nhưng rủi ro cao là không cho thuê được, hoặc cho thuê với giá rất thấp, hoặc bị đình trệ dài lâu., Trong khi đó, chi phí tài chính (vay nợ), chi phí bảo trì, quản lý, và chi phí cơ hội vẫn tiếp tục phát sinh. Tức là khoản đầu tư này chưa phải là tài sản sinh lời, mà có thể tạm thời thành một “gánh nặng” tài chính.

Nên thành ra không những phải loại ra khỏi định giá, mà thậm chí phải chiết khấu vì nó chưa sinh lời nhưng vẫn phải duy trì chi phí. 
—-
Thành ra việc tìm ra mức giá hợp lý, do quan điểm và góc nhìn của mỗi người, chứ không có 1 cái giá rõ ràng, bối cảnh thay đổi thì giá trị cũng thay đổi
Nói chung tôi thấy nhóm này rất khó ước lượng giá trị lúc này mà phụ thuộc diễn biến thuế quan, vì outlook thay đổi thì giá thay đổi rất nhanh

GrowSeek

Emma 