T&#244;i đ&#234;́m cua th&#234;́ này . các bác phản bi&#234;̣n nhé.
S&#244;́ li&#234;̣u từ NTL cung c&#226;́p
Dự &#225;n NO11 –
C&#244;ng ty Cổ phần Ph&#225;t triển Đ&#244; thị Từ Li&#234;m

S&#224;n ở: 35.698 m&#178;

S&#224;n dịch vụ: 8.604 m&#178;

1️⃣ DOANH THU
Giả định thận trọng nhưng hợp l&#253; khu Cầu Giấy:

Căn hộ: 100 triệu/m&#178;

Dịch vụ: 120 triệu/m&#178;

Doanh thu căn hộ

35.698 &#215; 100 triệu = 3.570 tỷ

Doanh thu dịch vụ

8.604 &#215; 120 triệu = 1.032 tỷ

&#128073; Tổng doanh thu = 4.602 tỷ

2️⃣ GI&#193; VỐN (chi ph&#237; ph&#225;t triển)

Tổng mức đầu tư x&#226;y dựng: 1.500 tỷ
(bao gồm đất, x&#226;y dựng, hạ tầng, tư vấn…)

&#128073; Gi&#225; vốn = 1.500 tỷ

3️⃣ LỢI NHUẬN GỘP

4.602 – 1.500 = 3.102 tỷ

&#128073; Bi&#234;n lợi nhuận gộp = 67%
(rất cao nhưng ph&#249; hợp nếu đất gi&#225; vốn thấp từ l&#226;u)

4️⃣ CHI PH&#205; T&#192;I CH&#205;NH (l&#227;i vay)

Giả định:

Vay 1.000 tỷ

L&#227;i 10%

3 năm

= 300 tỷ

5️⃣ CHI PH&#205; QUẢN L&#221; &amp; B&#193;N H&#192;NG

Dự &#225;n chung cư thường:

Marketing, m&#244;i giới, quản l&#253; dự &#225;n: 3–5% doanh thu

Giả sử 4%:

4.602 &#215; 4% = 184 tỷ

6️⃣ LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ

3.102
– 300 (l&#227;i vay)
– 184 (QLDN + b&#225;n h&#224;ng)
= 2.618 tỷ

7️⃣ THUẾ TNDN (20%)

2.618 &#215; 20% = 524 tỷ

&#127919; 8️⃣ LỢI NHUẬN SAU THUẾ

2.618 – 524 = 2.094 tỷ

&#128073; LNST dự &#225;n NO11 ≈ 2.050 – 2.100 tỷ

&#128204; T&#237;nh tr&#234;n mỗi cổ phiếu

NTL c&#243; 122 triệu cp:

2.094 tỷ / 122 triệu ≈ 17.100 đ/cp


Tôi đếm cua thế này . các bác phản biện nhé.
Số liệu từ NTL cung cấp
Dự án NO11 –
Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm

Sàn ở: 35.698 m²

Sàn dịch vụ: 8.604 m²

1️⃣ DOANH THU
Giả định thận trọng nhưng hợp lý khu Cầu Giấy:

Căn hộ: 100 triệu/m²

Dịch vụ: 120 triệu/m²

Doanh thu căn hộ

35.698 × 100 triệu = 3.570 tỷ

Doanh thu dịch vụ

8.604 × 120 triệu = 1.032 tỷ

👉 Tổng doanh thu = 4.602 tỷ

2️⃣ GIÁ VỐN (chi phí phát triển)

Tổng mức đầu tư xây dựng: 1.500 tỷ
(bao gồm đất, xây dựng, hạ tầng, tư vấn…)

👉 Giá vốn = 1.500 tỷ

3️⃣ LỢI NHUẬN GỘP

4.602 – 1.500 = 3.102 tỷ

👉 Biên lợi nhuận gộp = 67%
(rất cao nhưng phù hợp nếu đất giá vốn thấp từ lâu)

4️⃣ CHI PHÍ TÀI CHÍNH (lãi vay)

Giả định:

Vay 1.000 tỷ

Lãi 10%

3 năm

= 300 tỷ

5️⃣ CHI PHÍ QUẢN LÝ & BÁN HÀNG

Dự án chung cư thường:

Marketing, môi giới, quản lý dự án: 3–5% doanh thu

Giả sử 4%:

4.602 × 4% = 184 tỷ

6️⃣ LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ

3.102
– 300 (lãi vay)
– 184 (QLDN + bán hàng)
= 2.618 tỷ

7️⃣ THUẾ TNDN (20%)

2.618 × 20% = 524 tỷ

🎯 8️⃣ LỢI NHUẬN SAU THUẾ

2.618 – 524 = 2.094 tỷ

👉 LNST dự án NO11 ≈ 2.050 – 2.100 tỷ

📌 Tính trên mỗi cổ phiếu

NTL có 122 triệu cp:

2.094 tỷ / 122 triệu ≈ 17.100 đ/cp


CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN

Gi&#225; b&#225;n tốt thiểu 130 tr, tiền đất nộp c&#225;ch đ&#226;y 20 năm rồi n&#234;n gi&#225; vốn cực thấp

Giá bán tốt thiểu 130 tr, tiền đất nộp cách đây 20 năm rồi nên giá vốn cực thấp

Tư Lóng

cho cái l&#226;̣p lu&#226;̣n đi bạn

L&#227;i &#237;t nhất cũng 3000 tỷ sau thuế

Lãi ít nhất cũng 3000 tỷ sau thuế

Ntl hiện tại việc l&#224;m đến 2029 ( 4 năm nữa) khỏi lo gồm:
- n11
- noxh
- c&#242;n lại da cũ
....
Khi c&#243; th&#234;m 2 k tỷ  nữa th&#236; việc hợp t&#225;c c&#225;c cụ lo g&#236; việc cho c&#225;c năm tiếp theo nữa!!!

Ntl hiện tại việc làm đến 2029 ( 4 năm nữa) khỏi lo gồm:
- n11
- noxh
- còn lại da cũ
....
Khi có thêm 2 k tỷ  nữa thì việc hợp tác các cụ lo gì việc cho các năm tiếp theo nữa!!!

basic

&#129315; t&#244;i &#233;m 23k cổ nằm chờ tới 2027 rổi , c&#242;n lại th&#236; t&#244;i mua con kh&#225;c để đỡ chi phối t&#226;m l&#253; chờ đợi si&#234;u phẩm NTL n&#224;y , l&#225;i cứ m&#250;a thoải m&#225;i nh&#233; &#129315; chấp cả họ nh&#224; n&#243; 

🤣 tôi ém 23k cổ nằm chờ tới 2027 rổi , còn lại thì tôi mua con khác để đỡ chi phối tâm lý chờ đợi siêu phẩm NTL này , lái cứ múa thoải mái nhé 🤣 chấp cả họ nhà nó 

Nguyen Jake

Thế m&#224; mấy h&#244;m nay vol nhỏ thế, mua đi th&#244;i c&#242;n đợi nổ vol mới v&#224;o l&#224;m g&#236;, đằng n&#224;o th&#236; th&#225;ng 6 bắt đầu booking rồi. C&#225;c b&#225;c v&#224;o sớm cho gi&#225; n&#243; nh&#237;ch l&#234;n t&#253;, giờ đang cần tiền xử l&#253; việc m&#224; kẹt 140k gi&#225; 16.6 b&#225;n giờ chả l&#227;i bao nhi&#234;u :D

Thế mà mấy hôm nay vol nhỏ thế, mua đi thôi còn đợi nổ vol mới vào làm gì, đằng nào thì tháng 6 bắt đầu booking rồi. Các bác vào sớm cho giá nó nhích lên tý, giờ đang cần tiền xử lý việc mà kẹt 140k giá 16.6 bán giờ chả lãi bao nhiêu :D

Hiennv

Hung Pham

Người lái Diều

kh&#244;ng, l&#225;i chưa đủ h&#224;ng &#128539;

Dek mợ lái NTL

nhưng nó chưa chạy là chứng tỏ chưa có kỳ vọng , kaka

chứng kho&#225;n l&#224; kỳ vọng tương lai &#128535;

chứng khoán là kỳ vọng tương lai 😗

chưa bán thì chỉ là tin tr&#234;n gi&#226;́y th&#244;i, tính toán thì ra &#129322;

chưa bán thì chỉ là tin trên giấy thôi, tính toán thì ra 🤪

Nhà đầu tư F0

&quot;th&#244;ng tin lợi nhuận cực khủng&quot; tin  ch&#237;nh x&#225;c kh&#244;ng cụ ơi.

"thông tin lợi nhuận cực khủng" tin  chính xác không cụ ơi.

Đầu Tư Chứng Khoán

Đ&#224;nh rằng N011 v&#224; thị gi&#225; hiện tại NTL l&#224; ngon rồi, nhưng c&#225;c cụ biết để h&#224;nh động th&#244;i chứ tiết chế khen n&#243;, chứ Lđ NTL lại chảnh choẹ g&#226;y kh&#243; cho Nđt mua nh&#224; th&#236; lại mệt

Đành rằng N011 và thị giá hiện tại NTL là ngon rồi, nhưng các cụ biết để hành động thôi chứ tiết chế khen nó, chứ Lđ NTL lại chảnh choẹ gây khó cho Nđt mua nhà thì lại mệt

móng và t&#226;̀ng h&#226;̀m làm trong 6 - 8 tháng nhé. ph&#226;̀n này khó và l&#226;u nh&#226;́t, làm xong là bán lu&#244;n

móng và tầng hầm làm trong 6 - 8 tháng nhé. phần này khó và lâu nhất, làm xong là bán luôn

cho v&#224;o list, đợi nổ volume sẽ gọi room v&#224;o ♥️

cho vào list, đợi nổ volume sẽ gọi room vào ♥️

Bò Tím

bởi , nếu kh&#244;ng b&#226;y giờ gi&#225; n&#243; neo tr&#234;n 18

bởi , nếu không bây giờ giá nó neo trên 18

Nhà Đầu Tư Siêu Hạng

m&#243;ng đ&#227; thanh to&#225;n gần xong cho đối t&#225;c, chắc th&#225;ng 3 l&#224; xong phần m&#243;ng 

móng đã thanh toán gần xong cho đối tác, chắc tháng 3 là xong phần móng 

ban l&#227;nh đạo NTL th&#236; qu&#225; giỏi, t&#244;i kh&#244;ng c&#243; g&#236; ph&#224;n n&#224;n trong lĩnh vực x&#226;y dựng. Chỉ tiếc đầu tư ck l&#227;i 90% m&#224; kh&#244;ng chốt lời th&#244;i

ban lãnh đạo NTL thì quá giỏi, tôi không có gì phàn nàn trong lĩnh vực xây dựng. Chỉ tiếc đầu tư ck lãi 90% mà không chốt lời thôi