LẠM PH&#193;T SẼ KHIẾN BĐS TĂNG GI&#193; HAY GIẢM GI&#193;???

Nhiều ng&#224;y qua tr&#234;n c&#225;c trang mạng b&#225;o đ&#224;i tranh c&#227;i rất nhiều về sự ảnh hưởng của lạm ph&#225;t đến gi&#225; BĐS như thế n&#224;o? C&#243; 2 &#253; kiến tương đối tr&#225;i chiều nhau: 

1. Theo c&#225;c nh&#224; đầu tư thực chiến: Lạm ph&#225;t sẽ khiến tiền mất gi&#225; =&gt; d&#226;n sẽ đi tr&#250; ẩn v&#224;o đất =&gt; gi&#225; BĐS TĂNG.

2. Theo c&#225;c &quot;chi&#234;n gia&quot; kinh tế mạng: Lạm ph&#225;t th&#236; nh&#224; nước sẽ tăng l&#227;i suất huy động =&gt; cho vay mua BĐS kh&#243; hơn =&gt; gi&#225; BĐS giảm. &quot;Lạm ph&#225;t l&#224; kẻ th&#249; của BĐS&quot;.

Vậy &#253; kiến n&#224;o mới l&#224; đ&#250;ng???

Ch&#250;ng ta c&#249;ng nhau nh&#236;n lại lịch sử kinh tế giai đoạn 2002-2012. Giai đoạn n&#224;y GDP tăng trưởng tốt 6-8%.
Cung tiền M2 tăng dần từ 15% năm 2002 đến 47% cuối năm 2007 đầu năm 2008 với c&#250; k&#237;ch cầu kinh điển &quot;Quả đấm th&#233;p&quot;, lượng tiền bơm ra nền kinh tế giai đoạn n&#224;y gấp hơn 10 lần. Giai đoạn n&#224;y gi&#225; BĐS t&#237;ch luỹ v&#224; tăng dần. L&#227;i suất huy động lu&#244;n nằm ở mức tr&#234;n 10%/năm. Chỉ số CPI vượt ngưỡng 20%.

Năm 2008-2010 ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới. Ng&#226;n h&#224;ng nh&#224; nước bắt đầu thắt t&#237;n dụng cung tiền năm 2008 giảm đột ngột về 18% sau đ&#243; k&#237;ch cầu lần 2 năm 2009 l&#234;n mức 37% đến cuối 2010 giảm mạnh về mức 12%. Gi&#225; BĐS l&#250;c n&#224;y gần như tăng đi&#234;n dại v&#224; ph&#236;nh bong b&#243;ng. Cuối 2010 l&#227;i suất huy động tăng l&#234;n 18%, CPI tiếp tục vượt 21%. Khi nguồn cung BĐS v&#244; tận + l&#227;i suất huy động tăng trần đột ngột + lạm ph&#225;t phi m&#227; + cung tiền giảm mạnh =&gt; Cộng hưởng lại g&#226;y n&#234;n khủng hoảng bong b&#243;ng bđs 2011 nổ B&#210;M. 

Vậy nguy&#234;n nh&#226;n s&#226;u xa đ&#243; l&#224; lượng tiền bơm ra t&#237;ch tụ trong nền kinh tế 1 thời gian d&#224;i, lạm ph&#225;t t&#237;ch lu&#244;n ở mức cao v&#224; n&#243;ng đ&#243; ch&#237;nh l&#224; LẠM PH&#193;T K&#201;O (Lạm ph&#225;t do cầu k&#233;o). Khi LẠM PH&#193;T K&#201;O xảy ra th&#236; ch&#237;nh phủ sẽ phải tăng l&#227;i suất huy động để h&#250;t tiền về, nhằm giảm lượng tiền lưu th&#244;ng để k&#236;m chế lạm ph&#225;t.

C&#242;n ở chu k&#236; n&#224;y, cung tiền từ đ&#225;y 2014 đến n&#224;y chỉ ở mức 15-18%/năm. Lạm ph&#225;t thấp, GDP tăng trưởng tốt 5-7%/năm (2012-2020). Nhưng từ 2020-nay th&#236; GDP rất thấp do ảnh hưởng đại dịch.  CPI nằm ở mức thấp 3-4%. Lạm ph&#225;t hiện tại l&#224; do ảnh hưởng từ xung đột NGA-UKCRAINA, c&#225;c lệnh cấm vận thương mại nhằm trừng phạt Nga khiến gi&#225; c&#225;c h&#224;ng ho&#225;, sản phẩm, dầu mỏ, nguy&#234;n vật liệu,... leo thang tăng n&#243;ng do thiếu hụt nguồn cung ngắn hạn =&gt; đẩy chi ph&#237; l&#234;n cao sinh ra lạm ph&#225;t. Vậy đ&#226;y l&#224; LẠM PH&#193;T ĐẨY (Lạm ph&#225;t do chi ph&#237; đẩy). T&#237;nh chất kh&#225;c hẳn với lạm ph&#225;t ở chu k&#236; trước.
Việc ch&#237;nh phủ tăng l&#227;i suất huy động l&#250;c n&#224;y sẽ khiến cho c&#225;c doanh nghiệp chết l&#226;m s&#224;n đầu ti&#234;n chứ k phải l&#224; BĐS. Trong khi đ&#243; ch&#237;nh phủ sắp bơm g&#243;i k&#237;ch cầu kinh tế 350.000 tỷ v&#224;o qu&#253; II/2022 th&#236; việc tăng l&#227;i suất l&#224; điều kh&#243; xảy ra v&#224; gi&#225; BĐS sẽ c&#242;n tăng nữa.!

C&#226;u hỏi đặt ra: Nếu BĐS tăng gi&#225; th&#236; ai l&#224; người được hưởng lợi nhiều nhất??? 

(M&#236;nh sẽ trả lời phần tiếp theo)

#PhạmVănNam 3/2022.!

LẠM PHÁT SẼ KHIẾN BĐS TĂNG GIÁ HAY GIẢM GIÁ???

Nhiều ngày qua trên các trang mạng báo đài tranh cãi rất nhiều về sự ảnh hưởng của lạm phát đến giá BĐS như thế nào? Có 2 ý kiến tương đối trái chiều nhau: 

1. Theo các nhà đầu tư thực chiến: Lạm phát sẽ khiến tiền mất giá => dân sẽ đi trú ẩn vào đất => giá BĐS TĂNG.

2. Theo các "chiên gia" kinh tế mạng: Lạm phát thì nhà nước sẽ tăng lãi suất huy động => cho vay mua BĐS khó hơn => giá BĐS giảm. "Lạm phát là kẻ thù của BĐS".

Vậy ý kiến nào mới là đúng???

Chúng ta cùng nhau nhìn lại lịch sử kinh tế giai đoạn 2002-2012. Giai đoạn này GDP tăng trưởng tốt 6-8%.
Cung tiền M2 tăng dần từ 15% năm 2002 đến 47% cuối năm 2007 đầu năm 2008 với cú kích cầu kinh điển "Quả đấm thép", lượng tiền bơm ra nền kinh tế giai đoạn này gấp hơn 10 lần. Giai đoạn này giá BĐS tích luỹ và tăng dần. Lãi suất huy động luôn nằm ở mức trên 10%/năm. Chỉ số CPI vượt ngưỡng 20%.

Năm 2008-2010 ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới. Ngân hàng nhà nước bắt đầu thắt tín dụng cung tiền năm 2008 giảm đột ngột về 18% sau đó kích cầu lần 2 năm 2009 lên mức 37% đến cuối 2010 giảm mạnh về mức 12%. Giá BĐS lúc này gần như tăng điên dại và phình bong bóng. Cuối 2010 lãi suất huy động tăng lên 18%, CPI tiếp tục vượt 21%. Khi nguồn cung BĐS vô tận + lãi suất huy động tăng trần đột ngột + lạm phát phi mã + cung tiền giảm mạnh => Cộng hưởng lại gây nên khủng hoảng bong bóng bđs 2011 nổ BÒM. 

Vậy nguyên nhân sâu xa đó là lượng tiền bơm ra tích tụ trong nền kinh tế 1 thời gian dài, lạm phát tích luôn ở mức cao và nóng đó chính là LẠM PHÁT KÉO (Lạm phát do cầu kéo). Khi LẠM PHÁT KÉO xảy ra thì chính phủ sẽ phải tăng lãi suất huy động để hút tiền về, nhằm giảm lượng tiền lưu thông để kìm chế lạm phát.

Còn ở chu kì này, cung tiền từ đáy 2014 đến này chỉ ở mức 15-18%/năm. Lạm phát thấp, GDP tăng trưởng tốt 5-7%/năm (2012-2020). Nhưng từ 2020-nay thì GDP rất thấp do ảnh hưởng đại dịch.  CPI nằm ở mức thấp 3-4%. Lạm phát hiện tại là do ảnh hưởng từ xung đột NGA-UKCRAINA, các lệnh cấm vận thương mại nhằm trừng phạt Nga khiến giá các hàng hoá, sản phẩm, dầu mỏ, nguyên vật liệu,... leo thang tăng nóng do thiếu hụt nguồn cung ngắn hạn => đẩy chi phí lên cao sinh ra lạm phát. Vậy đây là LẠM PHÁT ĐẨY (Lạm phát do chi phí đẩy). Tính chất khác hẳn với lạm phát ở chu kì trước.
Việc chính phủ tăng lãi suất huy động lúc này sẽ khiến cho các doanh nghiệp chết lâm sàn đầu tiên chứ k phải là BĐS. Trong khi đó chính phủ sắp bơm gói kích cầu kinh tế 350.000 tỷ vào quý II/2022 thì việc tăng lãi suất là điều khó xảy ra và giá BĐS sẽ còn tăng nữa.!

Câu hỏi đặt ra: Nếu BĐS tăng giá thì ai là người được hưởng lợi nhiều nhất??? 

(Mình sẽ trả lời phần tiếp theo)

#PhạmVănNam 3/2022.!